裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第1572號民事判決
裁判日期：民國92年02月06日
裁判案由：返還價金
臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第一五七二號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（以下同）五百四十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准予宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）查被告所有坐落桃園縣中壢市○○段第七九二地號土地，面積０．０五九三公頃全部，及其地上建物，門牌：桃園縣中壢市普忠里二鄰（行政區域調整變更為二十鄰）普忠路三二八號、貳層樓房壹棟，於民國（下同）九十一年三月十三日出賣與原告，買賣雙方約定價金全部為一千三百五十萬元（下稱系爭契約）。原告於訂約日即給付定金二百七十萬元，其餘價金約定應於九十一年三月三十日給付三百萬元、九十一年四月十五日給付三百八十萬元、九十一年四月二十日給付三百五十萬元、．．。被告於收受定金後於同月二十七日不到半個月期間，即委由 陳萬發 律師以信函通知原告，聲稱：「．．其已無力依約給付債權人已到期之帳款，．．擬以現存之所有財產，依債權人之債權比例清償」，並檢附兩造之買賣契約書，以原告已給付定金作為其債權，要求原告申報債權，並由陳萬發律師清理債務。被告雖表示不能清償債務，惟原告仍依約於九十一年三月三十日攜帶配偶 張黃桃 之中國國際商業銀行存款簿（附影本）至土地代書事務所準備提款給付約定之三百萬元價金。但原告在代書事務所等候竟日，被告並未依約至代書事務所受領價金。土地代書 楊惠銅 在鈞院作証時，亦供稱被告當天未到其事務所。依上述事實，原告就本件買賣契約之履行並無任何違約之情形。
（二）本件買賣之介紹人 楊瑞敏 於鈞院証稱：「被告有告訴他，房屋是合法的」，故雙方於訂立買賣契約時，即在第七條內約定：「關於本件不動產過戶登記手續乙方於簽約後參日內應交出權利書狀及有關証件．．」。所謂書狀即指被告應於三日內交出土地所有權狀、房屋所有權狀，如未辦理所有權登記，則應交出房屋係合法建築之証件，如建照或使用執照。被告並未依上開約定提出權利書狀，原告經調查後發現土地係屬農業用地，房屋未辦理所有權登記。查農地固可自由買賣，惟農地所有權之移轉，須取得農用証明書，始得辦理所有權移轉登記（參見農業發展條例第三十一條及後附「農業用地作農業使用証明核發暫行處理原則」之規定）。本件係合土地及地上房屋為一個買賣契約。買賣之房屋坐落於買賣之農地上，除非將房屋全部拆除，土地已確定無法取得「農用証明書」。房屋坐落於農地上，如屬合法聲請建造之農舍，依法仍屬於農用，如未經合法聲請建造，即非屬農用。依法土地即不能取得「農用証明」，不能取得農用証明，依規定即不得移轉所有權。查物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。民法第三百四十八條第一項有明文。被告雖弁稱：「已將房屋稅單交付」，但就其出賣房屋並非合法聲請建造之農舍並不爭執。從而依上開法律規定，被告已確定無法將買賣標的物之所有權移轉登記與原告所有。原告以買賣標的物有上述應由出賣人負擔保之權利瑕疵，乃於九十一年四月四日以第八一九號存証信函向被告表示解除本件買賣契約。
（三）按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，又契約因可歸責受定金當事人之事由，致不能履行，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二四九條第三款有明文，且兩造於買賣契約書第十四條亦有加倍返還之約定。本件買賣依前述說明，因被告在農地上未經聲請建造房屋，致不能取得農用証明不能移轉，均屬可歸責於出賣人之事由。
（四）標的物之瑕疵致給付不能，如於立約買賣當時，已確定為不能給付，則係以不能之給付為契約標的者，其契約為無效（民法第二四六條）；惟如於立約買賣時，雖有不能給付之情形，但尚可補「申請建照」滌除不能給付之障礙，即能補正瑕疵而於契約解除前而仍未補正，似此情形，則應歸類為標的物之瑕疵致給付不能，應屬嗣後之不能，而非自始給付不能。出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，為民法第三四八條第一項所明定，故買受人因債之給付不能，致出賣人如不履行此項義務，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。原告起訴主張標的物有權利瑕疵依民法第二百五十六條規定解除契約，查標的物之權利瑕疵屬民法第二二六條第一項規定為可歸責於債務人之事由致給付不能。原告先前就「標的物權利瑕疵」主張解除契約，法律上之陳述，未引用上開法條規定，茲更正補充如上所述。
（五）民法第二五九條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定．．。」依上開法條後半段規定，回復原狀之方法，如法律另有規定，或契約另有訂定，適用法律另有之規定或契約之訂定，亦為法之所許。原告本件請求被告應加倍償還定金，係合併主張適用「法律另有規定」之民法第二四九條第一項第三款，及「契約另有訂定」之「不動產買賣契約書」第十四條之約定。參照首開法條後半段之規定，似無不合。至於原告請求加倍償還定金，允當與否，乃屬約定之違約金是否過高問題，審判之法院自得本於職權斟酌核定。
（六）再查；以不能之給付為契約之標的者，契約無效。契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人負賠償責任。本件買賣標的物，原告起訴主張之原因事實，係認標的物權利有瑕疵不能移轉所有權，原告行使解除權後，請求被告加倍償還定金。原告主張解除契約償還定金之請求，鈞院如認有不當，原告亦合併「以不能之給付為契約之標的，契約無效」之理由，請求被告賠償損害，損害賠償請求金額，亦援用本件聲明所載金額為損害賠償之總額。解除契約請求加倍償還定金，與以不能之給付為契約之標的，契約無效，請求賠償損害。訴訟標的法律關係雖有不同，惟二者請求權之基礎事實同一，爰依民事訴訟法第二五五條第一項第二款之規定追加請求，鈞請准予辦理。
三、證據：提出不動產買賣契約書、陳萬發律師函、九十一年四月四日存證信函、房屋稅繳款書、土地登記謄本各乙份為證物。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利益之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告因經營不善，理財不當，致財務陷入困境，故考慮再三，忍痛將營業場所及土地出賣予原告，擬以所得之價金清償所欠之債務。惟兩造簽定不動產買賣合約後，因部分債權人等候不了，屢至被告賣場討債鬧事，並揚言對被告不利，被告為保障自身及家人之安全，遂暫避他處，並委託陳萬發律師發函宣佈結束營業，擬以出售系爭不動產之價金清償所有債務。惟被告擔心原告一時與被告聯絡不上產生誤會，遂委請陳萬發律師將被告宣佈停止營業之情形亦通知原告。但被告仍另行與原告聯絡，要求原告履行契約，給付買賣價金。但原告竟藉故拖延。
（二）被告於九十一年八月五日發中壢普仁郵局第一六八號存證信函，要求原告依約給付買賣價金，逾期不付，即沒收已付之價款為違約金。但原告竟惱羞成怒，提起本件訴訟。
（三）原告是經由友人楊瑞敏之介紹主動向被告洽談購買系爭不動產之相關事宜，且被告於未簽定買賣契約書前，即將系爭不動產基本資料，如土地謄本、土地所有權狀等資料交予原告，並經與原告邀請前來之土地代書楊惠銅詳細了解評估後，經土地代書表示有能力負責辦理系爭不動產之過戶事宜，原告始與被告簽定系爭不動產買賣契約，交付買賣定金。
（四）按甲方（即原告）如不履行契約買受或不照契約交付價款，則願將已繳價款全部聽憑乙方沒收並解除契約不得異議，此係系爭不動產合約第十五條定有明文，故原告請求被告給付價金顯無理由。
三、證據：提出存證信函乙份為證物。
丙、本院依職權調取本院九十一年度執字第五七二六號卷。理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有左列各款情形之一者，不在此限。「．．二、請求之基礎事實同一者。」，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款明文規定。原告起訴時主張基於權利瑕疵擔保之不履行及給付不能之規定解除契約，基於民法第二百四十九條第三款請求被告給付五百四十萬元，嗣於審理中追加兩造契約因以不能之給付為契約標的，兩造契約無效，基於民法第二百四十七條第一款之規定請求被告賠償五百四十萬元，顯係請求之基礎事實同一，核與上揭之規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：兩造於九十一年三月十三日簽定系爭不動產買賣契約書，原告於簽約時給付定金二百七十萬元，簽訂契約後原告始得知由於系爭土地屬於農地，且被告所興建之建物並無申請建照，導致無法取得農用證明，因此被告無法辦理土地過戶，且由於系爭建物沒有申請建照，因此沒有權狀，無法移轉登記，故被告有給付不能之情事，因此原告解除契約，請求被告依民法第二百四十九條第三款返還二倍定金，或兩造所簽訂之契約有給付不能之情形，係屬契約無效，被告應依民法第二百四十七條第一項賠償原告所受之損害，故原告提起本件訴訟等語。被告則以兩造簽定系爭契約書時，原告業已知悉系爭土地係屬農地，而建物並無所有權狀，故被告並無欺騙原告之情事，而並無給付不能之情事，另原告簽約後即不給付買賣價金，因此業已通知原告解除契約，並沒收原告所給付之定金，原告起訴請求被告給付五百四十萬元，顯無理由等語置辯。
三、經查：
（一）兩造就坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○號、地目田、面積０．０五九三公頃所有權全部之土地及門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○號二層樓建物，於九十一年三月十三日成立買賣契約，原告並於訂約當日給付定金二百七十萬元，此為兩造所不爭執，復有買賣契約書在卷可稽。
（二）原告主張被告於收受定金後，於九十一年三月二十七日，即委由陳萬發律師以信函通知原告，聲稱：「．．其已無力依約給付債權人已到期之帳款，．．擬以現存之所有財產，依債權人之債權比例清償」，以原告已給付定金作為其債權，要求原告申報債權，並由陳萬發律師清理債務，被告對於存證信函之真正不爭執，然否認對於兩造土地及建物之買賣契約有給付不能之情形。由原告所提出之存證信函可知，該存證信函係以名格傢俱廣場名義寄送永裕行，與本案兩造間成立買賣契約之主體並非一致，且存證信函內容並無說明被告不願意依照兩造買賣契約移轉土地及建物，故原告以此存證信函主張被告有難以對待給付之情事，不足採信。
（三）原告另主張系爭土地屬於農地，房屋部分未辦理所有權登記，由於農地所有權之移轉，必須取得農用證明，乃因房屋坐落於出賣之土地上，已確定無法取得農用證明，故有給付不能之情形，原告得解除契約。１、按系爭土地原告主張購買之時不知是農地，被告辯稱原告知悉，依照兩造所簽定之不動產買賣契約書不動產之標示：「一、中壢市○○段七九二；田；零點零五九三公頃；所有權全部」，業已明白標示出來系爭土地係屬農地，故原告主張不知系爭標的物是農地，不足採信。２、依不動產買賣契約書不動產標示：「二、同段普忠里二鄰普忠路三二八號二層樓房一棟」，第四條第四款規定：「九十一年六月十五日支付尾款五十萬元正，同時乙方將過戶後之土地、建物所有權狀交給甲方掌管」，可知被告應將土地、建物之所有權狀交付給原告，然被告由於建物沒有辦理保存登記，導致沒有權狀，而系爭建物成為違章建築，此為被告所不爭執，被告主張原告知悉系爭建物沒有辦理保存登記，為原告所否認，衡諸常情，一般人豈可能購買沒有辦理保存登記之建物，而擔心建物隨時被拆，故原告主張不知系爭建物沒有辦理保存登記，應可採信。從而，原告主張系爭買賣契約有給付不能之情形，應為可採。３、原告主張由於系爭土地上有沒有保存登記之建物，所以無法辦理農用證明，因此無法移轉登記，然原告並無提出任何證據證明無法辦理農用證明之證據，其是否曾經向有關機關申請，還是僅是自己主觀上認為，且建物未辦理保存登記是否即能認定無法農業用證明，原告並無提出任何證據即系爭農地無法申請農業用證明，無法辦理移轉登記，又「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，而債權人非因債務人遲延給付當時取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百二十九條第二項前段及第二百五十四條之規定自明」。系爭買賣契約，雙方並無確定履行期，而原告亦無催告被告履行契約，即主張被告有給付不能之情事，不足採信。
（四）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文，被告對於系爭土地、建物之出賣，無法讓原告取得係建物合法登記之所有權，顯有給付不能之情事，而此給付不能之情事，顯係契約成立時即為存在之情況，故為自始不能之情形。按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」民法第二百四十六條第一項前段定有明文，原告主張雙方契約由於被告以不能取得建物所有權移轉登記之契約標的，故雙方契約無效，應可採信。１、按「契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任」，民法第二百四十七條第一項明文規定，又「契約因出賣人以不能之給付為標的而歸無效者，買受人所得請求賠償之範圍，依民法第二百四十七條第一項自以因信賴契約有效所受之損害為限，此即所謂消極的契約利益，亦稱之為信賴利益，例如訂約費用、準備履行所需費用或另失訂約機會之損害等是。至於積極的契約利益，即因契約所得之利益，尚不在得為請求賠償之列（參照最高法院五十一年台上字第二一０一號判例）。故原告雖於訂約時給付被告二百七十萬元，然此為積極的契約利益，不得依據上揭條文請求被告賠償，原告應另依尋其他法律關係請求。２、至於原告主張依據上揭條文請求五百四十萬元之損害賠償，然原告並無提出任何證據證明其因信賴該契約有效，致其有多少之損害額，僅空言要求五百四十萬元，顯無理由，不應准許。
（五）綜上所述，原告本於買賣契約關係，基於被告有給付不能之情事主張解除契約，基於民法第二百四十九條第三款之規定請求加倍返還其所受之定金，由於被告並無任何理由足以構成原告解除契約，從而原告此部分之主張，為無理由，不應准許。另原告主張兩造契約因被告以不能之給付為契約標的為無效，基於同法第二百四十七條第一項因契約標的給付不能之賠償請求五百四十萬元，由於該條僅能請求消極利益即信賴利益，因此原告給付之二百七十萬元定金無法依據此規定請求賠償，另原告亦無提出任何證據證明有何損害，僅空言請求五百四十萬元，亦無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之基礎無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年二月六日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官張益銘右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年二月六日~B法院書記官卓清和