臺灣屏東地方法院103年度訴字第508號民事判決

裁判字號：臺灣屏東地方法院103年訴字第508號民事判決

裁判日期：民國105年05月31日

裁判案由：拆屋還地

臺灣屏東地方法院民事判決103年度訴字第508號原告 劉秀珠 訴訟代理人 劉逸培 律師
宋孟陽 律師被告 王美玉 訴訟代理人 蔡將葳 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣里○鄉○○段○○○號土地上，如附圖所示
357號面積三八一．八八平方公尺之建物、357⑴號面積十九．七二平方公尺之池塘、357⑵號面積一一一．六六平方公尺之網式菜園、357⑶號面積二三０．六四平方公尺之二樓鴿舍、357⑷號面積四．四五平方公尺之圍牆等地上物拆除，將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣肆佰肆拾壹萬伍仟貳佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國69年5月間向訴外人 蘇辛美玉 購買屏東縣里○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段
4建號之磚造一層樓平○○○鄉○○路○○號房屋（下稱其上該房屋），惟僅於同年7月間辦理系爭土地移轉登記予伊名下，其上該房屋因故未辦，從此系爭土地及其上該房屋各異其主。後蘇辛美玉之其上該房屋輾轉於99年12月31日移轉登記予被告所有迄今，期間經增建、改建及翻修，目前被告之其上該房屋占用現狀如附圖357號所示部分，早已失其起造時之原有狀態，不但不具同一性，且已逾房屋使用期限，已無民法第425-1條規定適用，則伊之系爭土地與被告之其上該房屋間並無所謂租賃關係存在，加上被告在系爭土地其他占用如附圖所示357⑴～⑷部分，均屬無權占有，已妨害伊所有權之行使。為此，依民法第767條第1項前段規定之所有權物上請求權，訴請被告拆屋還地，聲明：如主文第一項；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地及其上該房屋原同屬蘇辛美玉一人所有，經先後讓與相異之人即兩造，依民法第425-1條之規定，自應推定原告系爭土地與被告其上該房屋間，在房屋「現況」仍足堪使用期限內有租賃關係存在，伊並非無權占有，原告之請求為無理由等語置辯。聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判-決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事實：㈠其上該房屋為磚造一樓平房，建築完成日期為59年4月7日
，登記面積558.9平方公尺，於同年8月19日第一次登記為 蘇和清 所有，當時該房屋坐落之系爭土地所有權人亦為蘇和清（民國36年5月21日登記為所有人），後系爭土地及其上該房屋於60年9月經法院拍賣移轉登記予 林明鏡 ，再於63年
4月同時移轉登記予蘇辛美玉。後蘇辛美玉單獨將系爭土地於69年7月22日出賣移轉登記予原告所有至今，而其上該房屋迄於88年11月29日以夫妻聯合財產更名為由移轉登記予 蘇豐吉 ，蘇豐吉再於99年12月31日以夫妻贈與為原因贈與登記為被告所有至今（卷3-6、23-36、63-74頁房地登記及異動資料）。
㈡目前被告所有其上該房屋占用原告系爭土地如附圖357號所
示面積381.88平方公尺（原登記面積558.9平方公尺），其餘被告占用系爭土地之現況如附圖357⑴～⑷號所示，即⑴面積19.72平方公尺之池塘、⑵面積111.66平方公尺之網式菜園、⑶面積230.64平方公尺之二樓鴿舍、357⑷面積4.45平方公尺之圍牆。
四、爭點：由上不爭執事實可知，系爭土地及其上該房屋，從59年8月19日其上該房屋完成第一次登記為蘇和清所有時，已同屬蘇和清一人所有，後輾轉於63年4月同時登記為蘇辛美玉一人所有，再於69年7月22日單獨移轉登記系爭土地所有權人予原告名下，從此系爭土地與其上該房屋各異其主，亦即自69年7月22日起，系爭土地及其上該房屋分屬原告與蘇辛美玉所有，再後其上該房屋輾轉於99年12月由被告取得所有權至今。因此，被告其上該房屋對原告系爭土地之關係，有無民法第425-1條（下稱該條）規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而……將土地及房屋…先後讓與相異之人時，…房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」規定之適用？即為兩造爭執所在。對此，原告主張其上該房屋已經改建、翻修而與起造當時房屋失去同一性，且已逾使用期限，應無該條適用餘地；被告則辯稱，不但未失其同一性，且尚未逾房屋「現況」足堪使用期限，仍有適用。故應先究明者，首為房屋得使用期限，應自何時起算？再者，該房屋得使用期限之估算，以興建完成時或現況之結構為準？
五、判斷結果：㈠該條所謂「房屋得使用期限」，應自該房屋「興建完成時」起算：
按土地及其上房屋同屬一人所有，之後各異其主，為免法律關係不明，民法該條乃規定房屋所有權人得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地（推定有租賃關係）。立法本旨在於房屋所有權與對基地利用權一體化之體現，乃因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，用在保護該房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。可知，基於房屋與基地利用權必需一體化之故，始有民法該條規定，所以當房屋與土地同屬一人所有，而之後各異其主時，房屋合法使用土地之法律關係期間，為體現房屋利用土地之一體化之立法目的，解釋上應自房屋在土地上興建完成即完成一體化時起算房屋之使用期限，與之後各異其主之是在何時無關，始無違該條立法本意。
㈡承上，房屋使用期限多久之估算，自以「興建完成時」之房屋結構狀態為準：
一如前述，基於實現房屋利用土地之一體化關係，該條乃規定得合法使用期間，以房屋得使用期限為準。因此，估算使用期限之長短，自當從房屋與土地一體化即房屋於土地上興建完成時之狀態為據。否則，若依房屋現況而定，必永無息日，將使該房屋使用土地之合法關係期間，因將來不確定之人為因素而陷於不安定狀態（若人為破壞，使用期限將變短；反之隨時強固之，將無限延長），當非立法本意。對此，被告辯稱該條規定之房屋使用期限，應以該房屋「現況」為準據以估算，等於使之繫於不確定人為因素而定，明顯脫離前揭房屋與土地一體化實現，應從興建完成時起算得使用期限之立法本旨，當非的論，殆無疑義。
㈢準上，系爭土地其上該房屋之興建完成日期為59年4月7日
，適用民法該條規定，則被告其上該房屋之使用期間，應自59年4月7日起算。查其上該房屋興建當時主要建材為磚造，乃磚造一樓平房，已如前述，經送屏東縣建築師公會鑑定結果，以為其上該房屋，依建物登記謄本所載，其構造完成日期為59年（4月），距今（105年5月）已有46年之磚造建築，依現有經濟部規定其耐用年數為25年、財政部規定其耐用年數為25年、不動估價師公會全國聯合會研訂其經濟耐用年數為25年、屏東縣地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表其耐用年數為46年，故認其上該房屋之使用年數均已超過耐用（使用）年數之情，有鑑定報告書（第4頁）為憑。至於另外依房屋「現況」結構加以鑑定其使用年數，該公會雖認為若無地震天災或其他重大事變及外力之破壞，應得維持正常使用約10年之論，如上所述，因非本院所採認之鑑定基準結構一節；以及所謂被告其上房屋，是否已失其同一性，故而認無民法該條適用之爭執問題，則無再敘必要，均併說明。
㈣既然被告其上該房屋即如附圖357號所示面積381.88平方公
尺之占用部分，依民法該條規定，得合法使用系爭土地之期限已過，加上被告占用系爭土地如附圖357⑴～⑷號所示之其他部分，即⑴面積19.72平方公尺之池塘、⑵面積111.66平方公尺之網式菜園、⑶面積230.64平方公尺之二樓鴿舍、
357⑷面積4.45平方公尺之圍牆等地上物，核對其上該房屋之建物平面圖（卷80頁）所示，一見即知非屬其上該房屋建築基地之一部，本不在該條規範內，而被告又無從證明有合法占用權源，則原告主張被告之占用全部地上物，均屬無權占用，依法有據。
六、綜上，原告依民法第767條所有物返還請求權規定，訴請拆除地上物，並返還占用土地全部，均有理由，爰判決如主文第一項所示。至假執行部分，兩造陳明願供擔保或反擔保，請准宣告假執行及免為假執行，均依法有據。因此考量本件訴訟標的即原告主張被告占用土地面積共748.35平方公尺（
381.88+19.72+111.66+230.64+4.45）之價值共新台幣
441萬5265元（公告現值5900元×748.35），爰分別酌定相當擔保金額准許之，判決如主文第三項所示。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項及392條第2項規定，判決如主文。
中華民國105年5月31日
民事第一庭法官藍家慶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月31日
書記官蔡進吉