潮州簡易庭99年度潮簡字第498號民事判決

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　99年度潮簡字第498號
原　　　告　 劉世發
訴訟代理人　 劉正龍
被　　　告　 吳文生
被　　　告　 江秀琴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年3月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告吳文生於民國00年0月0日邀同被告江秀琴為連帶保證
人，向原告承租其所有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○號土
地及其上門牌號碼潮州鎮○市路○○號之三層樓房一棟（下稱
系爭房地），約定租期自93年6月8日起至94年6月7日止
，租金每月新臺幣（下同）20,000元，應於每月8日以前繳
納（下稱系爭租約）。系爭租約期限屆滿後，兩造並未續訂
租約，但被告仍繼續占有使用系爭房地，原告為避免租賃期
限屆滿後，因無書面租約約定租金、租賃期間、履行方式等
，致生履約爭議，甚或構成不定期租賃，影響原告收回上開
房地權益，經原告當面數十次以上催告被告如要續租應簽訂
租約，但被告以將儘速搬遷為由，一再拒絕簽訂租約，嗣經
原告於95年間寄發存證信函，98年間8月、9月申請調解，
要求被告回覆續約或搬遷返還系爭房地，均未獲置理，故被
告於系爭租約租期屆滿後繼續占有使用系爭房地，為無權占
有，原告自得請求被告給付其自94年6月8日起至99年12月
26日止，無權占用系爭房地期間，所受相當於租金之不當
得利，而以系爭租約租金每月20,000元為計算基準，扣除被
告於①94年6月10日起至97年8月12日止，除96年10月11日
匯款10,500元外，每月匯款18,000元、②97年9月11日起至
98年7月14日止，每月匯款15,000元、③98年8月11日起至
99年3月10日止，每月匯款12,000元、④99年4月10日起至
99年9月10日止，每月匯款15,000元、⑤99年10月14日匯款
5,000元，被告自94年6月8日起至99年12月26日止，應給
付原告相當於租金之不當得利金額為289,500元。
㈡、依最高法院55年台上字第276號判例要旨「民法第451條所
定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，並非含有必須
於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，
訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生
阻止續約之效力。」，查系爭租約第6條約定：「乙方（即
承租人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出
租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」、第
17條約定：「契約屆滿前3個月雙方再議，否則契約到期終
止」，則兩造在簽訂系爭租約之際，已約定如欲續租，應經
原告同意及再議契約，然被告於系爭租約屆滿前3個月未洽
原告再議，並以將儘速搬遷為由，一再拒絕簽訂租約，故於
94年6月7日系爭租約租期屆滿後，被告繼續占有使用系爭
房地，應不成立不定期租賃。又依民法第153條第1項規定
契約成立須當事人互相意思表示一致，及最高法院21年上字
第159號判例意旨「默示之承諾，必依要約受領人之舉動，
或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若
單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，
足認為承諾者外，不得認為承諾。」，被告於前開期間匯寄
金額予原告之行為，係被告任意、片面決定，並未經原告同
意，倘若得原告同意，為何原告向來一再要求被告應與原告
簽訂書面契約，且於98年間8月、9月申請調解，故原告並
無默示同意成立不定期租賃契約，被告辯稱被告吳文生與原
告間就系爭房地，於系爭租約屆滿後，成立不定期租賃契約
，並非事實。
㈢、倘若鈞院認定原告與被告吳文生間成立不定期租賃契約，依
最高法院64年台上字第1579號判例意旨「租賃契約依民法第
451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如
租金及其他條件）並未隨同變更。」，則原告與被告吳文生
間成立之不定期租賃契約，應依照系爭租約內容租金每月為
20,000元，原告並未同意降低租金為18,000元、15,000元。
而被告上開自94年6月10日起至99年10月14日止每月所匯寄
金額，均不足20,000元，經原告於99年間寄發存證信函催告
支付，被告迄未給付。又依民法第450條第2項規定，租賃
未定期限者，各當事人得隨時終止契約，同條第3項規定前
項終止契約，應依習慣先期通知。因系爭租約係以一個月定
支付期限，故被告吳文生如欲終止該不定期租約，應至少於
一個月前通知原告，並應按習慣主動將房屋鑰匙、電動門遙
控器交還原告，將渠所經營「金時代」店面招牌拆除，但被
告吳文生僅以存證信函表示終止，自不生終止之效力，應以
原告於99年12月27日言詞辯論期日為終止意思表示，始生終
止效力。故倘若法院認為原告與被告吳文生間於系爭租約租
期屆滿後，成立不定期租賃契約，爰依租賃法律關係，備位
請求被告給付自94年6月8日起至99年12月26日止，扣除上
開匯款金額後之每月不足20,000元之租金差額共計289,500
元等語。並為⑴先位聲明：依不當得利法律關係，請求被告
應給付原告相當於租金之不當得利289,500元；⑵備位聲明
：依租賃法律關係，請求被告應給付原告租金差額289,500
元。
二、被告則以：94年6月7日系爭租約租期屆滿，原告前來系爭
房地，當時被告吳文生要求簽約，經原告口頭承諾不必簽約
，願意繼續出租。因經濟不景氣，系爭房地同條路（西市路
）上其他出租房屋均有降價，被告乃以電話聯絡原告要求調
降租金，原告以電話口頭同意一個月租金18,000元，被告再
以匯款方式將租金18,000元匯入原告於第一銀行潮州分行所
開設00000000000號帳戶。自94年6月10日起至97年8月間
，除96年10月11日租金18,000元，因系爭房屋電動鐵門馬達
自然損壞，扣除更換新馬達7,500元而匯款10,500元外，其
餘每月均匯款18,000元。自97年9月起原告以電話口頭同意
調降為一個月租金15,000元，除98年8月11日至99年3月10
日共8個月，因98年發生88水災影響被告生意收入，被告每
月先行匯款12,000元，餘3,000元則由原告自押租金25,000
元中扣除外，被告每月均有繳納租金15,000元。自99年10月
1日被告開始搬遷，於同年10月20日搬遷完畢，並於10月21
日以電話告知原告前來取回鑰匙及辦理交還系爭房地手續，
原告遲延不來辦理，被告吳文生再於10月25日寄發存證信函
通知原告，故99年10月份租金，自99年10月10日至10月20日
應為5,000元。系爭租約租期屆滿後，原告並未表示反對被
告吳文生繼續為租賃物之使用，仍每月收取被告上開繳納之
租金，持續五、六年之久，被告吳文生與原告間就系爭房地
應成立不定期限租賃契約，被告吳文生並未積欠任何租金。
倘若被告吳文生有積欠租金，爰依民法第126條規定為時效
之抗辯，且系爭房屋漏水，經被告吳文生多次通知修繕，原
告均置之不理，致被告吳文生存放2、3樓倉庫衣服被雨水
淋濕，致損失數十萬元，依民法第435條規定，被告吳文生
並得請求減少租金。又倘若被告占有使用系爭房地構成不當
得利，計算不當得利金額之基準，應適用土地法第97條規定
，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限等語
置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造對於下列事實，並無爭執，並有房屋租賃契約書、第一
銀行存款存根聯收據、存證信函等件在卷可證（卷6-9頁、
41-64頁、96-97頁、33-34頁），堪信屬實：
㈠、被告吳文生於00年0月0日向原告承租其所有系爭房地，並
簽訂系爭租約，約定租期自93年6月8日起至94年6月7日
止，租金每月20,000元，並交付押租金25,000元。被告江秀
琴為被告吳文生之系爭租約連帶保證人。
㈡、94年6月7日系爭租約租期屆滿後，被告繼續占有使用系爭
房地。
㈢、被告於①94年6月10日起至97年8月12日止，除96年10月11
日匯款10,500元外，每月匯款18,000元、②97年9月11日起
至98年7月14日止，每月匯款15,000元、③98年8月11日起
至99年3月10日止，每月匯款12,000元、④99年4月10日起
至99年9月10日止，每月匯款15,000元、⑤99年10月14日匯
款5,000元。
㈣、被告吳文生曾於99年10月25日寄發潮州南進路郵局第000000
-0號存證信函予原告，通知原告前往系爭房地辦理交還房屋
手續。
四、得心證之理由：
㈠、原告主張被告係無權占有，自得請求相當於租金之不當得利
等語，被告則以前揭詞置辯，經查：
⑴、按當事人互相意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為
成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點
，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點
，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法
第153條定有明文。又按「解釋意思表示，應探求當事人之
真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。另
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。又定期
租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以
有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之
代價為條件。故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價
之收取，其條件仍為成就；苟已即為反對之意思而為使用收
益代價之收取，其條件仍為不成就，最高法院82年度台上字
第2195號判決參酌。
⑵、原告主張其與被告之租賃契約於94年6月7日屆至後，因契
約第6條約定：「乙方（即承租人）於租期屆滿時，除經甲
方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按
照原狀遷空交還甲方」、第17條約定：「契約屆滿前3個月
雙方再議，否則契約到期終止」，則兩造在簽訂系爭租約之
際，已約定如欲續租，應經原告同意及再議契約，然被告於
系爭租約屆滿前3個月未洽原告再議，被告繼續占有使用系
爭房地，為無權占有等語，惟查，按租賃定有期限者，其租
賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第451條第1項所明定，
同法第450條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租
期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對
之意思時，始有其適用，此種出租人之異議，通常固應於租
期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之。
復按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之
意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後
，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後
忽又主張租賃關係消滅，使承租人限於窘境而設。故出租人
是否為反對之意思表示，關乎不定期租賃契約，是否成立甚
鉅。原告於94年6月7日租賃期限屆至後，對於被告繼續使
用系爭房地，並未為任何反對之意思表示，且仍收受被告所
繳納之租金長達5年，此有上開第一商業銀行存款存根聯在
卷可稽（見本院卷第45頁至64頁），是依上開契約書之記載
，顯認原告有默示同意繼續出租之意思表示。又原告雖表示
其於95年10月時，曾以存證信函催告原告訂定租約等語，惟
上開存證信函僅表示要求被告與其訂定租約，惟並未有終止
租約或反對被告使用之意思表示，此有存證信函在卷可稽（
見本院卷第35頁），況此存證信函距兩造契約屆至之期，已
有16個月餘，難認原告有反對被告繼續使用之意，而原告於
期限屆至後，均仍每月收受被告所繳納之租金，原告雖主張
其無法拒絕被告之匯款等語，惟原告得以提存或訴訟之方式
，返還所謂被告任意之繳款及收回其房屋，其迄本件訴訟時
已收受長達5年之久之匯款，而均未為任何法律行動，足信
原告亦同意與被告間成立不定期租賃關係，是原告主張被告
無權占有系爭房地，顯無所據，其先位之請求，為無理由，
應予駁回。
㈡、原告主張其與被告間若成立不定期租賃，其與被告原租賃契
約約定租金每月為2萬元，惟被告自94年6月10日起匯款均
不足2萬元，被告應賠償短少之金額等語，被告則以前揭詞
置辯，經查：
⑴、按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而
消滅。民法第126條定有明文。又按默示意思表示則係以言
語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明
示之意思表示有同一之效力。須就表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其同意之效果意思存在，方可謂為默示意思
表示。
⑵、原告請求自94年6月起有短少之租金均應補足，惟查，原告
關於94年6月之租金請求權，至遲應於99年6月提起，惟其
於99年11月始提起本件訴訟，依上開法文之說明，顯已罹於
時效，是其關於94年6月至同年11月之租金請求權，業因時
效而消滅，此部分之請求為無理由，應予駁回。
⑶、原告主張其與被告縱成立不定期租賃關係，則就契約之內容
，並未變更，仍應原契約之約定，故租金應仍為2萬元等語
，經查，原告業已收受租金長達5年，業如上述，其若不同
意以該匯款金額為租金之收益，應於當月或次月甚或數月內
表示異議，惟原告均未為之，其顯有同意租金減少之意，且
依被告所提之匯款單，被告並非每月任意變動金額予以匯款
，其自94年6月至97年8月以每月18,000元方式匯款共計長
達38個月，其自97年9月至99年9月（除98年8月11日至99
年2月係每月匯款12,000元，此部分於下說明）以15,000元
方式匯款共計長達2年的時間，且均係接續方式減少匯款，
原告收受此租金，均未有任何的異議長達5年之久，是依上
開說明，顯認原告同意以被告匯款的租金數額為本件租賃契
約之內容。原告主張其並未同意租金之減少，復未能提出任
何證據說明有反對之意思表示，或其收受上開租金係基於其
他法律關係，礙難認原告未同意租金之減少，而得請求短少
之金額。
⑷、再者，原告主張自98年8月起至99年2月每月匯款12,000元
，被告抗辯此期間每月租金為15,000元，短少的部分已自押
金扣除云云，按此期間每月的租金應為15,000元，業經說明
如上，原告復不否認押金25,000元業已扣除，是應認被告於
此期間已依約繳納每月租金15,000元，原告主張僅有匯款12
,000元，為無理由。
⑸、按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔。民法第429條第1項定有明文。原告主張被告於96年
10月外僅匯款10,500元等語，被告則抗辯該月因有修繕電動
門而支出7,500元，此部分金額由原告負擔云云，經查，96
年10月份，依上開說明，兩造合意的租金應為18,000元，而
被告確因修繕電動門而支出7,500元，此有估價單在卷可稽
（見本院卷第95頁），而依上開說明關於租賃物之修繕，應
由出租人負擔，則被告抗辯此部分之金額應由租金中扣除，
自屬有據。
⑹、原告主張被告使用系爭房地至99年11月份等語，被告則抗辯
其僅使用至99年10月20日，故其於10月份僅需繳納租金5,00
0元，11月份之租金無需負擔云云，經查，原告於99年10月
16日業已清空系爭房地，且於99年10月25日以存證信函通知
原告，此有照片及存證信函在卷可稽（見本院卷第32至34頁
），況原告未能提出任何證據證明被告仍有使用之情，難認
原告主張被告仍有繼續使用系爭房地一節，堪信為真正。又
被告其於一個月前即已催告原告收回系爭房地，惟原告仍未
有任何的表示，是足信被告已有終止租約之意思表示，原告
自不得再請求11月份之租金，另99年10月份之租金為15,000
元，則每月約為500元，以契約係以每月6日為始期計，則
至16日為10天，故被告匯款5,000元，難認有短少租金之虞
，是原告此部分之請求，礙難認為有理由。
⑺、綜上所述，原告其行為，足信已默示同意被告減少租金，其
主張被告應依原訂租賃契約之租金金額，給付歷年來短少之
租金，顯無理由，其備位聲明應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，爰不予
以一一審酌。
六、從而，原告提起本訴，請求被告給付租金，為無理由，應予
駁回。
七、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條，判決如主文。
中華民國100年4月12日
潮州簡易庭法官吳思怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年4月12日
書記官洪韻雯