裁判字號：臺灣澎湖地方法院105年訴字第80號民事判決
裁判日期：民國106年11月30日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣澎湖地方法院民事判決105年度訴字第80號原告 林沅慶 訴訟代理人 李毅斐 律師被告 高莊玉女
孫淑 瑱 許進 忠 李絲蜜 趙松明 共同訴訟代理人 廖健智 律師複代理人 林冠廷 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國106年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。經查，原告起訴時原訴之聲明為：(1)被告富揚天下管理委員會（已撤回）應將坐落澎湖縣○○市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之同段建號732號建物（下物系爭建物）所占用之面積（面積以實測為準），返還與原告及其他全體共有人。(2)被告應給付原告新台幣（下同）51,046元，及自民國105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告8,271元，及按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理時，依據本院函查以及現場勘驗結果，多次撤回、追加被告，並變更訴之聲明，於本院106年11月21日言詞辯論期日變更訴之聲明為：(1)被告高莊玉女應將系爭建物如附圖（即澎湖縣澎湖地政事務所土地複丈成果圖）編號A部分所示（面積
19.14平方公尺）、B部分所示（面積17.82平方公尺）、F部分所示（面積16.43平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告21,267元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告3,546元及按週年利率5%計算之利息。(2)被告李絲蜜應將系爭建物上如附圖編號C部分所示（面積11.18平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(3)被告 許進忠 應將系爭建物上如附圖編號D部分所示（面積16.43平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(4)被告 孫淑瑱 應將系爭建物如附圖編號E部分所示（面積16.43平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(5)被告趙松明應將系爭建物上如附圖編號G部分所示（面積18.02平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元、暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。經核上開變更均屬基於同一基礎事實所為，或減縮應受判決事項之聲明，且無礙被告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸前引規定，洵屬有據，應予准許。
貳、實體方面：
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：緣原告於104年12月8日因拍賣取得系爭土地應有部分10000分之1290，及其上同段建號730號建物（門牌號碼：澎湖縣○○市○○里○○路○○巷○號7樓）暨系爭建物應有部分10000分之7877（下稱系爭應有部分）之所有權，並於105年1月4日辦理所有權移轉登記在案。原告既已取得系爭建物應有部分2/3以上之所有權，依民法第820條第1項之規定，系爭建物應由原告管理使用。詎被告等人未經原告同意占用系爭建物作為停車格使用，其中被告高莊玉女占用系爭建物如附圖編號A部分所示（面積19.14平方公尺）、B部分所示（面積17.82平方公尺）、F部分所示（面積16.43平方公尺），被告李絲蜜占用系爭建物如附圖編號C部分所示（面積11.18平方公尺），被告許進忠占用系爭建物如附圖編號D部分所示（面積16.43平方公尺），被告孫淑瑱占用系爭建物如附圖編號E部分所示（面積16.43平方公尺），被告趙松明占用系爭建物如附圖編號G部分所示（面積18.02平方公尺）。被告等人並無占用系爭建物之正當權源，爰依據民法第765條及第821條之規定，請求被告等將系爭建物如附圖A至G部分所示騰空遷讓返還原告及其他共有人。又被告無法律上原因占用系爭建物，受有相當於租金之利益，依澎湖縣調整公有地下停車場月租收費標準（每車每月1,500元），以及原告就系爭建物之應有部分10000分之7877加以計算，自原告於105年1月4日取得系爭應有部分至105年7月4日止共6個月，被告孫淑瑱、許進忠、李絲蜜、趙松明應各給付原告7,089元（計算式:1,500*6*0.7877=7,089元,小數點下四捨五入【下同】）暨自105年7月4日起至返還占用部分予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元。另被告高莊玉女因占用三個車位，故其應給付原告之金額為21,267元（計算式:7,089元*3=21,267元），暨自105年7月4日起至返還占用部分予全體共有人之日止，按月給付原告3,546元(計算式:1,182元*3=3,546元)。並聲明：(1)被告高莊玉女應將系爭建物如附圖（即澎湖縣澎湖地政事務所土地複丈成果圖）編號A部分所示（面積19.14平方公尺）、B部分所示（面積
17.82平方公尺）、F部分所示（面積16.43平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告21,267元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告3,546元及按週年利率5%計算之利息。(2)被告李絲蜜應將系爭建物如附圖編號C部分所示（面積11.18平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(3)被告許進忠應將系爭建物如附圖編號D部分所示（面積16.43平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(4)被告孫淑瑱應將系爭建物如附圖編號E部分所示（面積16.43平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元，暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(5)被告趙松明應將系爭建物如附圖編號G部分所示（面積18.02平方公尺）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人，並應給付原告7,089元、暨自105年7月4日起至返還共有物予全體共有人之日止，按月給付原告1,182元，及按週年利率5%計算之利息。(6)願供擔保准予宣告假執行。
二、被告則辯稱：兩造均為富揚天下大樓（下稱富揚大樓）之區分所有權人，富揚大樓之停車空間位於地下層，並未獨立編列建號，而係與避難室部分共編一個建號即732建號（即系爭建物）。又訴外人凱寶建設開發有限公司（以下簡稱凱寶公司）起造並銷售富揚大樓時，就其所規劃之地下室汽車停車位即如附圖A至G部分所示（以下合稱系爭停車位），業已與買受人簽署地下室權屬同意書，同意富揚天下地下一樓梯間、機械室、水箱、受電室及車道部分均屬於共同使用部分，其計算方式，按各戶面積除以本大樓總面積之比例平均持分為公共設施。其餘部分除避難時提供大樓住戶使用外，其使用權屬購買系爭停車位者所有，即由另行購買系爭停車位之區分所有人取得系爭停車位之專用權。嗣被告高莊玉女於
86年10月6日向凱寶公司購買如附圖編號A、B、F所示三個車位，被告孫淑瑱於86年7月7日向凱寶公司購買B7戶時，同時購買如附圖編號E部分所示之車位，被告許進忠於85年6月向凱寶公司購買A7戶，後於90年因買車需要而向凱寶公司購買如附圖編號D部分所示之車位，被告 林健鈺 約於85年向凱寶公司購買B3戶，後因其妻李絲蜜有停車之需求而於90年8月23日向凱寶公司購買如附圖編號C部分所示之車位，被告趙松明先生則於90年8月7日向凱寶公司購買如附圖編號G部分所示之車位。足見富揚大樓之建商凱寶公司已與各承購戶分別約定，系爭停車位之共用部分由特定共有人即有購買停車位者使用，應認共有人間就系爭停車位已合意成立分管契約。且被告等五人使用系爭停車位已逾10年，除原告以外之其餘住戶對此均未曾提起訴訟，應認富揚大樓之各區分所有權人間就被告等五人就系爭停車位有使用權，應有默示分管契約之存在。原告乃因法院之拍賣程序自凱寶公司取得系爭建物之應有部分，為凱寶公司之受讓人，自應繼受上開分管契約而受拘束，不得再主張被告等人使用占有系爭停車位屬無權占有，原告請求被告遷讓交還系爭停車位並給付不當得利，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決請准供擔保宣告免為假執行。
乙、得心證之理由
一、按公寓大廈管理條例（下稱管理條例）於84年6月28日公佈，同年月30日始施行，惟就此施行前已取得建造執照之公寓大廈，參諸該條例於95年1月18日修訂前第43條（本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制）及修訂後第55條（即本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應互推召集人，召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。）之規定意旨，並審酌為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定該條例之立法目的（管理條例第1條），足見在管理條例訂定前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受該管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制外，其餘仍應一體適用，俾符立法之原意。查富揚大樓為訴外人凱寶公司於系爭土地上起造興建，並於84年9月4日取得使用執照之公寓大廈，有澎湖縣政府以105年11月15日府建管字第0000000000號函送之澎湖縣政府建設局使用執照為證（見原審卷一第189頁），故富揚大樓屬於管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，揆諸上開說明，自有管理條例之適用，此點合先敘明。
二、原告主張於104年12月8日因拍賣取得系爭土地應有部分10000分之1290，及其上同段建號730號建物暨系爭建物之系爭應有部分所有權，並於105年1月4日辦理所有權移轉登記等情，業經其提出建物所有權狀為證（見本院卷一第31頁），且為被告所不爭執，堪信為實。又系爭建物位於富揚大廈之地下層，被告高莊玉女於84年11月22日以買賣為原因取得富揚大樓內建號澎湖縣○○市○○段○○○號區分所有建物之所有權，被告孫淑瑱於86年8月5日以買賣為原因取得富揚大樓內建號澎湖縣○○市○○段○○○號區分所有建物之所有權，被告許進忠於85年7月23日以買賣為原因取得富揚大樓內建號澎湖縣○○市○○段○○○號區分所有建物之所有權，被告李絲蜜之夫林○○於85年1月23日以買賣為原因取得富揚大樓內建號澎湖縣○○市○○段○○○號區分所有建物之所有權等情，有建物登記第一類謄本、前述澎湖縣政府建設局使用執照、及澎湖縣澎湖地政事務所以106年11月13日以澎地所登字第0000000000號函所檢送之馬公市○○段○○○○○○○○○○○○號建物異動索引在卷可佐（見原審卷一第397頁至第399頁、第175頁、第189頁，原審卷二第81頁至第197頁），故原告以及被告高莊玉女、孫淑瑱、許進忠、李絲蜜之夫林○○均為富揚大樓之區分所有權人一情，應堪認屬實。另如附圖A至G部分所示均為坐落於系爭建物之停車位，其中如附圖編號A、B、F所示三個車位為被告高莊玉女占有使用，如附圖編號E部分所示之車位為被告孫淑瑱占有使用，如附圖編號D部分所示之車位為被告許進忠占有使用，如附圖編號C部分所示之車位為被告李絲蜜占有使用，如附圖編號G部分所示之車位為被告趙松明占有使用等情，除為兩造所不爭執外，並經本院偕同地政機關現場勘驗測量無誤，製有勘驗筆錄、拍攝現場照片並責成地政機關繪製測量成果圖（即附圖）在卷可憑（見本院卷一第563頁至第575頁），亦堪信為真。
三、按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者管理條例第3條第4、5款分別規定甚詳。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年台上字第2278號裁判意旨參照）。原告又主張被告占有使用系爭停車位未經原告同意，為無權占用等情，為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯。經查：
（一）系爭建物乃位於富揚大樓地下一樓部分，其內除系爭停車位外，尚有水箱、車道等大樓公共設施，此有前開澎湖縣政府105年11月15日函送之竣工圖在卷可佐（見本院卷一第199頁），故系爭建物乃屬富揚大樓之共有部分，應無疑義。而被告辯稱凱寶公司起造並銷售富揚大樓時，就系爭建物之使用，業已與買受人簽署地下室權屬同意書，同意富揚天下地下壹樓梯間、機械室、水箱、受電室及車道部分均屬於共同使用部分，其計算方式，按各戶面積除以本大樓總面積之比例平均持分為公共設施，其餘部分除避難時提供大樓住戶使用外，其使用權屬購買系爭停車位者所有，被告等人並分別向凱寶公司購買如附圖編號A至G部分所示之停車位等情，業據其提出房屋預定買賣契約書二份（內附地下室權屬同意書）、車位買賣同意書、不動產買賣契約書、買賣契約書、車位買賣契書為證（見本院卷一第401頁至第467頁、第601頁至第605頁），並經證人即凱寶公司負責人 高龍騰 於本院審理時證稱：被告等人確實有提供價金，購買車位永久使用權，公司有出具證明給他們，高莊玉女買了三個車位，因為他購買一、二樓二戶房屋。他們從買車位以後，車位就一直是他們在使用到現在，其他28位住戶也都知道這件事，要停車位就要繳交購買價金，所以20幾年來都沒有什麼問題。記憶中，有些是買房子的時候就買了車位，有的是住在外地，回來要購買車位，但是房屋買賣合約書未帶來或是買賣契約書遺失了，所以就由公司出具買賣車位的契約證明或是補發買賣車位的證明給予他們。 許龍和 到最後沒有買車位，因為他得了癌症，他老婆也住在那裡，也知道地下室車位的使用情況，被證三之車位買賣同意書是補發的，因為他合約書遺失了，所以申請補發，應該是去年或是前年補發的等語明確（見本院卷二第59頁至第61頁），經核高龍騰為凱寶公司實際負責人，有關系爭車位之買賣及使用狀況應知之甚詳，其既證稱被告等人確實有向凱寶公司購買停車位，足證被告所提出上開買賣契約等證明文件均屬真正，原告空言否認上開文書真正，已非可採。
（二）觀諸上開兩份房屋預定買賣契約書之買受人即訴外人洪連守及許龍和，均為富揚大樓起造後最先取得該大樓區分所有建物所有權之人，有馬公市○○段○○○○○○○○號建物異動索引在卷可佐（見本院卷二第95頁至第99頁、第153頁至第155頁），再參諸上述高龍騰之證詞，則此買賣契約書之內容當可認定為建商與原始承購戶之約定內容。是依據上開買賣契約書所附之地下室權屬同意書內容以及高龍騰之證詞，可證被告辯稱各承購戶向富揚大樓之建商購買房屋時，已約定系爭車位之使用權由另行購買車位之人取得等語，確係屬實。至於被告所提出之各該買賣車位證明文件雖無如地下室權屬同意書之內容，然高龍騰既證稱因被告購買停車位之時間不一，且房屋買賣合約書有的遺失有的未帶來等語，足認被告所提出買賣車位之證明文件並非原始之房屋預定買賣契約書，自不能因此否認被告以及富揚大樓其他區分所有權人與凱寶公司有此約定。
（三）依上所述，富揚大樓各承購戶向建商購買建物時，既已約定系爭停車位共用部分之使用權屬購買者所有，揆諸前開說明，應認系爭建物共有人間已就此部分合意成立分管契約。又被告等均向凱寶公司購買系爭停車位，顯係依照此分管契約占有使用系爭車位，且原告係自凱寶公司處因拍賣取得系爭建物之應有部分，有澎湖縣地籍異動索引可佐（見本院卷二第189頁至195頁第），自應受此分管契約之拘束，而不得再主張被告等人係無權占有。是原告依據民法第765條及第821條之規定，請求被告等將系爭建物如附圖A至G部分所示騰空遷讓返還原告及其他共有人，並請求被告給付不當得利，難認有理，其訴應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中華民國106年11月30日
民事庭法官吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月30日
書記官莊心羽