裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第1520號民事判決
裁判日期：民國108年06月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第1520號原告 呂心妍 （原名： 呂玉青 ）
羅義民 共同訴訟代理人 侯雪芬 律師
柳慧謙 律師被告 黃家進
楊學五 共同訴訟代理人 孫寅 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表一所示之建物騰空遷讓返還原告呂心妍。
被告黃家進應給付原告羅義民新臺幣貳拾壹萬玖仟參佰伍拾伍元，及自民國一百零七年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃家進應給付原告呂心妍新臺幣壹拾玖萬貳仟元，及自民國一百零七年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零七年二月一日起至騰空遷讓返還本判決第一項所示建物之日止，按月給付原告呂心妍新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至三項之假執行、免為假執行各如附表二所示。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第2、3項聲明分別為「被告黃家進應給付原告羅義民新臺幣（下同）27萬4,194元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告黃家進應給付原告呂心妍24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自民國107年2月1日起至騰空遷讓返還如附表一所示之建物（房屋部分下稱系爭4693建物，車位部分下稱系爭車位）予原告呂心妍之日止，按月給付原告呂心妍1萬元」（見本院卷㈠第13頁），嗣將上開聲明分別變更為「被告黃家進應給付原告羅義民21萬9,355元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告黃家進應給付原告呂心妍19萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自107年2月1日起至騰空遷讓返還如附表一所示之建物予原告呂心妍之日止，按月給付原告呂心妍8,000元」（見本院卷㈠第393頁、第414頁及反面）。經核與前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告羅義民於102年10月17日登記為如附表一所示之建物所有人，嗣於105年1月30日將如附表一所示之建物移轉所有權登記與原告呂心妍。被告黃家進將系爭4693建物出租被告楊學五，為無權出租，而被告楊學五自102年10月17日起持續無權占有系爭4693建物至今，拒不搬遷，且被告2人於系爭車位堆放雜物無權占有之。原告呂心妍自得依民法第767條第1項前段規定請求被告黃家進、楊學五將如附表一所示之建物騰空遷讓返還原告呂心妍。又被告黃家進無權占有如附表一所示之建物，受有相當於租金之不當得利，參酌被告間約定每月租金為8,000元，是自102年10月17日起至105年1月29日止，原告羅義民得依民法第179條規定，請求被告黃家進返還其所受有相當於租金之不當得利21萬9,355元；自105年2月起至107年1月止，原告呂心妍得依民法第179條規定，請求被告黃家進返還其所受有相當於租金之不當得利19萬2,000元，且被告仍未將如附表一所示之建物騰空遷讓返還原告呂心妍，故其獲有相當於租金之不當得利仍在繼續中，原告呂心妍亦得自107年2月1日起至騰空遷讓返還如附表一所示之建物之日止，按月請求被告黃家進給付相當於租金之不當得利8,000元等語。並聲明：
㈠被告黃家進、楊學五應將如附表一所示之建物騰空遷讓返還原告呂心妍；㈡被告黃家進應給付原告羅義民21萬9,355元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告黃家進應給付原告呂心妍19萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另自107年2月1日起至騰空遷讓返還如附表一所示之建物予原告呂心妍之日止，按月給付原告呂心妍8,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：如附表一所示之建物為被告黃家進在網路揪團合夥購屋而來，借名登記於訴外人 陳珊珊 名下，陳珊珊非如附表一所示之建物真正所有人，此經本院105年度易字第821號刑事判決認定明確。陳珊珊於102年7月23日申請權狀補發，並於102年8月8日擅自將如附表一所示之建物以買賣為原因，移轉登記與訴外人 呂秉哲 ，其等約定買賣價金為20
5萬元（訂金15萬元，其餘190萬元以銀行支付支票付款），且未見陳珊珊清償抵押權人之債權及移除如附表一所示之建物之抵押權，可見此交易違反常理而非真實交易。而原告呂心妍以原告羅義民為登記名義人購買如附表一所示之建物時，其為房屋仲介業店長，明知如附表一所示之建物遭被告楊學五占有而無法點交，仍願意購買且長期繳納房屋貸款，足見其知悉如附表一所示之建物有糾紛存在，並非善意取得，原告呂心妍以原告羅義民名義購買如附表一所示之建物，係在製造善意取得之假象。上開如附表一所示之建物移轉所有權行為皆為通謀虛偽意思表示，並無真正之買賣行為，原告未取得所有權，其請求均為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如被告受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭4693建物原登記為陳珊珊所有，復於102年8月8日以
買賣為原因，登記為呂秉哲所有，嗣於102年10月17日以買賣為原因，登記為原告羅義民所有，於105年1月30日，以買賣為原因，登記為原告呂心妍所有。
㈡原告羅義民與呂秉哲於102年間簽訂不動產買賣契約書，約
定由呂秉哲將新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍51/10000）及如附表一所示之建物出賣與原告羅義民，並於該契約書上註明承租方之騰空與排除由買方自行處理，與賣方無涉。
㈢被告黃家進、楊學五於102年5月10日簽訂房屋租賃契約書
，約定被告黃家進將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號房屋全部（無車位）出租被告楊學五；租賃期間102年5月10日至105年5月9日止，每月租金為8,000元。
四、原告主張被告無權占有如附表一所示之建物，其得依民法第
767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還如附表一所示之建物，並給付原告相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠原告呂心妍是否現為如附表一所示之建物所有人，而得請求被告返還如附表一所示之建物？㈡原告得否請求被告黃家進給付相當於租金之不當得利？茲分述如下：
㈠原告呂心妍是否現為如附表一所示之建物所有人，而得請求
被告返還如附表一所示之建物？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。復按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）；不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號判決意旨參照）。
⒉查原告主張呂秉哲與原告羅義民於102年間簽訂不動產買賣
契約書，並將如附表一所示之建物移轉登記與原告羅義民，嗣原告羅義民移轉登記與原告呂心妍所有等節，有不動產買賣契約、異動索引、建物謄本在卷可稽（見本院卷㈠第19至22頁，第259至284頁，第420至426頁），且為兩造所不爭執。依上開異動索引、建物謄本記載，如附表一所示之建物於102年10月17日登記為原告羅義民所有，於105年1月30日登記為原告呂心妍所有，並依民法第759條之1第1項規定，如附表一所示之建物所有權經登記，則推定登記權利人適法有此權利。
⒊被告抗辯：原告取得如附表一所示之建物所有權並無真正買
賣行為，為通謀虛偽意思表示，且原告非善意取得如附表一所示之建物云云。揆諸前開說明，被告自應就原告明知呂秉哲並非如附表一所示之建物真正所有人、非善意信賴不動產登記或係通謀虛偽買賣等抗辯負舉證責任。查：
⑴原告雖自承於102年間原告呂心妍與訴外人即其夫 楊家紘 （
原名： 楊意正 ）以原告羅義民為登記名義人購買如附表一所示之建物，嗣於105年間，原告羅義民將如附表一所示之建物移轉登記與原告呂心妍等情。惟於102年間購買如附表一所示之建物時依據正常購屋程序付款，原告呂心妍與其夫楊家紘將款項匯由原告羅義民匯款至履約保證帳戶，並以原告羅義民名義貸款，嗣原告羅義民將如附表一所示之建物移轉登記給原告呂心妍，亦由代書辦理原告呂心妍貸款事宜，原告呂心妍之貸款有按期繳納本息等情，經證人楊家紘證述在卷（見本院卷㈠第446至449頁），且有不動產買賣價金履約保證申請書、臺灣中小企業銀行函附履約保證帳戶歷史交易明細、臺灣銀行新店分行函附貸款相關資料在卷可憑（見本院卷㈠第267至270頁，第381至383頁，本院卷㈡臺灣銀行新店分行函覆資料），可見原告購買如附表一所示之建物應有實際支付價金。另證人楊家紘證稱：仲介公司有調閱如附表一所示之建物謄本，如附表一所示之建物登記名義人為呂秉哲，故認為呂秉哲為如附表一所示之建物所有人等語（見本院卷㈠第448頁反面）；原告羅義民接受當事人訊問時稱：資料上記載呂秉哲為所有人，楊家紘有告訴我等語（見本院卷㈠第449頁反面），可徵以原告羅義民名義向呂秉哲購買如附表一所示之建物時，原告乃信賴不動產公示登記制度而為之。
⑵被告黃家進以其所經營之安坑不動產經紀有限公司（下稱安
坑公司）所有之資金購買房屋後，再舉辦網路揪團集資購屋活動，在網路上號召網友，共同投資購買房屋標的，於網友參與投資並匯入資金後，將安坑公司投入之資金抽出以購買其他房屋，日後待轉賣房屋轉取差價後，再與投資之網友分拆利潤，被告黃家進並指示其特別助理即訴外人 簡仲良 負責收取及管理網友所集資購屋之款項等事宜，且提供其所有之帳戶，供上述揪團購屋集資活動所需之用；陳珊珊為安坑公司舉辦之網路揪團集資購屋成員，擔任網路揪團集資購屋標的即如附表一所示之建物之登記名義人；詎簡仲良、陳珊珊明知如附表一所示之建物屬被告黃家進以安坑公司舉辦網路揪團集資購屋活動之投資標的，僅借名登記陳珊珊名下，竟由簡仲良配合陳珊珊將本屬借名登記之如附表一所示之建物，由陳珊珊以真正所有人之身分自居，於102年間，擅自將如附表一所示之建物出售，並將售得之價金據為己有等情，固據本院105年度易字第821號刑事判決認定在案（見本院卷㈠第456至467頁反面）。然此刑事判決僅認定簡仲良、陳珊珊利用陳珊珊為如附表一所示之建物之登記名義人將如附表一所示之建物出售他人，並未認定呂秉哲、原告等人亦知悉上開借名登記之事。縱呂秉哲知悉陳珊珊僅為如附表一所示之建物之登記名義人而非真正所有人，仍向陳珊珊購買並辦理移轉登記，然由前開事證，仍未能證明原告知悉呂秉哲、陳珊珊取得如附表一所示之建物之過程為何，亦無積極證據可認原告知悉呂秉哲並無如附表一所示之建物之處分權而出於惡意故買之，僅能得知原告購買如附表一所示之建物時，乃信賴呂秉哲為該建物所有人之登記，且有給付價金、繳納貸款之情。
⑶被告辯稱：原告明知如附表一所示之建物遭被告楊學五占有
仍願意購買，可見非善意第三人；原告呂心妍於102年以原告羅義民名義購買如附表一所示之建物，係在製造善意取得之假象云云。惟是否願意購買遭人占有之建物，本取決於買受人對於購買該建物價金、該建物整體價值、處理占有問題等事項之評估，尚難僅以購買遭人占有之建物乙情遽認買受人非善意；而原告間以何人名義出名購買如附表一所示之建物、嗣後移轉情形，則屬其等間之法律關係，不足推翻原告善意信賴登記而購買如附表一所示之建物之認定。
⑷被告前開所辯，屬其主觀臆測，而未能舉出原告明知呂秉哲
並非如附表一所示之建物真正所有人、非善意信賴不動產登記或係通謀虛偽買賣等節之證據。從而，被告所辯，並不足採。稽諸上情，原告善意信賴登記購得如附表一所示之建物，現所有人為原告呂心妍乙節，足堪認定。
⑸按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又按地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條亦有明定。所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，出租人係經由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，應不失為現在占有人。經查，本件並無證據足資證明被告黃家進有權使用收益如附表一所示之建物，被告黃家進自無權出租系爭4693建物，而被告黃家進將系爭4693建物出租被告楊學五，現由被告楊學五實際使用直接占有中，系爭車位則由被告
2人堆放雜物占有中等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第
415頁），是被告2人皆屬無權占有如附表一所示之建物，則原告呂心妍本於如附表一所示之建物所有人之權利，依民法第767條第1項前段規定，請求被告將如附表一所示之建物騰空遷讓返還原告，自屬有據。
㈡原告得否請求被告黃家進給付相當於租金之不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。
⒉經查，本件原告取得如附表一所示之建物之所有權後，被告
黃家進仍繼續占有使用收益如附表一所示之建物，甚將系爭4693建物出租，約定租金每月8,000元，則被告黃家進因使用收益如附表一所示之建物每月收取租金8,000元，對原告而言即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利。從而，原告羅義民得向被告黃家進請求返還自10
2年10月17日起至105年1月29日止，其所受有相當於租金之不當得利21萬9,355元（計算式：8,000×15/31＋8,00
0×26+8,000×29/31≒219,355，元以下四捨五入）。原告呂心妍得向被告黃家進請求返還自105年2月起至107年
1月止，其所受有相當於租金之不當得利19萬2,000元（計算式：8,000×24＝192,000），並自107年2月1日起至騰空遷讓返還如附表一所示之建物之日止，按月請求被告黃家進給付相當於租金之不當得利8,000元。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告請求被告黃家進返還不當得利，為無確定期限、亦無另為約定利率之債務，又係以支付金錢為標的，依前揭法律規定，原告就被告黃家進應給付之金額部分，請求自起訴狀繕本送達之翌日起即107年3月9日起（見本院卷㈠第45頁）至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，依法自屬有據，為有理由。
五、綜上所述，原告呂心妍依民法第767條第1項規定，請求被告應將如附表一所示之建物騰空遷讓返還原告呂心妍；另依民法第179條規定，原告羅義民請求被告黃家進應給付21萬9,355元及利息，原告呂心妍請求被告黃家進應給付19萬2,
000元及利息，暨自107年2月1日起至騰空遷讓返還如附表一所示之建物之日止，按月給付8,000元，均有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國108年6月24日
民事第七庭法官郭思妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月24日
書記官郭瀞憶附表一：
┌─┬──┬───────┬───┬──────────────────┬────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利││││基地坐落│樣主要├───────────┬──────┤│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主要│││││建物門牌│料及房││建築材料及用│││號│││屋層數│合計│途│範圍│├─┼──┼───────┼───┼───────────┼──────┼────┤│1│4693│新北市新店區香│鋼筋混│層次面積：53.83│平台：7.50│全部││││坡段576地號│凝土造││花台：0.46│││││--------------│17層樓│││││││新北市新店區│房│││││││安祥路110巷59││││││││號││││││├──┼───────┴───┴───────────┴──────┴────┤││備註│共有部分：││││4828建號，2515.24平方公尺，66分之1（即車位編號B1-53）││││4829建號，820.46平方公尺，10000分之41│└─┴──┴───────────────────────────────────┘附表二：
┌──────┬───────────────┬───────────────┐│主文聲明│原告以下列金額為被告供擔保後，│被告以下列金額為原告預供擔保，│││得假執行│得免為假執行│├──────┼───────────────┼───────────────┤│本判決第一項│新臺幣貳拾玖萬捌仟元│新臺幣捌拾玖萬肆仟捌佰陸拾柒元│├──────┼───────────────┼───────────────┤│本判決第二項│新臺幣柒萬參仟元│新臺幣貳拾壹萬玖仟參佰伍拾伍元│├──────┼───────────────┼───────────────┤│本判決第三項│新臺幣陸萬肆仟元│新臺幣壹拾玖萬貳仟元││前段│││├──────┼───────────────┼───────────────┤│本判決第三項│每月新臺幣參仟元│每月以新臺幣捌仟元││後段到期部分│││└──────┴───────────────┴───────────────┘