臺灣屏東地方法院民事判決 106年度屏簡字第284號
原 告 王先傳
訴訟代理人 黃當庭 律師
被 告 王文智
被 告 洪享 成
兼 共 同
訴訟代理人 王美玲
上列當事人間返還土地事件，本院於民國107年2月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告王文智、 洪享成 、王美玲應自屏東縣○○市○○段○○○號
如附圖所示編號996⑵面積一六０點六五平方公尺之土地遷出。
原告其餘之訴及駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新台幣肆拾萬壹仟陸佰貳拾伍
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經
查本件原告起訴時聲明為：被告應自坐落屏東縣○○市○○
段○○○○號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示編號A部
分所示地上物之土地遷出。嗣於審理中，變更原訴之聲明為
：被告應自系爭土地如附圖所示編號996⑴，面積78.49平
方公尺，編號996⑵，面積160.65平方公尺之土地遷出。查
原告上開聲明所為之變更，係依屏東縣屏東地政事務所實際
測量後所得確實數據而為之變更，核屬更正事實之陳述，並
未變更原訴訟標的，揆諸前開規定，自應允許。
二、關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元
以下者，適用本章所定之簡易程序。不合於前二項規定之訴
訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證
之。民事訴訟法第427條第3項定有明文。本件訴訟標的，
經原告變更後超過新台幣50萬元，惟二造當庭合意適用簡易
程序，是本件應適用簡易訴訟程序，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告王文智原為系爭土地共有人之一，其持分於
民國（下同）94年間經由拍賣由原告取得被告王文智所有系
爭土地應有部分後，原告就系爭土地應有部分為8270分之10
14，又被告王美玲為被告王文智之女，被告洪享成為被告王
美玲之配偶，其等均非系爭土地之共有人。而系爭土地上如
附圖所示編號996⑴，面積78.49平方公尺，編號996⑵，
面積160.65平方公尺之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）
為原告之父 王萬泰 與被告王文智於58年間共同搭建，兩造現
仍居住於系爭建物內，被告等本應於原告拍賣取得被告王文
智所有系爭土地應有部分後立即遷出系爭建物所占用系爭土
地部分，惟經原告多次請求被告等遷出系爭建物，迄今均未
獲被告等人置理。則被告等占有系爭建物所占用系爭土地部
分既無合法權源，原告自得依民法第767條規定請求被告等
遷出系爭建物所占用系爭土地部分。另系爭土地與系爭建物
從未同屬於1人所有，應無民法第245條之1規定之適用，
又原告係本於所有權請求被告等遷出系爭土地，且於提起
本件訴訟前已多次請求被告等遷出系爭建物所占用系爭土地
部分，自無違反誠實信用原則，本件亦無民法第148條規定
之適用。並聲明：㈠被告應自系爭土地如附圖所示編號996
⑴，面積78.49平方公尺，編號996⑵，面積160.65平方公
尺之土地遷出。㈡願供擔保請准宣告假執行。㈢訴訟費用由
被告負擔。
二、被告則以：對於被告王文智所有系爭土地應有部分經拍賣後
移轉登記予原告，系爭建物為原告之父王萬泰與被告王文智
於58年間共同搭建均不爭執。惟系爭建物為未辦保存登記建
物，雖迭經轉讓而現由被告 王美鈴 取得事實上處分權，然系
爭建物既由被告王文智出資興建，則系爭建物之所有權人仍
為被告王文智，而被告王文智興建系爭建物時，仍共有系爭
土地，其嗣後雖因拍賣而將系爭土地應有部分移轉於原告，
仍應類推適用民法第425條之1規定，推定系爭建物在得使
用期限內，兩造就系爭建物所占用系爭土地部分有租賃關係
，被告等就系爭建物所占用系爭土地部分占有有合法權源，
原告自不得請求被告等遷出系爭建物所占用系爭土地部分。
其次，原告於取得被告王文智所有系爭土地應有部分時，明
知兩造已居住系爭建物多年，且於拍得被告王文智所有系爭
土地應有部分後迄今，近12年未對被告等請求收回系爭土地
，顯已長期沉默不行使權利，應生權利失效之效果，則原告
亦不得請求被告等遷出系爭建物所占用系爭土地部分等語置
辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴
訟費用由原告負擔。
三、經查，本件原告主張被告王文智原為系爭土地共有人，原告
於94年間經由拍賣登記取得被告王文智所有系爭土地應有部
分後，原告就系爭土地應有部分為1014/8270。被告王美玲
為被告王文智之女，被告洪享成為被告王美玲之配偶，其等
均非系爭土地之共有人。系爭土地上如附圖所示編號996⑴
，面積78.49平方公尺，編號996⑵，面積160.65平方公尺
之系爭建物，為原告之父王萬泰與被告王文智於58年間共同
搭建之未辦保存登記建物，嗣兩造現仍居住於系爭建物內等
情，有土地所有權狀、本院民事執行處94年9月23日屏院木
民執戊字第94執10201號通知、現場照片、土地登記第一類
謄本、屏東縣政府稅務局房屋稅106年課稅明細表、持分人
附表、戶籍謄本、土地登記公務用謄本可參（見本院106年
度補字第129號卷，下稱補字卷，第23至27、47、51至57、
71至73頁；本院卷第15至19頁），並經本院會同屏東縣屏東
地政事務所測量人員前往現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及測量
成果圖即本件附圖可參（見本院卷第30至31、37頁），且為
被告等所不爭執，堪信屬實。
四、原告請求被告等自系爭土地遷出，有無理由，茲審酌如下：
㈠、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與
土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民
法第425條之1定有明文。次按：「民法第425條之1規定
『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制』，雖以『所有權讓
與』為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，
而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權
，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，
所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記
之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意」（最高
法院99年度臺上字第1723號民事判決、102年度臺上字第
2310號民事裁定意旨參照）。再按：「未辦保存登記建物雖
因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，
然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬
無異。故民法第425條之1第1項規定『土地及其土地上之
房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人
，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人
或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推
定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條
第1項規定之限制』，解釋上應包括違章建築之受讓人為坐
落土地之所有人，嗣僅將違章建築或僅將土地出賣讓與他人
之情形。…上訴人拍定取得系爭第1169地號土地前，被上訴
人已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權。系爭鐵皮屋雖於系爭
第1169地號土地設定抵押權後始建造，惟執行法院並未將系
爭鐵皮屋與系爭第1169地號土地併付拍賣，系爭執行事件拍
賣結果，系爭第1169地號土地所有權由上訴人拍定取得所有
權，系爭鐵皮屋之事實上處分權仍屬被上訴人，則依民法第
425條之1第1項規定，被上訴人就系爭鐵皮屋所占用系爭
第1169地號土地面積232平方公尺之土地，推定在該鐵皮屋
得使用期限內，有租賃關係存在，非屬無權占有，亦無不當
得利可言」（最高法院102年度臺上字第580號民事判決意
旨參照），依上開說明可知，違章建築或僅有事實上處分權
之地上物，其土地經拍賣取得者，亦有民法第425條之1規
定之適用。
㈡、另按：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標
的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用
房屋必須使用該房屋之地基，故土地與房屋同屬一人，而將
土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，
然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基
地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用
土地，其法律關係之性質為租賃。系爭土地於57年1月25日
以買賣為原因登記為黃○根所有，於63年1月30日移轉登記
為黃○益所有；系爭建物為兩造母親黃○隱興建，黃○隱於
58年7月28日死亡，系爭建物由兩造繼承而公同共有，為原
審認定之事實。果爾，系爭建物與系爭土地既有同屬一人所
有，而僅將土地讓與他人之情形，能否謂其間無租賃關係，
自滋疑問。原審就此未調查審認，遽為上訴人敗訴之判決，
已有可議」（最高法院102年度臺上字第2475號民事判決參
照），「所謂『土地及房屋同屬一人』，固可包括『土地及
房屋同屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之
共有人外，尚有其他共有人』之情形在內；更包括『房屋共
有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形
」（臺灣高等法院臺中分院103年度上更（一）字第4號民
事判決意旨參照），「就民法第425條之1第1項所謂『土
地及房屋同屬一人』，根據上開意旨，不僅指單一相同之人
所有，尚包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『土地共
有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人』之情形
在內，此有最高法院89年度臺上字第284號、100年度臺上
字第2103號、102年度臺上字第2310號裁判意旨可資參照，
更包括『房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他
共有人』之情形，此亦有臺灣高等法院高雄分院98年度上易
字第84號判決、102年度重上字第51號判決意旨參照」（臺
灣高等法院臺中分院103年度再易字第59號民事判決意旨參
照），可知所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「房屋共有
人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形。
㈢、查系爭建物約於58年興建完成，其原始所有權人為原告之父
親王萬泰與被告王文智，此為二造所不爭執，另系爭建物稅
籍資料原登記為被告王文智所有持分比率1/2，嗣現移轉予
被告王美玲等情，業據被告提出房屋稅籍證明書及契稅單為
證（見本院卷第65至74頁），而被告王文智自48年起即為系
爭土地之所有權人之1，於94年10月5日方由原告拍賣取得
被告王文智就系爭持分，此有本院卷職權函調之系爭土地人
工登記謄本、原告提出之土地登記第一類謄本、本院執行處
通知函在卷可稽（見本院卷第87頁、補字卷第47頁、第25頁
），則於94年10月5日系爭土地部分所有權移轉登記予原告
前，被告王文智既為系爭建物之事實上處分權人，亦為系爭
土地之共有人之一，依上開說明，應屬「土地及房屋同屬一
人」之情形，故其後無論被告王文智繼續保有系爭建物之共
有權，或將其事實上處分權移轉予被告 王美伶 ，依上開說明
，均應依民法第425條之1規定認定系爭建物占用系爭土地
部分，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，自非無
權占有。
㈣、另按最高法院48年台上字第1457號判例固謂：土地與房屋同
屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地
上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣
屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人
繼續使用土地。惟同院57年台上字第1303號判例亦謂：民法
第876條第一項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵
押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。是適用最高法
院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，
尚須以房屋具有相當之價值為必要。否則非但有害基地之利
用，對社會經濟亦屬無益。最高法院85年度台上字第384號
民事裁判參酌。經查，系爭建物如附圖所示編號996⑴部分
，現況為二樓半建物，現仍供被告居住使用，屋況良好，業
經本院現場勘驗屬實，復有勘驗筆錄及原告提出之照片在卷
可稽（見本院卷第30頁、補字卷第27頁），是足信此部分建
物仍具有相當之經濟價值，自有民法第425條之1的適用，
推定有租賃關係，為有權占有。另如附圖所示編號996⑵部
分，現況為鐵皮建物、前半段為鐵皮、後半段為一樓磚造，
現無屋頂，已成廢棄狀等情，經本院至現場勘驗明確，此有
勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第30頁），是此部分，現無屋
頂，已成廢棄狀，顯無任何經濟價值，依上開實務說明，認
有害基地之利用，不應推定有租賃關係，則被告就此部分建
物，即非有權占有。
㈤、綜上所述，系爭土地與系爭建物如附圖所示編號996⑴部分
，均曾同屬被告王文智所有，嗣系爭土地輾轉由原告取得所
有權，系爭建物現由王文智及其女兒王美玲、洪享成共同使
用，故有民法第425條之1規定之適用，從而上開被告對系
爭土地為有權占有，原告請求上開被告自系爭土地遷出，為
無理由，應予駁回。另系爭建物如附圖所示編園996⑵部分
，應已無經濟價值，故無民法第425條之1的適用，被告非
有權占有，則原告請求被告自此部分之土地遷出，為有理由
，應予准許。又原告請求被告遷出如附圖所示編號996⑴為
無理由，本院自無審酌原告之訴訟，是否有權利濫用或違反
誠信原則之情。另如附圖所示編號996⑵部分之建物，已廢
棄，無經濟價值，對於土地之利用有害，原告基於土地所有
權人之地位，請求被告等遷出，自屬權利的正當行使，難謂
有權利濫用或違反誠信原則之情。
五、綜上，原告依民法第767條之規定，請求被告等自如附圖所
示編號996⑵部分之土地遷出，為有理由，應予准許，其餘
部分之請求，為無理由，應予駁回。又本件係適用簡易程序
所為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項
第3款依職權宣告假執行，原告為假執行之聲請，爰無必要
，另並依民事訴訟法第392條第2項宣告被告得預供擔保，
免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗
，爰併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年2月9日
屏東簡易庭法官吳思怡
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月9日
書記官鄭美雀