臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第1227號
原 告 俞淑鈺
被 告 唐陵
訴訟代理人 陳建勳 律師
林靜怡 律師
張素梅
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國106年10月30日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國106年1月看過被告要出售的板橋市○○街○○
號5樓房屋（下稱系爭房屋），廣告單開價新臺幣（下同
）930萬，因為房屋內部老舊，所以一開始原告出價750
萬，畢竟房屋的裝潢預估要270萬不等，訴外人即全國不
動產航空城捷運加盟店即長旺不動產開發有限公司（下稱
長旺公司）之 仲介 鄭郡元 有向原告說被告實際想賣850萬
，說價格距離太大，原告想買的誠意很大，故原告付了10
萬的訂金請房屋仲介去和屋主說，房屋仲介有再去和屋主
溝通，原告願意再多10萬的金額，共760萬，結果房屋仲
介說被告簽了760萬的底價單了，106年2月24日通知原
告簽約，因為適逢228連假，故和房屋仲介約3月4日簽
約，但簽約前一天房屋仲介說被告覺得賣的太便宜了，要
再加價20萬才願意賣，原告覺得很莫名奇妙，現在已是資
訊化透明的時代，原告相信上網都容易查到實價登錄，何
以同意760萬出售後，簽約前反悔要再要求加價？原告當
然覺得不合理，所以請房屋仲介去協調，經過一週後，房
屋仲介告知被告同意760萬出售了，但是有二個但書：①
房屋裡的東西屋主都不要了，要原告自行請人載走，此項
費用大約2萬元左右，原告覺得是可以幫忙沒問題。②房
屋漏水的部分要原告自行處理，修理費用大約需要20萬元
左右，這對原告是大的負擔！所以緩衝之計，原告請房屋
仲介去和被告說，可否合約價格能做高讓該讓原告可以多
貸款來應付裝潢的費用，這樣原告自己修漏水也較為合理
。若是不能配合，就將漏水修好也可！搬運費原告可吸收
！原告還是會購買！後來被告不願意合約提高價格，房屋
仲介也說漏水部分屋主不修，感覺就是要買就買，不買拉
倒，原告請房屋仲介幫忙轉答，若是被告確實不賣，依不
動產買賣意願書第6條約定，被告應賠償原告的違約訂金
，房屋仲介也說被告說不要賠償，房屋仲介只能將原告付
的訂金10萬還給原告！被告說還沒有簽合約，故不用負任
何責任，難道和房屋仲介簽的銷售同意書不算嗎？通常屋
主會簽一個底價書，房屋仲介只要賣要屋主要的底價就要
履約出售，反之，原告已付了斡旋訂金假使屋主同意此價
變成原告不買，是不是訂金就被房屋仲介沒收，事情當然
是一體二面，原告在第一時間被告拒賣時，原告請求房屋
仲介轉告要賠償原告訂金10萬元，顯然被告不要理原告的
要求，原告只好提告。如附件4由網路下載全國的委託銷
售契約書，其中第9條第2點約定，甲方並同意買賣契約
於乙方收受定金時成立生效，故在原告付10萬元訂金及價
格同意，就當以此生效，若一開始被告不理會不動產買賣
意願書的第六條的規定賠償相同訂金，事後原告就依房屋
仲介收訂金即買賣契約生效，買主可求償總價的5%-15%
的成交價金不等，故原告成交價760萬元，因此求償最低
門檻5%基本的38萬元。爰依不動產買賣意願書第六條約定
，請求被告給付原告380,000元等語。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.原告已達被告之售價金額：由原告提出契約內容變更合意
書，於106年2月14日起，原告同意在特約條款裡提到：
本交易屋主實拿750萬元，不另付服務費，增值稅賣方自
付，這和房屋仲介和原告說法一致，仲介說被告要實拿75
0萬，房屋仲介決定不收原告的服務費要成交原告的案子
，因為原告後來出價增到760萬，以此合約，原告已達被
告之出售價金，被告也已開出原告同意之賣價，故以此契
約內容變更合意書備註，本合意經雙方簽認後，視為原合
約內容一部分，就代表受託人得全權代理買方將斡旋金視
同定金交予賣方，此據即自動視為定金收無誤。
2.現今仲介制度，定金本來就不會賣主手上：以目前所有的
房屋仲介公司，都會透過履保帳戶，確保在所有的手續都
確實完成無誤後，再將該扣的費用扣除後，確定的金額才
會在手續完成後一次匯入賣主的帳戶，所以被告以沒有實
際收受10萬元訂金而不成立並非事實，在全國的銷售契書
第九條裡第2點約定，甲方並同意買賣契約於乙方收受定
金時成立生效，並在買方的不動產買賣意願書第四條：於
此期間內若賣方接受之承價款及本意願書之條款時，買方
同意買賣約書即己成立生效，受託人得全權代理買方將斡
旋金視同定金交予賣方，故被告已達方違約之事實！
3.被告一直強調是原告先違約的，附上房屋仲介的line對話
，再次強調，屋主確實在簽約前一天告知賣的太便宜反悔
。
二、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）委託底價為780萬元：
1.被告前於105年12月26日委託長旺公司代為仲介銷售系爭
房屋，委託銷售價格890萬元，委託期間自105年12月26
日起至106年6月26日止，此有雙方所立編號RB0000000
不動產（一般）委託銷售契約書暨後附不動產標的現況說
明書可稽。
2.嗣因長旺公司一直無法尋得出價達於委託價格之買方，雙
方乃又於106年2月14日變更（下修）委託價格為780萬元
，並於特約條款約定「本交易屋主實拿柒佰伍拾萬，不另
付服務費，增值稅賣方自付」以限制長旺公司於成交後所
得請求服務報酬之額度（即若以780萬元之委託底價成交
時，長旺公司僅得請求30萬元之服務報酬而不得主張依原
定780萬元之4%請求31萬2000元，以補貼被告下修委託底
價之損失），亦有編號RX0000000契約內容變更合意書可
憑，合先敘明。
（二）原告出價760萬元，未達被告之委託銷售底價：
1.原告固執起訴狀後附附件2不動產買賣意願書主張「付了
10萬的訂金請房仲去和屋主說」云云，惟，由該紙契據之
標題記載為「意願書」、緊接其下之前言敘明:「現因承
購條件與賣方之出售條件有所差距，經買方審閱受託人提
供之『要約書』及『不動產買賣意願書』後願交付斡旋金
予受託人以代為居間斡旋」、第3條約定「斡旋金之支付
：買方為表示購買之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願
書（以下簡稱意願書）同時支付受託人承購總價百分之五
或新台幣壹拾萬元整（請以國字大寫）作為斡旋金」、及
第4條第1項約定「自簽立本意願書至106年2月16日24
時止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買
價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生
效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，
此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應
於轉定之曰起五日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書
。若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內
不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書
自動失效。買方所交付之斡旋金於失效後三日內應由受託
人無息返還買方」等語可知，原告給付予長旺公司之10萬
元屬於「斡旋金」性質，非經被告同意接受其承買價格並
簽收此筆款項，即無從轉為「訂金」性質，至灼。
2.被告從未收受原告支付予長旺公司之10萬元幹旋金，此由
其所提編號RC0000000號不動產買賣意願書賣方簽收欄仍
然空白，未經被告簽章，即可證明被告並無同意原告之承
買價格及簽收該10萬元款項之事實，原告起訴狀載「付了
10萬的訂金」、「房仲說屋主簽了760萬元的底價單」、
「價格同意」云云，顯非事實。
3.原告已因逾斡旋期間未斡旋成功而自長旺公司取回10萬元
斡旋金。且因長旺公司未於被告委託銷售期間內居間仲介
成交，本案於該公司作業上已歸檔結案，此亦有被證1、2
文件上皆有「作廢」之載註可憑。更可顯見本件並無原告
所稱被告同意其承買價格、買賣契約生效、被告違約之情
，原告據此向被告求償38萬元（即760萬元之5%)，顯乏
所據。
（三）被告於委託長旺公司仲介出售系爭房屋時即已於不動產標
的物現況說明書事先明白揭露系爭房屋有浴室漏水之瑕疵
：
被告於上揭不動產標的物現況說明書項次「9」、內容「
是否有滲漏水情形」勾選「是」，於備註說明欄勾選漏水
位置為「浴室」，處理方式則勾選「依現況交屋」，顯見
被告於委託仲介出售時即於不動產標的物現況說明書中事
先明白揭露系爭房屋有浴室漏水、買賣成立後依現況交屋
（按：即賣方不負漏水修繕之責)，並無原告所稱「一下
要提高價格，一下要自行負責修理漏水，強迫買主接受」
等情。原告於閱覽不動產標的現況說明書後當即了解系爭
房屋依「浴室有漏水之現況交屋」，賣方不負修復漏水之
責此一買賣條件，乃被告於委託長旺公司仲介時，即已明
白約定之委託銷售條件，詎竟臨訟捏稱被告係於議價過程
中始行追加之條件，企圖營造被告朝三暮四之假象，心態
可議。
三、法院之判斷：
（一）本件應審酌者為兩造間就系爭房屋之買賣契約是否成立？
1、原告雖主張系爭房屋之買賣契約已因被告收受定金而成立
生效云云，惟查，依原告所提出其與仲介即長旺公司簽立
之不動產買賣意願書記載：「現因承購條件與賣方之出售
條件有所差距，經買方審閱受託人提供之『要約書』及『
不動產買賣意願書』後願交付斡旋金予受託人以代為居間
斡旋」、第3條約定「斡旋金之支付：買方為表示購買之
誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書（以下簡稱意願書
）同時支付受託人承購總價百分之五或新台幣壹拾萬元整
（請以國字大寫）作為斡旋金。」及第4條第1項約定「
自簽立本意願書至106年2月16日24時止為斡旋有效期間
，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條
款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代
理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金
收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內
至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款
及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或
期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失效。買方所交
付之斡旋金於失效後三日內應由受託人無息返還買方」等
語，可知在議價期間之內，該筆斡旋金仍由仲介人保管，
並不轉交予賣方，係在斡旋成功之後，斡旋金轉變為定金
，仲介人轉以賣方代理人之名義收受該定金，此時賣方即
被告即受到收受定金效力之拘束。惟觀以該不動產買賣意
願書上賣方簽章欄，並未經被告簽章，而依證人鄭郡元即
買方仲介業務證稱：（問：原告給你10萬元斡旋金你是否
有交給被告？）沒有等語，及證人 邱櫻招 即賣方仲介業務
證稱：（問：你們仲介是否有經屋主授權代書斡旋金的權
利？）可以代收，代收之後由我們保管，但是屋主還是要
簽收。（問：本件屋主有簽收斡旋金嗎？）沒有等語，顯
然被告仍未收受原告之10萬元定金，是原告主張系爭房屋
之買賣契約已因被告收受定金而成立生效云云，尚非有據
。
2、原告另主張被告已同意其所出760萬元之承買價格，買賣
契約已成立生效云云，查，依證人鄭郡元證稱：「原告看
了兩次該房子，也有請裝潢師傅過來評估，後來針對裝潢
費用去出價錢750萬元，有給付10萬元的斡旋金給我們，
我們去跟屋主談還是有落差，後來原告加到760萬元，76
0萬元有達到屋主委託的底價，所以我們就放成交，屋主
這邊有反彈，認為價格太低要反悔，我們跟屋主溝通，同
意不跟屋主收仲介費，希望兩方可以成交，後來溝通了幾
次，屋主也同意用760萬元與原告簽約，預計要簽約，後
來中途間，因為買方這邊貸款的時候要加入裝潢的費用，
所以原告要求簽約的時候在契約上記載的價金要提高，但
是屋主還是以760萬元出售房屋，屋主不同意，原告有點
反彈，就要屋主付漏水維修費用，後來我們跟原告說不要
強硬的買，就勸原告說以後會介紹好的房子給原告，所以
我們就退斡旋金給原告，所以雙方買賣契約就沒有簽立成
功。」、「在簽約當天，屋主的弟弟說賣太便宜了，說要
加價，後來我們花了三、四天時間溝通，後來我們不收服
務費，屋主提出漏水及雜物由原告自行處理，屋主就同意
以760萬元簽約，原告因為成本考量才希望調高簽約金。
」等語，可知其固曾告知被告有同意以760萬元與原告簽
約之事，惟鄭郡元僅為原告之仲介業務，與被告接洽委託
銷售之情形仍應以負責賣方仲介業務之邱櫻招較為清楚，
而依證人邱櫻招所證稱「（問：本件房屋買賣賣方所委託
出售的底價為何？）最初剛開始簽委託書時寫開價890萬
元，底價部分口頭承諾800以上就賣，並沒有書面。（問
：為何證人鄭郡元剛才說760萬元是屋主的底價？）是，
我們陸續有帶客戶去看房子，確實屋況不是很好，有很多
需要修繕的地方，所以我跟屋主溝通，800萬元可能賣不
到，屋主經過溝通協調後，屋主曾經同意750萬元實拿，
也就是她的成交價必須要在781萬元，因為還需要加上百
分之四的服務費，這個過程當中，原告出現，最高出價到
750萬元，鄭郡元就收斡旋金，750萬元正當我要跟屋主
回報那天，屋主收到其他訊息，認為750萬元太低，所以
她希望把價金提高，屋主後悔，我就想本件不要做了，因
為鄭郡元認為原告很有誠意，而且可以從原告那裡收到百
分之二的服務費，所以我們希望促成雙方的買賣，後來沒
有促成就是後來鄭郡元去跟原告溝通再多加一點，因為屋
主希望能夠實拿760萬元，溝通結果買方同意，但是同意
760萬元出售的書面資料還未給屋主簽收，屋主再次強調
760萬元出售絕對不負責漏水的修繕及屋內雜物清理，這
個條件談妥後，要跟買方約簽約時間，這時候原告的先生
提到要把契約上面的價金提高，我就說不可能，屋主已經
很不捨這個價錢出售，但是我還是有回報，屋主不同意，
真正契約沒有簽成的原因，是買方要求書面契約價金提高
，但是被告不同意等語，並參以卷附被告所提其與長旺公
司之不動產〈一般〉委託銷售契約書及契約內容變更合意
書之約定，可知被告僅曾因同意變更委託銷售價格780萬
元、由被告實拿750萬元、不付服務費、增值稅等條件而
重新簽立契約內容變更合意書予長旺公司委託銷售；至於
原告所出價之760萬元，雖經兩造之仲介斡旋後，被告曾
口頭同意此出售價格，惟被告仍附帶要求必須實拿760萬
元，且不負責漏水的修繕及屋內雜物之清理等條件，此部
分顯已再度變更被告與長旺公司間之委託銷售契約內容，
則依其等不動產〈一般〉委託銷售契約書第13條約定：「
本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不得任意變更。如雙
方同意變更本契約內容時，應以乙方提供之『契約內容變
更合意書』為之，該文件具有修正本委託契約書之優先效
力，於雙方簽章後生效」，於被告未再重新以上開條件簽
立契約內容變更同意書前，仍不得拘束被告或長旺公司。
是原告所出760萬元之承買價格，尚與被告與長旺公司間
不動產〈一般〉委託銷售契約書第9條第2項所約定「買
方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權
代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣
契約於乙方收受定金時成立生效。」之情形有間，原告以
此主張兩造間就系爭房屋之買賣契約已成立生效云云，亦
屬無據。
（二）綜上，原告主張兩造間就系爭房屋之買賣契約已成立，因
被告反悔不賣，依不動產買賣意願書第6條約定請求被告
加倍返還定金（並以760萬元的5%即38萬元為據），請求
被告給付38萬元，為無理由，應予駁回。
（三）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之
證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論
駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年11月13日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣
示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書
（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以
裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國106年11月13日
書記官劉春美