裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第640號民事判決
裁判日期：民國93年11月16日
裁判案由：交還房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決九十三年度訴字第六四○號
原告己○○訴訟代理人 魏朝煥 律師被告丁○○
甲○○丙○○戊○○訴訟代理人 吳瑞堯 律師
許蕙寶 律師當事人間請求交還建物等事件，本院於民國九十三年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表所示之系爭建物，原係訴外人乙○○所有，嗣經其債權人彰化商業銀行股份有限公司聲請本院查封拍賣，由原告於民國九十三年二月五日得標買受，並於九十三年三月八日登記為系爭建物之所有權人。然系爭建物竟遭被告一家四口無權占有使用，迄今未還。雖被告辯稱：系爭建物係被告丁○○自七十三年一月起，向乙○○之先父 林阿碧 承租，為不定期租賃，每月租金新台幣（下同）五千元云云，然何以歷經二十年，月租始終為五千元，而未依物價水準調高租金，此有違常情。被告雖提出四紙租金所得稅捐扣繳憑單資料，然其中二紙未蓋有稅捐機關收件章，形式上已難認屬實；另二紙雖蓋有稅捐機關收件章，形式上屬實，然此應係被告甲○○於系爭建物一樓經營祥記服飾行，為避免受裁罰，始向稅捐機關申報承租該址並扣繳租賃所得，實際上應無租賃關係存在。又被告丁○○與證人 林秀琴 皆稱系爭建物乃林阿碧出租與被告丁○○，此亦與前開租金所得稅捐扣繳憑單資料所載係乙○○出租與甲○○不符。又縱認有系爭租賃關係存在，實際上亦應僅存在於系爭建物一樓部分，即被告甲○○經營祥記服飾行店面處。又前開原告所主張之租約，屬未經公證之不定期不動產租賃契約，依民法第四百二十五條第二項之規定，不適用同條第一項買賣不破租賃原則，故被告不得主張原租約對繼受系爭建物之原告繼續存在。又系爭建物前於強制執行程序中，經 李振裕 建築師鑑估結果，價值甚高，且查隔壁同規格之建物月租達四萬二千元，被告共同無權占用系爭建物，應連帶賠償原告不能使用系爭建物之損失，爰依所有物返還請求權與共同侵權行為等法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⑴被告應將如附表所示之系爭建物遷讓返還與原告。⑵被告應自九十三年三月八日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月連帶給付原告三萬元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告丁○○早自七十三年一月間起，即向其姊夫林阿碧即系爭建物之起造人租用系爭建物，係以口頭約定每月租金五千元，使用範圍為系爭建物之全部（含地下室及地上六層樓），並由丁○○之妻即被告甲○○在該址經營祥記服飾行。被告丁○○承租後，均有按月付租金予林阿碧，至林阿碧於八十五年間過世為止。之後被告丁○○亦有按時交付租金予林阿碧之妻即被告丁○○之胞姊林秀琴，至九十三年三月間系爭建物被拍賣並移轉登記予原告為止。嗣被告丁○○亦有郵寄租金予原告。職故，本件有買賣不破租賃原則之適用，被告等並非無權占有使用系爭建物，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：⑴系爭建物，原係訴外人乙○○所有，嗣經其債權人彰化商業銀行股份有限公司聲請本院查封拍賣，由原告於九十三年二月五日得標買受，並於九十三年三月八日登記為系爭建物之所有權人。⑵系爭建物之全部目前為被告一家四口（丁○○、甲○○夫妻及其子女丙○○、戊○○）占有使用中，且甲○○於該址一樓店面經營祥記服飾行。
四、得心證之理由：
（一）被告丁○○所稱其自七十三年一月間起，即向其姊夫林阿碧租用林阿碧所起造之系爭建物，每月租金五千元，使用範圍為系爭建物之全部（含地下室及地上六層樓），並由丁○○之妻即被告甲○○在該址經營祥記服飾行。其有按時支付租金予林阿碧至八十五年間林阿碧過世為止，之後有繼續交付租金予林阿碧之妻即丁○○之胞姊林秀琴，至系爭建物被拍賣為止等情，核與證人林秀琴於九十三年九月一日經本院以隔離方式訊問時，所證述之內容相符。
（二）另核被告所提出之祥記服飾行營利事業登記證，其上所載之負責人為甲○○，營業所在地即為系爭建物門牌址，發照日期為七十三年一月，此亦與被告所辯內容相吻合。
（三）再依被告所提出之九十年度各類所得扣繳稅額繳款書（其上蓋有稅捐機關收件章）影本，所載內容為祥記服飾行扣繳其於九十年一月至十二月所給付之租金所得六萬元；另九十一年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書（其上蓋有稅捐機關收件章）影本，所載內容為祥記服飾行扣繳其於九十一年一月至十二月所給付之租金所得六萬元；又九十二年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單申報書影本，所載內容為祥記服飾行扣繳其於九十一年一月至十二月所給付之租金所得六萬元（該紙申報書雖未蓋有稅捐機關收件章，惟其為電腦列印形式，申報時間及印表日期均為九十三年一月二十七日，格式欄位內容完整，與前二年度記載內容相同，是本院認其具有相當之證明力），足徵被告丁○○近年確有支出每月五千元（即一年六萬元）之租金，並以祥記服飾行為扣繳單位。又夫妻生活關係密切，雙方之經濟活動、費用支出等，本具有高度之共通性，是被告丁○○承租系爭建物供被告甲○○作為營業店面，並以所付租金作為該店支出費用而扣繳之，衡情無違。
（四）本院九十二年度執字第二○五二七號民事執行事件即系爭房地強制執行程序中，九十二年七月二十八日民事執行會勘紀錄表載有「經會勘在場甲○○及丁○○夫婦，聲稱該處係以每月五千元向乙○○承租使用，但雙方無租賃契約，僅以口頭契約而已，林姓夫婦倆又聲稱自七十三年一月起就開始承租使用。該處只有居住林姓夫妻及兩名子女，無其他人居住。」等會勘內容；嗣於拍賣系爭建物時，本院拍賣公告上並有載明「本件拍賣建物為第三人丁○○租用，租期自民國七十三年一月起，為不定期租賃契約，每月租金五千元，拍定後不點交。」等充分揭露系爭建物存有租賃關係之訊息，此經本院調閱上開執行卷宗查閱屬實，則原告當知系爭建物有此租賃契約存在，嗣其投標應買並得標，依民法第四百二十五條第一項規定，被告丁○○與乙○○間之租賃關係對應買之原告即應繼續存在，此等結果，為原告應買前所得預見，而未侵及其信賴利益。
（五）至於被告丁○○究係向林阿碧或其子乙○○承租系爭建物一節，被告丁○○於本院九十三年九月一日訊問時已說明：「乙○○從未過問系爭建物之事，因為強制執行時，乙○○已繼承系爭建物，甲○○就說是跟乙○○租的。」等語。按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第四百二十五條第一項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院九十一年度台上字第一○六四號判決參照）。而乙○○係於八十八年十月二十六日因分割繼承而取得系爭建物之單獨所有權，此有土地登記謄本在卷可憑，從而被告丁○○與林阿碧之原租賃契約，對於分得系爭建物所有權之乙○○仍繼續存在，要無疑義。
（六）雖然系爭租約之租金長達二十年未隨物價調整，而有明顯偏低之情形，惟考之原屋主夫婦林阿碧、林秀琴乃被告丁○○之姊夫與胞姊，因此至親關係而未隨物價水準調高租金，經年累月而與市場租金行情產生明顯落差，此亦屬人之常情，尚難因此否定系爭租賃關係之存在。
（七）原告雖另主張：民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃原則，依同條第二項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾於五年或未定期限者，不適用之云云。然查：民法債編施行法第一條規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」；而上開民法第四百二十五條第二項規定（係於八十八年四月二日經立法院通過增訂，於八十八年四月二十一日經總統公布，並於八十九年五月五日施行），並無溯及既往之例外規定，是就八十九年五月五日修法施行前所發之租賃關係，自無適用之餘地。此觀民法債編施行法第二十四條為原條文第十三條所移列，並未隨同修正，亦可得而知。而系爭租賃契約係於七十三年一月間成立，故前揭新增之民法第四百二十五條第二項規定，於本件租賃契約並無適用之餘地。原告主張系爭租賃契約，未經公證，不得對抗原告，進而主張於原告拍賣取得系爭建物後，被告等即屬無權占有系爭建物，尚有誤會。
五、綜上，被告丁○○就系爭建物之全部，確實與林阿碧、乙○○父子先後存有租賃關係，且此等租賃權對應買系爭建物之原告繼續存在，被告一家四口基於該等租賃關係而使用系爭建物之全部，為有權占有。原告主張被告四人占有使用系爭建物，屬無權占有，而依所有物之物上請求權及侵權行為法則，請求被告等應交還系爭建物，並連帶給付賠償如聲明所示之損害金，於法無據，均應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年十一月十六日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官劉長宜~B法官蔡建興右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年十一月十六日~B法院書記官