裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第6996號民事判決
裁判日期：民國96年11月14日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第6996號原告甲○○訴訟代理人 陳慶尚 律師複代理人 葉又華 律師被告乙○○上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國96年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國64年4月10日簽訂讓渡契約書（下爭系爭契約），由被告將國防部配住之臺北市○○街○○○巷○○弄○○號2層樓房（下稱系爭房屋）之居住等權利，以新臺幣（下同）23萬元之代價讓渡予原告。依系爭契約第2條約定：「讓渡價款：投資款值及居留權利金新臺幣貳拾參萬元正」，以及兩造締約時均已知悉因法令規定而無法移轉系爭房屋所有權，所特別約定之第6條：「房屋權益：本房屋在未辦清過戶前有關房屋之權益皆屬甲方，如國防部價配本房時，乙方得應甲方之要求出面承受處理一切權益仍屬甲方」之內容，可知原告依契約所取得之權利，不僅止於居留在系爭房屋之權利，尚包括「國防部照顧國軍居有定所」之權益，亦即日後被告基於國防部「居有定所」之想法所配得之房屋，基於系爭契約內容，亦應為原告所有。此外，依民法第225條第2項規定之意旨，如被告日後因返還系爭房屋而另獲價配其他房屋，原告亦能請求被告交付其所價配之房屋。嗣於95年2月間，被告配得國防部臺北市「通航聯隊舊址改建C區」改建之臺北市○○路○○巷○○號7樓之3房屋（下稱價配房地），被告自應依系爭契約將價配房地所有權移轉於原告所有。而依登記謄本記載：「承購人自產權登記之日起未滿五年，物額自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」等限制登記字樣，被告固無法立即將價配房地所有權移轉於原告，然被告於知悉得價配房地後，為將系爭房屋返還國防部以符合價配條件，竟於94年3月3日未經原告同意，侵入系爭房屋擅自更換門鎖並將電表拆除，顯已無意履行系爭契約之義務，實難期待被告於限制登記期滿後，會依約定將價配房地所有權移轉登記於原告，是原告自有依民事訴訟法第246條規定，預為本案所有權移轉登記請求之必要。末以系爭契約並非要式行為，且原告係於93年12月間始知悉被告得以價配房地，自無請求權罹於時效之問題，是原告當得依系爭契約預為請求被告移轉價配房地之所有權，併依土地法第79條之1規定，請求准為預告登記，並聲明：㈠被告應於102年8月，將土地坐落臺北市○○區○○段1小段地號0000-0000號、權利範圍949/100000之土地，以及同小段5759建號、權利範圍949/100000、門牌號碼臺北市○○路○○巷○○號7樓之3之房屋所有權移轉於原告、㈡被告應將上開不動產交付原告占有、㈢被告應協同原告就第1項聲明之請求向臺北市松山地政事務所辦理預告登記手續。
二、被告則以：兩造所簽訂之系爭契約已逾30餘年之久，依民法第125條規定，請求權因15年不行使而消滅。況系爭契約明定係居留權之讓渡，並非不動產產權之讓渡，該系爭房屋之眷舍產權屬於國防部，被告無權讓渡，而居留權於簽約當日，即已交付原告。再查系爭契約為法律行為，但無見證人，亦未經法院公證，顯未依法定方式為之，依民法第73條規定，應屬無效。且原告於簽訂系爭契約時，知有權利瑕疵，依民法第351條規定，被告不負擔保責任。此外，系爭契約並未明定爾後國防部配售眷舍予被告時，被告應無條件將該配售眷舍產權一併移轉予原告，僅明定「如國防部價配本房時，乙方得應甲方要求，出面承受」…等，而此約定內之「本房」應係指通化街之房屋，然國防部並未價配通化街之房屋，係將系爭房屋收回交國有財產局統一處理，故與國防部配售三民路眷舍無關等語置為抗辯。
三、兩造對於其等於64年4月10日簽訂讓渡契約書後，被告業已交付原告230,000元，並將系爭房屋交付原告使用，嗣後被告於95年2月8日經國防部價配取得臺北市○○路○○巷○○號7樓之3房地所有權等事實並不爭執，且有原告提出之讓渡契約書1份、臺北市建物登記第二類謄本2紙在卷可稽，被告對其真正亦不爭執，堪信為真。至於被告抗辯本件原告請求權罹於時效部分，原告主張依據系爭契約第7條約定，於被告價配房地時始得請求被告移轉所有權，則其請求權得行使之時間即為被告價配房地之時間，而查被告係於95年2月8日取得價配房地之所有權，有前揭謄本可參，此請求權之時效，依民法第125條前段規定為15年，則原告於96年6月27日提起本件訴訟，其請求權尚未罹於時效，被告所為時效抗辯，尚非有據，先此敘明。而按：
㈠解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句。民法第98條定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；且解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。最高法院17年上字第1118號、18年上字第1727號判例分別可資參酌。本件原告雖依系爭契約第7條約定主張有權請求被告移轉價配房地所有權云云，然觀諸系爭契約之文字，第2條約定：「讓渡價款：投資價值及居留權利金新臺幣貳拾參萬元正」、第4條約定：「讓渡標的物之移交：自中華民國六十四年四月份起房屋之居留等一切權利絕無異議全部轉讓甲方嗣後任由甲方處理」、第5條約定：「國防部居留權過戶：國防部居留權過戶事宜，乙方得應甲方要求於任何時間負責辦理」、第6條約定：「房屋權益：本房屋在未辦清過戶前有關房屋之權益皆屬甲方，如國防部價配本房時，乙方得應甲方要求出面承受，處理後一切權益仍皆屬甲方」、以及第7條約定：「房屋之轉嫁：
房屋在未過戶前甲方如有轉嫁第三者，乙方亦得願同意負責辦理過戶事宜且甲方轉讓權益多寡乙方不得過問」，已明確約定系爭房屋使用權即契約所指「居留權」之各種規範，並就將來使用權之過戶事宜詳為約定，要求被告應隨時應請求辦理過戶，未辦清過戶前有關房屋之權益皆屬原告，如將來國防部價配本房時，被告亦應配合辦理承受，且不得過問甲方移轉居留權於第三人。是系爭契約顯係針對系爭房屋使用權所為之約定，明定原告所享有之權利僅限於系爭房屋所衍生之各種權利，包含現在之居留權、將來居留權之移轉，以及將來價配系爭房屋之權益，而未提及系爭房屋以外之其他不動產，則系爭契約第7條約定「價配本房」所指之「本房」，依當事人於締約時之真意，即應限制在系爭房屋，如被告將來經國防部價配系爭房屋時，原告即有權依系爭契約請求被告出面承受並享有承受後之一切權利，至於被告價配其他房屋時，則不在原告所得享有之權利範圍內。從而，原告主張依據系爭契約第7條約定請求被告移轉價配房地所有權，核與契約內容不符，顯非有理。
㈡原告雖又主張依民法第225條第2項規定之意旨，亦得請求被
告移轉價配房地所有權云云，惟民法第225條規定：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。債務人因前項給付不能之事由，對第三人有損害賠償請求權者，債權人得向債務人請求讓與其損害賠償請求權，或交付其所受領之賠償物。」此條規定僅限於債務人得對第三人主張損害賠償請求權之情形始有適用，而本件被告業已依約將系爭房屋交由原告占有使用，其雖未將系爭房屋之居留權移轉於原告，然兩造於締約時已預見將來如國防部同意移轉系爭房屋之居留權或所有權時，被告始有配合辦理之義務，而因國防部並未辦理系爭房地居留權之移轉，並將之收回交由主管機關辦理改（遷）建，此為兩造所不爭，並有本院87年度認字第047314號認證書附卷可查，被告自無配合辦理之給付義務，亦因此無所謂給付不能之情形，況且被告依國軍老舊眷村改建條例相關規定申請價配房地，亦非屬「對第三人有損害賠償請求」之情形，自無從適用前開規定，且無類推適用之可能，原告此部分主張，亦屬無據。
㈢綜上所述，原告依據系爭契約以及民法第225條第2項規定，
請求被告移轉價配房地所有權，顯屬無據，亦因此無提起將來給付之訴之可能，更無為預告登記之必要，其所為請求難以准許，自均應予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦方法及未援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中華民國96年11月14日
民事第四庭法官余明賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年11月14日
書記官楊勝欽