臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第25號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年重訴字第25號民事判決

裁判日期：民國107年11月30日

裁判案由：確認土地優先購買權存在等

臺灣苗栗地方法院民事判決107年度重訴字第25號原告 賴徐 運娣訴訟代理人 歐嘉文 律師複代理人 洪家駿 律師
韓國銓 律師被告王 陳好完
王 陳明珠 翁翠霞 翁志誠 翁碧霞 翁崇彬 廖淑婉 廖淑容 廖淑婷 廖美智 廖宗琦 廖美萩 廖美雲 陳 周美捉 陳重吉 陳俊嘉 潘美玲 上一人訴訟代理人 孫大龍 律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國
107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告 王陳好完 、 王陳明珠 、翁翠霞、翁志誠、翁碧霞、翁崇彬、廖淑婉、廖淑容、廖淑婷、廖美智、廖宗琦、廖美萩、廖美雲、 陳周美捉 、陳重吉、陳俊嘉（下稱被告王陳好完等16人）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○段000000000000000000000地號土地原為被告王陳好完等16人公同共有，其等於106年2月20日以買賣為登記原因，將上開土地所有權移轉登記予被告潘美玲。被告潘美玲嗣將上開土地併入同段823-35地號土地，另分割出同段823-309地號土地。
惟被告王陳好完等16人前自訴外人 陳德 深繼承上開土地，而 陳德深 於64年3月5日向台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）購入系爭土地時，其上存有原告與農林公司間之耕地租賃關係，承租範圍位於同段823-309地號土地（即先前同段823-86地號土地）如苗栗縣銅鑼地政事務所107年9月土地複丈成果圖（下稱附圖）所示面積8,298.68平方公尺之右斜線區域（下稱系爭土地），陳德深亦同意與原告繼續耕地租賃關係，故原告具有土地法第107條第1項規定之優先購買權。而被告王陳好完等16人繼受該耕地租賃關係，將系爭土地出售予被告潘美玲時，詎未依土地法第104條規定通知原告以同一條件優先購買，爰依土地法第107條第1項，及同條第2項準用同法第104條第2項規定提起本訴等語。並聲明：⒈確認原告就系爭土地之優先購買權存在；⒉被告王陳好完等16人與被告潘美玲就系爭土地於106年2月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；⒊被告王陳好完等16人應就系爭土地，依被告潘美玲買受之相同條件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付買賣價金後，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告方面：㈠被告潘美玲則以：原告並未提出耕地租賃契約，亦未就租賃
位置、面積、租期、租金金額等租約內容為具體說明，更未舉證以實其說。何況，系爭土地現況均為雜木，乏人利用，難謂原告對系爭土地確有耕地租賃權存在。且系爭土地為林地，於73年7月28日才編定為農牧用地，斯時並非土地法第
107條規定之耕地，故原告不能對系爭土地主張具優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告王陳好完等16人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：㈠兩造不爭執事項⒈同段823-1、823-35、823-36、823-37、823-38、823-39、
825-7、575-3、575-2地號土地原為農林公司所有，其於64年3月5日與陳德深簽訂不動產買賣協議書（見本院卷第71-73頁），於73年11月15日以買賣為登記原因，將上開土地所有權移轉登記予陳德深（見本院卷一第45、56頁）。陳德深於78年8月14日死亡，被告王陳好完等16人為繼承人，於102年8月13日辦理上開土地公同共有之繼承登記（見本院卷一第29-33頁）。
⒉被告王陳好完等16人於106年2月20日以買賣為登記原因，
將同段823-35、823-36、823-37、823-38、823-86、823-21
8、823-219、825-7地號土地所有權移轉登記予被告潘美玲（見本院卷一第251-257頁），買賣代價為每平方公尺80
0元。嗣同段823-36、823-37、823-86地號土地併入同段823-35地號，再分割出同段823-309地號土地（見本院卷一第69頁）。
⒊苗栗縣三義鄉公所耕地租賃委員會調解筆錄形式上真正（見本院卷一第263頁）。
⒋租約過程調查表形式上真正，其上記載租約人「 賴徐運招 」
，租約面積4,437平方公尺，租別（合作或租約）為合林，租約期間58年5月25日至68年5月25日（見本院卷一第479頁）。
⒌61年6月27日、62年9月8日臺灣省統一發票收執聯（見本
院卷一第75、77頁）、農林公司三義茶場47年12月24日收據（見本院卷一第77頁）、51年12月5日實物收據形式上真正（見本院卷一第77頁）。
⒍農林公司三義茶場43年7月15日、44年1月5日、45年5月
14日、6月16日、47年1月28日收據（見本院卷一第359頁）、41年10月18日實物收據（見本院卷一第359、361頁）形式上真正。
㈡兩造爭執事項⒈原告於系爭土地有無耕地租賃權存在？⒉原告可否就系爭土地主張土地法第107條第1項規定之優先
購買權？
四、本院之判斷㈠原告於系爭土地無耕地租賃權存在：
⒈按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。
承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上字第1號判例意旨參照）。次按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第107條第1項固有明文規定。然所謂耕地係指農地與漁牧地而言，林地則不得認為包含在內，觀於同法第106條及第2條第1項之規定自明（最高法院40年台上字第1524號判例意旨參照）；耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第738號解釋）。如施人工於他人之土地，其目的為「經營造林」，顯非耕地租賃（最高法院63年台上字第1218號判例意旨參照）。復按土地法第107條第
1項，關於耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判例意旨參照）。
⒉依上揭說明，應由原告就系爭土地有耕地租賃權存在乙事負
舉證之責。原告僅提出下述證據為證，以證明其對系爭土地有租賃權存在。經查：
①農林公司與陳德深訂立之不動產買賣協議書第3條約定：「
......甲方（即農林公司，下同）於訂立本協議書1週內，會同乙方（即陳德深，下同）到現場將土地（包括甲方放租之茶園等）按現狀指界點交乙方接管即時管業（即佃農不起耕買主照原辦法繼續租佃關係）......」、第
4條約定：「地上物處理：本協議書出售土地，有關甲方原以放租予現耕農種植茶園、林木、什作及建有農舍等概由乙方自行與承租人或使用人協調解決，甲方不負收回土地及清除地上物或補償任何責任。......」（見本院卷一第
71、72頁），僅係約定買賣雙方間如何處理農林公司原放租之土地，非謂全部占有人與農林公司之租賃關係均存續中。故原告不得僅執前開約定，主張陳德深受讓系爭土地所有權時，其仍為系爭土地之承租人。
②苗栗縣三義鄉公所耕地租賃委員會調解筆錄雖記載：「1.本
案申請人.....等12人均經對造人（即農林公司）承認有發生租賃關係。各承租人自68年迄今未收繳各項佃租，應繼續清繳，並請農林公司承認租佃存續。」（見本院卷一第
263頁）。惟調解筆錄未記載調解土地或承租範圍為何，原告亦並未列載為申請人，不能認定原告已與農林公司成立上開調解並確認租賃關係存在。況且，原告亦未提出該調解後已繳清租金、或業經農林公司承認租賃關係之證明，無從認定農林公司確實同意與原告繼續成立租賃關係。
③租約過程調查表記載租約人「賴徐運招」，租約面積4437平
方公尺，租別（合作或租約）為合林，租約期間58年5月25日至68年5月25日（見本院卷第一第479頁）。又查，前揭租約人「賴徐運招」為誤載，正確姓名為「 賴徐運娣 」乙節，有農林公司苗栗分公司107年10月15日函存卷可查（見本院卷二第171頁）。惟上載租期至68年5月25日止，即使存有租賃關係，亦已屆期而消滅。復查，系爭土地現況均為雜木，無人利用，無路可通行乙節，業經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄、照片在卷可參（見本院卷二第13-15、21-27頁）；且原告亦無法現場指出其承租用地範圍，所指其種植之相思木，經實測後確認不在其主張之承租範圍內，有附圖在卷可考（見本院卷二第31頁），其主張前後矛盾，益徵其有關租用系爭土地之說詞，與事實不合。綜上可認上開租約租期屆滿後，原告未再利用系爭土地，不可能成立民法第45
1條不定期租賃，現自無任何租賃關係存在。④前揭不爭執事項⒌⒍所示之收據或發票，分別於47-62年間
開立，即使可認定原告或原告前手與農林公司當時存有租賃關係，仍難憑認陳德深於73年間受讓系爭土地所有權時，原告與農林公司間亦存有租賃關係。原告雖請求傳訊同為承租系爭土地者之後代子孫 何昌明 作證，以證明陳德深同意不向承租人收取租金（見本院卷一第539頁），惟何昌明既未見證原告與農林公司或陳德深間之租約，不能以其承租情形逕推認原告之承租情形；況且，若免收租金，性質上即非租賃，原告更不能主張耕地租賃之優先購買權，故證人何昌明無調查之必要，併此敘明。
⑤至於原告另提出之調解爭議通知書（見本院卷一第279頁）
，原告既非該通知書上之申請人、對造人或關係人，該證物即與本件爭點無涉。又其提出台灣農林茶業分公司三義茶場47年3月17日函（見本院卷一第357頁）、 季璞 律師事務所47年12月台農委字第3號（見本院卷一第363頁），受文者固均為原告，內文分別有關 鍾欽祿 等人辦理過戶手續，及催繳生產利益；惟出具日期為47年，與陳德深於73年間受讓系爭土地所有權時，系爭土地上有無租賃關係之待證事實無涉。另其提出爭議聲請人及爭議地清冊（見本院卷一第347-35
5頁），其一欄位雖記載聲請人及現耕人姓名「賴徐運招」，及其住址或居所、爭議土地坐落、地號、地目、面積，惟該證物之出處來源，及記載原因、目的均不明，自無法執為有利原告之認定。
⑥此外，原告未再舉證以實其說，綜上堪認被告王陳好完等16
人將系爭土地出售予被告潘美玲時，其上無原告主張之租賃權存在，原告不得對系爭土地主張有優先購買權。
⒊再者，按山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土
地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制，非都市土地使用管制規則第7條亦有明定。查系爭土地之土地登記簿及謄本顯示系爭土地歷來之地目為「林」，至73年7月28日方編定使用地類別為農牧用地（見本院卷一第39、577頁）。故系爭土地在編定之前，依法應作林業用地使用，復參酌原告提出之租約過程調查表所示租別為「合林」，及本院履勘時現況土地均為高大樹木，可認原告即使先前有承租，目的亦為造林，顯非栽培農作物與定期收獲，與土地法第
107條第1項所指之耕地租用不同。故原告依土地法第107條規定主張系爭土地之優先承買權存在，顯屬無據。
㈡原告於系爭土地既無耕地租賃權存在，本院即無庸審究爭點
⒉原告可否就系爭土地主張土地法第107條第1項規定之優
先購買權？
五、綜上所述，原告於系爭土地無耕地租賃權存在，從而，其訴請確認就系爭土地之優先購買權存在；被告王陳好完等16人與被告潘美玲就系爭土地於106年2月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被告王陳好完等16人應就系爭土地，依被告潘美玲買受之相同條件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付買賣價金後，將系爭土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年11月30日
民事第一庭法官張新楣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月30日
書記官劉立晨