裁判字號：臺灣臺中地方法院109年簡上字第259號民事判決
裁判日期：民國110年01月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決109年度簡上字第259號上訴人 劉國秀 訴訟代理人 楊淑琍 律師視同上訴人 江國樑 被上訴人 汪國宏 訴訟代理人 陳姿君 律師複代理人 邱靜怡 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年5月1日本院臺中簡易庭109年度中簡字第628號第一審判決提起上訴，本院於109年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第
1款定有明文。又所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時，就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，非指經法院審理結果有利者，其效力及於共同訴訟人，不利者，其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服，提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為，對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年度台上字第1930號判決意旨參照）。查原審命上訴人及江國樑應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）6萬元及法定遲延利息，及自民國108年4月10日起至遷讓返還門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月連帶給付被上訴人5,000元部分，上訴人以兩造於107年4月9日簽訂之租賃契約（下稱系爭租賃契約）已視為以不定期限繼續契約，及被上訴人於移轉系爭房屋所有權予第三人後，已非系爭租賃契約之當事人為由提起上訴，顯非基於其個人關係之抗辯事由，且形式上有利於江國樑，在上訴人及江國樑間即屬必須合一確定之情形，揆諸前揭法條及最高法院判決意旨，上訴人提起上訴之效力應及於未提起上訴之江國樑，爰將江國樑列為視同上訴人，合先敘明。
二、次按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充之情形；其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出之情形；如不許其提出顯失公平之情形，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第5款、第6款分別定有明文。前揭規定依同法第436條之1第3項規定，對於簡易程序第一審裁判之上訴及抗告程序，均準用之。查上訴人於原審即已抗辯系爭租賃契約因被上訴人未即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約，雖係於原審言詞辯論終結後始具狀提出，然究與第二審始提出新攻擊防禦方法有別，上訴人以此為上訴理由，應認上訴人係就第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充；又被上訴人於原審已先主張系爭房屋所有權於系爭租賃契約存續中移轉予第三人，若不許上訴人就此部分提出此項攻擊防禦方法，難認無顯失公平之情形，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：系爭房屋為伊所有，系爭租賃契約約定租賃期間自107年4月9日起至108年4月9日止，租金每月1萬3,000元，應於每月20日以前給付，並由視同上訴人擔任連帶保證人。詎上訴人於108年4月9日租期屆滿後，迄今仍未將系爭房屋返還伊。爰依租賃物返還請求權、系爭租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：（一）上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊。（二）上訴人及視同上訴人應連帶給付伊6萬元，及自起訴狀繕本送達最後1位上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）上訴人及視同上訴人應自108年
4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付伊7萬8,000元。
二、上訴人則以：伊已經沒有居住在系爭房屋，之所以尚未交還房屋鑰匙，係因被上訴人未將押金交還伊，現在房屋鑰匙隨時可以還給被上訴人。且系爭租賃契約因被上訴人未即表示反對之意思，已視為以不定期限繼續契約。又系爭房屋所有權已於系爭租賃契約存續中移轉予第三人，被上訴人已非系爭租賃契約之當事人等語，資為抗辯。
三、視同上訴人則以：伊為系爭租賃契約之保證人，於108年4月9日系爭租賃契約租期屆滿後，伊保證期間亦已屆滿，即使系爭租賃契約為不定期限之契約，伊保證期間亦僅至原租賃期間屆滿為止等語，資為抗辯。
四、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3,000元；上訴人及視同上訴人應連帶給付被上訴人6萬元，及自109年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；上訴人及視同上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人5,000元，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，並就命給付部分依職權為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。被上訴人則聲明：
上訴駁回（至被上訴人於原審逾上開範圍之請求，經原審認為無理由而駁回其訴及假執行之聲請，未據被上訴人聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍）。
五、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋原為被上訴人所有，於107年4月9日出租予上訴人，並由視同上訴人擔任連帶保證人，雙方約定租賃期間自107年4月9日起至108年4月9日止，租金每月1萬3,000元，應於每月20日以前繳付。
（二）上訴人於108年4月15日、108年5月17日分別匯款1萬3,000元至被上訴人帳戶。
（三）被上訴人因提起本件訴訟，一審支出律師費6萬元。
（四）上訴人並未將系爭房屋返還予被上訴人。
六、本件兩造爭執之點，應在於：
（一）兩造間是否有系爭租賃契約存在？
（二）系爭租賃契約於108年4月9日租賃期限屆滿後，有無視為以不定期限繼續契約之情形？
（三）被上訴人依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係為以下請求，有無理由？
1.上訴人應遷讓返還系爭房屋。
2.上訴人及視同上訴人應連帶給付被上訴人6萬元及法定遲延利息。
3.上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3,000元。
4.上訴人及視同上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人5,000元。
七、得心證之理由：
（一）兩造間有系爭租賃契約存在：
1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。申言之，所謂租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，並非當然產生使租賃契約移轉予受讓人之效果，僅係創設債權相對性之例外，在具備公示外觀之前提下，使租賃契約得以對受讓人產生拘束力，承租人取得對受讓人之抗辯權，得抗辯其為有權占有，是除承租人與受讓人之間另立租賃契約外，否則原所有權人與承租人間意定之租賃契約，契約主體不因此而變動。
2.經查，上訴人雖抗辯系爭房屋已於107年8月8日移轉登記予訴外人 林靖華 ，故應由訴外人林靖華繼受系爭租賃契約出租人之地位等語（見本院卷第119頁），然揆諸前揭說明，系爭租賃契約既係由兩造所簽訂，契約主體不因被上訴人將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人林靖華而有所變動，是被上訴人仍為系爭租賃契約之出租人，上訴人至多僅因此取得對訴外人林靖華之抗辯權，得對訴外人林靖華主張其為有權占有系爭房屋。參以系爭租賃契約存續期間，上訴人亦係依系爭租賃契約繳納租金予被上訴人，且上訴人於本院審理時自承：否認被上訴人有於107年8月23日通知上訴人應自次月起將系爭房屋之租金交付予訴外人林靖華，上訴人直至原審被上訴人起訴後方才得知被上訴人將系爭房屋出售予訴外人林靖華，否則不會將租金交給被上訴人等語（見本院卷第140頁），可知於系爭租賃契約存續期間，上訴人未曾和訴外人林靖華有所聯繫，益徵系爭租賃契約仍存在於兩造之間，而未移轉予訴外人林靖華，是兩造間確有系爭租賃契約存在。至上訴人所引最高法院23年上字第3092號判例，依法院組織法第57條之1之規定，因無裁判全文可資查考，故應停止適用，附此敘明。
（二）系爭租賃契約無視為以不定期限繼續契約之情形：
1.按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，難謂不發生阻止續約之效力（最高法院103年度台上字第1503號判決意旨參照）。而對話人為意思表示者，以相對人了解時發生效力，非對話者，以通知達到相對人時發生效力，民法第94條及第95條定有明文。同法第451條所謂表示反對之意思是否發生效力，自亦應分別對話或非對話，以相對人已否了解或通知已否達到相對人為斷（最高法院57年度台上字第3647號判決要旨參照）。又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院103年度台上字第2407號判決意旨參照）。
2.經查，被上訴人主張其於系爭租賃契約租期屆滿前，已於
108年3月14日以台中大全街郵局存證號碼000184號存證信函通知上訴人系爭租賃契約租期屆滿後不再續租，且同時將上開存證信函影本張貼在系爭房屋大門口，客觀上已經達到上訴人可以收受之狀態等語，並提出上開存證信函及系爭房屋大門口張貼上開存證信函之照片為證（見原審卷第85至第87頁）。上訴人雖辯稱：還在承租系爭房屋之狀態，僅因一時不在所以沒有收到等語（見本院卷第139頁），然上訴人於當時既仍承租系爭房屋，對於系爭房屋即有管領權限，則該存證信函既已由郵務人員投遞，且由被上訴人將上開存證信函影本貼在系爭房屋之大門口，雖未由上訴人親自收受，然該存證信函既已送達至上訴人所承租之系爭房屋，即處於上訴人得支配範圍內，揆諸前揭最高法院判決意旨，可認已合法到達上訴人，不因上訴人是否確實領取，致影響被上訴人通知之效果。是被上訴人既已於系爭租賃契約租期屆滿前表示反對續租之意思，且已合法到達上訴人，則系爭租賃契約即於租期屆滿時消滅，而無視為以不定期限繼續契約之情形。
3.至上訴人辯稱其於108年5月17日有匯款系爭房屋5月租金1萬3,000元至被上訴人帳戶內，被上訴人並未表示反對之意，系爭租賃契約應默示更新為不定期限之租賃契約等語（見本院卷第15頁）。然查，系爭租賃契約已因被上訴人於租期屆滿前表示不再續租，而於租期屆滿時消滅乙節，業經本院認定如前，尚難僅因上訴人透過轉帳之方式繳納1萬3,000元予被上訴人，遽認該筆款項即為系爭房屋5月之租金，亦難認被上訴人有默示更新之意，而能使已消滅之系爭租賃契約更新為不定期限之租賃契約，是上訴人所辯，顯不足採。
（三）被上訴人依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係為以下請求，有無理由？
1.上訴人應遷讓返還系爭房屋：按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年度台上字第4001號判決要旨參照）。查本件系爭租賃契約已於租期屆滿時消滅乙情，業經本院認定如前，則依前揭最高法院判決意旨，上訴人即應於系爭租賃契約租期屆滿時遷讓返還系爭房屋予被上訴人，是被上訴人主張上訴人應遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
2.上訴人及視同上訴人應連帶給付被上訴人6萬元及法定利息：
按系爭租賃契約第12條之約定：「乙方（即上訴人，下同）若有違約情事，致損害甲方（即被上訴人，下同）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。查本件被上訴人係因上訴人未依約於系爭租賃契約租期屆滿時返還系爭房屋，而對上訴人提起本件訴訟，並支出律師費6萬元，有本件律師費收據在卷可佐（見原審卷第93頁），則被上訴人依上開約定，請求上訴人及連帶保證人即視同上訴人連帶給付6萬元之律師費，亦屬有據。
3.上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3,000元：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院10
9年台上字第2350號裁定意旨參照）。查上訴人於租賃期間屆滿後繼續占有系爭房屋，其占有即屬無權占有，且獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害。是以，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自租賃期間屆滿後即108年4月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金數額即每月1萬3,000元之不當得利，尚無不合。又被上訴人此部分之請求，係基於不當得利之法律關係對上訴人主張，並非基於系爭租賃契約有所請求，故被上訴人請求視同上訴人依系爭租賃契約負連帶給付責任，即難認有據。
4.上訴人及視同上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人5,000元：①按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
②經查，系爭房屋租賃契約書第6條約定：「乙方於租期屆
滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即視同上訴人），決無異議」。又上訴人於原審及本院審理時，均未主張違約金有過高之情事及應予如何核減至相當數額，亦未提出任何證據供本院審酌，揆諸前揭最高法院判決意旨，本院自應予以尊重兩造關於違約金之約定，是原審判決依系爭租賃契約准許被上訴人請求上訴人及視同上訴人連帶給付每月5,000元之違約金，即無不合。
八、綜上所述，本件上訴人辯稱系爭租賃契約已視為以不定期限繼續契約，又被上訴人非系爭租賃契約之當事人，即非有據。原審依租賃物返還請求權、系爭租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬3,000元；上訴人及視同上訴人應連帶給付被上訴人6萬元，及自109年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；上訴人及視同上訴人應自108年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人5,000元，並就命給付部分依職權為假執行之宣告，核其認事用法，並無違誤。就違約金數額認定部分理由雖有不同，然結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不利於其部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，另併為第二審訴訟費用由上訴人負擔之諭知。又本件為簡易訴訟程序之第二審判決，且訴訟標的價額未逾150萬元，屬不得上訴第三審之案件，經宣示後即確定，無宣告免為假執行之必要，是上訴人陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，應予駁回，併予敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國110年1月8日
民事第四庭審判長法官張清洲
法官林金灶法官董庭誌正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國110年1月8日
書記官盧弈捷