臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 104年度斗簡字第197號
原 告 陳天
被 告 劉姵辰 即 韋成 精品傢俱行
兼下列二人
法定代理人 劉世雄
被 告 劉韋成
劉禹孜
上列二 人
法定代理人 胡姿 如
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告劉世雄應將原告所有門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路
○段○○○號一樓、彰化縣田尾鄉○○村○○巷○○號一樓、三
樓房屋遷讓返還原告。
被告劉世雄應自民國一百零四年五月一日起至遷讓上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
被告劉姵辰即韋成精品傢俱行應將其營業登記遷出門牌號碼：彰
化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號一樓房屋；被告劉姵辰、
劉韋成、劉禹孜應將其戶籍遷出門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村
○○路○段○○○號一樓房屋。
被告劉世雄應給付原告新臺幣肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟貳佰柒拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部份(除主文第三項外)得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
(一)按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。次按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條
第2項定有明文。上開規定於簡易訴訟程序亦有適用，此觀
同法第436條第2項規定，即可明瞭。經查，原告原僅起訴請
求被告劉世雄將原告所有門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○
○路○段○○○號1樓、彰化縣田尾鄉○○村○○巷00號1樓、3
樓房屋（下逕稱419號房屋、86號房屋，並合稱系爭房屋）
遷讓返還原告、被告劉世雄應自104年3月1日起至遷讓系爭
房屋之日止，按月給付原告新臺幣(下同)2萬元、被告劉世
雄應將被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)之營業登記遷出419
號房屋；並將被告劉姵辰、劉韋成、劉禹孜之戶籍遷出419
號房屋。嗣追加劉姵辰(即韋成精品傢俱行)、劉韋成、劉禹
孜為被告，並追加請求被告劉世雄應給付其4萬元違約金，
其請求之基礎事實同一，且經被告劉姵辰(即韋成精品傢俱
行)、劉韋成、劉禹孜無異議而為本案之言詞辯論，視為同
意追加，合於前揭規定，先予敘明。
(二)按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不
屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用
簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官
繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，
視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435條定有明
文。本件因原告訴之追加致訴之全部，不屬第427條第1項及
第2項之範圍，已如前述，然被告不抗辯而為本案言詞辯論
，此有本院言詞辯論筆錄在卷可稽，揆諸前開規定，應視為
兩造已有適用簡易程序之合意，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告與被告劉世雄於民國101年12月2日簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），約定原告將其所有系爭房屋出租予被告
劉世雄，租賃期間自102年6月1日起至108年5月31日止，每
月租金2萬元，須於每月1日前支付，每次應支付1年份（即1
次開具1年租金）。水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告
劉世雄自行負擔。
(二)被告劉世雄於101年12月2日簽訂系爭契約書時，交付1年期
租金支票（102年6月1日至103年5月1日）給原告。
(三)被告劉世雄自103年6月1日至103年8月1日分2次交付本人4
個月租金期票（發票人係被告劉世雄女兒即被告劉姵辰），
雖已兌現，但已違反交付一年期租金期票之約定。被告劉世
雄解釋被告劉姵辰乃新開支票用戶，只能拿到25張支票張數
，要等支票兌現一定張數才能再能到新支票，要求原告寬限
期日，惟被告劉世雄自103年10月1日起至104年2月1日又不
斷拖延租金，且自104年3月1日起即避不見面，亦未繳納租
金，截至起訴前已遲付104年3、4、5月租金，共3個月，合
計6萬元，故原告於104年4月7日寄存證信函催討所積欠之租
金，並終止系爭租約，並請求被告劉世雄遷讓返還系爭房屋
。
(四)系爭租約既已終止，被告劉世雄即應遷讓返還房屋，並應給
付原告所積欠之租金。又被告劉世雄繼續使用系爭房屋，每
月可獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，亦應返還原
告相當於租金之不當得利。
(五)被告劉世雄之子女即被告劉韋成、劉姵辰、劉禹孜均設籍在
419號房屋，且被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)亦將其營業
登記處所登記為419號房屋，均於法無據，原告爰請求渠等
應將其戶籍或營業登記遷出。
(六)對被告抗辯之陳述：
1.原告並未更改電錶，致被告劉世雄電費增加，被告劉世雄於
102年9月向原告表示無力負擔86號房屋電費與電梯維護費，
故願意放棄電梯使用權並更改系爭契約書之附約；86號房屋
電費、電梯維護費至今仍由原告繳納。
2.被告劉世雄稱419號房屋前後會漏水，但此於簽約前原告即
告知下雨時會漏水，此為被告所知悉，並表示沒關係，避開
就好。
3.被告劉世雄之妻胡姿如於103年10月30日表示3樓馬桶不通，
而原告有報警請求警員陪同前往處理，但胡姿如不讓原告進
入修繕。
4.原告並未出租86號房屋頂樓，以及419號房屋2、3、頂樓給
被告劉世雄，而被告劉世雄也沒有告知原告要借道修理熱水
器，況電梯使用權係被告劉世雄自行放棄，原告才改為感應
鎖管制出入。
5.被告劉世雄在電梯門正中央，故意擺放3根日光燈管並用膠
帶緊貼電梯門與一大片玻璃，日光燈管在下，大片玻璃在上
重疊，並用裝有重物紙箱阻擋，避免日光燈管與大片玻璃滑
落，因電梯被異物阻擋無法關門，以致電梯檢修員無法做各
樓層測試。
6.被告劉世雄從未向知原告86號房屋3樓浴室磁磚損壞。
7.被告劉世雄稱86號房屋3樓頂樓的逃生門被原告封死，但此
空間原告並未出租給被告。
8.86號房屋電源開關脫落，此為被告劉世雄承租前即知悉，被
告當時即告知只要功能正常就好了。
9.原告於104年6月初至郵局領取掛號信，才知道被告劉世雄有
寄送現金2萬元，而原告當場拒收，因依系爭租約第3條規定
，被告應補繳104年3、4、5、6月之租金，共8萬元與其餘租
金票據，而本件已進入司法程序審理，原告才拒收。
10.本件原告也沒有收到調解通知書，並非原告不來調解。
11.系爭房屋頂樓係原告私人場所（有空中花園、健身房、工作
室等設施），並未出租給被告劉世雄，但被告劉世雄將419
號房屋3樓通往電梯廊道大門堆放雜物，且用木板封死，致
使原告及家人無法使用電梯。
12.被告劉世雄於本院104年9月1日言詞辯論時稱馬桶不通照片
是1樓部分，但於當日開完庭後就恢復正常了，故1樓馬桶都
是正常的。被告劉世雄稱3樓馬桶不通的情形，是因為發生
電梯物品損害，被告劉世雄不讓原告進去修理。
(七) 爰依 系爭租約、租賃物返還請求權、所有物妨害除去請求權
、不當得利返還請求權等法律關係，提起本件訴訟。並聲明
：
1.被告劉世雄應將系爭房屋遷讓返還原告。
2.被告劉世雄應自104年3月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按
月給付原告2萬元。
3.被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)應將其營業登記遷出系爭房
屋；被告劉姵辰、劉韋成、劉禹孜應將其戶籍遷出系爭房屋
。
4.被告劉世雄應給付原告4萬元。
5.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告劉世雄辯稱：
1.104年3月1日未給付租金係因為租賃物有瑕疵，經通知原告
修繕後，但原告仍不修繕，方拒絕給付租金，瑕疵如下：
⑴86號房屋之電錶有問題，伊於103年9月間更改電錶後，電
費就下降，而且伊把電源開關關掉後，居住於二樓的原告
母親下樓告知為何停電，所以合理懷疑原告也有在使用電
錶的電，導致伊的電費增加。
⑵419號房屋前後都漏水。
⑶86號房屋的化糞池有問題。
⑷系爭房屋熱水器損害導致伊無熱水使用，伊要自行修繕，
但熱水器所在位置遭原告以密碼鎖鎖住，所以伊無法自行
修繕。
⑸86號房屋3樓電梯口的玻璃被原告打破，而且原告曾經侵
入86號房屋3樓，導致伊沒有隱私權。
⑹86號房屋3樓的浴室磁磚損壞，原告亦未修繕。
⑺86號房屋3樓到頂樓的逃生門也被原告封死。
⑻86號房屋電源開關脫落，我請原告修繕，原告亦未修繕。
2.被告 劉文雄 願與原告和解，給付積欠原告之租金；但就系爭
房屋瑕疵部分希望原告修繕。
3.原告於104年3月間向伊催討租金，而在電話中伊告知原告要
負修繕義務，原告之後寄存信證函，伊聲請調解，但原告未
到，嗣於104年5月28日伊以信封郵寄現金2萬元予原告，但
原告拒收。
4.86號房屋1樓馬桶部分，在104年10月27日開完成後就通了，
之前是時好時壞，而3樓馬桶還是時好時壞。
5.並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)、劉韋成、劉禹孜均答辯同
被告劉世雄所言。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之事實，除被告劉世雄應將系爭房屋遷讓返還原告
、被告劉世雄應自104年3月1日起至遷讓系爭房屋之日止，
按月給付原告2萬元、被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)應將
其營業登記遷出系爭房屋；被告劉姵辰、劉韋成、劉禹孜應
將其戶籍遷出系爭房屋、被告劉世雄應給付原告4萬元外，
業據其提出相符之系爭租約、存證信函、戶籍謄本等件為證
，且為被告所不爭執，自堪信為真實。是本件之爭點厥為：
原告主張被告劉世雄應將系爭房屋遷讓返還原告、被告劉世
雄應自104年3月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原
告2萬元、被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)應將其營業登記
遷出系爭房屋；被告劉姵辰、劉韋成、劉禹孜應將其戶籍遷
出系爭房屋、被告劉世雄應給付原告4萬元，是否有據？詳
述如下。
四、按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人
積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」、「承
租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人
支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契
約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時
支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」、
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，土地法第
100條第3款、民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別
定有明文。經查：
(一)被告劉世雄與原告訂定系爭租約，約定每月租金2萬元，須
於每月1日前支付，每次應支付1年份（即1次開具1年租金）
等情，業據原告提出系爭租約影本為證，堪信為真實。又被
告劉世雄自104年3月1日起即未繳納租金，直至104年5月28
日方以信封郵寄現金2萬元予原告，遭原告拒收等情，為兩
造所不爭執，已如前述。復按押租金之主要目的在於擔保承
租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或
其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效
力。本件原告雖主張被告劉世雄104年3月、4月均未按時繳
納租金，已遲延給付逾2個月租金，依法於104年4月7日以存
證信函向被告劉世雄為終止系爭租約之意思表示云云，惟系
爭租約訂定時，被告劉世雄已交付原告保證金4萬元以擔保
扣除系爭租約終止或期限屆滿，被告劉世雄依約交還房屋時
，所必須繳納之費用及積欠之租金等情，亦有系爭租約影本
在卷可參，堪信為真實，雖系爭租約第3條第3項復約定「本
保證金乙方(即被告劉世雄)不得主張扣抵租金」，惟該約定
顯已違背土地法第100條第3款擔保金可得抵扣積欠租金之強
制規定，依民法第71條前段規定，該約定應屬無效。是縱使
原告於104年4月7日以存證信函向被告劉世雄為終止系爭租
約之意思表示，然此刻被告劉世雄僅積欠104年3月、4月租
金合計4萬元，扣抵保證金4萬元後，尚未達已遲延給付逾2
個月租金之要件，故原告於104年4月7日以存證信函向被告
劉世雄為終止系爭租約之意思表示，難認為適法，故此時系
爭租約尚屬有效，合先敘明。
(二)惟原告另於104年5月4日提起本件訴訟，其民事起訴狀復為
向被告劉世雄終止契約之意思表示，而該民事起訴狀繕本復
於104年8月5日送達於被告劉世雄(此有送達證書在卷可稽)
，足認原告另於104年8月5日復以被告劉世雄已遲延給付逾2
個月租金為由，向被告劉世雄為終止系爭租約之意思表示。
而被告劉世雄自104年3月1日起即未繳納租金，僅於104年5
月28日方以信封郵寄現金2萬元予原告，遭原告拒收，是自
104年3月1日起至104年8月5日止，被告劉世雄已積欠104年3
月至8月之租金，合計已達12萬元，縱使扣除被告劉世雄於
104年5月28日以信封郵寄現金予原告之2萬元，被告劉世雄
亦仍積欠租金10萬元，已遲延給付逾2個月租金，故原告於
104年8月5日向被告劉世雄所為之終止系爭租約意思表示，
於法有據，故系爭租約於104年8月5日已然終止。系爭租約
既已終止，則原告主張被告劉世雄應遷讓返還系爭房屋，即
為有據，洵堪採認。
(三)雖被告劉世雄另以系爭房屋有前列瑕疵為由，行使同時履行
抗辯權利，拒絕給付租金云云。惟按出租人應以合於所約定
使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保
持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。
此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租
人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係
，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收
益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行
使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。但仍應限於出租人
未交付及維持租賃物合於租賃目的使用為限。縱有被告劉世
雄所陳前列瑕疵存在，惟前列瑕疵尚未達未合於租賃目的使
用之程度，此由被告等仍持續使用系爭房屋即可推知，故前
列瑕疵之存在亦僅生民法第430條後段規定之效力，即被告
劉世雄於通知原告前列瑕疵存在後，原告仍不為修繕，被告
劉世雄可得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或
於租金中扣除之之效力。而被告劉世雄復未為上開效力之抗
辯，是被告劉世雄以前列瑕疵存在為由，行使同時履行抗辯
權利，於法無據，難謂為可採。
(四)被告劉世雄自104年3月1日起至104年8月5日止，均尚未給付
原告積欠之租金，堪信為真實，已如前述，惟揆諸前開說明
，尚應依土地法第100條第3款之規定，先予扣除被告劉世雄
已給付之保證金4萬元(即相當於2個月之租金)，是原告依據
系爭契約之法律關係，僅就請求被告劉世雄給付其自104年5
月1日起至104年8月5日止所積欠之租金部分，尚屬有據。逾
此部分則屬無據，洵不足採。又被告劉世雄於系爭租約終止
後仍占用系爭房屋，自屬無法律上原因而受利益，致他人受
有損害，是原告本於返還不當得利之法律關係，請求被告劉
世雄應給付原告自104年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告相當於租金之不當得利，亦於法有據。據
此，原告主張被告劉世雄應自104年5月1日起至遷讓系爭房
屋之日止，按月給付原告2萬元，於法有據，堪以採認。逾
此部分則屬無據，應不足採。
(五)另系爭租約第6條既已明定「1.乙方(即被告劉世雄)於租期
屆滿或終止租約時，不依約交還房屋，經甲方(即原告)催告
後仍不履行者，即應支付懲罰性違約金新臺幣肆萬元整。」
(此有系爭租約影本為證)，是原告主張被告劉世雄經原告催
告後仍不遷讓返還系爭房屋，應給付其違約金4萬元，即屬
有據。
(六)系爭租約既已終止，則被告劉世雄之子女即被告韋成精品傢
俱行(即劉姵辰)登記於系爭房屋上之營業登記；被告劉姵辰
、劉韋成、劉禹孜登記於系爭房屋上之戶籍登記，均無法律
上之依據，而對原告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害
，是原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告劉世雄之
子女即被告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)應將其營業登記遷出
系爭房屋；被告劉姵辰、劉韋成、劉禹孜應將其戶籍遷出系
爭房屋，即屬有據。
五、從而，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、所有物妨害除
去請求權、不當得利返還請求權等法律關係，請求判決如主
文第1、2、3、4項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分合於民事訴訟法第389條第1項第3款規
定，爰依職權宣告假執行。又本判決主文第3項，因係命被
告劉姵辰(即韋成精品傢俱行)、劉韋成、劉禹孜為一定之意
思表示，依強制執行法第130條第1項規定，於判決確定時始
得視為已有意思表示，自不得以宣告假執行之方式，使其意
思表示之效力提前發生，是原告聲請就此部分宣告假執行，
本院自應予以駁回。。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回
而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後於判決之結果不生影響，爰不再贅詞論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國104年12月22日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴
狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中華民國104年12月22日
書記官梁高賓