臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第1656號
原 告 賴欣蘭
訴訟代理人 葉嘉生
被 告 台北市琥珀名廈管理委員會
法定代理人 胡松柏
上列當事人間102年度北小字第1656號請求返還不當得利事件，
於中華民國102年12月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件起訴時，被告法定代理人原為 蔡玉梅 ，嗣於審理中變更
為胡松柏，並聲明承受訴訟，於法核無不合，應予准許。
二、原告主張：原告所有門牌號碼為臺北市○○○路○○號3樓整
層房屋（下稱系爭房屋），於民國88年9月1日至89年2月
28日6個月間，按每坪168.26元（127.54坪）計算，每月繳
納大樓管理費為新臺幣（下同）21,460元，在此半年期間共
繳納128,760元，當時其他住戶繳納大樓管理費係按每坪55
.28元計算，原告當時每坪即以168.26元計算【計算方式：
系爭大樓每月總管理費為102,560元（1-12層及B1層，含3
樓），3樓管理費21,460元，其他樓層每月總管理費為81,1
00元（不含3樓）（102,560元－21,460元＝81,100元），
而系爭大樓總面積＝1594.71坪（1-12層及B1層，含3樓）
，3樓面積127.54坪其他樓層總面積1467.17坪（不含3樓
）（1594.71坪－127.54坪），其他樓層每坪管理費55.28
元（81,100元÷1467.17坪＝55.28元），故原告每坪管理
費168.26元（21,460元÷127.54坪＝168.26元）】，每坪多
繳112.98元，故每月多繳14,410元（112.98元×127.54坪＝
14,410元），此半年期間共多繳86,460元。又以原告在92年
至100年間每月繳交8,000元為參考，亦超收80,760元【（
21,460元－8,000元）×6＝80,760元】，再以每戶每坪55
計算，原告每坪多繳113.26元，故每月多繳14,445元，故半
年共多繳86,670元。系爭大樓所有住戶之管理費從未因使用
性質不同、坪數大小不同而收取不同之管理費。依系爭大樓
101年區分所有權人第二次會議，提案二超收管理費的解決
方案決議：「琥珀大樓住戶如有管理費錯誤或不合理溢收問
題，可要求退還」，且被告同意退還11樓住戶溢收管理費。
為此依民法第181條不當得利之規定提起本件訴訟。並聲明
：被告應給付原告86,460元，及自89年3月1日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：系爭大樓屬住、商混合使用12層建物。88年9月
1日至89年2月28日間，原告將其所有系爭房屋出租。當時
被告依據房屋使用性質對住戶收取不同的管理費，一般住家
用住戶每坪收61.5-65元，做營業用每坪收78元以上，做特
種行業用每坪均收100元以上，如4-1、4-3每坪收管理費
126.92元、3樓每坪168.26元、12樓本號每坪107.6元。系
爭房屋前承租人承租後經營特種行業，因生意興隆，營業時
間內造成其他住戶搭乘電梯不便，又因營業至隔日凌晨4點
，酒醉客人行為亦干擾同棟大樓住戶夜間安寧，影響居家生
活品質。原承租方自認因行業之特殊性，對大樓住戶造成困
擾，為敦親睦鄰，於88年9月1日至89年2月28日間，每月
給付被告，包含被告規定之管理費在內共21,460元。原告所
謂溢繳之金額，係屬原承租方給付系爭大樓全體住戶之回饋
贈與金。故系爭期間之大樓管理費均為當時原告之承租人所
繳交，原告所請求之不當得利受領金額非原告所給付，故原
告並非不當得利返還請求權之債權人，不具提起本案訴訟之
當事人適格。又被告受領原告所請求之金額非無法律上原因
，原告無不當得利請求權。退步言，縱無法證明該筆金額確
屬贈與，本件訴訟之請求為不及一年之定期給付債權，至今
已逾12年，依民法第126條規定已罹於消滅時效。又被告並
無拋棄時效抗辯權之意。且被告退還超收支管理費須依法有
據，11樓本號住戶因被告登記該戶坪數有誤，致溢收管理費
11,100元，又未超過民法第126條規定之請求權行使期限，
被告理應依法返還超收之管理費。又92年至101年11月原告
已以以前有多付管理費為由，少繳管理費總額925,572元。
101年10月2日區分所有權人會議出席人數未達法定人數，
會議決議不具法律效力，為維護全體所有權人及住戶利益，
原告不得據該會議決議請求退還超收之管理費等語置辯。並
聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按當事人之適格，指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權
能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關
係定之。換言之，就特定訴訟得以自己名義為原告或被告之
資格，因而得受本案判決者，始謂之當事人適格。在給付之
訴，原告對於其所主張為訴訟標的之權利，依實體法規定有
處分之權能，即為適格之原告。原告起訴主張其所有系爭房
屋，自88年9月1日至89年2月28日期間共溢繳管理費86,4
60元，請求依據不當得利之規定請求被告返還等情，被告並
不爭執原告為系爭房屋所有人，惟辯稱前開期間之管理費係
由原告承租人所繳納等語。查證人 林慶祺 到庭證稱：伊哥哥
簡慶祥 有向原告承租系爭房屋，租金20萬，租期一次簽兩年
，約自87年10月開始到89年10月，當初協議管理費由房東負
責等情明確，顯見管理費確係原告所繳納。是原告自有當事
人適格，被告辯稱原告不具提起本件訴訟之當事人適格云云
，顯有誤會。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉
證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即
令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
（最高法院17年上字第917號判例參照）。又按無法律上之
原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律
上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明
文。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求
權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原
因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利
時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故
主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠
缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院99年度
台上字第2019號判決意旨參照）。原告主張被告受領86,460
元係不當得利而應予返還一情，既為被告所否認，揆諸前揭
說明，自應由原告就其給付欠缺給付目的之事實負舉證之責
。
㈢按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依
區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1
項第2款定有明文。次按有關公寓大廈、基地或附屬設施之
管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以
規約定之，公寓大廈管理條例第23條定有明文。查原告係系
爭大樓內系爭房屋之所有權人，既為兩造所不爭執，原告即
為公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人，依公寓大廈管理
條例之規定，原告有繳納管理費之義務。原告固提出88年9
月至89年2月份之財務收支對照表、琥珀名廈1-12樓業主及
住戶管理費資料冊、琥珀大樓101年區分所有權人第二次會
議紀錄等件證明系爭大樓其他住戶管理費係按每坪55.28元
計算，原告則於88年9月1日至89年2月28日期間，按每坪
168.26元計算，每月繳納管理費21,460元，故原告半年期間
共溢繳86,460元。然細觀原告提出之88年9月至89年2月份
之財務收支對照表顯示備註欄記載之未收部分，核與原告提
出之琥珀名廈1-12樓業主及住戶管理費資料冊上所載之管理
費金額顯然不同，且原告提出之88年9月份財務收支對照表
中載明未收部分係各戶1個月之金額，部分戶數金額與其後
之各月份財務收支對照表中未收部分所載金額相符，參以原
告自認管理費自89年、91年分別調高兩次，且原告自92年至
100年間，每月繳交管理費為8,000元，是該管理費資料冊
究係針對系爭大廈何時之管理費所為之整理，尚屬未明，且
不論據88年9月至89年2月份之財務收支對照表或依據琥珀
名廈1-12樓業主及住戶管理費資料冊，各戶收取之管理費
除以各戶坪數後，各戶每坪之管理費顯然均不相同，自六十
餘元至一百餘元均有，顯見系爭大樓管理費亦非如原告主張
只有1種管理費收費方式。又系爭房屋自87年11月至89年6
月間之管理費金額均為21,460元，有原告提出之87年12月份
、88年2月份、89年6月份財務收支對照表附卷可按，另90
年2月至同年12月繳交之管理費則為22,760元，有被告提出
之90年1月份、2月份、12月份財務收支對照表可稽，且證
人林慶祺證稱當時伊哥哥簡慶祥租來做營業用，用來從事特
種服務業（KTV）等語明確，另參以被告提出被告第15屆第
1次常會會議紀錄討論事項載明：「1、3F欠繳管理費（從
八十五年五月至八月）計47,412元，應如何處理案？決議：
3F富蕾酒店欠繳管理費未清前，九月三十日電梯即不停。」
等語，顯見原告系爭房屋確實供作酒店或KTV營業用，且自
87年間至90年間，繳納每月二萬餘元之管理費均未表示異議
，並自92年起已調整為每月8,000元。原告雖主張證人林慶
祺證實87年當時每坪為50元，其後有調整至55元，縱使每戶
計算有誤差，也是以坪數為計價標準等情，然證人林慶祺所
述顯然與原告提出之資料內容不符，且證人亦表示三樓部分
實際繳納多少金額伊不清楚，只參加過一次會議，且後來是
否有調整也不清楚，顯見證人證詞顯然無法證明系爭大樓各
戶管理費實際繳納金額及計算標準為何，尚無從據以認定系
爭大樓所有住戶確實只有一種管理費收費方式。加以系爭大
樓區分所有權人會議於100年9月9日始決議統一以坪數為
單位，並以單一價格100元/坪為收取之標準，有100年9
月9日區分所有權人會議紀錄附卷可按。又琥珀大樓101年
區分所有權人第二次會議決議尚不足以證明被告就原告主張
期間確實有不合理溢收之情形，至11樓住戶部分則係因坪數
計算錯誤，經被告同意返還，亦無法當然適用於原告請求之
情形。綜合上情交互以觀，並審酌因原告請求期間距今相隔
甚遠，對於歷來管理費之收取依據未必能妥善保存，堪認系
爭大樓在100年9月9日決議統一以坪數為單位，每坪100
元收取管理費前，確實並非單純以每坪55元之方式計算管理
費，且系爭大樓住戶對於每月所繳之管理費長期並無異議，
應認此為系爭大樓全體住戶就繳交管理費用之共識，並均已
同意，則原告依該標準繳交上開管理費於前，自不得以先前
收費標準與其他樓層相較有不合理之情形，或應以每坪55元
方式計算，逕認被告有不當得利之情事。此外，原告未能提
出其他證據證明被告於88年9月1日至89年2月28日期間確
實溢收管理費共86,460元。準此，原告於88年9月1日至89
年2月28日期間每月繳納管理費21,460元，係因原告為系爭
大樓之區分所有權人，依公寓大廈管理條例規定所應繳納之
管理費用，被告係基於此法律關係而受有此利益，並非無法
律之原因而受有利益，且原告未能舉證證明其給付前開金額
之管理費欠缺給付目的，故原告請求依據不當得利之法律關
係請求被告返還前開款項，自屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，訴請被告應給付原
告86,460元，及自89年3月1日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不再一一論述。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國102年12月20日
臺北簡易庭
法官沈佳宜
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
第一審證人旅費530元
合計1,530元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國102年12月20日
書記官陳紀元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。