裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第187號民事判決
裁判日期：民國101年03月28日
裁判案由：返還款項
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第187號上訴人 張仲 訴訟代理人 王惠光 律師
蔡志揚 律師複代理人 朱憶函 被上訴人 張志虎 訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 吳俊賢 上列當事人間請求返還款項事件，上訴人對於中華民國99年2月9日臺灣臺北地方法院新店簡易庭98年度店簡字第1909號第一審判決，提起上訴，並為訴之變更，本院於101年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾玖萬壹仟捌佰貳拾陸元，及自民國九十八年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
變更之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分㈠按當事人在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不為
之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款分別定有明文。再依民事訴訟法第436條之1第3項規定，上開規定於簡易程序之上訴程序準用之。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決參照）。查上訴人於原審主張訴外人 張志龍 與被上訴人分別將渠等所有之房屋，一起出租予聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）， 嗣伊 因買賣取得該租賃房屋之所有權，依法該租賃契約對伊仍繼續存在，然被上訴人收取全部租金後未按比例返還伊租金，基於上開租賃契約之法律關係，請求民國98年7月27日至98年10月26日之租金共新臺幣（下同）491,826元及法定遲延利息，嗣於本院仍基於前述事實，變更訴訟標的為不當得利請求權（見本院卷一第243頁，卷三第293頁），經核屬請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，並無不合，應予准許，合先敘明。
㈡當事人在第二審為訴之變更，係撤回原訴而提起新訴，其在
第一審原訴已因訴之准許變更而消滅，第一審法院就原訴所為之判決，因此失其效力，第二審法院僅得就變更之新訴審判，不得就第一審判決之上訴更為裁判（最高法院66年台上字第3320號判例意旨參照）。本件上訴人於本院二審程序所為訴之變更既為合法，原訴可認為已因撤回而消滅訴訟繫屬，亦即原審就原訴所為之裁判，因合法之訴之變更而當然失其效力，本院應專就變更後之新訴裁判，先予敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張：㈠坐落新北市○○區○○段2659建號、同段2661建號、同段26
62建號、同段2663建號、同段2664建號房屋，亦即門牌號碼分別為新北市○○區○○路2段159巷2號、同巷6號2樓、同巷6號2樓之1、同巷6號2樓之2、同巷6號2樓之3號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人張志龍所有，張志龍與被上訴人將系爭房屋併同被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○路2段159巷6號2樓之4、同號2樓之5、同號2樓之6及新北市○○區○○路2段161號房屋，面積約219.23坪，於民國96年1月1日出租予聯邦銀行，每月租金為新臺幣（下同）35萬元，租賃期間至105年12月31日止。坪數分配比例而言，被上訴人所出租之坪數約為349.96平方公尺，上訴人所出租之坪數約為308.36平方公尺，因此每月租金35萬元之分配比例應為上訴人取得163,942元，被上訴人取得186,058元。在訂約當時原本也是要由各人取得各人之租金，唯被上訴人宣稱由其一人取得較為簡便，因此張志龍與被上訴人約定，由張志龍授權被上訴人收取全部租金之後，以張志龍應取得之租金繳付張志龍積欠之貸款等後將餘額交由張志龍。唯被上訴人收取張志龍應得之租金並繳交貸款等後並未將張志龍應得之租金餘額交付給上訴人。甚且，被上訴人於98年2月25日寄發存證信函給張志龍，聲稱其自97年10月起即不再代張志龍繳納貸款。
㈡上訴人於98年6月18日向張志龍買受系爭買屋，並於98年7月
27日辦妥所有權移轉登記，依法系爭租賃契約之權利義務當然移轉予上訴人，惟被上訴人收取租金後亦未給付上訴人應得之租金。因此，上訴人於98年7月27日取得本件系爭房屋之所有權，而屬於該部分之租金每月為163,942元，此部分累計至98年10月26日止為491,826元（163,942×3＝491,826）。
㈢本件係聯邦銀行分別與張志龍、被上訴人成立系爭房屋及建
號2665、2666、2667、2876號房屋之租賃契約，彼此各自獨立，即成立二個租賃契約，雖同時簽訂並記載於同一書面，此僅是求締約之簡便，單純外觀上之結合，其各自獨立且相互間不具依存關係，不因記載於同一書面而成為一個契約。又當時三方之約定，張志龍所有系爭房屋租金之收取雖委由被上訴人為之，惟此僅得認定張志龍與被上訴人間成立委任契約，由張志龍委任被上訴人向聯邦銀行收取其所有房地之租金爾，與上開二租賃契約並無牽連關係。因此，張志龍將系爭房屋讓與上訴人後，系爭租賃契約之出租人既為上訴人，原出租人張志龍即已喪失租金收取權，實無繼續委任被上訴人向承租人聯邦銀行收取租金之權利，而張志龍與被上訴人間之委任契約並不隨同移轉予上訴人，何況張志龍於98年6月間亦終止前述委任契約，故被上訴人無再代理張志龍收取租金之權。
㈣至於被上訴人另主張對張志龍享有債權，則為渠等間之法律
關係，亦無從主張與上訴人之租金債權抵銷，何況張志龍並未積欠被上訴人債務，被上訴人所述者均係萬和醬園股份有限公司之債務，並非張志龍之債務。
㈤爰依不當得利之法律關係，聲明請求：被上訴人應給付上訴
人491,826元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人答辯：㈠被上訴人基於系爭租約約定收取全部租金，並非無法律上原因：
系爭租約第3條第1項明確約定：「每月租金繳納以1個月為壹期，由張志虎全部取得。」，則被上訴人收取全部租金顯係基於系爭租約之約定，並非無法律上原因。又張志龍雖將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人，惟依民法第425條第1項規定，上訴人取得系爭房屋所有權後，已成為系爭租約之當事人，應受系爭租約約定之拘束。況上訴人於受讓系爭房屋前明知或可得而知系爭租約約定租金由被上訴人全部收取，上訴人非屬善意第三人，應受系爭租約中「租金由被上訴人全部收取」約定之拘束，不得請求收取之租金。
㈡系爭租約約定由被上訴人收取全部租金係導因於訴外人張志
龍積欠被上訴人鉅額債務，故將系爭租約租期中之租金預為約定清償：
被上訴人長期以來為張志龍墊付貸款及稅金，張志龍積欠被上訴人之債務額縱不計入利息亦至少為77,772,387元，是於訂立系爭租約時，方約定由被上訴人收取全部租金，其目的即係欲將租期中張志龍所得收取之租金全部用以「清償」債務，系爭租金於租約期間亦僅42,000,000元，其中近半原即應歸被上訴人所有，則張志龍直至租約到期所為之清償仍遠遠不足全部清償債務。何況此亦屬張志龍與被上訴人間之私人債務關係，上訴人無權置啄且與本件無關等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之變更，聲明為：被上訴人應給付上訴人491,826元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息（關於「原判決廢棄」部分，因訴之變更而屬贅語）。被上訴人則答辯聲明：上訴人之訴駁回（見本院卷三第29頁）。
四、兩造不爭執之事實㈠系爭房屋原為張志龍所有，張志龍與被上訴人將系爭房屋併
同被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○路2段159巷6號2樓之4、同號2樓之5、同號2樓之6及新北市○○區○○路2段161號房屋，面積共約219.23坪，於96年1月1日出租予聯邦銀行，租賃期間至105年12月31日止，系爭租約第3條第1項約定：「每月租金為新臺幣350,000元整（含稅）：由張志虎全部取得。」，且該租賃契約書並經公證人公證在案。此有系爭租賃契約書及公證書在卷可證（見原審卷第6至15頁）。
㈡張志龍與被上訴人於95年5月18日簽立授權書（下稱系爭授
權書），由張志龍委任被上訴人代理渠行使系爭房屋及其坐落土地等不動產之「出售、移轉、出租、簽約、收款等手續及其他有關權利變更管理、收益、處分等行為」，授權期間為95年5月18日至115年12月31日，且約定被上訴人不得任意處分前述不動產，於前述全部不動產上之抵押權借款債務（含民間借款）合計剩餘至500萬元時，雙方授權關係即刻終止等。此亦有系爭授權書在卷為憑（見本院卷一第240頁）。
㈢被上訴人於98年2月25日以存證信函向張志龍表示，系爭租
約之租金收入不足以支付系爭房屋及土地與所得之稅捐費用及各種管理費、與修繕、廣告等費用，以及雙方間之債務和利息等，為此自97年10月起不再為張志龍繳納銀行之房屋貸款等語，此有該存證信函可稽（見原審卷第16、17頁）。
㈣張志龍於98年6月22日委任律師發存證信函予被上訴人，表
示終止系爭授權書之委任關係，而被上訴人於98年6月23日收到該存證信函之情，有該存證信函及臺灣郵政掛號郵件收件回執可考（見本院卷一第256、257頁）。
㈤上訴人於98年6月18日向張志龍買受系爭房屋，並於98年7月
27日辦妥所有權移轉登記之事實，有系爭房屋之建物登記第二類謄本及異動索引（見本院卷四第8至17、29至38頁）、匯款委託書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、財政部臺灣省北區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書（分別見本院卷一第66至74頁）可佐。
五、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查系爭租賃契約定有10年之期限，雖逾5年，但業經公證，詳如前述，故系爭租約仍有民法第425條第1項所定「買賣不破租賃原則」之適用，而上訴人於98年6月18日向張志龍買受系爭房屋，並於98年7月27日辦妥所有權移轉登記，因此，自98年7月27日起，張志龍之出租人地位由上訴人承受，系爭租賃契約對於上訴人仍繼續存在，張志龍已非系爭租約之出租人。又上訴人主張其於98年7月27日因買賣取得系爭房屋之所有權，依法系爭租賃契約當然移轉予伊，惟被上訴人卻收取98年7月27日至98年10月26日之全部租金，就系爭房屋部分，被上訴人有不當得利等情，被上訴人則以前詞置辯，是本件爭點為：張志龍與被上訴人於96年1月1日與聯邦銀行所簽立之租賃契約書係一個或二個租賃契約？系爭租約約定每月租金由張志虎全部取得之真意為何？上訴人得否依系爭租約向聯邦銀行請求給付98年7月至10月之租金？上訴人得否依不當得利請求被上訴人返還系爭房屋部分之租金？若可，被上訴人應返還之金額為何？茲分述如下：
㈠張志龍與被上訴人於96年1月1日與聯邦銀行所簽立之租賃契
約書係一個或二個租賃契約？查系爭租約係張志龍與被上訴人將系爭房屋併同被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○路2段159巷6號2樓之4、同號2樓之5、同號2樓之6及新北市○○區○○路2段161號房屋，面積共約219.23坪，出租予聯邦銀行，並簽立1份系爭租賃契約書，關於房租及租賃保證金、稅捐及費用之負擔等均未分別張志龍與被上訴人而個別約定，此情有該契約書為證（見原審卷第10至15頁），故聯邦銀行是欲承租前述不動產全部，系爭租約亦未分別就張志龍與被上訴人為個別約定，堪認張志龍與被上訴人於96年1月1日與聯邦銀行所簽立之租賃契約書係一個租賃契約。
㈡系爭租約約定每月租金由張志虎全部取得之真意為何？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，此有最高法院39年台上字第1053號判例可資參照。⒉查系爭租約第3條第1項固約定：「每月租金為新臺幣350,00
0元整（含稅）：由張志虎全部取得。」（見原審卷第10頁），然此租金數額係終局歸屬被上訴人所有，或係預為約定清償，或被上訴人僅係受任代收代付性質，自應依張志龍與被上訴人於締約時之真意為準。查張志龍與被上訴人於95年5月18日簽立系爭授權書，由張志龍委任被上訴人代理渠行使系爭房屋及其坐落土地等不動產之「出售、移轉、出租、簽約、收款等手續及其他有關權利變更管理、收益、處分等行為」，且約定於前述全部不動產上之抵押權借款債務（含民間借款）合計剩餘至500萬元時，雙方授權關係即刻終止（見本院卷一第240頁），以及被上訴人於98年2月25日以存證信函向張志龍表示，系爭租約之租金收入不足以支付系爭房屋及土地與所得之稅捐費用及各種管理費、與修繕、廣告等費用，以及雙方間之債務和利息等，為此自97年10月起不再為張志龍繳納銀行之房屋貸款等語（見原審卷第16、17頁），足認系爭租約文義上雖約定由被上訴人取得全部租金，然屬於張志龍應分配之租金並非終局歸屬於被上訴人所有，被上訴人仍需依系爭授權書之約定，以收取之應分配予張志龍租金，為張志龍繳納系爭房屋等之抵押權借款債務及管理系爭房屋等之所需分擔之管理費、修繕費等，並非張志龍同意將系爭租約之租金債權全部歸屬被上訴人所有而自己無任何權利，亦即系爭租約文義上約定租金由被上訴人全部取得，僅係委任代收代付之性質，並非該租金債權全部最終均歸屬被上訴人所有，被上訴人係代張志龍收取系爭租約之租金後，用以繳付張志龍應負擔之房屋貸款、稅捐費用及各種管理費、與修繕、廣告等費用，故上訴人承受張志龍於系爭租約之出租人地位後，該全部租金亦非終局歸被上訴人所有。從而，上訴人主張其取得系爭房屋所有權後，對於系爭租約仍享有按系爭房屋面積比例計算之租金債權之權利，此部分租金債權並非歸屬被上訴人所有，張志龍與被上訴人間之債權債務糾紛與上訴人無關乙情，洵堪採信。
㈢上訴人得否依系爭租約向聯邦銀行請求給付98年7月至10月
之租金？⒈按向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定
：經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力；受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力；除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力，又財產權，不因物之占有而成立者，行使其財產權之人，為準占有人，民法第310條、民法第966條第1項分別定有明文。次按，債權乃不因物之占有而成立之財產權之一種，故行使債權人之權利者，即為債權之準占有人，此項準占有人如非真正之債權人而為債務人所不知者，債務人對於其人所為之清償，仍有清償之效力，此有最高法院42年台上字第288號判例可資參照。
⒉查系爭租約約定租金由被上訴人全部取得，僅係委任代收代
付之性質，並非該租金債權全部最終均歸屬被上訴人所有之情，已如前述，亦即張志龍委託被上訴人收取租金並代付渠應負擔之貸款及各項費用，雙方間是委任契約關係，又委任契約以雙方當事人間之信賴關係為基礎，因此，張志龍與被上訴人間之委任契約不因上訴人嗣後取得系爭房屋所有權而對上訴人繼續存在，何況依民法第549條第1項規定，委任契約當事人任何一方得隨時終止委任契約，而於上訴人98年7月27日取得系爭房屋所有權之前，張志龍已於98年6月23日以存證信函向被上訴人表示終止系爭授權書（見本院卷一第
256、257頁），詳如前述，故上訴人於98年7月27日取得系爭房屋所有權之時起，被上訴人並無代上訴人收取系爭租約中應分配予上訴人之租金之權利。
⒊承上所述，被上訴人於98年7月27日至98年10月26日期間並
無代上訴人向聯邦銀行收取租金之權利，又兩造均未舉證證明其等有向承租人聯邦銀行通知系爭房屋所有權業於98年7月27日移轉登記為上訴人所有及被上訴人無代上訴人收取系爭租約中應分配租金之權利之事實，亦即堪認聯邦銀行不知系爭租約由上訴人承受及被上訴人無受領清償上訴人租金之權利之事實，且系爭租約亦明白約定由被上訴人代為收取全部租金，因此，被上訴人於98年7月27日至98年10月26日，向承租人聯邦銀行收取全部租金係屬同時行使上訴人租金債權之債權人之權利者，被上訴人即為該租金債權之準占有人，而債務人即聯邦銀行不知其非上訴人租金債權之債權人，揆諸前揭民法規定，聯邦銀行向被上訴人給付全部租金，對上訴人之租金債權亦生有清償之效力，故上訴人對聯邦銀行因系爭租約所生之98年7月27日至98年10月26日之租金債權，因聯邦銀行向被上訴人清償而消滅。
㈣上訴人得否依不當得利請求被上訴人返還系爭房屋部分之租
金？若可，被上訴人應返還之金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條前段、第182條第2項分別定有明文。次按判斷是否該當上揭不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院98年度台上字第1156號、99年度台再字第50號判決參照）。
⒉查系爭租約約定租金由被上訴人全部取得，僅係委任代收代
付之性質，並非該租金債權全部最終均歸屬被上訴人所有，又被上訴人與張志龍間之委任契約於上訴人取得系爭房屋所有權之前，業已終止，且上訴人亦未委任被上訴人代為收取系爭租約中其應分配之租金數額，因此，被上訴人以系爭租金債權之準占有人，向聯邦銀行收取前述應分配予上訴人之租金，而受有利益，致使上訴人對聯邦銀行之前述租金債權因清償而消滅，受有損害，被上訴人顯然違反權益歸屬對象取得前述租金債權之利益，揆諸前揭規定，上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人返還所取得之前述租金債權之利益，核屬有據。
⒊上訴人主張，被上訴人所出租之面積約為349.96平方公尺，
上訴人所出租之面積約為308.36平方公尺，因此每月租金35萬元之分配比例應為上訴人取得163,942元，被上訴人取得186,058元之事實，業據提出系爭房屋及被上訴人所有前揭併同出租房屋之建物登記謄本為證（見本院卷四第8至46頁），且被上訴人就前述面積數量並不爭執，堪認為真實。從而，上訴人於98年7月27日取得本件系爭房屋之所有權，而屬於該部分之租金每月為163,942元，則計至98年10月26日止共3個月之租金為491,826元（163,942×3＝491,826），被上訴人無法律上之原因收取前述款項491,826元，自應返還予上訴人。
六、綜上所述，上訴人基於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人491,826元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人變更之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年3月28日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官羅月君法官賴秀蘭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年3月29日
書記官余富琦