裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第5568號民事判決
裁判日期：民國93年03月10日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第五五六八號
原告台灣土地銀行股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人庚○○
丙○○戊○○被告丁○○
乙○○己○○右一人訴訟代理人 紀冠伶 律師右當事人間確認租賃關係不存在事件，經本院於民國九十三年二月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主文確認被告乙○○及被告丁○○，與被告己○○於民國八十一年九月二十九日所訂定就門牌號碼台北市○○區○○路○○○號四樓右側及五樓入口處三分之一處建物之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）被告丁○○於民國八十五年十月十八日及同年十月二十四日，提供坐落於台北市○○區○○段三小段七三六、七三七、七三八地號土地及其上建物門牌號碼台北市○○區○○路○○○號四樓建號二二二０號建物（下稱五四五號四樓建物）乙棟所有權全部，作為訴外人永燕實業有限公司（下稱永燕公司）向原告借款之擔保，分別設定本金最高限額新台幣（下同）一千一百六十四萬元及五百八十六萬元之抵押權。訴外人永燕公司於八十五年十月二十三日及十月二十九日分別向原告借款九百七十萬元及一千萬元，並邀被告丁○○擔任連帶保證人，嗣分別於八十六年、八十七年、八十八年、八十九年及九十年三月六日辦理展期續約。被告丁○○於九十年三月八日上開借款辦理展期時曾出具切結書，聲明其所提供之設定抵押之上開不動產並未有任何租賃關係存在。嗣訴外人永燕公司因未依約清償借款，經原告聲請對上開不動產為強制執行時，被告丁○○及乙○○竟陳報其就上開五四五號四樓右側及台北市信義區松山區五四五號五樓建物（下稱五四五號五樓建物）入口處三分之一有房屋租賃契約存在，租賃期間自八十一年十月一日起至一百零二年七月三十一日止。然而，被告不能證明被告己○○確有繳交租金與被告丁○○及乙○○，亦不能認定被告己○○確有使用上開不動產之事實，應認上開租賃契約係屬通謀虛偽意思表示所為，自屬無效。
（二）依被告提出之租賃契約第四條、第二十條所載，該每月八千元之租金，係自被告丁○○向被告己○○為裝修房屋而借貸之二百萬元中按月抵扣。惟八十一年間銀行三年期定期儲蓄存款利率約在週年利率百分之八‧一五至八‧二五之間，故被告己○○如將二百萬元之存款寄放在銀行，其每月可領一萬三千六百元之利息，且日後尚可領回二百萬元之本金，但被告己○○竟然捨棄每月五千六百元利差之利益而向被告曾花稠承租上開房屋，顯與常理不符。況被告己○○始終為被告丁○○及乙○○所開設公司之員工，怎可能由職員出資裝修房屋，再以該出資抵償租金，亦與生活常理有悖，益證上開租賃契約之訂定係屬通謀虛偽意思表示。
（三）被告丁○○為原告之債務人，而債務人之財產為債權人之總擔保，故上開五四五號五樓建物因有租賃關係存在無法點交，致遲遲無法拍定或拍定價格偏低，將影響原告債權之受償，原告自有請求確認該建物租賃契約不存在之法律上利益。又被告己○○除於九十年三月間出具切結書，表示上開五四五號四樓建物未有租賃契約存在外，復於九十年六月十一日亦出具切結書與訴外人台北銀行，表示上開五四五號五樓建物並無租賃契約存在。至被告己○○提出之存摺提款明細，僅能證明有提款之事實，但被告己○○未出具任何取款證明，且均以現金交付，亦與常情不符。又被告己○○所提出之本票票面金額合計為二百萬元，但提款金額則達二百零七萬五千五百二十元，並不相符，且其中七十九年八月十六日、八十年三月二十三日、同年八月六日、九月二十六、十二月三日及十六日等六筆提款金額亦與本票票面金額有所出入。足證系爭本票係配合被告己○○之存摺提款紀錄拼湊簽發，顯係臨訟杜撰。又如依被告己○○所述，其自七十六年間即創立上格實業有限公司（下稱上格公司），並自任法定代理人。惟上格公司之設立地址始終均在臺北縣中和市○○路○○○號一樓，則被告己○○如何棄自己公司不顧而在上開五四五號五樓建物營業，亦與情理有違。又上開五四五號五樓建物並無增建狀況，此與系爭租賃契約第二十條所約定租金是以被告己○○出資加蓋四樓及五樓增建鐵皮屋頂及裝潢部分費用共二百萬元按月扣抵八千元租金不符。此外，上開五四五號四樓及五樓建物，以承租面積三十坪參酌附近租賃行情計算，其每坪應為九百元至一千二百元計，每月租金行情為二萬七千元至三萬六千元，惟被告己○○竟以每月八千元承租，顯背離租賃行情。又該租賃期限超過二十年，亦與民法第四百四十九條規定之租賃契約之期限不得逾二十年之規定不符，更違背租賃市場之經驗法則。
三、證據：提出被告丁○○切結書、房屋租賃契約、八十一年原告三年期定期儲蓄存款牌告利率、台北銀行切結書、被告己○○所提出之存摺及本票對照表、本院民事執行處九十一年一月四日執行（勘測）筆錄各乙份、借據、抵押權設定契約書、他項權利證明書各二份，並聲請向台北市國稅局查覆被告丁○○是否有申請租賃所得。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○部分：被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之聲明及陳述：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告丁○○向原告借款之種類為「信用借款」，並非「房屋抵押借款」，故被告丁○○提供上開不動產作為抵押，並非必要要件。原告所提出九十年三月份之切結書，係夾雜在眾多文件中由被告丁○○簽名，被告丁○○並不知所簽文件之內容。被告丁○○與被告己○○間確有系爭租賃契約存在。
貳、被告己○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）原告僅係五四五號四樓之抵押權人，但非台北市○○區○○路○○○號五樓建物（下稱五四五號五樓建物）之抵押權人，故不論被告己○○與被告丁○○等人間就五四五號五樓建物有無租賃契約存在，恆與原告在法律上之權益無涉，原告就五四五號五樓建物並無確認被告丁○○、乙○○，與被告己○○等人間之租賃契約不存在之法律上之利益。
（二）被告丁○○等確於七十九年、八十年間陸續向被告己○○借款二百萬元，被告丁○○並簽具本票七紙交付被告己○○。被告丁○○所有五四五號四樓及五樓建物，其室內面積原各有六十坪左右，嗣被告丁○○、乙○○將該建物均予擴建，四樓面積擴大為八十坪，五樓則擴大為七十坪左右，遂將之對外分租，自八十二年度起至九十一年度均有數萬元至數十萬元不等之租賃所得。又因被告丁○○無法依約清償其對被告己○○之二百萬元借款，適被告己○○擬將辦公場所遷居台北市，遂承租被告丁○○所有五四五號四樓右側房間乙間作為個人及五樓建物，除出租與被告己○○外，尚將之分租與訴外人永勝電梯實業股份有限公司（下稱永勝電梯公司）、永燕實業有限公司（下稱永燕實業公司）、永勝自動控制有限公司（下稱永勝自動公司）、永燕企業有限公司（下稱永燕實業公司），並提供與永燕企業有限公司（下稱永燕公司）辦理公司設立登記。
（三）被告己○○所承租被告丁○○所有五四五號四樓右側房間及五樓入口右方三分之一處，面積計約二十坪左右，依簽約時附近租賃行情，每坪計約九百元至一千二百元不等計。以被告己○○所承租計約二十坪換算後，每月租金為一萬八千元至二萬四千元不等，則以被告丁○○之二百萬元欠款計入，至多僅能承租九年至十年，被告己○○遂與被告丁○○、乙○○達成協議每月租金以八千元計算，被告己○○亦不得再加計利息，共承租二十年又十個月，致原告所稱被告己○○何以甘受利息損失部分，姑不論週年利率八‧一五至八‧二五之利率係以長達三年之定存利率計算，即以今日匯率計算三年期定存利率僅餘一‧二至一‧三計算，每年利息僅二萬餘元，每月僅有二千元之利息，己難相衡。被告己○○並自簽訂系爭租賃契約後即使用上開建物迄今已逾十一年，對外均以該處所作為聯絡地址。被告己○○向原告申請國際信用卡使用時所填載之通訊地址雖為：「台北市○○街○○○巷○號」，但該地址為被告己○○父親之住所，被告己○○應將部分文件轉由父親代為收受，且嗣後被告己○○亦將該通訊地址更改為上開建物，不能以此否認系爭租賃契約存在。
（四）被告丁○○、乙○○既於八十一年十月一日與被告己○○簽訂系爭租賃契約，故被告丁○○不可能違背其承諾而於九十年三月間出具原告所稱之切結書，故被告己○○否認該切結書之真正。縱確為被告丁○○所出具，亦與事實有違。又被告己○○於七十六年間即投資一百萬元創立上格實業公司，經營有關家用電器、自動門、電動捲門、客貨昇降機等買賣並按裝業務，暨冷凍、空調、音響等工程之承攬及施工，故確有借貸二百萬元與被告丁○○之資力。迄於八十三年五月間，被告己○○因兼辦永勝電梯公司記帳業務，並領有永勝公司支付之報酬，遂合意將被告己○○向勞工保險局申報為永勝公司之員工，被告己○○始終未受僱被告丁○○。
三、證據：提出活期儲蓄存款存摺、永燕公司基本資料查詢單、租賃市價查詢資料、經濟部公司執照、台北縣政府營利事業登記證、上格公司基本資料查詢單、被保險人投保資料表各乙份、郵寄信封乙冊及本票七張為證。
參、被告乙○○部分：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、程序部分：
（一）本件被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被告丁○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，就此部分由其一造辯論而為判決。
（二）按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院二七年上字第三一六號判例參照）。查訴外人永燕公司於八十五年十月二十三日及同年十月二十九日分別向原告借貸九百七十萬元及一千萬元，嗣經數次展期，均由被告丁○○及乙○○擔任連帶保證人（見本院卷第十八頁至第十九頁之借據），故原告亦為被告丁○○及乙○○之債權人，而上開五四五號四樓及五樓建物復為被告丁○○所有（見本院卷第十三頁之抵押權設定契約書、第十四頁至第十八頁之他項權利證明書），則上開建物出售之所得自可能會影響原告可受被告丁○○清償之金額。又原告主張系爭租賃契約因被告通謀虛偽意思表示而無效，為被告所否認，則原告自有提起本件確認之訴之法律上利益。被告己○○抗辯原告僅是上開五四五號四樓建物之抵押權人，故原告僅就該建物部分方有法律上利益存在云云，自不足取。
二、本件原告起訴主張：被告丁○○於八十五年十月十八日及同年十月二十四日，就上開五四五號四樓建物為擔保訴外人永燕公司之債務，分別設定本金最高限額一千一百六十四萬元及五百八十六萬元之抵押權，嗣訴外人永燕公司未依約清償借款，原告遂對上開不動產為強制執行時，詎被告丁○○及乙○○竟陳報其就上開五四五號四樓建物右側及五樓入口處三分之一處於八十一年九月二十九日與被告己○○有簽立租賃契約，自八十一年十月一日將該建物出租與被告己○○。惟該租賃契約係屬通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條第一項規定應屬無效等情，爰求為確認被告乙○○及被告丁○○，與被告己○○於八十一年九月二十九日所訂定就五四五號四樓建物右側及五樓入口處三分之一處之房屋租賃關係不存在之判決。
被告丁○○則以：被告丁○○與被告己○○間確有系爭租賃契約存在。原告所提出之九十年三月間之切結書，係原告夾雜在眾多文件中由被告丁○○簽名，被告丁○○並不知所簽文件之內容等語，資為抗辯。被告己○○則以：原告僅係五四五號四樓建物之抵押權人，故原告請求確認五四五號五樓建物之租賃契約不存在部分，並無法律上利益。被告己○○於八十一年九月二十九日確有與被告丁○○及乙○○簽立租賃契約，被告己○○向被告丁○○及乙○○承租五四五號四樓右側及五樓入口處三分之一處建物，並以被告丁○○於七十九年間及八十年間陸續向被告己○○借貸之二百萬元抵扣每月八千元之租金，不得加計利息。被告己○○自簽訂系爭租賃契約後即使用上開租賃建物迄今，對外均以該處所作為聯絡地址。原告提出之九十年三月切結書，並非被告丁○○所出具。被告己○○並非永燕電梯公司或永勝自動控制公司之員工，僅是由該公司為被告己○○投保勞工保險。又被告己○○於七十六年間即以一百萬元資本額成立上格公司，則被告己○○確有借貸二百萬元與被告乙○○之資力等語，資為抗辯。
三、原告主張被告丁○○於八十五年十月十八日及同年十月二十四日，就上開五四五號四樓建物為擔保訴外人永燕公司之債務，分別設定本金最高限額一千一百六十四萬元及五百八十六萬元之抵押權，嗣訴外人永燕公司未依約清償借款，原告遂聲請對上開不動產為強制執行，被告丁○○及乙○○陳報其就上開五四五號四樓建物右側及五樓入口處三分之一處於八十一年九月二十九日有與被告己○○簽立房屋租賃契約，自八十一年十月一日將該建物出租與被告己○○之事實，業據提出房屋租金契約書、指封切結書、切結書、執行筆錄、強制執行進行單、測量圖各乙份、借據、抵押權設定契約書、他項權利證明書各二份為證（見本院卷第十二頁至第三三頁），並為被告丁○○及己○○所不爭，被告乙○○已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀為爭執，堪信為真實。至原告主張被告丁○○、乙○○，與被告己○○於八十一年九月二十九日所簽立之上開租賃契約係屬通謀虛偽意思表示，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）按民法第八十七條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意（最高法院五十一年台上字第二一五號判例參照）。再所謂租賃，係謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約（民法第四百二十一條規定參照），故租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，主要應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，若兩造間均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。
（二）被告己○○雖稱其自八十一年十月一日承租上開五四五號四樓建物右側及五樓入口處三分之一處係分別作為住家及辦公室之使用，並自承租之始即以該租賃處為對外聯絡地址云云。惟查被告己○○於八十五年十二月十八日及九十年十一月三十日向原告申請國際信用卡所書立之申請書，其上所留之台北縣中和市○○路○○○號」，（見本院卷第一九一頁至第一九二頁之申請書）。而被告己○○所稱其擔任負責人之上格公司，其設立地址卻始終為「台北縣中和市○○路○○○號（見本院卷第一一六頁之經濟部公司執照、第一一七頁之台北縣政府營利事業登記證、第一一八頁之公司基本資料查詢單），並無任何聯絡地址為系爭租賃建物之地址。至被告己○○所提出之郵件信封（見外放證物袋內），其上所載之送達地址雖為「台北市○○區○○路○○○號五樓」，然依其上所載之郵戳或其內之文件可知，該郵件均是於八十九年十月以後所寄送。自不能以之認定被告己○○於八十一年十月一日即以上開租賃建物作為對外聯絡地址。則被告己○○抗辯其自承租之始即居住在上開建物內並在該處辦公，自不足取。
（三）又被告丁○○、乙○○，與被告己○○於八十一年九月二十九日簽立之上開租賃契約書記載：「租賃期限經甲（被告丁○○、乙○○）乙（被告己○○）雙方洽訂為二十年十個月即自民國八十一年十月一日起至民國一０二年七月三十一日止」。惟被告己○○於八十三年七月六日起至九十一年十月二十九日止、自九十年十月三十日起至九十二年五月一日止，分別由訴外人永勝電梯公司、永勝自動控制公司為投保單位投保勞工保險（見本院卷第一一九頁之勞工保險被保險人投保資料表），且被告己○○亦於八十四年十一月十一日以其為永勝電梯公司之員工向原告申請開立薪資轉帳優惠帳戶（帳號：000-000-00000-0），並於八十五年十二月十八日及九十年十一月三十日向原告申請國際信用卡時，均於申請書上記載任職單位為永勝電機公司（見本院卷第一八八頁至第一八九頁之存款印鑑卡及承諾書、第一九一頁至第一九二頁之申請書），故被告己○○確於上開投保期間分別受僱訴外人永勝電梯公司及永勝自動控制公司（勞工保險條例第六條規定參照）。次查永勝電梯公司及永勝自動控制公司之營業地址均在五四五號建物四樓及五樓，而被告己○○承租上開五四五號五樓建物係作為辦公室使用，均為被告己○○所陳，核與被告己○○於八十五年十二月十八日及九十年十一月三十日分別向原告申請國際信用卡時，申請書上所載之服務機關永勝電機公司地址相符（見本院卷第一九一頁至第一九二頁之申請書）。則被告己○○既為永勝電梯公司及永勝自動控制公司之員工，卻在其工作之同一地點分租一部分作為自己之辦公室，實與情理不符。被告己○○雖抗辯其並非永勝電梯公司及永勝自動控制公司之受僱員工云云，惟被告己○○僅是空言否認，自不足取。
（四）從而，被告己○○並未自租賃期限之始期即八十一年十月一日即居住在上開五四五號四樓及五樓建物內或在該處營業；且該承租地點即為被告己○○受僱之永勝電機公司及永勝自動控制公司之營業地點，自與情理不符。再被告丁○○及被告乙○○自八十三年起至九十一年止於申報綜合所得稅時，雖有申報租賃所得，但租賃所得來源均非被告己○○（見本院第第一二三頁至第一四七頁之綜合所得稅結算申報書及綜合所得稅核定通知書）。又被告丁○○於九十年三月間及九十年六月間亦分別出具切結書， 陳明 上開五四五號四樓及五樓建物並無租賃契約存在，有切結書二份在卷可查（見本院卷第二十頁、第一七六頁至第一七七頁之切結書），被告丁○○對該切結書之形式真正並不爭執（見本院卷第八二頁）。至原告提出之本票及活期儲蓄存款存摺明細（見本院卷第九九頁至第一０九頁），充其量僅能證明被告己○○確有於七十九年及八十年間交付該款項與被告丁○○，但不能認定該款項即為系爭租賃契約之租金。故被告己○○抗辯兩造已合意以該等款項抵扣租金云云，亦不足取。堪認被告己○○並無承租上開五四五號四樓建物右側及五樓入口處三分之一處之真意，被告乙○○及丁○○亦無將上開建物出租與被告己○○之真意，被告己○○、及被告乙○○及丁○○所簽立之上開租賃契約係基於通謀虛偽意思表示所為，依民法第八十七條第一項規定自屬無效。被告丁○○雖抗辯其不知上開切結書之內容云云。惟查上開切結書既為被告丁○○所出具，自應知悉該切結書之內容，被告丁○○就其抗辯不知該切結書內容之變態事實既不能舉證證明之，自不足取。被告己○○雖抗辯上開切結書非被告丁○○所簽立云云。惟被告丁○○對該切結書之形式真正並不爭執，已如前述，而被告己○○之所以否認該切結書之真正，係以兩造確有系爭租賃契約存在為由所為之推論，自不足取。
四、綜上所述，原告主張被告乙○○及被告丁○○，與被告己○○於八十一年九月二十九日所訂定就上開五四五號四樓右側及五樓入口處三分之一處房屋之租賃契約因通謀虛偽意思表示而無效，故被告間並無系爭租賃契約存在，洵屬有據，應予准許。
五、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年三月十日
民事第三庭法官黃書苑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年三月十日
書記官趙郁涵