宣 示 判 決 筆 錄 99年度板小字第1207號
原 告 愛在歐洲社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間99年度板小字第1207號給付管理費事件於中華民國
99年7月21日言詞辯論終結，99年8月11日下午4時整，在本院板
橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文如下：
主文
被告應給付原告新台幣２０,８００元。
訴訟費用新台幣１,０００元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決。又原告之法定代理人原為 吳怡忠 ，嗣訴訟繫屬中於民
國（下同）99年7月21日變更為乙○○，並據其提出區分所
有權人大會會議紀錄、管理委員會會議記錄後，具狀聲明承
受訴訟在案，經核無不合，應予准許，併予敘明。
二、原告主張：
（一）原告起訴主張：緣被告所有座落愛在歐洲社區(以下簡稱
本社區)內專有建物(門牌號碼為台北縣樹林市○○里○
○路○段○○○號6樓)及共用部分，依該條例之第10條及本
社區規約之規定，每期應繳納管理費計新台幣（下同）
1600元，詎料被告自民國97年12月起即積欠各該費用，
雖經原告屢次催繳，仍未給付，並已逾三期且達相當金額
，爰依該條例第21條規定，請求被告給付管理費，自97年
12月1日到98年12月31日的管理費，每期1600元整，共13
期，合計20800元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之遲延利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.有關本社區規約第10條第1項已明訂「為充裕本社區管理
上必要之經費，區分所有權人應遵照本規約或區分所有權
人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項:…(二)
管理費」，顯見繳交管理費是住戶之義務，倘住戶欠繳，
管委會依照本社區住戶規約之規定對於欠繳管理費之住戶
，自得依該絛規定請求該住戶繳納。
2.再者，愛在歐洲管理委員會財務收支管理辦法第4條、第5
條已明訂管理費之計算單位及收費標準，其中還包括停車
費之清潔費在內，而此管理辦法既經區權人會議決議，自
有拘束全體住戶之效力。因此被告抗辯住戶規約未規定管
理費之收取及計算方式，應屬被告之卸責之詞。
3.另有關本社區住戶應繳納管理費之義務乃係依據規約而來
，縱使本社區與建商間尚有公設未點交，因二者間無同時
履行抗辯的問題，故仍無礙管委會請求欠繳管理費之住戶
繳納管理費。
4.至於被告雖主張新規約自98年2月19日方完成核備，故有
關之前已支付之管理費應屬超收，云云。然有關新修正之
規約並未針對管理費之部分作修改，自無應適用新規約之
情形可言。是被告主張之前所繳交之管理費為超收，應無
理由。
5.末查，有關係爭買賣契約書第11條第3項之規定，乃係針
對建商擔任管理人為前提，方有就本社區共同使用部分水
電、管理及清潔等費用，以公共基金先行支用之情形，然
本件社區既然已成立管委會，自不屬於建商擔任管理人之
情形，自不得依買賣契約第11條第3項以公共基金支付
共同使用部分水電費用，是被告自行繳付之共同部分水電
，本應由其負擔，自無不當得利可言。
6.最後，有關機車清潔費乃係依照愛在歐洲管理委員會財務
收支管理辦法而來，則管委會決議內容既已明訂機車要收
取清潔費，住戶自應遵守。
三、被告則以：
（一）原告管理費用計算方式錯誤，並且當初建商沒有告訴被告
管理費應該如何計算，後來有增修住戶規約規定是依坪數
計算，但是不知道原規約如何規定。並且大公的電費本來
就是由管委會支出，現在又向被告住戶收取，被告認為不
合理。
（二）原告起訴狀所請求之金額與事實不符理由如下：原告起訴
主張被告未繳費自97年12月起，應適用原始規約即96年核
備之規約，新修定之規約於98年2月19日及98年4月9日前
完成核備，管見以為，原告之訴應跨二約之約，依98年新
修訂之規約第20絛第5款明文約定：本規約自送審奉準核
備後即生效。
⑴查樹林市愛在歐洲社區規約，並無授權管理委員會制訂管
理委員執行各項費用之收繳、支付方法。
⑵次查97年4月13日第二屆區分所有權大會規約修改因違反
公寓大廈管理條例第32條第1項同一議案重新召集會議之
規定應屬無效。
⑶詎料於98年1月間知悉社區內有五處實質違建業經台北縣
政府處以行政處分北縣拆認字第0000000000，及多處違規
使用北工使字第0000000000等，至今未見社區管委會改善
，讓社區居民身處公共危險之環境；且違建無法合法使用
，原告實際能加強管理維護及提升居住品質嗎？至此讓被
告有合理懷疑原告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責任
。共用部份尚未點交，此有台北縣政府函98年8月31日北
工使字第0980691109號函以茲證明。
⑷管理費96年12月開始收費、當時未經區分所有權人大會決
議管理費之收取及訐算方式，且區分所有權人並未授權管
委會訂定管理費收繳及支付方法，另觀諸本杜區規約亦無
約定任何收費方法。新修定之規約於98年2月19日完成核
備。依98年新修訂之規約第20條第5款明文約定：本規約
自送審奉準核備後即生效。然被告已支付96年12月至97年
11月共計12個月之管理費，此為原告對被告超收管理費
之部分，致使被告權益受有損害，就算被告欠繳管理費，
應扣除被告有繳管理費總額共計19200元此部分不當得利
主張抵銷。
⑸另據愛在歐洲社區規約第20條第1款明定：本規約未規定
者，應依原房屋買賣契約約定等語，房屋買賣契約書第11
條第3項明文規訂管理費之運用，包含本社區共同使用部
分水電、管理及清潔等費用，又依社區規約第11條：第2
項第2款，自收繳管理費以來一向由被告自行分攤共用部
份之高額電費，被告自96年12月至99年3月已付金額共計
10416元。原告此部份不當得利請求抵銷。
⑹機車每一車位收100元，被告共用部份面積已包含機車位
面積，為何機車位管理費另外收費每月加收100元？針對
原告此部分不當得利1200元主張抵銷。
⑺綜上所述，就算被告欠繳管理費，原告對被告重覆收取管
理費之部分致使被告權益受有損害，況被告對原告尚有超
收管理費之不當得利之債權，主張與原告對被告起訴請求
管理費之債權抵銷，故原告起訴實無理由等語置辯。並聲
明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；被告如受不利判
決願供擔保免為假執行；訴訟費用由原告負擔。並提出第
二屆管理委員會王作報告、愛在歐洲社區第二屆第一次區
分所有權人大會會議通知單、愛在歐洲社區規約增修、台
北縣政府工務局北工使字第0970801251號函、用電資料等
件影本為證。
四、得心証理由:
(一)原告主張:請求管理費是從97年12月1日到98年12月31日的
管理費，每期1600元整，共13期，合計20800元整。被告對
於上開管理費自陳願意繳納(見99年6月9日言詞辯論筆錄)
，但是管理委員會應該扣除我們之前在96年12月1日到97年
11月30日繳交的管理費19200元整，機車每一車位收100元，
被告共用部份面積已包含機車位面積，為何機車位管理費另
外收費每月加收100元？針對原告此部分不當得利1200元主
張扣抵，又依社區規約第11條：第2項第2款，自收繳管理費
以來一向由被告自行分攤共用部份之高額電費，被告自96
年12月至99年3月已付金額共計10416元。原告此部份不當得
利請求抵銷。等語為辯。茲分述如下:
(二)原告主張:在96年6月9日已經開過第一次區分所有權人會議
，社區規約第10條就有約定公共基金與管理費的繳納部分。
那時並沒有明定收取方式，後來在96年11月8日的管理委員
會會議有收取管理費的辦法，就有明定從96年12月1日起收
取管理費，包含收取單價每坪40元，還有汽機車清潔費用都
有訂立。另外在97年4月13日第二屆區分所有權大會第10條
裡面有追認96年11月8日管理委員會提案四的決議，裡面有
詳細明定收取管理費的辦法等語。被告雖以:96年12月開始
收費，當時未經區分所有權人大會決議管理費之收取及計算
方式，且區分所有權人並未授權管委會訂定管理費收繳及支
付方法，另觀諸本杜區規約亦無約定任何收費方法云云。
1、查愛在歐洲社區在96年6月9日已經開過第一次區分所有權人
會議訂立社區規約，而該社區規約第10條第1項就有約定區
分所有權人應依區分所有權人會議決議之規定，向會繳交公
共基金與管理費。另同條第3項就有關各項費用之收繳號支
付方法，得授權管理委員會訂定。有第一次區分所有權人會
議紀錄及社區規約，在卷可稽。是管理委員會如依前區分所
有權人會議所為管理費之收取決議，即為有效。被告抗辯愛
在歐洲社區規約，並無授權管理委員會制訂管理委員執行各
項費用之收繳、支付方法云云，並無理由。
2、次查96年11月8日的管理委員會會議提案四之決議:從96年
12月1日起開始收取管理費，管理費收費單價:每坪每月40
元，汽、機車費:汽車平面300元/月。汽車(機械)500元/
月。機車停車位100元/月。有原告提出該96年11月8日的管
理委員會會議紀錄在卷可參。是管委會決議自96年12月1日
起開始收取管理費，並無不合。
3、再查在97年4月13日第二屆區分所有權大會決議第10條，亦
有追認96年11月8日管理委員會提案四的管理費收取之決議
，並以該管委會決議之內容，詳細明定收取管理費從96年12
月1日起開始收取管理費，管理費收費單價:每坪每月40元
，汽、機車費:汽車平面300元/月。汽車(機械)500元/月
。機車停車位100元/月的辦法。亦有97年4月13日第二屆區
分所有權會議紀錄在卷可參。被告以96年12月開始收費，當
時未經區分所有權人大會決議管理費之收取及訐算方式，且
區分所有權人並未授權管委會訂定管理費收繳及支付方法，
另觀諸本杜區規約亦無約定任何收費方法云云，並無理由。
4、公寓大廈管理條例32條，係就區分所有權人會議依前條規定
未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例
合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；
其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人
並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席
，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所
有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第
34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得
於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區
分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成
立之規定。
5、查本件原告告因在96年6月9日已經開過第一次區分所有權人
會議，社區規約第10條就有約定公共基金與管理費的繳納部
分。那時並沒有明定收取方式，後來在96年11月8日的管理
委員會會議有收取管理費的辦法，就有明定從96年12月1日
起收取管理費，包含收取單價每坪四十元，還有汽機車清潔
費用都有訂立。另外在97年4月13日第二屆區分所有權大會
第十條裡面有追認96年11月8日管理委員會提案四的決議，
裡面有詳細明定收取管理費的辦法。並無被告所辯違背公寓
大廈管理條例第32條之問題，被告抗辯:97年4月13日第二
屆區分所右權大會規約修改因違反公寓大廈管理條例第32條
第1項同一議案重新召集會議之規定應屬無效云云，並無理
由。
6、綜上所述，原告之96年12月1日起收取管理費，並無不法。被
告以96年12月開始收費，被告已支付96年12月至97年11月共
計12個月之19200元管理費，抗辯，此為原告對被告超收管
理費之部分，致使被告權益受有損害，抗辯應扣除之前所繳
之19200元之管理費之不當得利云云，自無理由。
7、至於被告抗辯，新規約自98年2月19日方完成核備，故有關
之前已支付之管理費應屬超收云云。查社區規約之生效，並
非以送縣政府等單位核備為生效要件，是被告此部份之抗辯
，亦無理由。
8、管理費從96年12月1日起開始收取管理費，管理費收費單價:
每坪每月40元，汽、機車費:汽車平面300元/月。汽車(機
械)500元/月。機車停車位100元/月之收取方式，業經前述
管委會及區分所有權人會議合法決議收取，已如前述。於未
經區分所有權人會議決議變更，被告抗辯:機車每一車位收
100元，被告共用部份面積已包含機車位面積，為何機車位
管理費另外收費每月加收100元，為不合理，原告此部分有
不當得利1200元，並主張扣抵(抵銷)云云，亦無理由。
9、又被告抗辯:另據愛在歐洲社區規約第20條第1款明定：本規
約未規定者，應依原房屋買賣契約約定等語，房屋買賣契約
書第11條第3項明文規訂管理費之運用，包含本社區共同使
用部分水電、管理及清潔等費用，又依社區規約第11條：第
2項第2款，自收繳管理費以來一向由被告自行分攤共用部
份之高額電費，被告自96年12月至99年3月已付金額共計
10416元，請求此部份不當得利抵銷云云。
查有關係爭買賣契約書第11條第3項之規定，乃係針對建商
擔任管理人為前提，方有就本社區共同使用部分水電、管理
及清潔等費用，以公共基金先行支用之情形，然本件原告社
區既然已成立管委會，自不屬於建商擔任管理人之情形，自
不得依原買賣契約第11條第3項之約定，主張以公共基金支
付共同使用部分水電費用，是被告依社區規約第11條：第2
項第2款，自收繳管理費以來，由被告自行分攤共用部份之
電費計10416元，並無不合，被告請求此部份抵銷云云，並
無理由。
(四)綜上所述，原告請求自97年12月1日到98年12月31日管理費
，每期1600元整，共13期，合計20800元整，被告並不爭執
其請求，原告之請求為有理由。被告扣抵(抵銷)部份並無
理由，應予駁回。
五、從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告
清償如主文所示之金額，即無不合，應予准許。
六、本件係民事訴訟法第436條之8所定之小額訴訟事件，原告勝
訴部分，應依同法第436條之20規定，依職權宣告假執行。
中華民國99年8月11日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官許崇興
法官游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年8月11日
書記官許崇興