臺灣臺東地方法院民事簡易判決 98年度東簡字第281號
原 告 甲○○
訴訟代理人 張政衡 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國99年5月25日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應將租用坐落於臺東縣○○鄉○○段○○○號、二九○地號
及二九一地號土地上如複丈成果圖所示代號Ｆ面積九一點二三平
方公尺、代號Ｇ面積六點六三平方公尺、同段二九○地號土地上
如複丈成果圖所示代號Ｈ面積三○點四○平方公尺之建物騰空交
還予原告，暨將同段三○六地號土地上如複丈成果圖所示代號Ｃ
建物內之十二尺乘以六尺之冷凍庫乙台及代號Ｄ建物內被告所有
之物品搬離後交還予原告。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟元由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：臺東縣○○鄉○○段○○○○號、304地號、305地
號及306地號等土地為國家所有，訴外人即原告之配偶張清
疆自民國70年間起向國有財產局承租上開土地，90年2月27
日變更為原告擔任承租人，租賃期間至100年12月31日止。
原告於上開土地上興建如複丈成果圖所示之代號Ａ、Ｂ、Ｃ
、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ等建物（下稱系爭Ａ至Ｉ建物）
，其中代號Ｉ建物為78年3月23日興建完成，門牌號碼為臺
東縣卑南鄉美濃村高台34號，現由原告及配偶居住使用。訴
外人 陳芳雄 、 張清疆 、 張模 、 吳振山 、 呂老 拐、 田丁禎 、陳
蔡霜娘、丙○○及 陳秋好 基於上開土地蘊藏水質良好之山泉
，遂由每人各出資新臺幣（下同）40萬元，共計360萬元合
夥開設製冰廠，取名高台冰品店販售冰品。原告並將系爭建
物出租予上開合夥人。嗣於88年4月14日，高台冰品店所有
合夥人同意以80萬元頂讓冰店之經營權、生財器具及中華汽
車乙輛予被告（下稱系爭冰品機器買賣契約）。買賣標的不
包含房屋產權，故原告與被告口頭約定每月租金15,000元，
並要求被告簽訂書面租賃契約（下稱系爭租賃契約），然被
告卻遲未簽約。自被告於88年4月14日使用系爭建物起至90
年間，仍依約給付每月15,000元，但90年以後，卻逕自減半
僅給付75,000元，詎被告於95年5月2日竟以存證信函表示每
月僅支付8,000元等語。原告無法接受，故以起訴狀繕本送
達被告作為終止系爭租賃契約之意思表示，並依民法第767
條規定、第455條規定，擇一請求勝訴判決等語，並聲明：
被告應將租用坐落於臺東縣○○鄉○○段290、306地號土地
上如複丈成果圖所示代號Ｆ面積91.23平方公尺、代號Ｇ面
積6.63平方公尺、代號Ｈ面積30.40平方公尺及代號Ｅ面積
23.37平方公尺之建物騰空交還予原告，暨將代號Ｃ建物內
之12尺乘以6尺之冷凍庫乙台及代號Ｄ建物內被告所有之物
品搬離後交還予原告。
二、被告則以：系爭冰品機器買賣契約之買賣標的，除冰店經營
權、生財器具以外，尚有如複丈成果圖所示代號Ｆ及Ｇ之建
物，故代號Ｆ及Ｇ之建物已屬被告所有，原告自無主張返還
上開建物之理。其次，原告出租之範圍如複丈成果圖所示代
號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ、Ｉ等建物，被告曾於代號Ｆ之建物
後方增蓋建物，至代號究為Ｅ或Ｇ則不清楚。又上開建物坐
落土地為國有，並非原告所有，此係原告不敢訂定書面契約
之主因，且原約定之租賃土地因有他人使用，故原告同意減
半租金，其後原告雖欲調漲至原訂租金數額，然因被告實際
使用土地不多，且該土地為國有，原告繳納予國有財產權之
租金數額不高，故被告僅同意給付每月租金3,000元、養老
金5,000元，合計共8,000元，之所以名為養老金，實慮及原
告有逃漏稅之虞之故。因此，被告每月實際給付之金額為8,
000元，且原告已收受數期等語置辯，並聲明：原告之訴駁
回。
三、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟
法第277條定有明文。復按原告對於自己主張之事實已盡證明
之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，
則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔
之原則，最高法院著有18年上字第2855號判例可資參照。再按
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於
妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得
請求防止之。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利
於承租人之習慣者，從其習慣。承租人於租賃關係終止後，應
返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還
出租人；民法第767條第1項、第450條第2項及第455條分別定
有明文。經查：
⒈原告主張系爭建物為其原始興建乙節，固提出89年8月11日財
政部國有財產局北區台東分處土地勘清查列印（下稱土地勘清
查表）及房屋稅繳款書為證，惟上開土地勘清查表僅係行政機
關作為得否訂定租約之參考，該行政行為自無確認民法所有權
歸屬之權限。其次，繳納房屋稅者非僅限於所有人，亦可由管
理人或現住人繳納，此觀房屋稅條例第4條規定即明。準此，
房屋稅繳款書僅得作為所有權歸屬之參考，而不得作為必然具
有所有權之證明。觀諸原告提出之房屋稅繳款書，其上記載之
課稅房屋坐落「臺東縣卑南鄉美濃村高台34號」，僅標示門牌
號碼，而未詳載建物面積或樣式等，而本件系爭Ａ至Ｉ建物乃
數間建物，非僅只單一乙棟，故該房屋稅繳款書亦無從作為原
告為系爭Ａ至Ｉ建物原始起造人之證據。職是，原告主張民法
第767條第1項規定，即屬未合，不應准許。
⒉原告主張出租範圍包含代號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ等建物予
被告等情，被告先否認系爭租賃契約之出租人為原告，並以承
租範圍係代號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ、Ｉ等建物，至代號Ｆ及Ｇ
之建物為系爭冰品機器買賣契約之買賣標的，自非承租範圍，
又其於代號Ｆ之建物後方增蓋建物，但究為代號Ｅ或Ｇ則不清
楚等語置辯。查張清疆為原告之配偶，有原告提出之戶籍謄本
為證（見本院卷第10頁），衡以夫妻之間委由彼此代為處理事
務核予常情無悖，且被告亦明知張清疆為原告之配偶，故系爭
租賃契約之當事人為原告與被告堪以採信。其次，被告於99年
3月30日言詞辯論程序中主張事後新建部分之建物為代號Ｅ之
建物，嗣於同年5月25日雖改稱不清楚等語，然觀之被告提出
之新建倉庫照片，係位於鐵架旁，與原告提出之照片互核（見
本院卷第122頁、126頁），堪認被告所指應為代號Ｅ之建物。
職是，兩造就租賃範圍包含代號Ｃ、Ｄ、Ｈ等建物並無爭執，
有爭執者為代號Ｅ、Ｆ、Ｇ等建物，基此，本件爭點為：①代
號Ｅ、Ｆ、Ｇ是否為租賃標的？②原告請求被告騰空交還代號
Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ等建物，以及搬離代號Ｃ建物內之12尺乘以6
尺之冷凍庫乙台及代號Ｄ建物內被告所有物品有無理由？分述
如下。
㈡代號Ｅ、Ｆ、Ｇ建物是否為租賃標的？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句；民法第98條定有明文。次按解釋當事人之契約，應於文義
上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。
解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資
料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意
推解致失真意；最高法院19年上字第58號、19年上字第28號判
例要旨可資參照。被告主張代號Ｆ及Ｇ建物為系爭冰品機器買
賣契約之買賣標的云云，無非以前開契約內有買賣標的「如附
件『農產品加工設備明細』」之記載，並以「農產品加工設備
資產目錄」中明列『房屋』作為論據基礎。惟查：①系爭冰品
機器買賣契約係記載買賣標的「美濃高台農產加工冰品製造整
套機組（如附件『農產品加工設備明細』）車輛壹部（中華汽
車八百ＣＣ）」，然附件資料中，並無單獨之『農產品加工設
備明細』文件（見本院卷第44-59頁），果締約當時有意全部
引入「農產品加工設備資產目錄」作為契約內容，即應依此全
名記載，而非另書『農產品加工設備明細』。復觀之「農產品
加工設備資產目錄」內容，分別記載投資業主、資產科目及綜
合資產一覽表等，其中資產並包含冰品部及泡茶部。參以被告
僅買受冰品部，而未買受泡茶部設備等情，亦證「農產品加工
設備資產目錄」並無全部引為系爭冰品機器買賣契約內容之意
思。再由契約內「（如附件『農產品加工設備明細』）」等文
字係緊接於「冰品製造整套機組」之後，可知締約當事人之真
意係指參照「農產品加工設備資產目錄」中與「冰品製造整套
機組」相關之生財器具等明細始符契約之文義解釋。②另綜觀
系爭冰品機器買賣契約記載價金給付方式為「甲方需將機器維
修至正確正常運作狀態」、「點交機器款項付給」，以及標的
瑕疵保證記載甲方需於88年4月30日以前將機器維修至正確正
常運作狀態、車輛必須通過驗車手續等內容，前後一再說明機
器及車輛之履行方式，全未提及「建物」文字，另佐以合夥人
出具之同意書記載「茲同意本公司玖股份組織、美農冰品工廠
整個設備以新台幣捌拾伍萬元出售...」，亦無「建物」之記
載。衡諸常情，建物之價值非低，相較於機器或汽車而言，建
物核屬不動產，益有其經濟價值，果有出售建物之實，即應明
載之，反觀價值較低之汽車乙輛既已載明其中，則如有建物出
售之真意，當無不明示記載於契約內容之理。再者，複丈成果
圖上所示建物非僅單一，在有多數建物情況下，締約當時即應
明白就買受之建物詳予交代坐落位置、建物材質或樣式等等，
始與一般買賣經驗相符。③此外，「農產品加工設備資產目錄
」於資產科目中房屋部分，於摘要圈註╳之符號，然在機器部
分，則有「ˇ」之記號，被告雖抗辯房屋部分之摘要圈註╳之
符號，不能代表文書意涵，惟此份文件乃被告所提出，絕無可
能由原告自行註記，職是，自上開註記以觀，亦徵買賣標的應
不包括房屋。④又證人 呂老拐 證稱，出資股金45萬元作為買機
器、原料及設備之用，並未買入房屋，廠房和土地是向一位姓
張的人承租等語（見本院卷第155-156頁）。由此觀之，原合
夥人所投資之股金並未買受建物，高台冰品店係以承租廠房與
土地方式營業，則各合夥人即無可能出賣大於自己原有之權利
至明。⑤綜上各情，足徵被告與各合夥人訂定股份轉讓及冰品
機器買賣契約之標的並未含括建物。故被告抗辯代號Ｆ及Ｇ建
物為系爭契約買賣標的云云，要無可採，洵屬無據。
⒉另被告主張代號Ｅ建物為其所增建，故非租賃範圍等語。原告
固否認之，惟原告主張租賃物返還請求權，自應就租賃標的此
有利於己之事實負舉證之責，然原告無法提出代號Ｅ建物為其
所興建之證據，亦未能證明此為租賃標的。反觀本院詢問被告
代號Ｅ建物興建費用及承攬人為何，被告當即反應並說明之，
並交代當時興建動機理由等情，由其當庭之態度以觀，被告所
言應非虛偽。從而，原告既無法舉證證明代號Ｅ建物為租賃範
圍，被告此部分之抗辯尚堪可採。
⒊準此，代號Ｆ及Ｇ建物應屬系爭租賃契約之租賃標的，代號Ｅ
建物則非租賃標的。
㈢原告請求被告騰空交還代號Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ等建物，以及搬離
代號Ｃ建物內之12尺乘以6尺之冷凍庫乙台及代號Ｄ建物內被
告所有物品有無理由？
⒈系爭租賃契約租賃標的為代號Ｃ、Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｈ等建物，又
系爭租賃契約並未定有期限，揆諸首開規定，當事人自得隨時
終止契約，故原告以起訴狀送達被告作為終止契約之意思表示
即無不合，則被告即應返還租賃物。職是，原告依據租賃契約
法律關係請求被告騰空交還代號Ｆ、Ｇ、Ｈ等建物，以及搬離
代號Ｃ建物內之12尺乘以6尺之冷凍庫乙台及代號Ｄ建物內被
告所有物品即屬有據，應予准許。
⒉代號Ｅ既非系爭租賃契約之租賃標的，原告請求被告返還，即
屬無據，故此部分應予駁回。
㈣本件係就民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴
之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行，爰裁定如主文。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件訴訟費用17,000元（計算式：裁判費1,000元＋測量費
16,000元＝17,000元），應由敗訴之被告負擔。
六、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟
法第436條第2項、第389條第1項第3款、第78條規定，判決
如主文。
中華民國99年6月8日
臺東簡易庭法官傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（95047臺東市○○路○○○號）提出上訴狀。（須按他造當事
人之人數附繕本）。
中華民國99年6月8日
書記官莊惠如