臺灣新竹地方法院民事簡易判決 106年度竹北簡字第243號
原 告 林煥達
林臻
林妤潔
被 告 張添福
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月28日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○號之房屋遷讓返還
予原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論
而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：新竹縣○○鄉○○路○○號房屋係原告3人與訴外
人 林礽煌 公同共有之四層樓未辦保存登記建物，訴外人林礽
煌未經原告同意，擅自將系爭房屋出租予知情之被告，雖經
電話通知被告其與訴外人林礽煌簽訂之房屋租賃契約無效，
並寄發存證信函，被告均置之不理，為解決上述爭端，原告
曾提請新竹縣調解委員會協助調解，惟訴外人林礽煌及被告
均拒不出席，為此，爰依民法第767條、第828條第2項準
用同法第821條之規定，請求被告遷離系爭房屋，將之返還
予原告及全體共有人。爰聲明如主文第1項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、得心證之理由：
(一)按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3
分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文
。次按共有物之出租係管理行為之一種，故共有人中之一人
或數人將共有土地之特定部分出租者，須經其他共有人之同
意；共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全
部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年
度台上字第5180號、71年度台上字第4199號民事判決參照）
。準此，共有物之出租須經共有人過半數及其應有部分合計
過半數；或應有部分合計逾3分之2之同意行之，始生效力
，否則對於未同意之共有人不生效力。
(二)查原告主張新竹縣○○鄉○○路○○號未辦保存登記建物（下
稱系爭房屋），為原告3人及訴外人林礽煌公同共有之建物
，業據提出房屋稅籍證明書、 林何玉蘭 （即原告及訴外人林
礽煌之母親）之遺產稅免稅證明書為憑（見本院卷第9-12頁
），林何玉蘭已於105年2月7日死亡，亦有其個人基本資
料查詢結果存卷可參（見本院卷第31頁）。次查，訴外人林
礽煌於106年7月7日以林何玉蘭之名義與被告簽訂房屋租
賃契約書（見本院卷第16-18頁），本件原告3人均到庭表
示其等不同意出租系爭房屋予被告等語在卷（見本院卷第34
頁）。稽諸上開說明，系爭房屋之出租管理，未經共有人過
半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2
之同意行之，故訴外人林礽煌與被告就系爭房屋簽訂之房屋
租賃契約對原告自不生效力。
(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項定有明文。又各共有人對於第三人，得
就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求
，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有規定。
上開規定依民法第828條第2項之規定，於公同共有準用之
。本件訴外人林礽煌未經原告3人之同意擅自出租系爭房屋
予被告，系爭租賃契約對原告不生效力，已如前述，則原告
依民法第767條、第828條第2項、第821條之規定，請求
被告將系爭房屋遷讓返還予原告及其他全體共有人，於法有
據，應予准許。
四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法
第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第
3款，判決如主文。
中華民國106年11月30日
竹北簡易庭法官吳靜怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國106年11月30日
書記官林琬茹