裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第370號民事判決
裁判日期：民國96年12月13日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第370號原告甲○○訴訟代理人 張世柱 律師訴訟代理人 陳明彥 律師被告乙○○訴訟代理人戊○○
吳妙白 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於中華民國96年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：⑴被告向原告訂購座落於基隆市○○○路○巷○○號6樓「北台北」房屋乙戶及其基地持分，約定總價金額為新台幣（下同）424萬元，被告於購買之初約定由原告代被告統一辦理銀行貸款支付其中之302萬元。嗣於所有權移轉登記前，被告卻要求於所有權移轉後由其自行辦理貸款，原告即於民國83年辦理所有權移轉登記與被告。詎被告卻未辦理貸款支付，而嗣因原告所雇之員工離職，未將被告未付款之資料及買賣契約交還原告，致未能及時向被告主張。日前該離職員工出面與原告對帳結算後，原告旋多次以書面及電話催討被告給付價款，但被告拒不支付，原告不得已提起本訴。⑵民法第367條：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」。被告既向原告買受系爭房屋及其基地持分，自應給付原告買賣價金。雙方原訂有買賣契約，但因原告所雇之員工離職時，未將被告未付款之資料及買賣契約返還原告，致本件買賣契約一時未能尋得，原告尋得後另行補呈。惟原告當時與其他房屋買受人所定之買賣契約除買賣標的物及價金外，其餘內容、文字均與原、被告所定之契約相同，未有任何增、刪或塗改等註記，先提呈本院參酌。又原告多次委請他人向被告催告時，被告之家人對雙方之買賣等事宜未有爭執，僅無法說明款項未繳之原因為何。⑶本件買賣價金為424萬元，被告於簽約時已給付122萬元及預收代辦費用5萬5,000元。實際支出之代辦費用則為4萬5,008元，故剩餘之9,992元應退還被告，惟被告仍有302萬元之買賣價金未清償，故抵銷後被告仍應給付原告301萬0,008元等情。並聲明：⑴被告應連帶給付原告301萬0,00
8元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：⑴系爭房地其中房屋係於83年11月25日由訴外人丁○○以買賣原因移轉所有權登記於被告名下，此有原告提出之建物謄本可按；房屋座落基地係於83年10月26日由訴外人 黃添壽 以買賣原因移轉土地持分與被告，此有被告提出之土地謄本可按；則由上開建物及土地謄本顯示房地出賣人均非原告。⑵原告提出之買賣合約書之買賣雙方當事人「買方： 翁秀美 ，賣方：原告」，上開買賣契約無法證明原告與被告間存有系爭房地買賣關係存在；且查該訴外人翁秀美買受之房地其中房屋座落基地係於83年10月14日由原告以買賣原因移轉土地持分與訴外人翁秀美，此有土地謄本可按；則由上開土地謄本與原告提出之買賣合約書顯示原告出賣房地與翁秀美，房地係由原告移轉所有權。⑶系爭房屋於83年11月25日移轉登記於被告名下，並點交房屋，依原告所提之預售屋買賣契約之第4條約定如未由賣方代辦銀行貸款時，買方應經賣方通知後7日內以現金付清各項未付款；再觀買賣契約第16約定買方於繳清房地全部價款始得交屋。則由系爭房地已在83年11月25日辦妥產權移轉登記而後並交付房屋由被告使用之事實，足證系爭房地價款已付清，否則賣方何能移轉房地產權及交付房屋予買方之被告？是原告空言主張被告未由原告統一代辦貸款支付其中302萬元，而向原告要求於移轉所有權後自行辦理貸款，因而於83年間辦妥所有權移轉登記予被告云云，顯違常理，不足採，又原告既稱依原約定貸款支付302萬元，此何以主張被告尚欠其價金301萬0,00
8元云云，亦有未合。⑷依市場上預售屋之建築房屋買賣常情，所有權移轉均由賣方（建方）委請之代書辦理，房地銀行貸款無論建商往來銀行或買受人指定銀行之抵押權設定亦均由賣方委請之代書辦理，而房地過戶後尚有交屋款，房屋買受人需付清前面已屆各期房地款及交屋尾款，賣方（建方）始會交屋。系爭房屋過戶交屋已十多年，原告主張被告未付清房屋款301萬0,008元云云，顯違常情，自不足採等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告向原告訂購座落於基隆市○○○路○巷○○號6樓「北台北」房屋乙戶及其基地持分，約定總價金額為424萬元之事實，為被告所否認，原告則提出建築改良物登記簿及買賣契約書影本各1件，並聲請訊問證人丁○○、丙○○等人為證。經查：
⑴依原告提出之買賣合約書所示，其買賣契約當事人為訴外人
翁秀美及原告，故上開買賣契約尚無法證明兩造間確有系爭房地買賣關係存在。
⑵系爭房地其中房屋係於83年11月25日由訴外人丁○○以買賣
原因移轉所有權登記於被告名下；房屋座落基地係於83年10月26日由訴外人黃添壽以買賣原因移轉土地持分與被告，此有原告提出之建築改良物登記簿及被告提出之土地登記謄本在卷可按。參諸證人丁○○具結證稱：「我有投資甲○○的工地，我們是堂兄弟，我願意具結作證」、「（對建築改良物登記簿謄本，有何意見？）第一次是登記我名字沒有錯」、「是否有移轉所有權給乙○○？）當初買賣都是甲○○在處裡的，細節都是他在處理，這個我不清楚」、「（有無看過乙○○？）沒有」、「（是否是因甲○○將房屋賣給乙○○，才請你移轉過戶？）是的。本件的建案資料都是甲○○在處理」、「（證人是否投資甲○○建案，故列名建物起造人，而所有建築及買賣事宜皆由甲○○處理，證人只是分配投資利益而已？）是的」、「（是否有看過買賣契約？）都是甲○○在處理，我沒有看過買賣契約」、「（系爭房屋是以原告或證人為出賣人？）等語，暨證人丙○○具結證稱：「（系爭房屋由丁○○移轉乙○○之買賣契約是否由你承辦？）當初是由甲○○委託售屋公司銷售，之前的價金由甲○○收取，交屋時是由我承辦」、「（買賣雙方是否完成交屋手續？）沒有」、「（是否將房屋交付乙○○？）沒有。在我承辦的時候沒有，我離職後有無交屋我不知道」、「（所以在你離職前未完成交屋，至於你離職後你完全不清楚？）是」、「（系爭買賣契約出賣人是何人？）不知道是甲○○還是丁○○我忘記了」等語，可見被告應有買受系爭房地，惟買賣契約之出賣人及買賣價金數額，則無法確認。
⑷綜上所述，本件被告雖有買受系爭房地，然出賣人究為原告
或丁○○，及買賣價金之數額，原告並未能確實舉證以實其說，故原告主張被告向原告買受系爭房地，約定總價金額為
424萬元之事實，即尚難信為真實。
四、原告復主張被告買受系爭房地尚有價金302萬元之買賣價金未清償（經抵銷應退還代辦費用後為301萬0,008元未清償），亦為被告所否認，並抗辯系爭房地已在83年11月25日辦妥產權移轉登記，且交付房屋由被告使用，足見系爭房地價款已付清等語。經查：
⑴按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任」，最高法院著有86年台上第891號判決可參。
⑵本件系爭房地買賣契約之出賣人已將系爭房地之所有權狀及
房屋鑰匙交付買受人即被告，完成交屋手續之事實，為兩造所不爭執，已堪信為真實。而依一般社會常情及交易習慣判斷，建商就預售屋之建築買賣，通常係於買受人付清尾款同時，始將房地之所有權狀及房屋鑰匙交付買受人，以完成交屋手續，此為常態事實，而建商於買受人未付清尾款前，即將房地之所有權狀及房屋鑰匙交付買受人，則屬變態事實，揆諸上開說明，原告於系爭房地已完成交屋手續情況下，就其所主張被告尚未付清價金（即被告尚有價金未付，原告即先付房地權狀及房屋鑰匙）之變態事實，自應負舉證之責，然原告並未積極舉證以實其說，所為主張即難信為真實。
⑶綜上所述，原告就其所主張系爭房地雖已完成交屋手續，但
被告尚有價金未付之變態事實，並未舉證證明之，亦難信為真實，而被告所辯則屬常態事實，無庸舉證即足採信。
五、從而，原告依買賣契約之法律關係，訴請被告給付301萬0,
008元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年12月13日
民事第二庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年12月14日
書記官李宏明