最高法院99年度台上字第1306號民事判決

裁判字號：最高法院99年台上字第1306號民事判決

裁判日期：民國99年07月15日

裁判案由：遷讓房屋

最高法院民事判決九十九年度台上字第一三○六號上訴人雅比達石油股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 成秉廷 律師被上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 張慶達 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十九年三月三十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度上字第二二一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國九十七年五月十六日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將門牌號碼台中市○○路○段○○○號二四樓之一房屋（下稱系爭房屋）及其基地（即台中市○○區○○段○○○號土地，應有部分0000000分之九八○一，下合稱系爭房地）出賣予上訴人後，已依約於同年五月二十二日備齊過戶資料，僅待上訴人完成銀行之徵信、確定貸款額度，及簽訂撥款同意書手續，即得將之過戶予上訴人。嗣因上訴人及其負責人之徵信、貸款額度問題，遲遲未能辦理系爭房地之過戶，雙方乃於九十七年七月四日簽訂契約變更書（下稱系爭契約變更書），約明倘於同年八月五日前，未辦完過戶、設定及交屋，上訴人同意無條件即刻搬離，交還房屋予伊。詎上訴人於該期限屆至時，竟違約迄未交付新台幣（下同）六百四十萬元之尾款，業經伊以存證信函向其為解除系爭買賣契約之意思表示。其占用系爭房屋已無正當權源，伊自得依民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求上訴人遷交該房屋，及給付（賠償）相當於租金之不當得利（損害）。爰求為命上訴人遷交系爭房屋，及自九十七年八月六日起至交還該房屋為止，按月給付一萬七千零九十五元之判決。
上訴人則以：兩造簽訂系爭買賣契約後，雖另訂定系爭契約變更書，將原訂買賣價金提高為七百萬元，惟關於尾款（六百四十萬元）之給付，仍應由被上訴人先將系爭房地所有權移轉登記予伊，俾伊以向銀行貸得之款項支付。乃被上訴人既未先將該房地所有權移轉登記予伊，致伊無法辦理貸款，依民法第二百六十四條第一項規定，伊即無違約責任可言。況伊已將系爭買賣契約之一切權義，讓渡訴外人 陳濟康 概括承受，被上訴人猶以伊未給付尾款為由，逕自對伊解除系爭買賣契約，亦不生解約之效力。伊未占有系爭房屋，被上訴人請求伊遷交，尤屬無理等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：兩造就系爭房地簽訂系爭買賣契約後，於九十七年七月四日另訂系爭契約變更書。上訴人已交付被上訴人簽約及備證款共六十萬元，尾款六百四十萬元，約定由上訴人向銀行貸款支付之事實，為兩造所不爭，堪認為真實。依兩造另訂定契約變更書之真意，可認雙方除同意將原買賣價金提高為七百萬元外，並（就系爭買賣契約）合意附加：「甲方（上訴人）同意若於九十七年八月五日前未辦完過戶、設定、交屋完成時，無條件即刻搬離、交還房屋予乙方（被上訴人），且已收之價金無息返還甲方，並無條件解除買賣契約」之解除條件。經審酌系爭買賣契約之付款期別欄記載，被上訴人已收受上訴人支付共計六十萬元之簽約金及備證款，暨證人即代書 楊慧敏 之證述。足見被上訴人僅須備妥辦理系爭房地之過戶資料，並無先將該房地所有權移轉登記予上訴人（俾供上訴人辦理銀行貸款）之義務。系爭房地至九十七年八月五日為止，甚至迄今，仍未辦理所有權移轉登記予上訴人，及辦理抵押權設定等事項，實因上訴人無法申得銀行貸款以支付尾款所致。則兩造合意之上述解除條件既已成就，系爭買賣契約即因該解除條件之成就而歸於消滅，尚無待於被上訴人之催告給付尾款，或另為解約之意思表示。上訴人自同年八月六日起，已無使用系爭房屋之權利。上訴人抗辯：因被上訴人不願移轉系爭房地所有權供伊貸款，伊得拒絕給付尾款而無違約責任，並以未記載由何人承受系爭買賣契約權義關係之讓渡書，辯稱：伊已脫離買賣關係，被上訴人不得（依約）請求伊遷交系爭房屋及給付不當得利各等語，均無可取。從而，被上訴人本於系爭契約變更書（第二條）約定，及民法第七百六十七條規定，請求上訴人遷交系爭房屋；另依不當得利之法律關係，請求上訴人自九十七年八月六日起至交還該房屋之日為止，按月給付相當於租金之不當得利一萬七千零九十五元，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按所有人以無權占有為原因，請求返還不動產者，除占有人就其占有無爭執外，所有人就該不動產被占有之事實，應負舉證之責。查上訴人一再辯稱：伊未曾使用、占有過系爭房屋，或將該房屋交付其他人使用。伊自訴訟進行中即設址於台中市○○路○段○○○號五樓，無從履行遷交系爭房屋，請求伊遷交為給付不能等語（原審卷一二二頁背面、一四五頁），並提出公司變更登記表（同上卷一四七頁、一四八頁）為證。原審未說明被上訴人就其所有系爭房屋已交由上訴人占有之事實，究有如何之舉證？及認定上訴人占有系爭房地之憑據，遽為上訴人不利之判決，殊嫌速斷。又上訴人另辯稱： 伊確 於九十七年六月六日向彰化銀行水湳分行申辦貸款，已完成不動產驗估程序。因（被上訴人）未辦妥過戶程序，致無法辦理後續申貸手續。被上訴人當時如依約辦理過戶，伊自可依序完成後續貸款作業，並於九十七年八月五日前給付尾款。系爭契約未能履行，非可歸責於伊等語（原審卷一一二頁、一一三頁、八六頁），有彰化銀行水湳分行九十八年十月二十六日，彰湳字第○九八二七六二號函為憑（同上卷一○一頁），經核係屬重要之攻擊防禦方法。原審未於判決理由項下說明其取捨意見，所為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十九年七月十五日
最高法院民事第三庭
審判長法官蘇茂秋
法官李慧兒法官王仁貴法官張宗權法官高孟焄本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十九年七月二十七日
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