臺灣高等法院103年度抗字第829號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院103年抗字第829號民事裁定

裁判日期：民國103年06月18日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定103年度抗字第829號抗告人 陳建文 相對人元大商業銀行股份有限公司法定代理人 王榮周 相對人華南商業銀行股份有限公司法定代理人 楊豊彥 相對人 朱福文 上列抗告人因與元大商業銀行股份有限公司、華南商業銀行股份有限公司、朱福文間拍賣抵押物事件，對於中華民國103年4月21日臺灣新北地方法院103年度事聲字第123號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由本院詳閱原執行法院102年度司執字第10953號強制執行卷宗，臚列事實如後：
㈠相對人朱福文（下稱朱福文）之債權人上海商業銀行股份有限
公司聲請原執行法院對於朱福文所有新北市○○區○○街○○○巷○○號7樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋），及坐落○○○區○○段○○○○○號土地所有權應有部分1萬分之177（下合稱系爭房地），實施假扣押程序（案號：101年度司執全字第648號）。原執行法院於民國（下同）101年10月3日履勘系爭房地，在場之第三人 徐祖銘 陳稱：伊之乾弟陳建文（即抗告人）向朱福文承租系爭房屋，租期自101年1月起至102年12月止，月租金新臺幣（下同）16,000元等語。
㈡朱福文之債權人，即相對人元大商業銀行股份有限公司（下稱
元大銀行），以原法院101年度司促字第46579號確定支付命令為執行名義，聲請原執行法院強制執行系爭房地（案號：102年度司執字第10953號）。
㈢朱福文於99年8月5日向第三人 林文忠 購買系爭房地，並於99年
9月14日完成所有權移轉登記。朱福文為擔保其對相對人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）之債務，先於99年9月1日出具切結書予華南銀行，載明切結系爭房地「於提供設定抵押權之時，確無任何租賃、使用借貸關係存在」（下稱系爭切結書），再於99年9月14日以系爭房地為華南銀行設定最高限額14,490,000元抵押權（下稱系爭抵押權）後，於99年9月17日向華南銀行借貸12,067,233元。嗣華南銀行以朱福文積欠借款本金11,931,139元及其利息、違約金為由，聲請原法院以101年度司拍字第529號民事裁定，准予拍賣系爭房地確定。
華南銀行持上開確定裁定為執行名義，向原執行法院聲請強制執行（案號：102年度司執字第29260號），經原執行法院併入102年度司執字第10953號強制執行事件。
㈣原執行法院囑託至善不動產估價師鑑定系爭房地總價為16,260,400元，增建部分（下稱系爭增建）總價598,000元。
原執行法院於102年2月21日履勘系爭房地，在場之第三人徐祖銘陳稱：向朱福文承租系爭房屋，租期自100年9月5日起迄今等語。原執行法院定於102年7月1日第一次拍賣（公告記載系爭房地底價1,680萬元、系爭增建底價60萬元；不點交；使用情形為「本件拍賣標的物建物部分，本院於101年10月3日至現場查封時，在場人徐祖銘陳稱建物由陳建文向債務人承租，租約自101年1月起至102年12月止，租金每月16,000元」），屆期無人應買。華南銀行於102年7月4日以抗告人與朱福文間就系爭房屋之租賃關係影響系爭抵押權，聲請原執行法院除去之，經原執行法院司法事務官於102年7月8日以新北院清102司執志字第10953號執行命令（下稱102年7月8日執行命令），除去抗告人之租賃權。抗告人聲明異議，主張：伊自99年8月1日起承租系爭房屋，徐祖銘僅係使用人云云，並提出房屋租賃契約書影本為證。原執行法院司法事務官於102年8月15日以102年度司執字第10953號裁定（實為處分，下同）駁回華南銀行關於除去抗告人占有，及變更拍賣條件為拍定後點交之聲請，華南銀行提出異議，經原法院於102年9月11日以102年度事聲字第299號裁定廢棄上開裁定，抗告人就此提出抗告，經本院於102年11月13日以102年度抗字第1428號裁定駁回之，而告確定。原執行法院於103年1月16日再度履勘系爭房地，徐祖銘在場陳稱：伊是抗告人之乾弟，自100年9月5日遷入系爭房屋，租約由抗告人負責處理等語。原執行法院司法事務官於103年1月6日發函撤銷102年7月8日執行命令（下稱103年1月6日處分），經華南銀行聲明異議，原執行法院司法事務官於103年2月25日以102年度司執字第10953號裁定（下稱103年2月25日裁定），駁回抗告人對於102年7月8日執行命令之異議聲明，並撤銷103年1月6日處分。抗告人對於上開裁定提出異議，經原法院以原裁定駁回之。
抗告人對於原裁定提起抗告，主張：朱福文原向林文忠承租系
爭房屋，嗣於99年8月5日向林文忠購買系爭房屋，即於99年8月1日出租予伊，其後朱福文與林文忠因價金尾款結清問題，故於99年9月10日交屋，至於朱福文出具系爭切結書，係因華南銀行承辦房貸之行員表示無租賃才好貸，爰請求廢棄原裁定云云。
按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得成立租賃關
係，但其抵押權不因此而受影響；前開情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。次按不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行（司法院大法官會議第1446號解釋參照）。
按強制執行法第19條第1項規定，執行法院對於強制執行事件
，認有調查之必要時，得命債權人查報，或依職權調查之。查原執行法院於102年7月1日第一次拍賣系爭房地，其拍賣公告登載系爭房屋由抗告人承租中，拍定後不點交等條件，致屆期無人應買，是抗告人與朱福文間之租賃關係顯已影響系爭抵押權，此為兩造不爭執事實。兩造於本件抗告程序之唯一爭點，係抗告人與朱福文間之租賃關係究係成立在99年9月14日系爭抵押權設定登記之前或之後，此涉及原執行法院能否依民法第866條第1、2項規定，除去抗告人之租賃權後拍賣系爭房地之問題，原執行法院就上開實體爭執事項，自得依職權調查後論斷之，並據其論斷結果，實施強制執行程序。至於原執行法院所為論斷尚無實質確定力，當事人如有爭執，仍得向法院提起訴訟以確定之。
查朱福文於99年8月5日向林文忠購買系爭房地，依華南銀行提
出該不動產買賣契約書，其上載明總價款1,600萬元，朱福文於99年8月10日支付頭期款150萬元，預定於99年8月20日支付第2期款100萬元、於完稅時支付第3期款100萬元，及以銀行貸款支付尾款1,250萬元，並預定於99年9月10日交屋（102年度司執字第10953號卷第213頁）， 嗣林文忠 於99年9月14日移轉所有權予朱福文，朱福文始得以系爭房地抵押貸款，並於99年9月17日借得12,067,233元後支付價金尾款，依常理言，林文忠不可能在朱福文僅支付前3期共計350萬元價金時，即提前點交系爭房地予朱福文。又朱福文於99年9月1日出具系爭切結書予華南銀行，明示擔保在提供系爭房地設定抵押權時，系爭房地無租賃關係存在（102年度司執字第10953號卷第186頁）。
此外，原執行法院先後於101年10月3日、102年2月21日履勘系爭房地，居住其內之徐祖銘一再陳稱抗告人向朱福文承租系爭房屋，租賃始期均在99年9月14日以後。原執行法院斟酌上開各事證，認定抗告人與朱福文間之租賃關係成立在系爭抵押權設定登記之後，尚無不合。
抗告人就其抗告意旨（見前開），提出房屋租賃契約書、朱
福文之聲明書為證（103年度事聲字第123號卷第12至17頁；本院卷第9頁）。惟查，上開書證記載抗告人自99年8月1日起承租系爭房屋，顯與前開所示事證不符。且朱福文係本件強制執行事件之執行債務人，與抗告人之利害關係一致，上開由抗告人及朱福文共同簽署之租賃契約書，及由朱福文一方出具之聲明書，尚難以遽信內容為實質真正。何況抗告人於102年8月19日提出陳報狀，表示「承租人回想當初系爭房屋是接近空屋，到處堆放雜物」（102年度司執字第10953號卷第253頁），此與抗告人主張朱福文原向林文忠承租，再購買系爭房屋，隨即出租予抗告人云云，亦有未合。是原執行法院認定抗告人主張其與朱福文間之租賃關係成立在系爭抵押權設定登記之前，為不可採，並無違誤。
綜上，抗告人與朱福文間之租賃關係成立在系爭抵押權設定登
記之後，且該租賃關係之存在業已影響系爭抵押權，則原執行法院司法事務官以103年2月25日裁定，駁回抗告人對於102年7月8日執行命令之異議聲明，並撤銷103年1月6日處分，並無不合。抗告人對於上開裁定提出異議，經原法院以原裁定駁回之，核無違誤。抗告人指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中華民國103年6月18日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官蔡和憲法官翁昭蓉正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國103年6月19日
書記官林吟玲