裁判字號：臺北高等行政法院94年訴字第3037號判決
裁判日期：民國96年01月26日
裁判案由：徵收補償
臺北高等行政法院判決
94年度訴字第3037號原告甲○○
丙○○乙○○ 陳東栢 共同訴訟代理人 洪貴叁 律師
陳世偉 律師被告臺北市政府代表人丁○○市長）住同訴訟代理人戊○○
己○庚○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國94年8月4日台內訴字第0940004575號（案號：0000000000）訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：緣被告為辦理臺北都會區大眾捷運系統信義線聯合開發區（捷）工程，報奉內政部民國（下同）93年10月22日台內地字第0930065181號函核准徵收臺北市○○區○○段○○○○號等3筆私有土地，被告據以93年11月1日府地四字第09322473200號公告徵收原告等共有之臺北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，面積270平方公尺，原告每人應有部分為1/8），公告期間自93年11月2日起至同年12月日止，被告並以93年11月25日府地四字第09326040100號函，通知原告領取按當期公告現值每平方公尺新台幣（下同）425,000元加二成計算之補償費各17,212,500元。原告等人分別於93年12月8日、12月27日領訖，完成徵收補償法定程序在案。原告於土地徵收公告期間之93年11月10日委託本件訴訟代理人出具律師函提出異議，表明對地價補償不服。經被告審酌並提經台北市地價及標準地價評議委員會第22次會議復議決議後，以94年3月22日府地四字第0940461960
0號函復：「四、．．．依土地徵收條例第22條第2項規定提請本市地價及標準地價評議委員會第22次會議復議決議為：『一、本案徵收補償費，仍維持原評議結果。二、建請捷運局通知土地所有權人，再給予參加聯合開發之機會』」。
原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：
⒈訴願決定、原處分均撤銷。
⒉被告徵收原告所共有之臺北市○○區○○段3小段650地
號土地原告所有部份應依公告現值加4成發放徵收補償費。
㈡被告聲明：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：㈠原告主張之理由：
⒈本件補償偏離市價過遠，顯未給予相當之補償：
⑴依土地徵收條例第30條規定及司法院釋字第400號解釋
意旨，顯然相當之補償重在「比照一般正常交易價格」，是地價及標準地價評議委員會等機制，旨在確保公告現值不至偏離市價過多，而致人民遭受損失。
⑵系爭土地乃座落於信義路4段道路邊，為臺北市現今至
為繁華之地段，交易價格高昂，尤以空地難求，業者趨之若鶩，據報載土地銀行標售靠近大安區森林公園旁之土地，出價最高者因投標文件不全，被判定為無效標，得標之次高標廠商，每坪標價245萬元，最高標當在24
5萬元之上，此為土地銀行公開招標之一般正常交易行情，足以參照。又據報載，財政部國有財產局標售25宗房地，其中位處和平東路段196號土地，地目商三，每坪底價達152萬元，最後以258萬餘元決標。甚至羅斯福路3段之土地，地目商三，每坪底價亦達119萬元，最後亦以180萬餘元決標。系爭土地座落地點遠優於前揭和平東路及羅斯福路之土地，而系爭土地之公告現值換算每坪僅1,404,958元，原處分僅加2成發放（每坪1,685,950元），偏離一般正常交易價格甚多。顯見系爭土地之徵收價格，實與相當之補償，差距甚大，幾等同於未補償，而屬違法。
⑶況查臺北縣政府徵收之捷運工程用地，最低係按公告現
值加4成補償，依經驗法則，公告現值加4成，亦遠低於一般正常交易之行情，為眾所週知之事實，同樣係捷運工程用地，竟僅因所處行政地域之不同，而異其標準，亦非所宜。
⑷另依地價調查估計規則第23條第1至3款規定：「宗地
單位地價之計算方法如下：一、屬於繁榮街道路○○區段之土地，由直轄市或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則計算。二、其○○○區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。三、跨越2個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價」，顯然宗地價格與區段地價互為影響，是上開各例縱屬宗地價格，惟此宗地價格仍係受該區段價格影響，則訴願決定所稱例揭價格為宗地價格與區段估價不同，殊屬無據。
⒉訴願決定就系爭土地估價方式與原告所舉土地不同之處，並未敘明理由，亦有違法：
⑴訴願決定稱被告於辦理93年公告土地現值作業期間蒐集
同區段內已成交之房地買賣實例，並已依地價調查估計規則第14條之規定計算土地正常買賣單價，並依同規則第6條規定製作買賣實例調查估價表，及同規則第21條第1項規定製作區段地價估價報告表，並提經臺北市地價及標準地價評議委員會第16次會議評定。惟查，按地價調查估價規則第21條1項規定：「估計區段地價之方法如下：一有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價．．．估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表」，則當初估價所憑之買賣或收益實例為何？所調查之實例與該區段市價是否吻合？「買賣實例調查估價表」及「區段估價報告表」是否確實踐行？均未見其說明，實有違反行政程序法第96條所揭行政處分應記載理由之違法。
⑵按財政部國有財產局「國有財產估價作業程序」第五點
規定：「國有財產價格，由本局地區辦事處自行查估者，依下列步驟辦理：㈠確定估價之基本事項。㈡申請及蒐集資料。㈢勘查現場。㈣調查交易或收益實例。㈤整理比較分析資料。㈥運用估價方法推算勘估標的之價格。㈦查填地價調查表或估價報告」，此辦法之估價程序與地價調查估計規則，均以交易實例為本，尚無不同。何以前揭和平東路及羅斯福3段之底價經國有財產局之估價後有超過或接近系爭土地之高價？則被告當初評定顯有位進，偏離市場行情，殊有可議。
⑶且前揭各例固均為競標所生之價格，然若各該土地之公
告現值均低於系爭土地，即足證本件與區段估價、宗地估價方式不同無關。蓋宗地價格估定結果尚低於系爭土地之區段估價，則當初宗地價格之評定與市價差距如此之大，舉輕以明重，系爭土地公告現值與市價間之差距當然更大。
⑷又原處分引據臺北市地價及標準地價評議委員會第22次
會議復議決議二：「建請捷運局通知土地所有權人，再給予參加聯合開發之機會」，其同意依決議辦理，不啻自認原補償費過低，而有不合法之情事。而未加審認原徵收價格偏低之情節，顯有行政怠惰之情事，無異自認。
⑸原告等本可善加利用系爭土地，妥善規劃，牟求最大之
利益，惟為配合捷運之興築，不得不忍痛被徵收，惟本件苟按公告現值加2成徵收，必使原告等權益遭受嚴重損害，而政府公共工程補償費過低，偏離市價過多幾形同未補償，亦將造成民怨，殊非所宜，原徵收價偏低，並為原處分所自認。
⒊按平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對
於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據」，核其法律性質，並未因公告土地現值而直接限制該區域內人民之權利、利益或增加其負擔（司法院釋字第156號解釋、改制前行政法院85年判字第2030號判決參照），非屬行政處分之性質，且上揭平均地權條例規定既已明示公告土地現值為行政機關認定作為「土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據」，係協助下級機關或屬官統一認定事實及行使裁量權之基準（行政程序法第159條第2項第
2款參照），應屬行政規則無疑。就行政規則，人民除依法律定有明文可救濟者外，於現行法制下尚不得請求救濟。且平均地權條例中既無對於公告土地現值有主張不服之規定，從而人民自無於公告時立即主張不服之可能。
⒋又固然地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地
方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，除其評定地價過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，否則司法部門應尊重其判斷。所謂評定有違法、不當，係指評定有逾越權限、濫用權力，包括違反法令規定、一般法律原則、論理法則、經驗法則，以及一般承認之學理。查被告所提買賣實例調查報告表分別係91年12月及92年4月，據此資料作成區段估價報告表及區段地價評議表。但其中並未將估計之過程及決定區段地價之理由，填載於區段地價估價報告表，已有違反地價調查估計規則第21條第1項第2款「估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表」之規定。而該兩件買賣實例之交易時間，相距臺北市地價及標準地價評議委員會作成評議當時（92年12月15日），已近1年，以92年度房地產價格開始上揚之情形，該兩件買賣實例，自無法反映評定當時之市場交易價格，復未就該兩件買賣實例是否有急買急賣、受債權債務關係影響等特殊交易情況存在（地價調查估計規則第8條）詳為記載，程序亦有不備。遑論系爭徵收補償費發放之93年10月間，相去已近1年半，實無法反應正常交易價格至明。
⒌且查，原告所舉之實例固屬宗地價格，但土地公告現值制
度未能反映市場交易價格及宗地價格之缺點，早為地政機關人員所批評。何況，縱屬宗地價格，原告所舉例中位於和平東路3段之土地，條件顯劣於系爭土地，底價已達每坪158萬元，已高於系爭土地之公告現值每坪140萬元；位於羅斯福路3段之土地，每坪底價亦高達119萬元，與系爭土地之公告現值相近，更顯示系爭土地之公告現值，顯然偏離市價甚遠，自無從達成「相當之補償」，而有違法。
⒍按土地徵收應給予特別犧牲者相當之補償，方符憲法財產
權保障之意旨，業經司法院於釋字400號解釋中闡明。是土地徵收條例第30條規定之加成補償，其加成成數應以使被徵收者得獲相當之補償為原則。查本件徵收補償費之額數固經地價及標準地價評議委員會決議通過。惟行政法院仍非不得就補償金額是否「相當」乙節，為實質之審查。
外國立法例上，日本「土地收用法」第71條規定：「被徵收土或土地所有權以外權利之補償金額，係以需用土地之公共事業公告時參考近鄰相類土地土地之交易價格所算得認定之相當價格，乘以至權利取得裁決時相應物價之變動之修正比率所得出之金額」。至於所謂「相當價格」雖然日本亦有「土地鑑定委員會」、「土地收用委員會」之組織。土地收用委員會依土地收用法第94條，並負責收用補償金額之裁決。惟日本最高法院第3小法庭於 平成 9年1月28日有關土地徵收補償金增加事件之判決中認為：「依同法（即土地收用法）補償金之金額定有『相當的價格』等不確定法律概念，但從上述之觀點，此依一般人之經驗法則及社會通念，得以且應可客觀認定，不能認為土地收用委員會關於補償之範圍及其金額之決定有裁量權。從而，法院於同法第133條所定之損失補償訴訟中，並非審查收用委員會關於補償之認定判斷是否有裁量逾越、濫用之情事，而是根據證據客觀的認定在（收用委員會）裁決時點上正當的補償金額，決定裁決之補償額與法院認定者有誤時，即認定裁決之補償額違法」，參照此一法理，鈞院於本件訴訟中，自可就系爭補償金額，參酌客觀上之證據，自行認定此一金額是否相當，無須受地價及標準地價評議委員會決定之限制。何況，現行公告現值制度每年1月
1日評定公告後，完全無視於當年度交易是否有顯著波動，自有違相當補償之原則，若不能由法院依法調查認定之，豈非使相當補償有名無實，全無實現之一日。
㈡被告主張之理由：
⒈按被告辦理公告土地現值作業，係依平均地權條例及地價
調查估計規則等有關法令規定，派員實地勘查各項影響地價之因素及其影響程度，並調查地價動態後，歷經劃分地價區區地價等法定作業程序，並提經臺北市地價及標準地價評議委員會評定，據以計算宗地地價後公告。
⒉系爭土地係捷運信義線ＲO7車站之一小部分（信義路4段
與信義路4段239巷交口東北側前鋒大廈西鄰），都市計畫原屬第3種商業區（特）及第4種住宅區，嗣經被告92年11月11日府都二字第09225431802號函都市計畫變更為聯合開發區（捷），被告辦理93年公告土地現值時，經依相關法令規定，劃屬為臺北市○○區○○○○號路線價區段，其93年區段地價經臺北市地價及標準地價評議委員會92年12月15日第16次會議評定為每平方公尺425,000元，並報經內政部92年12月26日台內地字第0920017950號函備查後，依地價調查估計規則第23條第2款規定計算宗地單位地價後，於93年1月1日公告其93年公告土地現值為每平方公尺425,000元，依法並無違誤。
⒊又系爭土地93年公告土地現值在加計2成據以作為徵收補
償標準後，實際上已相當接近調查市價，尚合於土地徵收條例第30條第2項有關比照一般正常交易價格之規定。且按平均地權條例第42條之規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅，土地所有權人實際所獲補償數額，已較一般正常買賣優渥（少負擔百分之20土地增值稅，係93年土地增值稅減半徵收所致），故臺北市地價評議委員於考量上開情形，評定一般徵收補償地價加成補償標準為加發2成，誠屬合宜。
⒋有關原告訴稱本件補償偏離市價過遠，顯未給與相當之補償部分，說明如下：
⑴查原告所舉報載國有財產局標售和平東路1段196號、
羅斯福路3段之土地及土地銀行標售附近大安區大安森林公園旁之土地之標售價格案例，均為競標所產生之結果，該標售案例係由投標者就其宗地之區位、地形、地勢、公共設施、周邊環境及未來發展空間等因素，預估將來開發後房地產銷售之價格，並扣除該標的所需花費之營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤等各項成本及相關費用，推算出土地價格，且其價格為競標所產生，係屬宗地價格。而系爭土地係依地價調查估計規則第14條規定，蒐集同區段市場上已成交的房地買賣實例，估算其全棟房地可出售總價格，並計算全棟建物現值、估算全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用、估算全棟建物買賣正常利潤，再以全棟房地可出售總價格扣除全棟建物現值、全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用、全棟建物買賣正常利潤，其結果即為土地可出售總價格，再除以基地面積，即得土地正常買賣單價。又依地價調查估計規則第21條第1項規定，估計區段地價之方法如下：「一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。．．．」；同條第2項規定：「估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表」，則屬區段估價之價格。系爭土地所屬地價區段即依上述規定估計其區段地價後，再依同規則第23條規定計算宗地單位地價，與民間業者依不動產估價技術規則等相關規定之土地估價方式及競標所產生之標售價格，無論就法令規定、估價方式等均有明顯差異。是以，系爭土地辦理公告土地現值過程均依法令規定及法定作業程序辦理，並無原告等所稱違法情事。另依土地徵收條例施行細則第30條第2項規定：「．．．本條例第30條第2項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價」，亦係以區段地價作為衡量之依據，故兩者無論就法令規定或估價方式均有明顯不同，原告主張以宗地價格作為補償之標準，依法不合，顯不足採。⑵有關土地徵收補償費之加成補償成數部分，依土地徵收
條例第30條第2項規定：「．．．前項徵收補償地價，必要時得加成補償，其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之」，查臺北市93年辦理徵收土地之加成補償標準，經臺北市地價及標準地價評議委員會第16次會議評定，一般土地徵收加成補償成數為加2成，並報內政部92年12月26日台內地字第0920017950號函同意備查在案，是以，臺北市93年徵收土地補償地價及加成補償成數，均依照上開評議會評定結果辦理，依法並無違誤。
⒌有關原告訴稱訴願決定就系爭土地估計方式與原告所舉土地不同之處，並未敘明理由，亦有違法部分，說明如下：
⑴被告所轄地政處於辦理93年公告土地現值作業期間係依
地價調查估計規則等相關法令規定及作業程序辦理，有關之「買賣實例調查估價表」、「區段估價報告表」均依法製作，為機關內部準備作業文件，合乎行政程序法第46條第2項第1款行政決定前之擬稿或其他準備作業文件，故並無違反行政程序法第96條之情形。
⑵財政部國有財產局國有土地估價，係針對國有土地逐筆
查估，其作業方式與民間估價作業方式雷同，與公告土地現值之採取區段估價者不同，故兩者所推估之地價自無法相較。
⒍有關臺北市地價及標準地價評議委員會係依據地價及標準
地價評議委員會組織規程之相關規定所組成，本件依法復議之徵收補償價額亦為其評議事項，經查94年3月4日上午召開之臺北市地價及標準地價評議委員會第22次會議，訴外人 姜東安 及其代理人陳世偉律師亦到場列席說明陳述，而該案決議：「一、本案徵收補償費，仍維持原評議結果。二、建請捷運局通知土地所有權人，再給予參與聯合開發之機會」，該決議二係屬建議性質，建請被告所轄捷運工程局通知原告等有再選擇聯合開發之機會，係出於善意，並無原告所稱未加審認原徵收價格偏低有行政怠惰之情形。
⒎有關原告認被告始終不提出本件徵收土地地價之計算標準
等相關資料乙節，依行政程序法第46條第2項第1款「行政機關對前項之申請，除有下列情形之一者外，不得拒絕：一、行政決定前之擬稿或其他準備作業文件」之規定，系爭土地地價計算相關資料係依地價調查估計規則規定辦理，供評議會評定之參考，係屬臺北市地價及標準地價評議委員評定時之準備作業文件（包括買賣實例調查估價表、區段估價報告表及公告土地現值區段地價評議表），況是類評定工作，富高度專業性，依地價及標準地價評議委員會組織規程規定，委員就臺北市區之劃分及各區段地價，均可詳述理由，列舉事實，據以調整，故依行政程序法第46條第2項第1款之規定，該等資料未便提供原告，亦不受理當事人或利害關係人申請閱覽、抄寫、複印或攝影。
⒏台閩地區地價指數，係依據內政部訂頒「都市地區地價指
數查編要點」之規定，以每年9月30日及3月31日為估價基準日，對每一行政區內都市計畫使用分區相同○○○區段，按其上期區段地價之高低，劃分為高、中、○○○區段地價等級，於各個區段地價等級中選一區段界線穩定性高之中價位區段作為查價區段，並依據地價調查估計規則規定估計區段地價，再用各個區段地價等級面積予以加權平均，得出各該使用分區區地價，據以編製直轄市及縣（市）都市地價總指數，俾供了解地價走勢。依上開要點計算結果，臺北市92年地價總指數上期（92年3月31日為估價基準日）較前期（91年9月30日為估價基準日）下跌0.43%，而下期（92年9月30日為估價基準日）較上期（92年3月31日為估價基準日）則微幅上漲0.34%，全年累計下跌0.09%，據以計算臺北市91年10月至92年9月每月調整係數，作為區段地價估價報告表買賣實例調整至估價基準日之實例土地正常單價係數。系爭土地所屬臺北市大安區第100號地價區段內所蒐集之買賣實例分別為每平方公尺536,062元及527,148元，其移轉年月為91年12月及92年4月，調整係數分別為99.9314%及99.9619%，致以其係數將買賣實例之單價調整至估價基準日之土地正常買賣單價分別為每平方公尺535,694元及526,947元。
理由
一、被告代表人原為 馬英九 ，95年12月25日變更為丁○○，茲由其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按土地徵收條例第18條第1項規定：「直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。」；第22條第1項、第2項分別規定：「土地權利關係人對於第18條第1項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。」、「被徵收土地權利關係人對於補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟」;第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」
三、本件事實概要已如前述，有內政部93年10月22日台內地字第0930065181號核准徵收函、被告93年11月1日府地四字第09322473200號徵收公告、原告委託本件訴訟代理人出具之93年11月10日律師函、被告94年3月22日府地四字第0940461960
0號復函等附於訴願卷，及有徵收補償地價清冊節本附於本院卷第46頁可稽，並為兩造所不爭執，堪予認定。原告不服，循序提起行政訴訟，主張：系爭土地經被告劃○○○區○○○○號路線地價區段，並評定為每平方公尺42,500元，惟被告並未說明其評定之程序如何合於地價調查估計規則之相關規定；又系爭土地之公告現值換算每坪僅1,404,958元，原處分僅加2成發放（每坪1,685,950元），較之報載土地銀行標售靠近大安區森林公園旁之土地，標價每坪245萬元；財政部國有財產局標售和平東路段196號土地，地目商三，以每坪258萬餘元決標，及羅斯福路3段之土地，地目商三，以每坪180萬餘元決標等事例，系爭土地顯然偏離一般正常交易價格甚多，原處分加成2成，未能達到合理相當補償之結果云云。被告則抗辯：系爭土地之地價調查及區段劃分，係依地價調查估計規則之相關規定，合法推估調查而得，並送交地價評議委員會評定當期公告現值；另按評定結果以公告現值加計二成為徵收補償費，如再加上一般買賣應負擔之土地增值稅，本件補償價格應屬合理等語。
四、綜合兩造主張及攻防方法，本件之爭點有二：㈠系爭土地93年1月1日公告之現值，其調查估計之程序有無違誤？㈡本件土地補償費，是否已達合理相當之補償？本院判斷如下：
㈠系爭土地93年1月1日公告之現值，其調查估計之程序有無
違誤？⒈按平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣(市)政府
對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」；另土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之」，內政部基於此項法規授權訂立「地價調查估計規則」，即為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範。
⒉次按地價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之
辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」；第
6條第1項規定：「調查買賣實例或收益實例時，應依買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表之項目調查並填寫之」；第7條規定：「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：一、急買急賣。二、期待因素影響之交易．．．十一、其他特殊交易」；第8條規定：「買賣實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就買賣實例價格進行調整，並記載於買賣實例調查估價表：一、交易價格及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況」；第14條第1項規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建物者，…三，地上有區分所有建物，……」；第17條第1項規定：「地價實例估計完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日」、第3項規定：「第1項估價基準日指每年9月1日」；第18條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段」、第2項規定：「已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段」；第21條第1項第1款規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價」；第23條第2款規定：「宗地單位地價之計算方法如下：…二、其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。…」。由以上規定可知，公告現值調查估計之步驟，應循地價調查估計規則第3條各款規定之程序逐一踐行，在有買賣實例之情形，應先調查於估價基準日前一年內之買賣實例，並視有無急買急售等特殊交易狀況，決定是否調整修正交易價格；如無特殊交易狀況，買賣實例之價格即為正常價格，再按地價總指數之漲跌情形所算出之調整係數，將買賣實例所顯示之正常價格調整至估價基準日；地價區段之劃分則係依地價調查估計規則第18條規定，按土地之用益情形、週邊環境及未來發展等條件予劃分，並依同規則第21至23條規定計算區段地價、宗地地價。
⒊經查，系爭土地經被告92年11月11日府都二字第092254
31802號函都市計畫變更為聯合開發區，非屬公設保留地，其位置坐落台北市○○路○段路邊，此有系爭土地示意圖附於訴願卷第77頁可憑。被告參酌其位置，合於地價調查估計規則第18條第2項後段規定：「繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段」，乃將系爭土地劃屬台北市大安區第100號一般路線價區段，並無違誤。
⒋再查，該第100號一般路線價區區地價，係經被
告蒐集同一區段內於91年10月至92年9月調查期間之買賣實例二則，分別為位於台北市○○路○段○○○巷邊一筆房地於91年12月買賣，及另一位於同路段378巷邊房地於92年4月買賣之交易價格，審酌並無急買急賣等特殊交易情形，再按地價調查估計規則第14條推估土地合理單價，分別為536,062元、527,148元，此稽之被告處分卷所附該二則買賣實例調查估價表上買賣標的標示、移轉日期、位置略圖、特殊交易情形或特殊土地情況，及推估建物及土地合理價格之各欄位記載即明。原告主張被告該二則實例買賣時間與92年12月15日地價評議時相差太遠，且被告未調查其中有無急買急賣之特殊情事，且未於調查估價表上載明估計之過程云云，自不可採。其另主張該被告復依據調查所得，按內政部92年7月15日編印之「都市地價指數」所列載之地價總指數顯示台北市92年地價總指數上期（92年3月31日為估價基準日）較前期（91年9月30日為估價基準日）下跌0.43%，而下期（92年9月30日為估價基準日）較上期（92年3月31日為估價基準日）則微幅上漲0.34%，全年累計下跌0.09%，據以計算上開二則買賣實例之調整係數，分別為99.9314%及99.9619%，將調查所得之合理單價536,062元及527,148元，分別調整至估價基準日92年
9月1日之買賣單價為535,694元及526,947元，以其中位數531,000元為該第100號地價區區地價，此亦有第20期之都市地價指數1冊外放及區段估價報告表附於處分卷、計算調整係數之說明附於本院卷第127頁可明。
⒌綜上，被告調查買賣實例所得及劃定系爭土地坐落之地
價區段，均合於法律規定，其送經地價評議委員會據以評定93年當期土地公告現值並予公告，自無違誤。
㈡本件土地補償費，是否已達合理相當之補償？
⒈系爭土地係屬聯合開發區，非屬公共設施保留地。則關
於系爭土地之徵收補償價格，應依土地徵收條例第30條第1項前段及第2項前段之規定，按照徵收當期之公告土地現值加成計算。
⒉至於加成成數為何？依前揭土地徵收條例第30條第2項
後段規定，乃由直轄市或縣（市）主管機關於必要時比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。而所謂「必要時」、「一般正常交易價格」，均屬「不確定法律概念」，行政機關適用此一不確定法律概念於具體之事實關係時，依事件之性質，有其判斷餘地。其所為之判斷係依事務之本質以法律解釋或涵攝所得之具體化結果，如無裁量逾越或濫用之判斷瑕疵時，實應予以尊重。經查，本件經台北市地價及標準地價評議委員會於92年12月15日第16次會議決議以當期公告現值加二成計算徵收補償費，此有該次會議紀錄附於原處分卷可稽。則本件補償費之單價即為510,000元【計算式：425,000元×（1＋20%）】，再加計一般土地買賣應有之土地增值稅，本件補償費已接近第100號地價區段之地價531,000元。則該經評定之加成成數已達一般正常交易價格，自符土地徵收條例合理補償之原則。本件台北市地價及標準地價評議委員會第16次會議評定之加成成數自無裁量違誤之疑義。
⒊原告另以近大安區森林公園旁之土地、和平東路段196
號土地及羅斯福路3段之土地，分別經土地銀行、國有財產局標售結果，售價均高於系爭土地，主張本件補償價格為不合理。惟查，該3筆土地與本件土地非屬同一地價區段，地理位置、使用情形、未來發展等關乎土地價值之各項因素均有不同，土地價值本有差異，自不能相提並論。
五、綜上所述，被告依土地徵收條例第30條第1項前段、第2項前段規定，以系爭土地93年1月1日公告現值每平方公尺425,000元，並加計台北市地價及標準地價評議委員會決議之加成成數二成，計算系爭土地之補償地價為每平方公尺510,
000元，並無不合，訴願決定遞予維持，亦無違誤。原告訴請判如其聲明，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第3項前段，判決如主文。
中華民國96年1月26日
第八庭審判長法官蔡進田
法官王碧芳法官李玉卿上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國96年1月26日
書記官楊怡芳