臺灣高等法院104年度上字第1564號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院104年上字第1564號民事判決

裁判日期：民國106年06月13日

裁判案由：給付租金等

臺灣高等法院民事判決104年度上字第1564號上訴人有誠股份有限公司法定代理人 林道東 訴訟代理人 孫寅 律師
林禮模 律師 謝智潔 律師複代理人 林厚成 律師被上訴人 林道鈞 訴訟代理人 林合民 律師
黃雅琪 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國104年9月25日臺灣士林地方法院104年度重訴字第30號判決提起上訴，本院於106年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一) 兩造 及上訴人之法定代理人林道東均為坐落臺北市○○區○○路0○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被上訴人應有部分73975/162900（下稱系爭應有部分）。上訴人於系爭土地上之建物面積逾越按其應有部分計算所得使用之面積，乃就被上訴人所有應有部分51787/162900（下稱系爭出租部分），與被上訴人簽訂建物基地租賃契約書（下稱系爭契約），由上訴人向被上訴人承租系爭出租部分，租賃期間自民國96年1月1日起至100年12月31日止，期間5年，年租金為新臺幣（下同）85萬6,000元。
(二)上訴人未給付100年度租金85萬6,000元，被上訴人得請求上訴人如數給付。又上訴人所有如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分面積共1,087.96平方公尺之建物，於系爭契約期滿，租賃關係消滅後，仍自101年1月1日起至103年10月31日止，繼續占用系爭土地，就逾越其應有部分之範圍，受有相當於租金之利益，並致被上訴人依系爭應有部分使用系爭土地之損害，構成不當得利。上訴人前開占用面積，就侵害被上訴人系爭應有部分之限度，按系爭土地99年至102年間之申報地價每平方公尺3萬3,440元年息之5%計算，上訴人應返還不當得利為234萬511元（元以下四捨五入）。
(三)被上訴人依系爭契約，得請求上訴人給付100年度租金85萬6,000元，依民法第179條規定，得請求上訴人返還相當於租金之不當得利234萬511元，二者合計319萬6,511元。為此，請求判命上訴人給付伊319萬6,511元，及自支付命令送達翌日即103年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（被上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴判決，未據聲明上訴，不在本院審理範圍）。
二、上訴人抗辯：
(一)系爭土地係上訴人公司法定代理人林道東所有，僅借名登記在被上訴人名下，伊建物占用系爭土地係經林道東同意，具有合法權源，非無權占有。至於系爭契約上之上訴人及法定代理人之印章雖為真正，惟係因會計作帳需要製作，目的在以租金為被上訴人繳付地價稅，故系爭契約約定之租金與每年應付之地價稅相當，非為實際租金之給付，兩造間無租賃關係存在。
(二)被上訴人於79年間提供系爭土地之使用同意書，供上訴人建築建物使用，上訴人所有之建物對系爭土地亦屬有權占有。縱兩造於81年、96年間曾各簽訂期間5年之租賃契約，在上該租約外之期間，兩造無任契約關係而和睦共處10年，足見兩造及林道東存有默示分管契約，上訴人之建物占有系爭土地，非無法律上原因。且系爭土地雖鄰近中影文化城等景點，惟中影文化城未營業，附近住家或公司行號不密集、往來人潮稀少，系爭土地上之建物現無人居住使用亦未出租，上訴人未受有任何收益或利益，以申報地價年息5%計算不當得利之數額，顯然過高。
三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)兩造就系爭出租部分簽訂系爭契約，約定租賃期間自96年1月1日起至100年12月31日止，期間為5年，年租金為85萬6,000元。系爭契約上「立契約書人欄」上訴人名義之印文均屬真正。
(二)上訴人未給付100年度租金85萬6,000元予被上訴人。
(三)系爭土地上如附圖所示Ａ、面積26.4平方公尺部分，乃供警衛室使用，與附圖所示Ｄ、Ｅ部分面積依序各265.25平方公尺、796.31平方公尺之建物，面積合計1,087.96平方公尺，均為上訴人興建、所有。
五、兩造之爭點如下：
(一)被上訴人主張兩造前就系爭出租部分簽立系爭契約，上訴人尚欠100年度租金未為給付， 伊得 請求上訴人依約給付85萬6,000元，是否有理由？上訴人抗辯系爭土地乃借名登記被上訴人名下或有默示分管契約，是否有理由？
(二)被上訴人請求上訴人給付自101年1月1日至103年10月31日止相當於租金之不當得利319萬6,511元本息，是否有理由？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)被上訴人主張兩造前就系爭出租部分簽立系爭契約，上訴人尚欠100年度租金未為給付，伊得請求上訴人依約給付85萬6,000元，是否有理由？上訴人抗辯系爭土地乃借名登記被上訴人名下或有默示分管契約，是否有理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。
⒉系爭土地乃合併自同段158、159-1、160、161至167地號土
地，被上訴人於80年2月8日前開土地合併前，已於77年8月27日登記為161、165地號土地之所有權人，應有部分4/5；合併後，登記為系爭土地所有權人、應有部分73975/162900等情，有土地登記謄本、臺北市土地登記簿足稽（見原審卷第16、150、170頁）。被上訴人與林道東於77年8月30日與上訴人簽立基地建屋協議書，約定被上訴人及林道東將所有之土地同意上訴人規劃做建屋使用，並約定於上訴人建屋完成辦理產權登記完畢，於被上訴人及林道東出租房屋之當年度另訂基地租地契約給付租金，若租約解除，上訴人應將基地及房屋一併返還及移轉予被上訴人及林道東，但被上訴人及林道東應對該房屋給予合理補償，有該協議書可稽（見原審卷第123至125頁）。嗣上訴人於81年1月5日與被上訴人、林道東分別簽立建屋基地租賃契約書，有建屋基地租賃契約書足稽（見原審卷第123至133頁）。上訴人自承上開契約之真正不爭執等語（見原審卷第248頁、本院卷㈠第36頁背面），則其嗣未提出任何證據，而翻異前詞否認真正，難謂可採。而兩造確曾就系爭出租部分簽訂系爭契約，租賃期間自96年1月1日起至100年12月31日止，期間5年，年租金為85萬6,000元，上訴人復自承系爭契約上「立契約書人欄」上訴人及其法定代理人名義之印文均屬真正等情，為兩造所不爭執，業如前述，且上訴人於86年至88年、93、94、97至99年間，均將租金列載在上訴人財務報表，亦有上訴人之財務報表可憑（見本院卷㈠第139至181頁），堪認兩造就系爭應有部分確曾存有系爭契約無誤，上訴人自給付租金之義務。上訴人就其迄未給付100年度租金85萬6,000元，未予爭執，亦如前述，而系爭契約未約定租金之給付時期，且係按年度計收，則依前開規定，上訴人應於當期屆滿時即100年12月31日支付之。則被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付100年度租金85萬6,000元，應屬有據。
⒊上訴人固提出系爭土地為借名登記或有默示分管契約之抗辯。但其抗辯並不可採，理由如下：
⑴按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約（最高法院102年度台上字第1833號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人既辯稱系爭土地係借名登記在被上訴人名下，就其所指借名登記契約存在之事實，應負舉證之責。
⑵上訴人就林道東與被上訴人，係何時、地，以何方式就系爭
土地成立借名契約，均未舉證以實其說，已難遽信。證人即被上訴人及上訴人法定代理人之妹 林曰芬 已證述：伊自80餘年起，擔任上訴人之管理部經理，系爭土地除合併前登記 尤清溪 、 郭榮華 部分，由林道東自行處理，非伊經手外，其餘購買事宜，均由伊代表兩造及林道東，與伊等姑丈 蔡固 （即 蔡振中 、 蔡振華 、 蔡芳婷 、 蔡芳瑩 等之父）接洽處理。系爭土地登記兩造名義部分之購地資金，係由上訴人與被上訴人法定代理人各自支付，上訴人及林道東均稱因其等之不動產均為共有，故一起出賣以支付價金，並非林道東借名登記在上訴人名下等語（見原審卷第203至204頁）。而上訴人曾於
104年12月17日函通知被上訴人，主張其無力負擔系爭土地之租金，詢問被上訴人是否有意優先購買土地及地上物等語，有上訴人(104)誠法字第10412170001號函可按（見本院卷㈠第63頁），足見上訴人亦認知被上訴人確為共有人之一，否則豈會向其詢問優先購買事宜；再參以系爭土地99至104年之地價稅乃由被上訴人繳納，亦有地價稅繳款書為憑（見本院卷㈠第80至85頁），益見被上訴人確為系爭土地之共有人，上訴人主張系爭土地為林道東所有、僅借名登記被上訴人名下云云，並無可採。
⑶而上訴人就系爭土地係林道東所有乙節，先則陳稱係林道東
以其自訴外人國鴻建設股份有限公司（下稱國鴻公司）退股時分配之坐落中山北路6段2巷25號2、3樓，及德行東路109巷內房屋各2間，合計4間向姑丈交換系爭土地，並因其姑丈斯時與建設公司合建，而支出700萬元與建設公司解決（見原審卷第264頁）；嗣於本院就德行東路房屋改稱係忠誠路2段10巷43號2、3樓房屋，並主張係於81年5月26日國鴻公司興建後，於同年8月27日登記予蔡芳瑩、蔡芳婷（見本院卷㈠第66頁）；復又稱系爭土地係伊出資向尤清溪、郭榮華購買（見本院卷㈠第95頁），並稱係由伊法定代理人向尤清溪、郭榮華購買，原借用林道東姑姑名義登記，惟因姑姑早逝，乃轉而借用姑丈蔡固名義登記，借用名義人包含蔡固之子女蔡振中、蔡振華、蔡芳婷及蔡芳瑩，因雙方為親戚，林道東乃將上述4間房屋移轉登記作為蔡固借名登記之報酬（見本院卷㈠第118頁）；嗣又稱：被上訴人名下土地非向尤清溪、郭榮華購得，蔡固所有土地之前手非尤清溪、郭榮華，蔡固、蔡振中、蔡芳婷、蔡芳瑩所有土地係繼承 蔡林 娟娟遺產而來（見本院卷㈠第207頁），前後所述多所不一，就林道東與蔡固等間對系爭土地由互易變更為借名登記之報酬，其法律關係之性質，亦屬迥異；又依其所述，忠誠路房屋乃國鴻建設於81年間始興建完成，惟依卷附土地登記簿，上訴人及林道東於77年間即自蔡固等取得系爭土地合併前之
159地號（嗣於80年1月17日分割出159-1地號）、161至166地號（見原審卷第143、150、155、159、165、170、175頁）土地，詎於上揭土地移轉登記逾4年後，始以甫由第三人國鴻公司興建完成之忠誠路房屋作為謝酬，其時序亦與常情不合。又系爭土地合併前之162、163、164地號土地部分之應有部分，及167地號土地原登記為尤清溪、郭榮華所有，嗣於75年間始以買賣為原因登記為林道東所有，有臺北市土地登記簿足按（見原審卷第154、158、163、177頁），證人郭榮華具結證述：伊認識林道東，與其為鄰居，然與林道東間無資金往來或買賣關係。至伊曾與友人尤清溪合夥一塊地、在外雙溪中影對面，每人一半，嗣出賣予林道東之母。惟地號及賣價，因事已久遠，且均由尤清溪與林道東之母接洽、處理，伊未參與，故已忘記、亦不知登記何人。伊所應得之款項係由林道東之母交付予伊，其他均不清楚等語（見本院卷㈠第130頁背面至132頁），亦不足採為認定系爭土地確為林道東所有之依據。準此，上訴人主張系爭土地係林道東所有借名登記在被上訴人名下云云，即無可採信。
⑷又上訴人於95年12月31日前占有系爭土地之法律關係，不論
為何，均因兩造既已自96年1月1日起成立租賃契約而失效，無再主張之餘地。至於系爭契約期滿後，兩造未續約或成立新約，為兩造所不爭執，則系爭契約關係自屬消滅。上訴人之建物於系爭契約關係消滅後仍繼續占有系爭土地，被上訴人縱未立即請求拆屋還地，亦僅為單純沈默而已，尚難據此推認兩造有默示分管協議存在，而上訴人就此部分之主張復未舉證以實其說，自無可採信。是上訴人抗辯兩造間存有默示分管契約關係云云，應屬無據。上訴人另抗辯伊決議支付鉅資購買土地、興建房屋並永久向被上訴人承租等行為未依公司法第185條第1項、第5項規定經董事會及股東會決議云云。惟本件兩造爭執部分與上訴人購買系爭土地及興建房屋無涉，是該二部分是否違反上開公司法規定，與本件無關；至向被上訴人承租系爭土地，核並非公司法第185條第1項第1至3款所示：締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經營或與他人經常共同經營之契約；讓與全部或主要部分之營業或財產；受讓他人全部營業或財產，對公司營運有重大影響者，亦均有不同，上訴人執此抗辯系爭契約非屬真正，洵無可採。至上訴人聲請向桃園創新科技大學調閱被上訴人76年至80年在該校任職時間及薪資，及詢問被上訴人，無非抗辯被上訴人無資力買受系爭土地。惟被上訴人有無購買系爭土地之資力，與林道東、被上訴人間就系爭土地是否成立借名登記契約，純屬二事，尚難僅憑被上訴人登記為系爭土地所有權人時資力之有無乙情，而推論林道東、被上訴人間就系爭土地是否成立借名登記契約，是上訴人此部分證據調查聲請，應無必要，附此敘明。
(二)被上訴人請求上訴人給付自101年1月1日至103年10月31日止相當於租金之不當得利319萬6,511元本息，是否有理由？⒈上訴人之前開建物於系爭契約期滿後，繼續占有系爭土地，
就逾越其應有部分可使用範圍，對被上訴人構成不當得利：⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又按民法第818條所定各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例意旨參照）。
⑵上訴人對附圖所示Ａ部分之警衛室為其所有，並占有附圖所
示Ｄ、Ｅ部分，未予爭執；上訴人抗辯系爭土地借名登記被上訴人名下、退步言亦有默示分管契約云云，為不可採，業如前述。則上訴人就未經被上訴人同意，超逾其應有部分所占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｄ、Ｅ之範圍，上訴人受有利益，並致被上訴人無法依其應有部分使用收益系爭土地部分受有損害，且系爭契約業已消滅，屬無法律上原因，揆諸前揭說明，自構成不當得利。
⒉被上訴人得請求上訴人返還之於不當得利數額為234萬511元。其理由如下：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。另所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第148條、土地法施行法第25條均定有明文。且平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。又前開條文所謂以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會環境等情事而定。
⑵系爭土地於99年1月及102年1月之申報地價，均為每平方
公尺3萬3,440元等情，有系爭土地地價第二類謄本可稽（見原審卷第77頁）。系爭土地位於臺北市○○區○○路○段00號附近，交通尚屬便利，且鄰近故宮博物院、中影文化城、臺灣原住民博物館、至善公園等休閒景點，及至善國中、衛理女中、東吳大學外雙溪校區、泰北高中、臺灣神學院等學校，環境清幽，惟附近住家或公司行號並不密集，往來人潮非眾，且占用系爭土地之建物現無人居住使用等情，亦有原審勘驗筆錄、空照圖、電子地圖等可佐（見原審卷第99、
214、224-227頁），本院斟酌系爭土地之坐落位置、周遭環境、繁榮程度、上訴人之利用情形等情狀，認關於不當得利之數額，以按申報地價年息5%即計算，應屬適當。上訴人抗辯依系爭土地申報總價年息5%計算，尚屬過高云云，並無可採。
⑶依上開說明，被上訴人得請求101年1月1日至103年10月31日
之不當得利金額合計為234萬511元（計算式：33,440〈元/平方公尺〉×1,087.96平方公尺〈上訴人占有面積總合〉×
73,975/162,900〈被上訴人應有部分〉×5%÷12×34〈月〉=2,340,511，元以下四捨五入）。
⑷末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第
229條第1項、第2項、第203條分別定有明文。上訴人應於100年12月31日給付100年度租金85萬6,000元，業如前述，則上訴人就租金部分應自103年1月1日起負給付遲延責任，被上訴人僅請求自支付命令送達翌日起之法定遲延利息，應無不可。至於不當得利請求部分，係屬給付無確定期限者，被上訴人請求自其催告時即支付命令送達翌日起之法定遲延利息，亦屬有據。故而，被上訴人請求上訴人給付租金及不當得利部分，均加計自支付命令送達翌日即103年11月13日（見原審卷第33頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付319萬6,511元，及自103年11月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌，認均不足影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年6月13日
民事第八庭
審判長法官李國增
法官黃珮禎法官王幸華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月13日
書記官莊智凱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。