裁判字號：臺灣嘉義地方法院104年訴字第335號民事判決
裁判日期：民國104年07月31日
裁判案由：不動產所有權移轉登記等
臺灣嘉義地方法院民事判決104年度訴字第335號原告 黃盛義 被告 楊惠任 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國104年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國103年9月12日將其所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號，地目建，面積1591.37平方公尺，權利範圍48分之9土地及其上同段111建號建物（下稱系爭不動產）出賣給原告，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣總價為新臺幣（下同）250萬元，原告並給付定金20萬元。然訂約後，被告卻延遲半年未做產權移轉登記，嗣兩造於104年3月22日協調時，被告堂叔 楊忠慶 提出，違約最多以定金加倍賠償，因只有損害賠償部分，未賠償違約金，遭原告拒絕，被告並提出地政單位之實地測量成果圖，同地號之持有人之分割位置已分割完成，即經分割完成，為何要延遲產權移轉登記。而當天被告親口表示以系爭不動產之現況登記過戶（指不須強制分割就登記產權），只要220萬元就賣給原告，則被告變更承諾，依民法第153條規定，應為新要約。詎被告嗣後竟反悔不賣，又於104年4月15日打電話給原告，稱其沒有錢返還違約金及損害賠償等二項償款，又要原告原諒他，對被告無理之要求，原告並於同日以存證信函對被告聲明：「原告是依據民法第155條：要約經被告拒絕者，失其拘束力外，並要求履行債務。再催促於5日內賠償『違約金』及『損害賠償』等二項償款。雙方才可同時申請撤銷產權移轉（被告不可單方申請）。而催辦依現況產權移轉。」，然被告卻於同年4月23日以存證信函加以反嗆原告，只以定金雙倍返還損害賠償外，並要求單方撤銷契約。對於被告無稽之要求，原告當然拒絕。因被告不依適當方法履行債務，原告於被告不履行時，依民法第250條規定，除「違約金」外，得請求「履行」（指依契約上之標的物做產權移轉登記）或「不履行」（指不賣了）之「損害賠償」等二項償款，被告不得違抗或不履行債務。故原告依新要約之賣價為聲請強制登記之賣價依據，爰提起本訴。
（二）依系爭契約第8條第1項約定，本約一經簽訂，雙方均不得反悔或不履行情事，否則以違約論。被告因不履行債務，而違反(1)民法第264條規定：被告不得拒絕依契約履行產權移轉登記；(2)依契約上應負之違約責任；(3)應依民法第160條：因被告變更承諾，而拒絕原契約而為新要約，並以現況辦理產權移轉。再依民法第250條規定：扣除違約金及損害賠償，供為裁定強制執行之賣價依據。並請求依民法第227條規定：依法強制執行，並得損害賠償；(4)依民法第260條規定：解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，故依裁定強制登記賣價時，須先扣減定金雙倍之損害賠償；(5)依民法第252條規定：法院得減至相當數額。
（三）被告應負之違約責任如下：
1、違約金：依系爭契約第8條第4項約定，每日按買賣總價千分之0.5計算違約金，以系爭契約買賣總價250萬元計算，每日要賠償1,250元，自103年9月12日至104年5月3日止，計232日，違約金為29萬元。
2、損害賠償：依系爭契約第8條第4項約定，被告毀約不賣，（應從訂定契約日起算），原告除得解除本契約（指依系爭契約約定，分割後才辦理產權移轉之約束力已不存在）外，並得主張被告應於5日內將所收款項（即定金20萬元）加倍返還原告，以作為違約之損害賠償。
3、承上，依系爭契約約定被告須在5日內拿出上開違約金及損害賠償給原告後，才可雙方同時申請撤銷契約（指產權移轉手續），否則被告之產權移轉仍須續行。
（四）由上所述，被告付償款期限已過，原告依民法第227條規定，聲請強制執行，並得損害賠償，故以新要約賣價220萬元，先扣減損害賠償即定金雙倍40萬元（定金20萬元×2），再扣減違約金29萬元，則原告再付強制執行之賣價151萬元後，被告應將系爭不動產賣給原告。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
1、被告於104年3月22日協調中已經拿分割完成的圖給原告看，原告還跟被告要該張分割圖影印一份，欲作為220萬元賣價以現況登記之用，但遭被告拒絕，且依據104年4月11日之文件中有註明此事，故被告稱無遲延給付之情事，為強辯之詞。
2、被告雖已將損害賠償金40萬元提存於法院，但仍有違約金未支付。
3、被告於104年3月22日協調時親口說以現況登記產權，220萬元就賣了，這是仲介協商之條件（指104年3月29日、4月4日第2、3次協調時，原告均委託仲介人 陳昭熙 向被告提出之協商條件），原告之配偶亦有聽到，雖原告當下沒有表示，但沒有講就是默認，被告既已改變原契約上經分割完成後登記之約定，該部分即無拘束力，而另成立新要約。被告否認有220萬元出賣之承諾，係被告在庭上做偽證，且被告寄給原告之文件，均未對此事提出反對意見，可證被告是默認該項承諾或變更新要約。
4、被告稱分割目前沒完成還有道路問題云云，惟道路問題已是訂約前之舊議題，原告為何要以250萬元高價承購之主因，是怕購買後與被告族人發生界址糾紛事件，故是被告無故不履行債務。
5、依系爭契約第4條第2項，被告應無條件提供配合，不得藉此拒絕或要求任何補償，違約者願付違約及所造成原告之損害之賠償責任，另系爭契約第2條亦有約定，故原告得請求被告移轉所有權登記。
（六）並聲明：1.原告再付151萬元後，被告應將系爭不動產賣給原告。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告主張被告履行債務有遲延給付之情事，應賠償違約金云云，惟依系爭契約約定，系爭不動產係待土地分割完成後，再辦理所有權移轉登記，而被告於簽約時就已經請律師辦理分割共有物事宜，並於103年9月24日向法院聲請分割共有物，有民事起訴狀為證，現由本院104年度訴字第46號審理中，因有道路之問題，尚未終結，故被告並無遲延之情事。
（二）被告於104年3月23日就明確告訴原告要解除契約，並寄存證信函給原告，說要賠償所收定金20萬元加倍賠償共40萬元，且已將40萬元提存於法院。
（三）被告並沒有承諾系爭不動產願以220萬元賣給原告，被告250萬元都沒有要賣，怎麼可能220萬元要賣。被告拿出地籍圖是為說明被告為什麼250萬元不賣了，因分割後被告的老家分給別人，是被告的親戚不諒解，所以跟原告解釋，所以怎麼可能220萬元會賣給原告。
（四）兩造當初簽訂系爭契約時，被告有說250萬元是分割完成，如果土地不分割的話，被告可以用220萬元賣給原告，但是原告堅持要分割完成，所以才以250萬元簽訂契約。
（五）並答辯聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、兩造於103年9月12日就系爭不動產簽訂系爭契約，買賣總價為250萬元，原告已給付定金20萬元，系爭契約並約定系爭不動產待土地分割完成後，再辦理所有權移轉登記。
2、被告就系爭買賣土地已向本院聲請分割共有物，現由本院104年度訴字第46號審理中，尚未終結。
3、被告於簽訂系爭契約後不賣系爭不動產給原告，並已將定金20萬元加倍即40萬元提存於本院提存所。
（二）爭執事項：原告請求再付151萬元後，被告應將系爭不動產賣給原告，是否有理由？
四、本院之判斷：
（一）原告主張與被告就系爭不動產訂有買賣契約，被告違約不賣，原告依據系爭契約請求給付151萬元後，被告應移轉系爭不動產之所有權登記等情，被告則辯稱已解除契約，並提存2倍定金，且依據系爭契約須待分割後再辦理所有權移轉登記等詞，經查原告主張上開情事，雖提出買賣契約書為證（本院卷第21至32頁），惟該契約第14條其他特別約定:「乙方（按指被告）應於本約成立後即洽律師辦理土地分割、共有物分割，待分割後再辦理所有權移轉登記。」，復查系爭契約於103年9月12日訂立，而被告於103年9月24日向本院遞狀起訴分割系爭不動產，有民事起訴狀可稽（本院卷第97至105頁），本院先分案103年度調字第177號分割共有物事件，於103年11月18日測量現場，有本院103年10月23日嘉院國民天103調字第177號函 可佐 （本院卷第107頁），嗣後並分案104年度訴字第46號分割共有物事件，於104年4月24日囑託嘉義縣朴子地政事務所繪製分割方案圖，有該所之土地複丈成果圖可按（本院卷第
179頁），且經調卷結果，該案件迄今尚未結案，則兩造所訂系爭契約移轉所有權之條件尚未成就，原告請求移轉系爭不動產所有權，即屬無據。
（二）原告又主張被告於104年3月22日調解時曾變更要約以220萬元現況出賣系爭不動產，原告已承諾，故被告須移轉所有權登記等情，被告則否認有此情事，辯稱220萬元現況出賣系爭不動產係在訂系爭契約前，有對原告說不分割的話，可以用220萬元出賣，但原告堅持要分割完成等詞，經查原告雖舉證人即其妻 董阿幸 證明被告於調解時說出以220萬元出賣等語，惟證人董阿幸亦證述被告說時，原告沒有表示等詞（本院卷第153頁），而原告自認當下沒有講就是默認，因為被告有拿地籍圖給我看等語（本院卷第157頁），按「對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力。」，民法第156條定有明文，縱被告有為上開新要約，原告既未為立即承諾，該新要約即失其拘束力，不得認兩造已成立新契約，原告之主張並無所據。
（三）被告雖辯稱已於104年3月23日解除契約等情，惟依據系爭契約第8條之約定，原告並未發生違約得解除契約情形，被告主張解除契約，並無理由，併予敘明。
五、綜上所述，兩造所訂之系爭契約，關於所有權移轉登記之條件尚未成就，原告起訴主張被告移轉系爭不動產之所有權登記為無理由，應予駁回。
六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年7月31日
民事第一庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月31日
書記官葉昱琳