臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第299號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上易字第299號民事判決

裁判日期：民國108年04月24日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上易字第299號上訴人 張家誥
張家慈 張家碩 兼上三人訴訟代理人 許素卿 即 張維彰 之遺產管理人上四人共同訴訟代理人 陳振吉 律師
林輝明 律師 王育琦 律師視同上訴人 張維超 兼上一人訴訟代理人 張維卿 被上訴人 林靜慧 訴訟代理人 盧志科 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國107年4月11日臺灣彰化地方法院106年度訴字第431號第一審判決提起上訴，經本院於108年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按民事訴訟法第56條第1項第1款，所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例意旨參照）。本件被上訴人起訴請求上訴人及視同上訴人拆屋還地，經原審法院判准拆除後，上訴人張家誥、張家慈、張家碩及許素卿即張維彰之遺產管理人對判決結果不服提起上訴，而本件被上訴人請求之拆除地上物其處分權人為上訴人及視同上訴人全體，而有合一確定之必要，依上開說明本件上訴人之上訴其效力應及於其他共同訴訟人全體，故臚列原審被告張維卿及張維超為視同上訴人，先此敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為其所有。上訴人及視同上訴人共有如原審判決附圖即彰化縣田中地政事務所收件日期文號民國106年12月25日田土測字第1480號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分、面積91.13平方公尺之建築物（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號（下稱系爭建物）及其他地上物無權占用系爭土地，故依民法第767條1項規定請求上訴人及視同上訴人拆除系爭建物及其他地上物，並將該部分之土地返還予被上訴人，起訴聲明求為判決：㈠上訴人應將系爭土地上，如附圖所示編號A面積91.13平方公尺之建物及其他地上物予以拆除、搬遷，並將該部分土地騰空返還予被上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人張家誥、張家慈、張家碩、許素卿即張維彰之遺產管理人部分：系爭建物係由張家誥、張家慈、張家碩三人之祖父 張煥堂 於31年7月間向 張奇德 祭祀公業承租土地所興建，約定租金以一年為一期，按年繳納。張煥堂於77年9月7日死亡後，由張維超、張維卿、張維彰及訴外人○○繼承，張維彰則於95年5月25日死亡，其繼承人（張維超、張維卿、張家誥、張家碩、張家慈及○○）均拋棄繼承，○○於102年2月12日死亡，其應繼分4分之1部分，由張維超、張維卿、張家誥、張家碩及張家慈繼承，張煥堂死亡後，系爭建物使用系爭土地之租金即拆為二部分，一部分由張維卿、張維超繳納，另一部分由張家誥、張家慈、張家碩之父親張維彰支付，上訴人及視同上訴人每年均向張奇德祭祀公業管理人 張曆訓 依約繳納租金，且系爭建物自興建迄今已逾70年，倘若無租賃關係存在，系爭土地之原所有人（張奇德祭祀公業）豈能容任上訴人等人無權占用如此久；又系爭建物附近之建物均與系爭建物相同情形，係分別向張奇德祭祀公業租地建屋，租金給付方式亦同，給付對象亦為張奇德祭祀公業之管理人張曆訓，是張煥堂與系爭土地之原所有權人（即張奇德祭祀公業）間確實有不定期之租賃關係存在，張煥堂與系爭土地之原所有權人（即張奇德祭祀公業）間所成立之不定期租賃契約，於系爭建物及系爭土地之受讓人間亦繼續存在，故兩造間不定期限之租地建屋契約未經合法終止或因其他事由而失其效力前，上訴人即有使用系爭土地之合法權源。答辯聲明求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、視同上訴人張維超及張維卿部分：系爭建物至少已存在60幾年，且歷年來每年都有繳交租金予張奇德祭祀公業，該祭祀公業從無任何異議，本件上訴人與該祭祀公業之間是不定期契約，非按土地法第103條之規定出租人不得收回。答辯聲明求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：㈠經查，被上訴人主張系爭土地為其所有，其上現有如附圖所
示系爭建物及地上物等占用之事實，業據其提出土地第一類謄本、地籍圖為證，並經原審會同彰化縣田中地政事務所派員勘測屬實，並製有勘驗筆錄、現場彩色照片及如附圖所示之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷106至109、111至112頁），可信為真。
㈡按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接
證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在內，最高法院92年度台上字第1499號著有判決意旨可參。次查：
1.被上訴人主張附圖編號A部份建物係繼承而來，原為訴外人張煥堂即張維卿、張維超及許素卿之父、張家誥、張家慈、張家碩之祖父所起造，亦為上訴人所不爭執，可信為真，惟上訴人抗辯係張煥堂向被上訴人承租土地興建房屋等情，然為被上訴人所否認。經查，證人○○○於本院審理時到庭證稱：我是張奇德祭祀公業管理人，我有向許素卿收取系爭建物即照片左邊未塗色有冷氣機房子之土地租金。我都是每年一次收，按照農會訂立的價錢，我記得是一百斤一千二百元，四十幾斤一次收，大約每間一年五百元，本來一年要收二次，我簡化成一年收一次，我記得最後一次每戶收快接近五百元，都是收現金，早期是收稻穀，後來都是收現金。我只是代理收租。應該張奇德祭祀公業管理人出租的，但是到底是哪位管理人我不清楚。我代理收租已經五十多年，從二十幾歲就開始代理收租，直到我父親過世，當時有四個房長，就決定要我繼續收租。我們成立管理委員會後才正式選出管理人，第一任管理人就是我，大概是99年或100年，詳細時間我不太記得。房子是清朝期間蓋的，房子興建的時候是否已經有成立租約我不清楚。我收取租金是按照他蓋的房子多少就收多少租金。我大部分是向許素卿的爺爺 張戊辰 收取租金，但沒有向張維卿收過租金。許素卿的爺爺過世後是分成兩間，我跟許素卿收取她的部分，另一間是許素卿叔叔的，我是跟她叔叔收的。我每次都有收足兩間房子的租金。系爭建物沒有重新翻修或拆掉重蓋。自從我懂事情看到房子就是長這樣，沒有改變等語（見本院卷第54頁反面至56反面），是見上訴人於設立管理人之前，即由○○○向上訴人及視同上訴人之先祖收取租金，前後已達五十餘年，且收取之租金係按照房屋占用土地之情形收租，而在許素卿之祖父死亡後，始分二戶收租，但每期均有收足二戶之租金，但是最早係何人出租予上訴人之先祖，證人並不知悉，另系爭建物於證人開始收租至今均無改建或拆除重建之情形，仍維持原來之樣態，是依照證人所述，其為張奇德祭祀公業之現任管理員，於張奇德祭祀公業成立管理委員會正式選出管理人之前即有上訴人等人之先祖於系爭土地上建造系爭建物之情形存在，張奇德祭祀公業並因此原因而持續向上訴人等人之先祖及後代收租長達五十餘年之情形無誤，縱使依照證人所述當時並未留有書面資料，及不知實際上係由張奇德祭祀公業中之何人出租予上訴人及視同上訴人之先祖，仍可依照持續收租之情形，至少推認張奇德祭祀公業事後已持續同意上訴人等人之先祖及後代之使用系爭土地，又以按照佔有土地之情形而為收租，更可推知上訴人等人之先祖使用系爭土地係需支出相當之代價，且兩造不爭執系爭建物為上訴人等人之先祖張煥堂所興建等情，足以推認張奇德祭祀公業與上訴人之先祖間確實有租地建屋之關係存在無誤。
2.雖證人○○○雖於原審曾到庭證稱有些事情記得，有些事情我已經忘記了，在庭的人我都不認識等語（見原審卷第48頁），依其所述，顯因臨庭作證當時無法清楚表達其記憶，而原審即因此未繼續訊問，然證人事後對於本件上訴人聲請待證事項已清楚明白，其所為之證述，尚難認為不可採信。至於證人於原審作證後，上訴人提出張家慈、 張素卿 與證人○○○對話錄音，事後再傳訊證人○○○到庭作證，參酌錄音對話內容，乃張素卿及張家慈針對證人於原審庭訊作證無法記憶之情形再為確認，其內容亦無涉及不當干涉證人證詞之情形（見本院卷第32至34頁），且參酌證人於本院作證時，已就其證詞先為具結，且就兩造分別提出之問題具體逐一回答，所為之證詞，既與事實相符，自屬可信。另證人○○○雖證稱其對本件之情形不了解，其只是小時候聽過付租金、土地租賃之情形，但並未親自目睹等語（見原審卷第100頁），乃其本身未親自目睹系爭土地出租之情形，然此，亦不影響證人○○○於本院所為之證詞。
㈢復按公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係
所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限，最高法院88年度台上字第756號著有裁判意旨（此項解釋乃針對98年1月23日公布修正民法第828條前之條文所為之闡釋），又查，本件張奇德祭祀公業管理人與上訴人間出租系爭土地之行為，係於民法第828條修正之前即已成立之行為，自得參照修正前之條文為解釋，而張奇德祭祀公業管理人之行為係屬利用土地之行為，為管理人應有之權限，與處分系爭土地之行為尚屬有間，被上訴人抗辯應得全體派下員之同意云云，顯非可採。
㈣惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定，最高法院95年度台上字第521號著有裁判意旨可參，而上開解釋於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年之情形，亦應為相同之解釋。另按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，最高法院105年度台上字第1200號亦有裁判意旨可資參照。又查，證人○○○證稱：我們大約於99年或100年成立管理委員會後就沒有收取租金，因為我們打算要賣，就開始沒有收取租金，都是管理委員會開會決定的，不是我個人決定的。沒有收取租金以後，並沒有跟上訴人等人說不繼續租給他們，決定要出賣時，都有口頭通知承租人請他們購買，但是他們十幾個都不要買，我們一坪售價3萬6000元，總共有13戶購買，其餘十幾戶不願意購買，我們委員會才決定以6000萬元賣給財團。我們與承租人間都沒有書面租約，我們也沒有說不要繼續租給他們，因為他們都住在那邊，我們也沒辦法趕他們走等語（見本院卷第55頁反面至56頁），是依照證人上開所述，張奇德祭祀公業於出賣系爭土地時有口頭通知承租人購買，但因承租人不願購買，故將全部土地一併出售他人，且參照證人之所述，除每年繼續收取租金外，雙方除無書面資料，雙方亦未明定租期，於決定出售亦未立即要求承租人搬離系爭土地，是以此觀之，張奇德祭祀公業與上訴人等間之關係雖屬未明定期限之租賃，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。被上訴人主張系爭建物起課年月為31年7月，折舊年數為75年，提出系爭建物稅籍為證（見原審卷第78頁），足見系爭建物至今已逾越折舊之年限，又查，系爭建物目前為三層樓（木石）磚造房屋，參酌原審到場勘驗時拍攝之照片，雖外觀結構，內部牆壁完整而無缺損狀態，然由照片上亦顯示牆面有使用鋼樑加強牆面支撐之情形，此經原審到場勘驗屬實，並有照片三幀附卷及上開房屋稅籍資料可參（見原審卷第107至109頁、78頁），足見系爭建物之支撐已有不足之情形，甚或有傾倒可能，而有使用鋼樑加強支撐之情形，而該等支撐設置可認為該項變更足以改變原始使用之狀態，則得否謂系爭建物之使用期至今仍屬存在，亦非無疑。若再參酌證人○○○所述房屋於清朝時期即已興建等情，則租期得否延續至今，更與一般常情不符。況依照證人○○○上開所述，除每年定期收租外，雙方並未曾訂立書面契約，且事後亦因繼承而由上訴人及視同上訴人繼承至今，雙方顯無於修法後進行公證之可能，則縱使租約存續至今，其期限亦超出五年，依首開說明，本件仍有民法第425條第2項規定之適用，而應排除同條第1項買賣不破租賃之適用。復查，被上訴人係於105年12月21日因買賣自張奇德祭祀公業受讓系爭土地，並於106年3月2日取得系爭土地之所有權，此有土地登記謄本附卷可參（見原審卷第6頁），則被上訴人自張奇德祭祀公業受讓系爭土地後，上訴人等既無從再主張其與張奇德祭祀公業租賃關係繼續存在，其對於被上訴人而言，上訴人已難認為仍屬有權占用。至於同法第426條之1係指租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉之情形，上訴人引用此項條文主張其與張奇德祭祀公業間有租賃關係，據以對抗被上訴人，要難認為有據。
㈤又按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同
樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，固民法第426-2條所明文，復查，本件上訴人與張奇德祭祀公業之租賃關係是否仍延續至今，尚非無疑，且上訴人中雖有張家誥、張家慈、張家碩三人（下稱張家誥等三人）事後主張欲行使優先購買權，而向原審法院起訴請求撤銷張奇德祭祀公業與被上訴人關於系爭土地之買賣契約債權行為及所有權移轉登記物權行為，及行使優先購買權請求張奇德祭祀公業移轉系爭土地等情，然事後因張家誥等三人未繳納訴訟費用，而經原審法院於107年11月28日以107年度訴字第1202號裁定駁回在案，且上訴人亦因此而當庭撤回停止訴訟之聲請（見本院卷第119頁、142頁），足見張家誥等三人未繼續起訴主張有優先購買權，且依其情形既已知悉有優先購買權，雖提起訴訟，卻未依法繳費，導致起訴遭法院駁回，顯見於知悉有優先購買權後事後放棄此項權利之主張，其餘上訴人及視同上訴人於本件訴訟過程，亦均主張租賃關係之情事，卻未主張有優先購買權，及參酌證人○○○上開所述，均已通知承租人購買土地，然經過一段時間後，都沒有說要買， 張中正 就找 仲介 來賣掉等語（見本院卷第55頁背面），均可見本件上訴人或視同上訴人並無購買系爭土地之意願甚明，則上訴人或視同上訴人已不得再依據上開條文之規定，對被上訴人主張有權占用。
㈥綜上所述，上訴人及視同上訴人抗辯其有權占用系爭土地，
尚非可採，被上訴人主張渠等為無權占用尚堪採信。從而，被上訴人依據民法第767條之規定，請求上訴人及視同上訴人拆除系爭建物及地上物，並將系爭土地返還被上訴人，自應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請為假執行之宣告，其理由雖有不同，但其結果並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國108年4月24日
民事第六庭審判長法官盧江陽
法官楊熾光法官許石慶以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官江玉萍中華民國108年4月24日