裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第275號民事判決
裁判日期：民國98年10月21日
裁判案由：給付服務費
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第275號上訴人古亭不動產經紀有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○
1號上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國98年2月26日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭97年度北簡字第40356號第一審判決提起上訴，本院於98年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人起訴主張：兩造於民國97年05月15日簽訂不動產買賣斡旋/承諾契約書，委託上訴人居間仲介出售被上訴人所有坐落於臺北市○○路○段○○○巷○○號5樓之房地（下稱系爭不動產），金額為新臺幣（下同）1,050萬元，嗣經上訴人仲介訴外人買方 趙善官 願以上開價額購買，並交付支票1紙作為定金。詎被上訴人竟未經上訴人同意即與買方趙善官私下解除買賣契約，然依兩造簽立之委託銷售契約書（下稱系爭契約）第5條第1項及第12條第2項分別約定：「買賣成立者，乙方（即上訴人）得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬。其中甲方（賣方）（即被上訴人）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽立不動產契約書一次付清。」、「甲方（即被上訴人）如有下列情形之一者，視為乙方（即上訴人）已完成仲介義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：二、買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，由甲方應給付委託總價額4%與乙方」等語，系爭不動產買賣契約既經上訴人仲介成立，依上開契約約定，被上訴人應給付上訴人系爭不動產成交價額百分之四即42萬元之服務報酬或違約金云云。
二、被上訴人則以：其雖經由上訴人仲介於97年5月15日與上訴人簽訂買賣斡旋/承諾契約書，並收受10萬元之斡旋金，惟嗣因買方趙善官父親反對購買系爭不動產並至上訴人公司大鬧，趙善官並指稱系爭不動產有瑕疵等而反悔不願購買，且堅持要求其退回10萬元斡旋金，後經上訴人職員 詹月香 帶同趙善官辦理斡旋金返還事宜，而上訴人公司之員工係代表上訴人公司，縱該員工無權代表公司，上訴人當日知悉後亦應有所聲明，然上訴人均未為之，足見上訴人已同意解除斡旋金契約，其自非未經上訴人同意而與買方私下解約。嗣被上訴人繼續賣屋至系爭不動產買賣成交，既非經由原告仲介成立，原告自不得向其請求服務報酬等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人42萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；被上訴人則聲明請求㈠駁回上訴㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查上訴人主張兩造於95年11月29日簽立系爭不動產之委託銷售契約書，並於97年5月15日簽立買方為趙善官、買賣價額為1,050萬元之不動產買賣斡旋/承諾書，嗣被上訴人將系爭不動產出售予第三人等語，業據其提出系爭不動產委託銷售契約書及不動產買賣斡旋/承諾書（見臺灣板橋地方法院97年度促字第44377號卷，第4頁至第10頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人主張系爭不動產買賣已經成立，依系爭契約第5條第1項及第12條第2項之約定，被上訴人有給付仲介報酬或違約金義務云云，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：上訴人依系爭契約第5條第1項、第12條第2項之約定，請求被上訴人給付仲介報酬或違約金，有無理由？茲分敘如下：
㈠查系爭契約之立契約書人形式上雖為訴外人張 黃瑞梅 與上訴
人，有系爭契約在卷足憑，惟經本院行使闡明權後，被上訴人既自認「張黃瑞梅是人頭，系爭契約可以說是我跟上訴人訂立的」等語（見本院卷第28頁），堪認上訴人主張系爭契約為兩造所簽立，法律效果應歸屬於兩造，尚非無據，應堪採信，合先敘明。
㈡上訴人主張系爭不動產買賣已經成立，依系爭契約第5條第1
項、第12條第2項之約定，被上訴人有給付仲介報酬或違約金義務云云，惟查：
⒈上訴人主張兩造於97年5月15日簽立買方為趙善官、買賣價
額為1,050萬元之不動產買賣斡旋/承諾書，斯時系爭不動產買賣已經成立等情，業據其提出系爭不動產買賣斡旋/承諾書為憑，並為被上訴人所不爭執，堪認上訴人上開主張，尚非虛妄而為真實。
⒉然查，依證人 傅素春 到庭證稱：「（是否知悉被上訴人出賣
房屋後來解約之事？請證人就始末為陳述。）知道。日期我不記得了，詹月香約了買方及被上訴人到我的事務所處理房屋解約的事情，詹月香與買方先到，被上訴人後到，當時我在場，我知道是談解約的事，至於談的細節我沒有注意，我知道被上訴人有將訂金退回給買方，至於詳細情形不清楚。」、「（證人是否有聽到詹月香與買方及被上訴人談解約？）詹月香說買方不買了，買方很「盧」，到他們公司大吵，叫被上訴人把訂金還給買方，我聽到的內容是這樣。」、「（當天證人是否有親眼見到被上訴人將訂金退還給買方？）事情過了這麼久，是當天或隔天我不確定，但是我確定詹月香帶著買方來找被上訴人叫被上訴人退還該訂金。」等語（見本院卷第37、38頁）；以及證人即本案上訴人之職員詹月香於原審則到庭證稱：「被告（即被上訴人）委託我們賣房子，後來有買方出現，雙方講好買賣條件且要簽約，本來約好要簽約，但是簽約一大早，但是買方突然跑來說不買了，因為買方說房子要打內梯無法打，所以要把斡旋金拿回去，但因為支票給被告簽收，屋主也說票已經提示，所以無法抽出，買方父親就到公司吵鬧，後來買方要求我帶他去找被告，買方向被告說錢一定要拿回來，被告同意說支票兌現，要退還新台幣七萬元，買方也同意，第二天買方就直接去找被告要錢，被告就先支付買方七萬元，買方直接去找被告，並沒有通知我，被告就打電話通知我說買方去拿錢，他已經付給他了。」、「（你帶買方去見被告時，雙方有無解除契約？）沒有，只是口頭上說要還錢。」、「（十萬元後來退七萬元，你是否有從中協調？）有，有要他退錢的事情。」、「（你知道你是代表你公司去嗎？）我知道。」等語（見原審卷第62頁）；和證人趙善官於原審之證述稱：「斡旋金是
10萬元，仲介退7萬元，後屋主退3萬元給我。」、「斡旋金是仲介小姐帶我去退錢。我有簽收據給仲介公司戴眼鏡高高男子。我不知道小姐及男子名字。」等語（見原審卷第25、26頁），可知被上訴人抗辯兩造及買方趙善官於簽立不動產買賣斡旋/承諾書後，買方反悔不買，而由上訴人員工詹月香攜同買方要求被上訴人退還買方先前所支付之斡旋金等情，堪信為真實。
⒊至證人詹月香於上訴人訴訟代理人問及：「你帶買方去見被
告時，雙方有無解除契約？」等語時，雖證述：「沒有，只是口頭上說要還錢。」等語。然查，本件係由買方交付斡旋金，而經賣方即被上訴人承諾以買方之承購價出售並收受斡旋金之方式而成立之斡旋金買賣契約；且參酌系爭不動產買賣斡旋/承諾契約書第4條第2款亦約定：「斡旋金係作為受託人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據。.....」等語；又查，詹月香當時為上訴人之員工，負責處理本件不動產委託銷售相關事宜，其既居中要求被上訴人將斡旋金退還予買受人，自難謂無協助、同意買賣雙方解除系爭不動產買賣斡旋金契約之意思。再按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文，則被上訴人抗辯伊係經上訴人同意而與買方解除斡旋金契約，尚非無據。上訴人主張被上訴人未經其同意私下與買方解除買賣契約云云，尚嫌無據，要難採信。
⒋按系爭契約第5條及第12條第2項固分別約定：「一、買賣成
立者，乙方（即上訴人）得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬。其中甲方（賣方）（即被上訴人）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽立不動產契約書一次付清。二、因不可歸責受託人事由，而有買賣契約無效、撤銷、被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬之給付義務」、「甲方（即被上訴人）如有下列情形之一者，視為乙方（即上訴人）已完成仲介義務，甲方應全額一次給付服務報酬予乙方：二、買賣契約因第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，由甲方應給付委託總價額4%與乙方」等語，而系爭契約第8條則約定：「甲方（即被上訴人）承諾買方之要約條件或買方提出之買賣總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即行成立」等語。惟查，系爭不動產買賣契約係經上訴人同意而解除，業經本院審認如前，則被上訴人本於系爭契約第5條第2項反面解釋，自得拒絕給付本件之服務報酬，上訴人主張依系爭契約第5條第1項之約定請求服務報酬，為無理由，不應准許。再系爭不動產買賣契約既係買方反悔不買而經上訴人同意而解除，則亦不該當上開契約第12條第2項之「甲方（即被上訴人）反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約」之要件，是上訴人本於該條之約定，請求被上訴人給付仲介報酬，亦屬無據，尚難准許。
六、綜上所述，系爭不動產買賣契約既經上訴人之代理人同意而解除，上訴人主張依系爭契約第5條第1項、第12條第2項之約定，請求被上訴人給付服務報酬42萬元及自支付命令聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。原審因而為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴人上訴為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國98年10月21日
民事第六庭審判長法官朱漢寶
法官洪文慧法官陳雯珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年10月21日
書記官陳彥樺