臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度北簡字第40356號
原 告 古亭不動產經紀有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
1號
上列當事人間請求返還款項事件，本院於中華民國98年2月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告所提之不動產委託
銷售契約書第16條附卷可稽，依民事訴訟法第24條規定，本
院自有管轄權。合先敘明。
貳、原告起訴主張：原告於民國97年5月15日與原告簽訂不動產
買賣 仲介 之委任契約（下稱系爭契約），委託被告居間仲介
出售其所有坐落於臺北市○○路○段○○○巷○○號5樓之房屋，
以新臺幣（下同）1,050萬元委賣，並約定如買賣成交後，
被告應給付成交總價之百分之6，若被告反悔不賣或可歸責
於被告之事由致買賣契約無法簽訂時被告應給付系爭契約委
託總價額百分之4予原告。嗣經原告仲介買方戊○○願以上
開價額購買，並已交付支票1紙做為定金。詎被告意圖規避
仲介費用，而與戊○○通謀，由戊○○佯以該屋有漏水等問
題，拒絕承購，並要求被告退還支票。被告退還支票後於97
年6月2日將該屋私下出賣予訴外人 郭子騏 並完成登記，戊○
○再向郭子騏承購該屋。原告事後得知郭子騏乃當初與戊○
○一同前往看屋之人，與戊○○有親戚關係，原告實已完成
仲介，被告應依約給付報酬42萬元，經原告多次催討迄今無
效等語，提出委任書及買賣契約書為證並聲明請求被告應給
付原告42萬元，及自97年6月2日起至清償日止，按年息5%計
算之利息云云。
參、被告辯以：買賣契約無法成立乃是訴外人戊○○片面拒絕訂
約，郭子騏後自行向被告要求購屋，與被告無關，被告並無
任何故意或過失使契約不成立，且被告與訴外人戊○○已經
合意解除契約等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張被告於原
告為其找到買主後，為規避仲介報酬，竟與買方戊○○通
謀而由戊○○佯為解約，再由郭子騏私下向被告購屋再轉
賣戊○○之事實自應負舉證責任。被告固不否認系爭房屋
於戊○○解約後，再賣予他人之事實，向伊購買者為郭財
發，而非郭子騏，伊賣予 郭財發 後之事，伊均不知情，伊
未與戊○○有何通謀之情事等語，證人戊○○到庭結證稱
：「看房子時原告跟我說斡旋金只要幾萬元，本來是有交
斡旋金，後來覺得有問題，我發現有漏水、不能在屋頂打
洞及陽台放不下洗衣機等問題。仲介說只能依現況交屋，
故我不買有退斡旋金。這房子是我太太要買的，但我不要
買，後來屋主又貼條子要賣，我想屋主是自行售屋，未經
仲介，而郭願意處理，那時郭已經是屋主。」「原告仲介
時我知道屋主是被告名字，斡旋金是10萬元，仲介退7萬
元，後屋主退3萬元給我。」「房子價金1,100萬元，因為
屋主願意幫我處理問題。」「斡旋金是仲介小姐帶我去退
錢，我有簽收據給仲介公司戴眼鏡高高男子。我不知道小
姐及男子姓名。」證人已證明其當初不願購買之原因，係
因該屋有漏水等問題且當時之屋主願意為其處理問題，故
願以高於1,050萬元之1,100萬元購買。其當初所收之斡旋
金亦已經由原告而解約領回等情，核其證言尚無違反情理
之處，證人即當初原告之職員（現已離職）丁○○亦到庭
結證稱；「被告委託我們賣房子，後來有買方出現，雙方
講好買賣條件且要簽約，本來約好要簽約，但是在簽約當
日一大早，買方突然跑來說不買了，因為買方說房子要打
內梯無法打，所以要把斡旋金拿回去，因為支票已給被告
簽收，屋主也說支票已經提示，所以無法抽出，買方父親
就到公司吵鬧，後來買方要求我帶他去找被告，買方向被
告說錢一定要拿回來，被告同意如支票兌現，要退還買方
新臺幣7萬元，買方也同意，第2天買方就直接去找被告要
錢，被告就先支付買方7萬元，買方直接去找被告，並沒
有通知我，被告就打電話通知我說買方去拿錢，他已經付
給他了。」「後來發現買方在那邊進出，我才發現原來他
向被告買房子，調謄本出來才發現是買方的親戚，因為當
初帶他們看房子時他們有一起來且買方有介紹是他的表弟
或表哥。」「是的，因為客戶是建築師說房子結構有問題
，所以我們也不想把事情鬧大，所以雙方同意退還和解，
且有解約的書面，當時是雙方約在公司談和解，這件事情
是臨時發生的，因為買方父親在公司鬧事以後還高血壓發
作昏倒，我們還叫救護車。」可知被告當時因戊○○不願
購買而在原告公司洽談退還斡旋金之事，當時戊○○之父
在原告公司大聲爭執而高血壓發作昏倒，經救護車送醫，
雙方同意退還斡旋金和解。又被告並稱：因房屋未成交而
無法給付仲介費，且與伊簽約之人為郭財發，並非郭子騏
，郭財發看屋之後，表示其兒子、女兒會再來看屋，如果
滿意就簽約，後來也有來看，看後就簽約，之後郭財發轉
賣之事伊均不知情等語。原告對於證人戊○○之證言及被
告所述，並未舉證以證明其等之間有何通謀之情事，僅以
戊○○最後確實購得系爭房屋，而推測被告係為規避仲介
費，自難採信。
二、又依原告所提出在卷由戊○○所提出之不動產買賣斡旋/
承諾契約書第4條第2款：「斡旋金係作為受託人與賣方斡
旋洽商及價格條件確認之憑據。若買方之承購條件若於本
約有效期間不為賣方所接受承諾者，本契約書失其效力，
斡旋金無息全數返還對方。」本件斡旋金契約既經原告指
派之職員即證人丁○○帶回戊○○至被告處所與被告協商
而退回斡旋金，足見原告係同意解除斡旋金契約，從而戊
○○並未因原告之仲介而為系爭房屋之買主。原告既未完
成仲介工作，又未能舉證係遭被告與戊○○如何通謀解約
，則其請求即無依據。
伍、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所
提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一
一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 劉亭柏
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日
書記官謝韻華