臺灣臺中地方法院民事判決 100年度中簡字第2739號
原 告 惠双實業股份有限公司
法定代理人 呂森瀛
訴訟代理人 呂 高秀珍
黃翎芳 律師
複代理人 洪蕙茹 律師
被 告 廖子傑
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101年4月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）172,500元。
二、陳述要旨：
㈠被告將其所有坐落台中市○區○○段275之77地號土地及
其上建號3809建物（門牌號碼為台中市○區○○路342之1
號）（下稱系爭不動產）委託原告仲介銷售，兩造並於民
國（下同）99年12月13日簽訂專任委託銷售契約書（下稱
系爭委託契約），約定委託期間自99年12月13日起至99年
12月31日止，委託銷售價格為1,150萬元。嗣後訴外人吳
明儒有意願買受系爭不動產，並於99年12月22日與原告公
司簽訂議價委託書，議價金額為950萬元。因買賣雙方就
價金金額有所差距，經原告公司屢次努力協調議價後，被
告與 吳明儒 於100年1月9日終達成以1150萬元為買賣價金
、被告附贈部分現有家具作為補償之買賣合意，被告與吳
明儒並即於當日簽訂買賣契約，後於100年8月31日雙方並
完成交屋及交付尾款之契約義務。詎被告於系爭不動產交
屋後，竟拒絕依約支付原告按買賣價金1.5%計算之仲介服
務費172,500元，爰依兩造間系爭委託契約第5條之約定，
請求被告給付服務報酬。
㈡兩造間系爭委託契約所約定之委託期限係於99年12月31日
屆至，而原告於委託期限屆至時曾向被告表示再重新簽訂
委託銷售契約書，惟被告表示不需要再另行簽訂書面，口
頭約定繼續委託原告仲介銷售，委託之約定事項即依照系
爭委託契約之約定內容履行，則兩造已有延長委託期限之
合意，原告已依約仲介系爭不動產買賣成交，被告即應依
約給付服務報酬。縱認兩造委託期限已屆至，且未有延長
委託期限之合意，然買方吳明儒係原告公司曾經仲介之客
戶，被告於委託期間屆滿後2個月內與買方吳明儒成立買
賣契約，則依系爭委託契約第11條第1項第3款約定，被告
仍應支付委託銷售價格4%（應為1.5%，此部分應是兩造漏
未修改）之服務報酬與原告。
㈢原告公司從未同意被告無須給付服務費，且由被告所使用
之0000-000000、00-00000000電話及原告公司所使用之00
-00000000、00-00000000電話雙向通聯記錄所示，原告公
司及原告所屬營業員 呂高秀珍 所使用之0000-000000電話
，自99年12月13日起至100年1月9日止多次撥打話予被告
，且通話時間有長達409秒之久者，乃原告公司是受買主
吳明儒之委託，與被告議價，被告稱原告從未跟被告通知
買方出價事宜等語，並非事實。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述要旨：
㈠被告與呂高秀珍係鄰居，而原告公司之負責人為呂高秀珍
之夫，呂高秀珍則為原告公司之業務員，被告與呂高秀珍
曾打賭約定系爭不動產如能於99年12月13日至99年12月31
日期間售出，被告願給付給付成交價額1.5%之服務報酬，
然呂高秀珍在約定期間內毫無音訊，被告即以電話告知終
止契約，但呂高秀珍於100年1月9日突然來電告知其女兒
呂鵑 后與女婿吳明儒有意以1,150萬元購買系爭不動產，
被告雖同意出售，但要實拿1,150萬元，亦即無服務費，
經協商後改以有被告附贈市價達30萬以上之冷氣機、沙發
組等電氣、家具，作為補償服務費之用，被告與吳明儒即
於100年1月9日當日簽約。後因吳明儒無法順利貸款，系
爭不動產延宕至100年8月31日始交屋、付尾款，呂高秀珍
於交付尾款時，竟出爾反爾欲扣除成交總價1.5%作為服務
報酬，被告不同意，經爭論後，買方始全額交付尾款。
㈡至於兩造之所以會有通聯紀錄係因原告公司其他仲介人員
要幫被告仲介購買房屋屋，且兩造是隔壁鄰居，原告公司
員工常常將機車停在被告房屋門口擋住出入，故電話往來
內容有可能是仲介被告購買房屋，或被告要求原告公司員
工移機車，該通話紀錄不表示係原告向被告回報仲介系爭
不動產情形。
參、法院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有專任委託銷售契約書、不
動產買賣契約書等附卷可稽，堪信為真正：
㈠兩造於99年12月13日簽訂專任委託銷售契約書被告將系爭
不動產委託原告居間仲介銷售，約定委託期間自99年12月
13日起至99年12月31日止，委託銷售價格為1,150萬元，
並約定買賣成交時，原告得向被告收取按實際成交價額
1.5%計算之服務報酬。
㈡被告與吳明儒於100年1月9日簽訂不動產買賣契約書，將
系爭不動產以1,150萬元之價格出售於吳明儒。
㈢原告公司負責人呂森瀛與該公司營業員呂高秀珍為夫妻關
係。呂鵑后為呂森瀛、呂高秀珍之女，並為原告公司之經
紀人，系爭不動產買受人吳明儒則為呂鵑后之配偶。
二、本件兩造爭執之焦點為：被告應否給付原告系爭不動產之
仲介服務報酬？經查：
㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約
因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565
條、第568條第1項定有明文。又依民法第529條之規定，
關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者
，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方
為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之
契約而言（民法第565條）。是居間契約為勞務給付契約
之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行
為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契
約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約
定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有
關規定應優先於委任契約之規定而適用。再依不動產經紀
業管理條例第4條第5、7款之規定，仲介業務係指從事不
動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經紀人員係指
經紀人或經紀營業員，經紀人之職務為執行仲介或代銷業
務，經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務
，而依同條例第16條規定，經紀人員應專任一經紀業，並
不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。
㈡原告主張於系爭委託契約約定之期間內，有向被告回報吳
明儒出價欲購買系爭不動產，為被告所否認，原告就此利
己事實自應負舉證之責任。經調閱被告所使用之0000-000
000、00-00000000電話及原告公司所使用之00-00000000
、00-00000000電話雙向通聯記錄之結果，於系爭委託契
約約定之期間內（即99年12月13日起至99年12月31日止）
，被告所使用之前述電話固有與原告公司前揭電話及呂高
秀珍所使用之0000-000000電話有通話之紀錄，然微論此
僅足證明被告與原告公司人員或呂高秀珍有通話之事實，
並不足證明通話之內容為何，原告主張有向被告回報買方
出價、並與被告進行議價等語，舉證尚有未足。且查，本
件依兩造簽訂之系爭委託契約所示，執行系爭不動產仲介
之經紀人為呂鵑后，高秀珍（即呂高秀珍）則為營業員，
顯見呂高秀珍乃為協助呂鵑后執行仲介系爭不動產業務之
人，而系爭不動產買受人吳明儒為經紀人呂鵑后之夫，以
呂鵑后、吳明儒夫妻至親關係及呂高秀珍、吳明儒間岳母
、女婿關係，原告稱有居間仲介之媒介行為，已與社會常
情及經驗法則有違，參之呂高秀珍雖稱吳明儒就系爭不動
產之買賣有給其一個12,000元紅包（見本院卷第41頁背面
），然此與卷附買方議價委託書所約定買方應於簽訂不動
產買賣契約書同時，以現金一次支付買賣總價款2%服務費
之約定（見本院卷第13頁）不符，顯見吳明儒所簽立之買
方議價委託書、並以吳明儒名義與被告簽訂系爭不動產買
賣契約，其目的僅係在規避不動產經紀業管理條例第16條
經紀人不得為自己執行仲介業務之規定而已，原告就系爭
不動產並無實際之居間仲介行為，堪以認定。原告就系爭
不動產既無居間媒介之行為，自不得請求被告給付服務報
酬，揆諸前開規定及說明甚明。
三、綜上所述，原告依系爭委託契約請求被告給付服務報酬為
無理由，應予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審
酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年5月11日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂麗玉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年5月16日
書記官