臺灣臺北地方法院簡易民事判決
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
戊○○
被 告 丁○○○
訴訟代理人 郭芳宜 律師
上列當事人間請求給付服務費事件，經臺灣板橋地方法院移送前
來，本院於中華民國95年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾萬捌仟元，及自民國九十四年九月十
五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾萬捌仟元預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國94年1月19日簽立專任委託銷售契約書（下稱系
爭委託契約書）委託原告居間銷售門牌號碼臺北縣土城市○
○路○段○○○巷○○號6樓房地及停車位（下稱系爭房屋），委
託價格新臺幣（下同）850萬元，嗣變更為780萬元，委託期
間自94年2月4日起至同年5月10日止。原告於94年5月2日覓
得買方訴外人乙○○，乙○○簽妥不動產買賣意願書（下稱
系爭買賣意願書），並給付面額38萬元之支票充作斡旋金委
託原告斡旋買賣價金，約定於被告同意乙○○提出之買價及
系爭買賣意願書條款時，買賣契約即已成立，原告得代理乙
○○將前開斡旋金視同定金交付被告。原告於94年5月5日向
被告報告訂約機會，並擬定於同年5月6日下午9時會合買賣
雙方洽談，嗣經被告要求、乙○○同意，改在同日下午10時
見面，但被告遲至同日下午11時才到。而經買賣雙方見面協
商後，合意買賣價金為770萬元，被告並簽署定金收據，約
定於94年5月9日下午5時與乙○○辦理簽訂不動產買賣契約
手續。詎料，被告未依約辦理，復於同年5月10日通知原告
不賣，且迭經原告與乙○○要求出面簽約仍不置理。
二、依系爭委託契約書第8條第3項第3款約定，被告於收受定金
後，因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告介紹之客戶
簽立不動產買賣契約時，被告仍應全額一次支付委託銷售價
格百分之四的服務報酬與原告。定金收據第7條亦約定，如
因被告因素無法簽訂買賣契約，被告應於約定簽訂買賣契約
日3日內給付原告買賣總價款百分之四之服務報酬。本件買
賣價金為770萬元，被告應給付原告30萬8千元。 爰依 系爭委
託契約第8條第3項第3款、定金收據第7條約定起訴請求，並
聲明如主文第1項所示，及 陳明 願供擔保，請准宣告假執行
。
貳、被告抗辯：
一、被告於94年5月6日晚間11時許方到原告公司，當時被告因疲
累而身心狀況不佳，然原告卻由多名男性員工傾力輪番遊說
被告減價。被告多次表示希望能改日再協商，但原告不予理
會，反而步步進逼，被告基於早點回家休息，不得已同意再
減價10萬元，並於定金收據上簽名。原告以其地利與人數優
勢對被告疲勞轟炸，已使被告陷入意思表示不自由之狀態，
應參酌刑事訴訟法第98條、第156條意旨，類推適用民法第
92條規定，被告得撤銷「以770萬元出賣系爭房屋」及「在
定金收據上簽名」之意思表示。
二、支票不得充作定金，且被告並未見到原告所稱乙○○簽發充
作定金之支票，懷疑是否真有該支票存在並已存入履保專戶
。被告既未收受定金，不生推定買賣契約成立之效果。又，
縱使乙○○確簽發支票並由原告存入履保專戶，因被告並未
實際收受支票，也未同意將支票存入履保專戶，被告違背誠
信原則，片面虛偽記載定金收據第11條內容，被告自不受該
記載拘束。復因原告違反系爭委託契約第7條第6款、定金收
據第9條約定，未依債之本旨提出給付，致雙方契約目的無
法達成，被告得依民法第256條規定解除兩造契約，自無庸
給付原告報酬。
三、原告為保業績，疑似安排假買家以實際上不存在之支票於委
託期屆至前出價並先使被告意思表示不自由，再以違背誠信
方法造成給付不能效果。被告得撤銷不自由之意思表示及解
除兩造契約。但畢竟原告曾接受被告委託，如本院認被告不
能免除給付居間報酬之義務，請審酌上情減低報酬數額。
四、爰聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、被告於94年1月19日簽立系爭委託契約書，委託原告居間銷
售系爭房屋，委託價格850萬元，嗣變更為780萬元，委託期
間自94年2月4日起至同年5月10日止。
二、卷附系爭委託契約書、94年1月19日委託事項變更契約書之
真正（臺灣板橋地方法院板橋簡易庭94年度板簡字第2097號
卷第7至10頁參照）。
三、卷附定金收據（板簡卷第13頁參照）為被告所親簽。
肆、得心證之理由：
一、本件爭點：
㈠被告抗辯簽署定金收據時處於意思表示不自由之狀態，故撤
銷該意思表示，是否可採？
㈡被告辯稱不知是否真有買方乙○○存在，且未見到乙○○所
簽發充作定金之支票，支票又不得充作定金等語，是否可採
？
㈢被告否認定金收據第11條之記載，並辯稱原告並未實際交付
定金與被告，違反系爭委託契約書第7條第6款、定金收據第
9條約定，將支票存入履保專戶，屬未依債之本旨提出給付
，被告得解除契約，無庸給付報酬，是否可採？
二、爭點一方面：
按「因．．．被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。」民法第92條第1項前段固定有明文，然上開條文所
稱「脅迫」，係指「相對人故意預告危害，使表意人發生恐
怖並進而為不利於己，且本來不願意表示的意思表示。為脅
迫之相對人，須有雙重故意，首為使表意人內心發生壓迫感
與恐怖感的故意，次為使表意人基於此項心理壓力而為一定
表示的故意。脅迫行為在客觀上必須不法且足使表意人產生
恐怖感，如相對人行為並無不法，縱使表意人發生相當之心
理壓力，亦不構成脅迫。若表意人抗辯被脅迫而為意思表示
，但遭相對人否認時，表意人應就前述要件負舉證責任。查
被告所指情節，依社會一般客觀通念衡酌，縱然屬實，亦顯
與上開「脅迫」要件不符。而定金收據確為被告親自簽名乙
節，亦為被告所不爭執，依民事訴訟法第358條第1項規定，
推定其形式上之真正。該收據立據人簽名欄上，明載：「立
據人特此聲明已充分瞭解並審閱前開全部條款及其內容後始
簽章」，有定金收據附卷可稽（前揭板簡卷第13頁參照）。
上開文句，緊接立據人簽名欄上，字體適中，並無過小而使
簽名人於簽名時無法查知辨識之情事。又原告主張被告與渠
配偶於臺北市○○○路開設貿易公司乙節（本院卷第50頁參
照），為被告所不爭執，被告辨別事理能力與買賣交易、談
判等社會經驗顯較一般人為優，且本件買賣標的乃價值高達
700餘萬之房屋，衡諸常情，被告更會謹慎注意一切細節，
豈會未詳閱上述聲明之記載，且僅因深夜或因原告員工遊說
即達意思表示不自由程度而任意予以簽名之理？況被告亦自
承就所抗辯：「原告自子夜23時起至次日凌晨2時許不間斷
對被告軟硬兼施及疲勞轟炸，使被告身心極度疲倦而陷入意
思表示不自由之狀態，自得類推適用民法相關規定，撤銷該
不自由之意思表示」等語難予舉證（本院卷第62頁參照），
足認被告係於意思表示健全無瑕疵之情形下，詳閱定金收據
內容後，與原告達互相表示意思一致而簽立定金收據，被告
自應受定金收據所載全部內容約定之拘束。被告抗辯簽署定
金契約時處於意思表示不自由之狀態，故撤銷該意思表示，
並不足採。
三、爭點二方面：
㈠次查「本人（被告）承認永慶房屋仲介股份有限公司確係依
據本人之委託全權代為銷售本人所有座落於台北縣土城市○
○路○段○○○巷○○號六樓之房屋連同其應有基地持分（有車
位，車位編號：B1-A6）予買方（乙○○），並代本人收受
定金，爰訂立本定金收據。」、「本人確已收到永慶房屋仲
介股份有限公司．．．轉來乙○○先生購買前述委託標的之
定金新台幣參拾捌萬元整。支票付款銀行國泰世華商業銀行
，銀行帳號000000-0，票據號碼ZB0000000，發票日94年5月
10日。」為定金收據第1、2條所明載，此係被告所不爭執（
被告爭執者乃定金收據第11條，詳後述），堪信為真實，本
段上開記載，關於買賣標的物、買方姓名、定金之種類，與
充作定金之支票的面額、付款銀行、帳號、票據號碼、票載
發票日等項，均非事先以文字處理機器預擬，而是手寫填記
，被告亦未抗辯舉證於渠簽名時，定金收據待手寫之欄位均
為空白，更未爭執本段上述2條文內容為事後原告片面加註
。而如前段說明，該等記載亦為被告充分瞭解並審閱其內容
後始簽章認可，足認確有乙○○欲購買系爭房屋，及有充作
定金支票之事實存在。況本件定金收據上記載之成交價額與
被告委託出賣價格差距非大（委託價780萬，成交價770萬）
，依一般常情，原告難以預期將有本件爭執發生，原告何須
冒被告同意買賣條件，並請求買方、原告履行契約之風險而
虛擬不存在之買方及定金支票？被告空言否認，與常情相違
，洵非足採。
㈡按定金契約係屬要物契約，以交付定金為要件。定金之客體
需以金錢或其他代替物為限，不代替物不得用以充作定金，
否則如遇收受定金之當事人應加倍返還其所受之定金時，因
其收受之定金為不代替物，勢必無從履行加倍返還義務。而
支票雖係有價證券，惟其本身係不代替物，原不能充作定金
，但當事人之一方交付遠期支票與他方充作定金，雙方若有
代物清償之意思，契約亦推定為成立。至將來支票是否兌現
乃另一問題，不影響定金之效力，司法院71年3月13日第1期
司法業務研究會研究結論亦同此見解。本件充作定金之支票
原係乙○○簽發與原告充作斡旋金之用，然乙○○亦同意，
若賣方接受乙○○提出之買價及系爭買賣意願書條款時，原
告得代理乙○○將前開充作斡旋金之支票視同定金交付被告
，嗣原告依與乙○○之約定，將原本充作斡旋金之支票充作
定金轉交被告，並於定金收據中載明充作定金之票據種類、
面額、付款銀行、帳號、票據號碼、票載發票日等項，被告
詳閱後簽名同意，顯然被告與乙○○均有代物清償之意思，
且該2人間定金契約已然成立，可生推定本約成立之效力，
至於充作定金之票據是否為遠期支票、將來是否兌現，並不
影響定金之效力。被告辯稱定金不得充作支票，本件支票不
知道會否兌現，不生推定買賣契約成立效力等語，仍非足採
。
四、爭點三方面：
㈠被告雖否認定金收據第11條記載之真正，惟查，被告於定金
收據上所為簽名之意思表示並無不健全，並依民事訴訟法第
358條第1項規定，推定定金收據形式上之真正已如前述，被
告應舉證證明定金收據第11條之記載不實，而非由原告舉證
該條記載之真正。被告雖辯稱依據系爭委託契約第7條第6款
、定金收據第9條約定，原告應現實交付定金，不得藉故將
定金存入履保專戶等語。惟查系爭委託契約第7條第6款雖約
定「乙方（原告）應於收受定金後24小時內送達甲方（被告
），但如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。惟乙方應
於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達之事實通知
甲方」，定金收據第9條亦約定：「賣方（被告）同意辦理
『價金履約保證』，除定金外買賣價款於交屋前暫時保留於
永慶房屋指定之特約銀行。但若賣方貸款之設定金額及因出
售本標的物應繳之稅款總合，高於買賣價款時，則定金仍應
於設定金額塗銷前，暫時保留於永慶房屋指定之特約銀行。
」，然該等約定之定金交付、處理方式文字，係原告一方以
文書處理機器預擬打印，該種預擬之契約，於契約當事人實
際確認簽約時，若對於預擬內容並無其他更動意見，固然僅
簽名或用印即完成契約之訂定。但契約當事人，亦可能於確
認以機器製成之契約書稿件時，因其他考量，變更原先預定
之內容；此時，若無法當下另行以文書處理機械再製成另一
份契約書，自然會以手寫加註之方式，更動原先打印之預定
內容。故若相關契約文件上，預先打印之內容，與契約文件
簽訂時，雙方手寫加註之內容有所衝突時，自然應以當事人
其後手寫表達之意思表示，認係契約當事人最終確認之合意
。非可因定金契約第11條之記載與定金收據第9條、系爭委
託契約第7條第6款之預擬內容不同，遽謂定金收據第11條內
容是原告事後添加，況定金收據第11條「其他事項」之記載
，係成立於系爭委託契約書簽署之後，亦可認定金收據第11
條之記載，乃兩造合意變更系爭委託契約第7條第6款約定內
容。被告辯稱依原本定型化契約之約定，渠至遲可於簽訂定
金收據時現實受領定金支票，怎會放棄此有利情況而贅予訂
立定金收據第11條約定，原告未依約現實交付定金支票，違
背誠信原則，片面虛偽記載定金收據第11條內容企圖製造自
己有代被告受領定金之權限，形成被告已收受定金卻拒絕給
付居間報酬之假象，已達獲取居間報酬之目的等語，多為推
測，而乏實據，被告據此辯稱不受定金收據第11條拘束，並
不足採。
㈡被告無法證明定金收據第11條乃原告事後添加，非兩造契約
約定內容已如前述，兩造自應依該條約定履行契約，查：「
其他事項：上述定金先保留於永慶房屋代轉入履保專戶。」
為定金契約第11條所約定，原告將乙○○所簽發，充作定金
之支票存入履保專戶，即非未依債之本旨提出給付。被告所
辯，不足採信。
五、第查，「甲方（被告）義務：．．．⑶專任委託之遵守：有
下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義
務，．．．甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並
應立即全額一次支付予乙方。．．．③乙方（似為甲方之誤
）收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方
所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時。」、「服務報酬：
本人（被告）同意給付買賣總價款百分之四之服務報酬（新
台幣參拾萬捌仟元整）予永慶房屋」、「因可歸責於賣方（
被告）之事由致無法簽訂買賣契約時，．．．另須給付服務
報酬」分別為系爭委託契約書第8條第3項第3款、定金收據
第7條、第8條後段所約定，本件原告於委託期間內覓得買方
乙○○，乙○○簽發充作斡旋金之支票請原告代為磋商，原
告會合乙○○與被告協議後，乙○○與被告達成：被告以77
0萬元出賣系爭房屋與乙○○之意思表示一致，原告即依與
乙○○之約定，將前述充作斡旋金之支票充作定金轉交被告
，被告亦表示同意以該遠期支票為代物清償，復依兩造定金
收據第11條約定，前述定金先保留於原告，而由原告代轉入
履保專戶。原告已依兩造約定履行等情已如前述，但被告因
可歸責於己之事由不願與乙○○簽訂買賣契約，乙○○曾二
度發存證信函催告乙節，亦有土城學府郵局第76號、土城平
和郵局第200號存證信函在卷可稽（本院卷第56至60頁參照
），堪信為真實。依本段首揭約定，被告自應給付30萬8千
元之報酬與原告。又，被告雖請求酌減報酬，惟按，如當事
人就意思表示達成一致而合法締結契約，雙方均應受契約內
容所定權利義務之拘束，除經兩造合意或法律另有規定外，
不容一方任意反悔變更契約內容，被告並未提出得片面要求
原告減免報酬之法律上依據，渠逕予抗辯酌減，於法無據。
末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求
依法定利率計算之遲延利息。至應付利息之債務，其利率未
經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第22
9條第1項、第233條第1項前段、第203條復分別定有明文。
而「若因賣方（被告）因素致無法簽訂買賣契約時，應於第
三條所約時間三日內給付」、「其買賣總價款為新台幣柒佰
柒拾萬元整，並於民國94年5月9日前至永慶房屋土城店，簽
訂不動產買賣契約書」，為定金收據第7條中段、第3條所約
定。被告本應於94年5月12日前之給付期限給付原告30萬8千
元，原告請求自本件訴狀送達被告翌日（即94年9月15日）
起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，自可
允許。從而，原告依據定金收據、系爭委託契約法律關係起
訴請求被告給付如主文第1項所示之金額，為有理由，應予
允許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假
執行。被告復陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 4 月 6日
臺北簡易庭法官姚念慈
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，依對造人數檢具繕本向本院
提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴
者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書，上訴於本院民事合
議庭。
中 華 民 國 95 年 4 月 6日
書記官 馬正道