裁判字號：臺灣高等法院臺中分院90年上易字第69號民事判決
裁判日期：民國91年09月24日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十年度上易字第六九號
上訴人即附帶被上訴人丙○○訴訟代理人甲○○
丁○○送達代收人附帶上訴人戊○○
乙○○右當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十二日臺灣臺中地方法院八十九年訴字第二五四四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣貳佰零壹萬柒仟陸佰陸拾柒元本息、並該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
其餘上訴及附帶上訴均駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人即附帶被上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人即附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人丙○○原上訴請求原判決不利於上訴人之部分於新台幣（以下同）十三萬元之範圍內廢棄，嗣於本院審理中追加於九十五萬元本息部分廢棄，僅係擴張上訴應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十六條第二款之規定，並無不合，自應准許，合先敘明。
二、本件被上訴人即附帶上訴人戊○○主張：上訴人即附帶被上訴人丙○○於五十九年九月一日向其承租系爭房屋，約定租賃期限為一年，租金於每月一日給付。嗣租期屆滿後，上訴人仍繼續使用該房屋及繳付租金，兩造間就系爭房屋因而成為不定期租賃，其後並協議自六十六年一月份起將租金調整為每月十九萬元。惟上訴人自八十八年七月一日起至系爭房屋於八十九年七月十三日遭台中市政府拆除而租賃關係消滅之日止均未給付租金，共積欠租金二百三十六萬二千三百三十三元〔計算方式：190000×（12＋13／30）＝0000000〕，屢經催告，均置之不理，因依民法第四百三十九條之規定，求為命上訴人給付上開租金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。
三、上訴人即附帶被上訴人丙○○則以：其租用系爭房屋自始即作為申請設立「台中俱樂部」，經營舞廳之用。惟該房屋坐落之基地因台中市政府欲依都市計劃開闢為停車場等公共設施之用，乃通知上訴人限期於八十九年二月二十五日以前自行拆遷完畢，逾期未拆即依法派工代為執行。因執行單位於屆期後一再取締干擾，上訴人所雇員工心惶而紛紛請辭，客戶亦不敢登門消費，營業狀況幾至停擺，致系爭房屋因不可歸責於被上訴人而成為不合約定之使用收益狀態，是依民法第二百六十六條及第四百二十三條規定，上訴人自前開台中市政府通知拆遷期限屆至之翌日即八十九年二月二十六日起，即可免為對待給付租金之義務。得扣除五月個月，每個月十九萬元，合計九十五萬元。又上訴人將上揭限期拆遷通知轉告被上訴人後，被上訴人曾自詡可阻止該命令之執行，惟拖至五月間仍未獲相關單位肯定，上訴人為免損失續行擴大，遂以存證信函通知被上訴人自八十九年六月一日解除契約（應為終止之意），故縱認上訴人自上述日期起並無免為給付租金之義務，惟本件租約既確因被上訴人無法履行提供合於約定使用收益狀態之租賃物，而經上訴人合法終止，則被上訴人請求給付租金，顯無足取。另上訴人曾於台中市政府擬強制拆除系爭房屋前之八十九年七月十一日，欲雇工拆遷其於七十四年二月五日以二十六萬元價格向震森公司購買，而置於該房屋內現殘餘價值應有十三萬元以上之德國原裝進口柴油引擎發電機組，惟被上訴人竟惡意阻撓，禁止上訴人搬遷他用，致該發電機於系爭房屋經強制拆除後遭覆蓋毀損作廢，故依民法第一百八十四條規定，被上訴人當應負賠償之責，從而，上訴人自得依同法第三百三十四條規定，主張就上述發電機之損害額與應給付被上訴人之租金為抵銷等語，資為抗辯。
四、原審判決：上訴人丙○○應給付被上訴人戊○○新台幣貳佰壹拾萬貳仟陸佰陸拾柒元，及自民國八十九年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。而駁回被上訴人其餘之訴，並就被上訴人勝訴部分依兩造之聲請酌定擔保金為准免假執行之宣告。上訴人不服上訴，求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分於其中十三萬元（發電機損害抵銷部分）及九十五萬元（應扣除租金五個月部分）及其利息及假執行之宣告之範圍內廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回（其餘上訴人未上訴部分業已確定）。被上訴人聲明：求為判決駁回上訴人之上訴。並提出附帶上訴，聲明求為判決：㈠原判決關於駁回附帶上訴人在第一審超過二百一十萬二千六百六十七元部分及其利息之訴與超過部分假執行之聲請及命該部分負擔訴訟費用裁判均廢棄。㈡右廢棄部分附帶被上訴人應再給付附帶上訴人二十五萬九千六百六十六元及自八十九年八月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。㈣願供擔保請准宣告假執行。附帶被上訴人聲明：求為判決駁回附帶上訴。
五、本件被上訴人即附帶上訴人戊○○主張其於五十九年九月一日將系爭房屋出租予上訴人即附帶被上訴人丙○○，約定租賃期限為一年，租金於每月一日給付，嗣於租賃期限屆滿後，丙○○仍繼續使用該房屋及繳付租金，視為以不定期限繼續契約。其後兩造並協議自六十六年一月份起將租金調整為每月十九萬元，惟丙○○自八十八年七月一日起即未給付租金，迄系爭房屋於八十九年七月十三日遭台中市政府拆除，租賃關係當然消滅之日止，共積欠租金二百三十六萬二千三百三十三元之事實，業據其提出租賃契約書一份、收據一紙、扣繳憑單二張、台灣台中地方法院八十五年度訴字第二九二四號及本院八十六年度上字第五八○號民事判決、台中市政府八十九年六月二十一日八九府建土字第七八四一六號函及台中郵局第五十支局第五五四號存證信函各一件為證，丙○○雖對伊自八十八年七月一日起至八十九年二月二十五日止並未依約給付租金之事實，並不爭執，惟否認伊自八十九年二月二十六日起仍負有為對待給付租金之義務，並以前詞置辯。經查：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條固定有明文，惟所謂保持其合於約定使用收益之狀態，係指租賃物在租賃關係存續中，如有物質上之毀損，或第三人之妨害，致無法為圓滿的使用收益者，出租人應負責予以除去之謂。而出租人只保持租賃物合於約定使用收益之狀態為已足，至承租人是否使用收益，或使用收益成果如何，出租人並不負責任（民法第四百四十一條參照）。查丙○○所以向戊○○承租系爭房屋，係約定供為丙○○經營商業，即設立「台中俱樂部」，經營舞廳之用，而該房屋坐落之基地嗣雖因台中市政府欲將之開闢為停車場之用，通知丙○○限期於八十九年二月二十五日以前自行拆除或遷讓完畢，逾期未拆即派工代為執行，惟台中市政府遲至八十九年七月十三日始依法派工代為執行拆除等情，為兩造所不爭，並有租賃契約書、台中市政府八十八年十月十一日八八府工土字第一四○五九三號及八十九年六月二十一日八九府建土字第七八四一六號函各一份在卷可稽，是以，系爭房屋雖經通知本應限期於八十九年二月二十五日以前自行拆除完畢，惟屆期既未依法執行拆除，而係遲至同年七月十三日始遭強制拆除完畢，則在該屋未依法執行拆除滅失前，既無其他足以妨礙丙○○使用收益系爭房屋之事由存在，復參酌上訴人亦自承其自八十九年二月二十六日起，仍然繼續使用該屋，經營其所開設之「台中俱樂部」（舞廳）等情，則依上開說明以觀，自難認系爭房屋在客觀上已不合於兩造所約定之使用收益狀態。是丙○○雖一再辯稱因執行單位於屆期後一再取締干擾，丙○○所雇員工心惶而紛紛請辭，客戶亦不敢登門消費，營業狀況幾至停擺，致系爭房屋因不可歸責於戊○○而成為不合約定之使用收益狀態云云，然而，縱使被所辯自接獲前開限期拆遷通知後，其於系爭房屋所經營之「台中俱樂部」營業狀況即因而不佳等情，縱非虛妄，然此亦僅係丙○○使用收益系爭房屋之成果問題，與該房屋究是否合於兩造所約定之使用收益狀態有間。從而，丙○○遽執上開事由，率爾抗辯其依民法第二百六十六條及第四百二十三條規定，得自上揭台中市政府通知拆遷期限屆至之翌日即八十九年二月二十六日起至上訴人以存證信函通知被上訴人終止租約之日即同年六月二日止共計三個月又八天，免為對待給付租金之義務云云，尚嫌無據，難以憑採。
㈡至上訴人丙○○辯稱：伊曾以存證信函通知戊○○解除契約（應為終止之意）
，是本件租約既經合法終止，則戊○○請求給付租金，自無足取等語。惟戊○○則主張解除契約與終止契約之性質不同，無法律上所認之解除權而為解除契約之意思表示者，其意思表示不生效力，故丙○○所為解約之意思表示自不生效力。況丙○○倘欲終止租約，至少應於一個月前通知，並以次月末日為契約終止日，然丙○○竟於八十九年六月二日發函通知戊○○逕以同年五月三十一日為契約末日，顯與法不合云云。按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第四百五十條第二項前段定有明文，而該條文第三項雖亦規定，前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。惟民法第四百五十條第三項但書之規定，其立法理由旨在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，惟在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按該項本文之規定，依習慣先期通知為已足。因此，在未定期限之租賃，承租人隨時任意終止租約者，自非依習慣先期通知不可；然如因債務不履行或不能達租賃目的等事由而終止租約者，則無該條項之適用，亦即無須先期通知，而得為即時終止之通知（民法第四百二十四條、第四百三十條、第四百三十五條第二項及第四百三十六條規定，暨最高法院六十年臺上字第二二三號判例參照）。經查，觀之卷附丙○○提出之台中公園路郵局第九十一號存證信函，其上既載明：．．．因本（台中俱樂部）俱樂部之營業地址，為配合台中市政府改建，行將拆除，不得已本俱樂部也只好從八十九年五月三十一日起，解除貴我雙方（按指兩造）簽定之房屋租約及房客房東關係，情非得已，尚請諒宥！．．．等詞，則通觀該函全文之文義，可知丙○○於該存證信函內雖誤使用「解除房屋租約」字眼，惟其真意，應係向戊○○表示終止本件租賃契約之意思，復參以戊○○接獲該函後，亦特於函覆丙○○之台中郵局第五十支局第五五四號存證信函內表示：「．．．來函所稱自．．．起解除契約（係終止契約之誤）．．．」等情，顯見戊○○亦清楚知悉丙○○之真意係終止租約之意。是以，本件租賃契約既係未定期限之租賃，雙方當事人本得隨時任意終止契約，已如前述，則丙○○以上開存證信函向戊○○為終止租約之意思表示，揆諸上開規定及說明，自難謂其不生法律上終止契約之效力。乃戊○○竟故拘泥於丙○○所使用之辭句，而謂丙○○所為「解約」之意思表示不生效力云云，殊無足取。其次，應再探究者，則係丙○○向戊○○所為前揭終止契約之意思表示自何時發生終止之效力，亦即本件租賃契約之終止期為何。經查，上開台中公園路郵局第九十一號存證信函，丙○○係於八十九年六月二日發函，並於當日送達予戊○○收受等情，為兩造所不爭，並有該存證信函及其掛號郵件收件回執二份在卷可參，而觀之前述該存證信函之內容，丙○○顯然係以系爭房屋為配合台中市政府改建停車場，行將拆除，情非得已為由，而終止租約，並非任意終止本件未定期限租賃。是以，本件租約成立後，既因台中市政府欲依都市計劃，將系爭房屋坐落之基地開闢為停車場之用，而通知限期拆除系爭房屋，致使兩造間之租賃關係將因該房屋遭拆除而無存續之可能，此顯因不可歸責於雙方當事人之事由，致情事變更，非立約當時所得預料，於此情形，如仍認承租人不得以情事變更為由，即時終止租約，使其可有充裕時間覓妥另一適當之承租處所及辦理搬遷事宜，而強令兩造之租賃關係須至系爭房屋被拆除滅失之時，始生消滅之效果，對承租人而言，顯然有失公平，故丙○○既以上述事由終止本件租約，則揆之上開規定及說明，自無民法第四百五十條第三項之適用，亦即無庸先期通知，得為即時終止之通知，而於戊○○收受前開台中公園路郵局第九十一號存證信函之日即八十九年六月二日發生終止本件租約之效力。是戊○○主張丙○○應先期通知，即至少應於一個月前通知戊○○，並以次月末日為契約終止日，否則於法不合云云，於法自難謂有據，難以憑採。從而，本件未定期限租賃契約之終止期既為八十九年六月二日，已如前述，則戊○○自僅得請求丙○○給付自八十八年七月一日起至八十九年六月二日止之租金，至其所請求八十九年六月三日起至同年七月十三日止之租金，即於法無據。㈢上訴人另以伊於台中市政府擬強制拆除系爭房屋前之八十九年七月十一日，曾
雇工欲拆遷其向震森公司購買而置於該屋內現殘餘價值應有十三萬元以上之德國原裝進口柴油引擎發電機組，惟因被上訴人惡意阻撓，禁止伊搬遷他用，致該發電機於系爭房屋遭強制拆除時遭覆蓋毀損作廢，故被上訴人應負民法第一百八十四條侵權行為責任及違反出租人行使留置權時所應盡之善良管理人保管義務，應負債務不履行之損害賠償責任規定，自應負賠償之責，則上訴人自得依同法第三百三十四條規定，主張就上述發電機之損害額與伊應給付之租金為抵銷等語，被上訴人則主張其係依法行使留置權等語。按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。又債權人應以善良管理人之注意，保管留置物。民法第四百四十五條第一項前段、第九百三十三條定有明文。經查：㈠丙○○所有上開德國原裝進口柴油引擎發電機組既係置於其向戊○○承租之系爭房屋內，且丙○○所欠自八十八年七月一日起至八十九年六月二日止之租金又尚未交付予戊○○，已如上述，並有發電機拆除前之照片及拆除後損壞之照片可稽（見原審卷第五十五頁、五十六頁），則揆諸前揭規定，戊○○對該發電機組即有留置權，丙○○依法不得任意取去。雖然丙○○曾於八十九年七月十一日僱工欲將該發電機拆遷他用，惟遭戊○○異議阻止，致未搬離等情，業經證人 莊清華 到場證稱：丙○○曾僱請伊開貨車至系爭房屋載發電機，但到現場時，屋主與丙○○爭執甚烈，屋主稱丙○○並未繳付房租，不可以搬離該發電機，且因該發電機須以堆高機堆高，單以人力無法達成，故當天並未搬載完成等語明確，並有收據一紙附卷可稽，惟戊○○對該發電機既有留置權，則於丙○○欲取去該留置物時，其依法提出異議，並予阻止，自為法所容許（民法第四百四十七條第一項參照）。是戊○○於丙○○雇工欲取去該發電機時，縱曾提出異議及阻止，然此既為權利之合法正當行使，自無構成侵權行為可言，丙○○對戊○○即無侵權行為損害賠償請求權存在。㈡被上訴人為出租人既對該發電機行使留置權，自應盡之善良管理人之注意保管發電機，於上訴人因租賃之房屋即將拆除，雇工欲將該發電機拆遷他用，曾出面阻止，顯然被上訴人知悉出租之房屋即將遭市政府強制拆除，設於屋內之該留置物發電機即有於強制拆除之際遭受毀損之虞，被上訴人未為遷移或為防護之措施，仍留置原處任令拆除房屋時遭壓毀，並有發電機拆除前之照片、拆除後現場之情形及損壞之照片可稽（見原審卷第五十五頁、五十六頁），該發電機經本院囑託台中市商業會鑑定結果：該柴油發電機現市面已停止販售，原價格約為十一至十二萬元，現剩餘價格約值三萬元，此有台中市商業會九十一年七月二十六日中市商鎰總字第０八六號鑑定函可稽，本院參考鑑定之結果及損害前後價格之差距，認該發電機由於系爭租賃房屋遭強制拆除而壓毀之損失為八萬五千元為合理，此係就市價為審酌自無扣除折舊之可言。此部分損害係因被上訴人明知出租之房屋即將遭強制拆除，未盡善良管理人之注意義務將留置屋內之發電機拆遷或為其他防護措施，仍執意留置原處，終因拆除房屋時遭壓毀，該發電機之毀損與被上訴人之過失有因果關係，自應負損害賠償責任，上訴人就此損害賠償之債權上訴主張與所應負之租金債務為抵銷，於八萬五千元之範圍內，自屬有據。逾此部分為無理由。
四、綜上所述，被上訴人即附帶上訴人戊○○主張上訴人即附帶被上訴人丙○○向其承租系爭房屋，現尚欠八十八年七月一日起至八十九年六月二日止之租金合計二百十萬二千六百六十七元〔計算式：190000×（11＋2／30）＝0000000（元以下四捨五入）〕未給付等情，即為可採。而上訴人主張以被上訴人所應負之留置物發電機之損害八萬五千元範圍抵銷，則被上訴人所得請求上訴人給付租金為貳佰零壹萬柒仟陸佰陸拾柒元〔計算式：0000000-00000=0000000〕，從而，被上訴人本於民法第四百三十九條之規定，請求上訴人給付上開租金及自起訴狀繕本送達（八十九年八月九日送達，見原審卷第三十頁送達證書）之翌日即八十九年八月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即乏依據，應予駁回。原判決關於此部分諭知被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請酌定擔保金額為准免假執行之宣告，核無不合，至原審命上訴人給付被上訴人為超過此部分本息及該部分假執行之宣告，尚有未洽，上訴人執此主張原判決不當，為有理由，自應由本院將該部分廢棄改判如主文第二項所示，逾此部分上訴為無理由應予駁回。原判決駁回被上訴人原審請求部分，核無不合，被上訴人提起附帶上訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條第、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年九月二十四日~B1民事第四庭審判長法官黃斐君~B2法官陳蘇宗~B3法官張鑫城右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官劉智文中華民國九十一年九月二十七日
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