裁判字號：臺灣嘉義地方法院90年訴字第566號民事判決
裁判日期：民國91年06月19日
裁判案由：給付租金等
臺灣嘉義地方法院民事判決九十年度訴字第五六六號
原告丙○○被告甲○○被告乙○○右當事人間給付租金等事件，本院判決如左：
主文被告應連帶給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟陸佰玖拾伍元，及其中捌萬伍仟捌佰陸拾玖元自民國九十年七月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，其中肆萬玖仟捌佰貳拾陸元自民國九十年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣肆萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹拾參萬伍仟陸佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原聲明：（一）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）八十一萬四千五百三十一元，及自民國九十年七月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）被告應於九十一年一月一日連帶給付原告二萬元，及自九十一年一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於九十一年三月五日變更聲明為：（一）被告應連帶給付原告八十三萬四千一百二十九元，及其中七十八萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，五萬四千一百二十九元自九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應連帶給付原告二萬元，及自九十一年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，原告訴之變更應為合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告所有坐落於嘉義市○○○段二小段第三六九、三七二、四五二、四五三等地號土地四筆，於八十八年十一月二十日訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約）出租予被告甲○○，並由其邀同被告乙○○為連帶保證人，雙方於租約第二、三條分別約定「土地租用期間自民國八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止」、「租金每月一十三萬元，由被告甲○○自八十八年十二月五日起於每十月及四月十五日前，一次開立下半年度六個月租金之支票二張交付予原告，其發票日為下半年度之一月一日及七月一日」。詎被告甲○○應於九十年四月十五日交付九十年下半年度租金（即發票日為九十年七月一日，面額七十八萬元之支票），迄今仍未交付，且其間雖履經催告仍無效果，並據其宣稱因經營不善，故此無力繼續承租。
（二）然查前揭租約既為定期租約，且經約定租金為前付，則被告甲○○自有依約於九十年四月十五日交付九十年下半年度之租金支票，並於七月一日兌現之義務，不容推諉，為此爰依法起訴請求被告甲○○應依約給付九十年下半年度，計七十八萬元之租金，並自起訴狀繕本送達之翌日起計算利息。再，兩造既未約定承租人於屆期前有終止租約之權利，則被告甲○○對於未到期之租金，仍於將來有給付之義務，被告甲○○既已有遲延給付之情形，則其就九十一年上半應付之租金亦有將來不能給付之虞，為此並依民事訴訟法第二百四十六條，就九十一年上半年度應付之租金七十八萬元，先行請求二萬元，餘請求先行保留。
（三）再據租約第四條，建物之水電費及稅金全數由乙方即被告甲○○負擔，故就九十年八、十月應繳電費分別為四萬九千八百二十六元、四千三百零三元，共計五萬四千一百二十九元，原告數次通知被告繳納，被告均未繳納，原告乃於同年十月三十日先行繳納，依約被告既應負擔電費，，依法一併訴請給付電費及其利息之必要。
（四）又被告乙○○既為連帶保證人，則就被告甲○○前揭給付租金及電費等義務，自應負連帶保證之責等語。並聲明：⑴被告應連帶給付原告八十三萬四千一百二十九元，及其中七十八萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，五萬四千一百二十九元自九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告應連帶給付原告二萬元，及自九十一年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
（五）對被告抗辯所為之陳述
１、原告於民國八十八年十一月二十日，就座落於嘉義市○○○段二小段第三
六九、三七二、四五二、四五三等地號土地四筆，與被告甲○○訂立租約，並由其邀同被告乙○○為連帶保證人，該租約為真正，至於原告另於八十九年一月三日另與乙○○所訂立之租約（下稱第二份租賃契約）租金為三萬元部份，該租約為通謀虛偽意思表示應為無效。另乙○○於八十九年十二月十五日與甲○○、 郭士誠 、 陳美蘭 、 黃文彬 等所訂立之房屋租約（下稱第三份租賃契約），則係渠等雙方所為之內部轉讓約定，與原告無涉，原告並無同意渠等有承租人變更之行為，否則何以不變動原告之租約，而係由乙○○與甲○○、郭士誠、陳美蘭、黃文彬等另訂立房屋租約。
２、就被告甲○○部份：原告並未同意甲○○終止租約，此業經其於本院九十年七月三十一日之筆錄第二頁第五行以下自承「九十年度上半年度租金由乙○○支付的，由蕭錦彬向公司接續著轉租，原告也有默許同意；但轉租事沒有跟原告接洽」等語可證。再者，被告甲○○雖以其所付租金中有二張支票之發票人為蕭錦彬、郭士誠、黃文彬及八九清粥小菜店章欲證明原告同意轉，然給付租金者不必然為承租人，更何況由承租人持第三人之支票以為租金給付亦無不可，故此承租人第一次租金給付以訴外人 蘇仁彬 台南中小企業銀行之支票為給付，並不能使承租人變更為蘇仁彬。同理，第二、三次之租金雖以乙○○、郭士誠、黃文彬及八九清粥小菜之支票為給付，不能使承租人變更為八九清粥小菜或他人，故此租金給付與承租人為何人洵屬二事，不能混為一談。是依經驗法則，尚不足以原告曾收取乙○○之租金支票即認原告已默許同意租約當事人之變更。再，甲○○既自承其從未與原告接洽轉租之事，甚至於其他租約相關之事，從而所謂原告有默許，誠然為甲○○逃避責任之遁辭，不可採信。
３、就被告乙○○部份：⑴首按，被告乙○○及甲○○因合夥共同經營不善，其後改由乙○○單獨經營
，此為渠等合夥內部事務。且就本件租約係甲○○個人與原告簽訂，非以合夥名義為之，故此渠等合夥究竟如何變化，自非原告所關心。更何況被告等亦不否認未就該事務與原告商議過，故此並無原告同意渠等變更承租人之事。
⑵再者，原告不否認租約第三條後段有約定「連續兩期月租金之支票未兌現者
，出租人毋須另為意思表示租約然終止。」，然經查該約定與土地法第一百條第三款之強制規定相違，依實務見解認該租約之約定違反強制禁止之規定為無效，故此就本件自不生租約當然終止之效果。
⑶被告乙○○雖以土地法第九十七條及第一百零五條為據，主張原告租金超過
法定年息百分之十之上限，參考最高法院四十七年台上字第一八二七號判例，實施都市平均地權條例︵現改為平均地權條例︶施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較自行申報地價為準確，爰在土地法第一百零五條，同法第九十七條，所定年息百分之十限度內，為調整租金與命為給付之判決，仍非租約當事人所任意爭多論寡。則原告於本案訴訟所得請求之租金，參考原本所約定之租金每月一十三萬元，符合市場價格，其約定應無不當之處⑷原告固然與被告乙○○有於八十九年一月三日另立第二份租賃契約，約定租
約為每月新台幣三萬元，然就該租約為雙方為逃避營業稅捐之通謀虛意思表示，依民法第八十七條一項為無效，就該部份有雙方於八十九年一月三日另立租約書後，仍給付每月租金一十三萬元之支票可資為據，且就該未依法繳稅部份，原告業已經由會計師補繳完畢，故此就雙方後立租約顯然非出於當事人之真意，自不得認為後約有優於前效力。
二、被告甲○○則以：
（一）被告甲○○與被告乙○○及訴外人郭士誠、 黃文斌 、陳美蘭等人合夥經營「八九清粥小菜」，於籌備期間尚未成立前，由被告甲○○先出名，於八八年十一月二十日代表與原告訂立系爭租賃契約書，承租原告所有嘉義市○○○段二小段三六九、三七二、四五二、四五三號土地約二百七十六坪供興建「八九清粥小菜」店鋪之用，故對於原告與被告甲○○於八十八年十一月二十日訂立之系爭租賃契約之真正不爭執，而在「八九清粥小菜」成立後，即開立中信局00000000000000號甲存帳戶，請領支票每次簽發支票用印式為﹁乙○○、郭士誠、黃文斌及八九清粥小菜店章﹂，而支付原告之租金均係以「八九清粥小菜」之支票支付，從未有借用任何個人支票支付租金之情。嗣「八九清粥小菜」於八十九年底因經營不善，各合夥人同意解散，不繼續經營，商得原告同意改由被告乙○○承租，並自八十九年十二月三十一日終止原告與被告甲○○代表「八九清粥小菜」於八十八年十一月二十日所訂立之系爭租賃契約，且原告同意由被告乙○○單獨承租，被告甲○○並未任連帶保證人，原告於八十九年十二月二十六日直接向乙○○收取九十年一月一日起至同年六月三十日止之租金新台幣七十八萬元，此有原告親筆簽名收取租金之第三份租賃契約可證。
（二）由乙○○承租後，原告除直接向其收取租金外，並於九十年三、四月間親自到乙○○店裡（即系爭土地）了解，當時被告乙○○稱：「後來由我繼續租，九十年上半年租金是我所出，原告也有同意轉租，但租約未改。」云云可證，是以原告否認同意轉由被告乙○○承租，及否認與被告甲○○間已終止租約云云均不足採。
（三）被告甲○○於八十八年十一月二十日與原告訂立系爭租賃契約係基於「八九清粥小菜」於籌備期間代表該事業而與原告訂立，只因不諳法律，未以籌備處代表人而以個人名義與其訂立，另於八十九年一月三日以「八九清粥小菜負責人乙○○」與丙○○就系爭地訂立月租金三萬元之第二份租賃契約，係原告為節稅，而與乙○○通謀虛偽意思表示所訂立之契約書，又於八十九年十二月十五日被告乙○○與他合夥人即被告甲○○及訴外人郭士誠、陳美蘭、黃文彬所訂立之第三份租賃契約，係因自九十年一月一日起由乙○○向原告承租，而各合夥人含乙○○均同意改由乙○○向原告承租，因地上建物在原租約屆滿前仍為合夥人之權利，故合夥人同意房屋連同土地一併由乙○○向原告承租。
（四）請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，民事訴訟法第二百四十六條定有明文，原告並不能舉證證明履行期未到之九十一年上半年租金有何預為請求之必要，即預為請求給付租金新台幣二萬元及其法定利息顯無理由，況其與被告甲○○間之租約已終止，應不得據已終止之租約請求張晉毓給付租金等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、被告乙○○則以：
（一）原告與被告甲○○間之系爭租賃契約業已終止：依原告與被告甲○○於八十八年十一月二十日所訂立以被告乙○○為連帶保證人之系爭租賃契約，依該契約書第三條後段約定：租金由乙方自八十八年十二月五日起於每年十月及四月十五日前一次開立下半年度之租金支票交予甲方，其發票日為下半年度之一月一日及七月一日，如租金支票未能兌現且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人毋須另為表示租約當然終止。因被告自九十年七月一日起未再給付租金，連同支票亦未簽發交付原告，故依前揭約定，於九十年七月三十一日起系爭租賃契約已當然終止。另原告主張兩造租約前揭約定有違土地法第一百條三款之強制規定，應為無效。然無論係民法第四四○條或土地法一百條或一零三條之規定均係為保護承租人之租賃權，避免出租人片面以其資力任意終止租約（其文字用語均為出租人非因………，不得收回房屋）。故如當事人雙方有特別約定只需遲延一定期間之租金，不需催告而即得終止租約者，其約定亦為有效（參史尚寬，債法各論，第一八九頁），依此，本案兩造租約前揭約定並非無效。
（二）轉租系爭土地：因被告甲○○、乙○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭合夥經營不善，故於九十年一月一日起由被告乙○○獨資經營，九十年上半年租金由蕭錦彬支付，拿系爭租賃契約給原告看，原告也有同意，僅係租約未改，事後因生意不好，所以自九十年七月份開始未繳納租金。
（三）租金過高：城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，租地建屋之情形亦準用此一規定（土地法第九十七條、第一○五條），依此計算系爭土地之租金應為八萬五千八百七十元，是如本院認定被告甲○○與原告之租約仍存在時，每月之租金額度逾八萬五千八百七十元部分原告亦無請求權等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為原告共有，原告於八十八年十一月二十日與被告甲○○就系爭土地簽訂系爭租賃契約，並由被告乙○○擔任連帶保證人，租期自八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，每個月之租金為一十三萬元，自九十二年一月一日起調整為一十五萬元。
（二）原告與被告乙○○於八十九年一月三日所定之第二份租賃契約，係原告為節稅所為雙方通謀虛偽意思表示所訂立之契約。
（二）被告自九十年七月一日起即未繳納租金。
五、得心證之理由：本件兩造爭執之點，而應予審究者，在於：（一）第三份租賃契約是否為轉租？若是，轉租對原告是否生效？（二）系爭租賃契約是否已經終止？（三）兩造租金約定是否過高？茲分述如下：
（一）被告甲○○辯稱：系爭租賃契約已於八十九年十二月三十一日終止，系爭土地已轉與被告乙○○承租，合夥與被告乙○○間訂有第三份租賃契約云云，被告乙○○則辯以：因合夥經營不善，故伊想自己做做看，乃自九十年一月一日起獨立承租系爭土地，並繳納九十年上半年度之租金予原告，有告訴原告此事實，但並未修改租賃契約云云，但為原告所否認。經查：第三份租賃契約係載明出租人為被告甲○○、乙○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭，承租人為乙○○，租賃標的物為系爭土地及其地上物，參以被告均稱八十八年十一月二十日被告甲○○係為合夥經營餐飲業，乃以個人名義向原告承租系爭土地，並訂立系爭租賃契約等情以觀，第三份租賃契約應屬被告乙○○與被告甲○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭間就系爭土地之轉租行為所訂立之契約。然依系爭租賃契約第五條約定「乙方（即承租人）未經甲方（即出租人）承諾之憑據，不得將該租用之土地及地上物轉租或讓渡權利或提供為保證或抵押等情事」，則被告間所為轉租行為，既為原告所否認，被告雖辯稱原告在第三份租賃契約上簽收九十年一月至六月租金，然僅可證明原告已收受該期間租金，無法因而證明原告同意被告間轉租行為，另被告無法提出其他憑證證明原告同意該轉租行為。且轉租契約與原當事人間之租賃契約係屬二個各自獨立之契約，原租賃契約當事人約定雙方轉租須經原出租人同意，原承租人未經原出租人同意即自行轉租，則僅原出租人得據以依原租賃契約約定向原承租人請求，非租賃標的物既經原承租人轉租，原租賃契約即告終止，故被告所為前揭辯解均不足以採。
（二）原告主張：系爭租賃契約尚未終止，因系爭租賃契約第三條後段之約定與土地法第一百條三款之強制規定相違，應為無效，故此就本件自不生租約當然終止之效果云云，惟被告乙○○辯稱：無論係民法第四四○條或土地法一百條或一零三條之規定均係為保護承租人之租賃權，避免出租人片面以其資力任意終止租約。故如當事人雙方有特別約定只需遲延一定期間之租金，不需催告而即得終止租約者，其約定亦為有效，故系爭租賃契約第三條後段約定仍為有效，則依該約定，系爭租賃契約已於九十年七月三十一日當然終止等語。按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第一百條第三款固定有明文，然細究該條文規定之理由，在規範出租人不得任意收回房屋，使承租人突然陷於無屋可用之不確定狀態，乃為保護承租人所為之規定，是以當事人間若約定只需遲延一定期間之租金，不需催告而即得終止租約者，其約定亦屬有效，是基於契約自由原則，系爭租賃契約第三條後段約定，應為有效約定，故原告上開主張應屬無據，而不可採。再查，系爭租賃契約第三條後段既已約定「‧‧‧如租金支票未能兌現者且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人無須另為意思表示租約當然終止」，而被告於九十年七月一日起即未再繳納租金，已如前述，並為兩造所不否認，是依前揭約定，系爭租賃契約業已於九十年七月三十一日終止，故被告乙○○前揭辯解應屬可採。
（三）被告乙○○辯稱：依據土地法第九十七條及第一百零五條規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，租地建屋之情形亦準用，依此規定系爭土地租金每月不得超過八萬五千八百七十元，被告甲○○與原告所約定之每月租金一十三萬元顯然超過法定租金上限等語。按土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨參照）。再按土地法第一百零五條規定租用基地建築房屋準用同法第九十七條規定，故本件原告出租系爭土地予被告甲○○建築建物，則依上開說明，應受土地法第九十七條強制規定之限制，而系爭土地依土地法第九十七條規定計算其法定租金上限應為申報地價計算八萬五千八百六十九元（元以下四捨五入，詳附表所示），則系爭租賃契約約定租金一十三萬顯已超過法定租金限制，是被告乙○○辯稱：租金約定超過法定上限等語，應屬有據，足以採信。
（四）綜上，系爭租賃契約第三條後段約定既屬有效，且被告乙○○為連帶保證人，則依該約定系爭租賃契約業已於九十年七月三十一日終止，系爭土地每月租金上限為八萬五千八百六十九元，則原告依據租賃關係及連帶保證之法律關係請求被告連帶給付租金在八萬五千八百六十九元及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年七月二十二日）起至清償日止按年息百分之五計算之租金及利息為有理由，應予准許，超過此部分之請求則屬無理由，應予駁回。
（五）原告主張：九十年八、十月應繳電費分別為四萬九千八百二十六元、四千三百零三元，共計五萬四千一百二十九元，被告應負連帶給付之責等語，查：依系爭租賃契約第四條約定，建物之水電費全數由乙方（即被告甲○○）負擔。再查，依原告所提出台灣電力公司電費收據所示，收費日期為九十年八月，用電計費期間係自九十年五月三十一日至八月一日，收費日期為九十年十月，其用電計費期間係自九十年八月一日至十月二日，則系爭租賃契約計已在同年七月三十一日終止，是收費日期為九十年八月之電費既在系爭租賃期間所發生，依前揭約定應由被告給付，是原告請求被告連帶給付電費四萬九千八百二十六元及及自九十年十一月一日（即原告代為繳納之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之租金及利息為有理由，應予准許，超過此部分之請求則屬無理由，應予駁回。
（六）原告主張被告應連帶給付九十一年上半應付之部分租金二萬元云云，然查系爭租賃契約業已於九十年七月三十一日終止，已如前述，則原告依據已終止之租賃契約請求租金，為無理由，應予駁回。
（七）綜上所述，是原告依租賃契約及連帶保證之法律關係請求被告連帶給付租金八萬五千八百六十九元及電費四萬九千八百二十六元，共計一十三萬五千六百九十五元，及其中八萬五千八百六十九元自起訴狀繕本送達翌日（即九十年七月二十二日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，四萬九千八百二十六元自九十年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，超過此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年六月十九日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B審判長法官曾文欣~B法官洪嘉蘭~B法官朱美璘右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年六月十九日~B書記官沈育坤~F0~T40┌─────────────────────────────────────┐│附表：│├───────────┬────────┬───────┬────────┤│地號│面積（平方公尺）│申報地價│地價├───────────┼────────┼───────┼────────┤│嘉義市○○○段二小段三│579平方公尺│13815元│0000000元││六九地號││││├───────────┼────────┼───────┼────────┤│嘉義市○○○段二小段三│316平方公尺│7200元│0000000元││七二地號││││├───────────┼────────┼───────┼────────┤│嘉義市○○○段二小段四│1平方公尺│15120元│15120元││五二地號││││├───────────┼────────┼───────┼────────┤│嘉義市○○○段二小段四│1平方公尺│15120元│15120元││五三地號││││├───────────┴────────┴───────┴────────┤│法定租金上限：00000000/10/12＝85869元│││└─────────────────────────────────────┘