臺灣臺南地方法院102年度訴字第1563號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第1563號民事判決

裁判日期：民國103年05月13日

裁判案由：返還保管物

臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第1563號原告 張美惠 訴訟代理人 徐建光 律師訴訟代理人 吳復興 律師複代理人 洪葦婷 律師被告大旺顧問股份有限公司即中信房屋後甲加盟店法定代理人 吳安妮 訴訟代理人 白宗益
主文被告應將發票人大旺顧問股份有限公司、發票日102年8月27日、面額200萬元、支票號碼BA0000000之支票一紙返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
理由
一、本件原告起訴主張：㈠緣訴外人 曾素真 於民國（下同）102年8月27日與被告簽訂附
停止條件定金委託書一份，並交付發票人大旺顧問股份有限公司、發票日102年8月27日、面額200萬元、支票號碼BA0000000之支票（下稱系爭支票）一紙作為附停止條件定金。原告於同日同意依委託書條件出售並於委託書上簽認，依委託書第三、七點，即生定金之效力，買賣契約已成立，買、賣雙方應在翌日起算7日內完成簽訂不動產買賣契約書，詎原告多次向訴外人曾素真表示欲簽訂買賣契約書，然曾素真均置之不理，是原告於102年9月18日請律師發函通知曾素真於102年9月27日星期五上午11時，前往中信房屋後甲加盟店與原告完成簽訂買賣契約書。
㈡詎料訴外人曾素真於102年9月26日以存證信函表示歉難同意
簽訂買賣契約，若認契約已成立，以該函撤銷承購之意思表示，顯見曾素真已拒絕買受該房屋，屬違約不買，原告自得沒收定金，又依委託書原告所勾選項，委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金，今買方違約不買，原告自得請求被告返還作為定金之系爭支票。是原告於102年10月1日請律師發函通知被告於收到該函7日內返還系爭支票，即被告應於102年10月14日前交付系爭支票，惟被告至今均置之不理，原告爰依法起訴請求。
㈢按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應
交付於委任人，民法第541條第1項定有明文，又按寄託物返還之期限，雖經約定，寄託人仍得隨時請求返還，民法第59
7條定有明文，是無論有無約定返還之期限，寄託人得隨時請求返還寄託物。本件依原告於附停止條件定金委託書所勾選項「賣方同意依承購條件出售，委託人支付之定金暫存於受託人處視為賣方已收定金。」，既視為原告已收受定金，僅係暫存於被告處，則兩造應有將原告所有之系爭支票委託被告保管之合意，應有委託保管契約關係。是被告係因處理原告所委託事物，保管系爭支票，始合法取得系爭支票；又委託保管契約並未定有返還期限，原告自得隨時請求被告返還。
㈣被告主張原告拒絕被告看屋、未提供成交行情資訊與事實不
符；被告辯稱「益利慶公司拒絕被告看屋，且益利慶公司違反不動產經紀業管理條例，未以不動產說明書向買方解說系爭房地，且沒有提供附近的成交行情資訊」云云。惟原告隨時歡迎被告看屋，被告於初次看過房屋現況後，不曾再向原告表示要查看房屋狀況，被告辯稱原告拒絕被告看屋顯與事實不符。況依附停止條件定金委託書，本件房屋買賣契約之房屋仲介員為被告公司之業務員 潘苓蕎 ，被告所指本件房屋仲介員為益利慶公司之 張珮怡 ，顯與事實不符，因此，是被告公司之業務員違反上開條例，原告僅為單純之賣方，仲介業務員是否違反上開條例亦與原告無涉。
㈤「瑕疵擔保只限於買方未動工改變建築物」之文字，係被告
於原告簽認前自行註記，非屬新要約，買賣契約業已成立；被告稱「被告另有註明文字，依民法第160條第2項為新要約，買方應再為承諾，買賣契約才能成立」云云，惟查，該段有關瑕疵擔保責任之文字，係原告於附停止條件定金委託書簽認前即已存在之文字，兩造均已明瞭該段文字之意思，原告始於委託書上簽認，況被告既謂該段文字係被告另外註明，則該段文字應為被告要約之一部份，實非新要約，是本件並無被告所指原告所為簽認係新要約，本件並無被告所指原告所為簽認係新要約，須待被告再行承諾，買賣契約始能成立等情。原告既已在附停止條件定金委託書上為簽認，承諾之意思表示已到達對方，買賣契約業已成立，被告辯稱買賣契約未成立，顯不足採。
㈥被告辯稱「文字是原告看到被告所提要約書後，在簽名同意
時，另外附加上去，原告所為意思表示係屬新要約」云云，惟查：
⒈按「物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任以該瑕
疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。」，最高法院95年度台上字第951號裁判要旨參照。是買受人倘可動工改變買賣標的物，定係買賣標的物已由出賣人交付予買受人，危險已移轉由買受人承擔；倘出賣人於交付；倘出賣人於交付買賣標的物後，由買受人自行動工改變建築物，瑕疵始發生，該瑕疵亦係發生於危險移轉後，本非屬出賣人應負之物之瑕疵擔保責任範疇。查「瑕疵擔保只限於買方未動工改變建築物」（下稱系爭文字），按上述判例意旨，買方已動工改變之建築物，本即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇，是系爭文字僅係重複闡述民法之瑕疵擔保責任規定，並未減輕原告之瑕疵擔保責任，被告辯稱系爭文字係賣方瑕疵擔保責任之減輕，原告所為承諾為新要約，顯不足採。
⒉況系爭文字，實非由原告所載，系爭文字係原告於附停止條
件定金委託書簽認前即已存在之文字，此一事實業已由被告於102年11月26日所提民事答辯一狀第㈤點中自認，被告嗣又改稱系爭文字係由原告所載，顯係推諉之詞，顯與事實不符。原告僅為一般之社會大眾，不如被告具備專業之不動產經紀人資格，又附停止條件定金委託書係由被告所提供，原告於買方同意依原告所提條件買受後，始至被告公司進行簽約，而委託書已由被告與買方備妥，原告自始至終僅有於委託書上簽認，絕無於簽認同時附加系爭文字。是系爭文字既非減輕原告之瑕疵擔保責任，亦非由原告所註明，實非新要約，原告既已在附停止條件定金委託書上為簽認，承諾之意思表示已到達對方，買賣契約業已成立。
㈦今買方違約不買，原告得請求被告返還作為定金之200萬元
支票：本件原告於附停止條件定金委託書所勾選項「賣方同意依承購條件出售。委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金。」，既視為原告已收受定金，僅係暫存於被告處，則兩造應有將原告所有之系爭支票委託被告保管之合意，縱系爭支票現由被告占有中，然系爭支票之真正所有權人仍為原告。復按定金委託書第三點：「若買方違約不買，則不得請求返還定金，即指賣方即原告得沒收該筆定金，又當初將定金暫存於被告公司，係為了方便嗣後履約，惟本件買方已拒絕買受，自無後續履約之問題，被告身為不動產經紀人，自應本於誠信，將原告暫存於被告之200萬支票返還。雖被告主張其為真正買方云云，惟不論真正買方為何者，均不改變被告身為本件買賣不動產經紀人之地位，對被告須返還系爭支票一事並無影響等語。
㈧並聲明：
⒈被告應將發票人大旺顧問股份有限公司、發票日102年8月27
日、面額200萬元、支票號碼BA0000000之支票一紙返還予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：㈠被告係以本身投資為目的而購置不動產，原告係委託住商不
動產台南誠品加盟店（即益利慶股份有限公司，下稱益利慶公司），被告之法定代理人吳安妮（下稱買方）經由第三人潘苓蕎以及益利慶公司業務人員張珮怡之介紹，於102年8月27日就原告所有、坐落於台南市○區○○○街○巷○號之房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），以1,200萬元整提出承購之要約，第三人潘苓蕎及張珮怡於介紹系爭房地予買方時，均知悉買方係本於公司投資角度而出面尋覓標的，因系爭房地是一至三樓外加地下室之透天厝，第三人進行帶看時，系爭房地各樓層均有人承租，故買方未能仔細查看室內屋況，只能在二樓房間外進行參觀，其他樓層之情況買方並無法得知，買方要求第三人張珮怡必須另擇期安排帶看並獲應允，因買方與第三人張珮怡為舊識，加上對其頗為信任，故在其催促之下，遂先行以買方經營之仲介公司即被告所使用之定型化契約（即附停止條件定金委託書），提出承購要約。買方提出承購要約當日，益利慶公司竟旋即電話通知買方已經成交，令買方十分錯愕，按不動產買賣投資本屬重大決策，對屋況之掌握與了解係未來與屋主議定買賣契約內容之重要依據。益利慶公司經買方提出複看要求時，竟悍然拒絕並表示不配合簽約就沒收定金，令買方相當不解，進而懷疑系爭房地之屋況是否正常。
㈡依據不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行
業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」；同條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」。益利慶公司為了順利成交，罔顧買方依上開規定應獲得之權利及保障，未以不動產說明書向買方解說系爭房地，且沒有提供系爭房地附近的成交行情資訊，並以不立即簽約即沒收定金相脅，故原告主張系爭房地已經成交，買方自無法接受。
㈢原告於附停止條件定金委託書上註明：「瑕疵擔保只限於買
方未動工改變建築物」之文字，此為新要約，必須再經過買方簽認承諾，買賣契約方為成立；退萬步言之，縱鈞院認定原告於附停止條件定金委託書上簽名即屬於同意出售系爭房地予買方（或被告）之意思表示，然「原告」另有註明：「瑕疵擔保只限於買方未動工改變建築物」之文字（下稱加註文字），此係原告簽認其上時另外註明，此觀記載之位置係緊鄰於原告簽名下方即可知：
⒈原告主張加註文字為被告所寫，此為被告所否認。按如果加
註文字係由被告所寫，則理當記載於附停止條件定金委託書第九條其他條件之空白欄位即可，何必捨空白欄位而書寫於原屬賣方（即原告）簽名處？⒉以加註文字之形式字義觀之，瑕疵擔保限於買方未動工改變
建築物，亦即倘買方買受之後，一旦就系爭房地進行動工改變，則賣方即可主張不負系爭房地物之瑕疵擔保責任。然系爭房地係一至三樓外加地下室之透天建築物，加註文字並未就排除賣方瑕疵擔保責任之範圍加以限定，亦未就瑕疵種類加以特定，未來倘買方買受，必會有不利影響。舉例而言，買方如果同意賣方之加註文字內容，雖買方在地下室進行動工裝潢，然三樓發生滲漏水時，賣方仍可以援引加註文字而主張不負瑕疵擔保之責；又或者買方動工裝潢後，發現系爭房地有氯離子含量超標或者曾發生非自然身故之瑕疵，則依加註文字之字面文義，賣方亦可主張不負瑕疵擔保之責。因此，加註文字絕非如原告言，單純指危險移轉後所發生之瑕疵或者純粹重複闡述民法規定，而是對買方買受系爭房地後之物之瑕疵擔保責任的重大權利限縮，況且被告原本係以1,
168萬元提出承購系爭房地之要約，被告毫無必要於提高承購價格至1,200萬元後，又放棄未來一旦交屋後對本身權利之保障。
㈣原告稱其僅為一般之社會大眾，不如被告具備專業奉不動產
經紀人資格云云，實有誤會。被告本於投資計畫而看屋，出發點與一般民眾無異，其間反而因益利慶公司業務人員未讓被告法定代理人看屋在先，又拒絕複看在後，方導致今日之爭議，此與原告以及被告（原告所指應是被告法定代理人）之背景或身分毫無關係。倘如原告所言，被告係不動產專業人士，則被告理應處心積慮加重原告之責任或負擔，豈會於要約書上加註對自己不利文字內容？被告於102年11月26日民事答辯一狀㈤「…縱鈞院認定原告於附停止條件定金委託書上簽名即屬於同意出售系爭房地予買方（或被告）之意思表示，然被告另有註明：『瑕疵擔保只限於買方未動工改變建築物』之文字，依民法第160條第2項規定：「將要約擴張、限制或為其他變更而為承諾者，視為拒絕原要約而為新要約」。上開記載對於系爭房地買賣成立後之賣方瑕疵擔保責任加以減輕或限制，對於買方（或被告）權益有重大影響，故原告所為之意思表示應屬新要約，必須經買方就該項出售條件再為承諾，買賣契約才能成立；而買方既然沒有就原告之新要約為同意購買之意思表示，則系爭房地之買賣契約自無成立之餘地，原告請求被告交付定金票據，顯屬無據。」顯為誤載，原告在此大作文章毫無意義。
㈤綜上事實，依民法第160條第2項規定:「將要約擴張、限制
或為其他變更而為承諾者，視為拒絕原要約而為新要約」。加註文字係對於系爭房地買賣成立復之賣方瑕疵擔保責任加以減輕或限制，對於買方（或被告）權益有重大影響，故原告所為之意思表示（內容：①同意以一千二百萬元出售；以及②只就動工前之建築物負擔瑕疵擔保責任）應屬新要約，必須經被告就原告之意思表示（即新要約）再為承諾，系爭買賣契約才能成立。被告毫無動機於附停止條件定金委託書特意減輕原告物之瑕疵擔保責任，使原告得以在被告動工之後即主張免責，故加註文字係原告為「承諾」之意思表示之同時所記載，應解為新要約，至為明確。原告同意出售系爭房地同時，附帶條件為被告一旦動工即不負物之瑕疵擔保責任之新要約，尚需經過被告再為承諾，系爭房地之買賣契約方能成立；亦即在被告尚未再為承諾之時，買賣契約無由成立，故原告在買賣契約未成立之前（亦即被告未為承諾之前），請求被告交付定金票據，顯屬無據等語。
㈥並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項如下：㈠原告於102年8月27日同意依系爭委託書條件出售系爭房地，並於系爭委託書上簽認。
㈡原告於102年9月18日以存證信函催告訴外人曾素真應於102
年9月27日星期五上午11時，前往被告中信房屋後甲加盟店與原告完成簽訂買賣契約書。
㈢訴外人曾素真於102年9月26日以存證信函一紙表示歉難同意
簽訂買賣契約，若認契約已成立，其以該函撤銷承購之意思表示。
㈣原告於102年10月1日以存證信函催告被告返還系爭支票。
四、兩造爭執事項如下：㈠系爭房地買方為被告或訴外人曾素真？㈡原告主張「於102年9月18日以存證信函催告訴外人曾素真應
於102年9月27日星期五上午11時，前往被告中信房屋後甲加盟店與原告完成簽訂買賣契約書」乙節，是否為真？㈢原告是否拒絕被告看屋？㈣「瑕疵擔保只限於買方未動工改變建築物」之系爭文字，係
由何方註記？㈤若前開加註之系爭文字為原告所註記，則原告於102年8月27
日於系爭委託書所為簽認是否為新要約？㈥系爭房地買賣契約是否成立？㈦原告可否請求被告返還系爭支票？
五、㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。契約之要約人，因要約而受拘束。要約經拒絕者，失其拘束力。定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：1、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。2、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。3、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。4、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第153條、第154條第1項前段、第155條、第249條分別定有明文。
㈡訴外人曾素真於102年8月27日與被告簽訂附停止條件定金委
託書一份，並交付發票人大旺顧問股份有限公司、發票日102年8月27日、面額200萬元、支票號碼BA0000000之支票（下稱系爭支票）一紙作為附停止條件定金。原告於同日14時同意依委託書條件出售並於委託書上簽認一節，有系爭附停止條件定金委託書一份在卷佐證，並為兩造所不爭。依該委託書第3條訂明；「附停止條件訂金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生訂金效力，買賣契約已成立。」上開委託書上有原告於102年8月27日14時簽認之簽名，亦為兩造所不爭，則依系爭附停止條件定金委託書文義，系爭買賣契約已成立，應無庸置疑。訴外人曾素真於102年9月26日以存證信函表示「歉難同意簽訂買賣契約，若認契約已成立，以該函撤銷承購之意思表示」，顯見曾素真已拒絕買受該房屋，屬違約不買，依上開民法第249條規定，原告自得沒收定金。又依系爭附停止條件定金委託書原告所勾選項，委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金，今買方違約不買，原告自得請求被告返還作為定金之系爭支票。
㈢被告固抗辯稱；「被告係以本身投資為目的而購置不動產，
原告係委託益利慶公司，被告之法定代理人吳安妮經由第三人潘苓蕎以及益利慶公司業務人員張珮怡之介紹，於102年8月27日就原告所有系爭房地，以1,200萬元整提出承購之要約，第三人潘苓蕎及張珮怡於介紹系爭房地予買方時，均知悉買方係本於公司投資角度而出面尋覓標的，因系爭房地是一至三樓外加地下室之透天厝，第三人進行帶看時，系爭房地各樓層均有人承租，故買方未能仔細查看室內屋況，只能在二樓房間外進行參觀，其他樓層之情況買方並無法得知，買方要求第三人張珮怡必須另擇期安排帶看並獲應允，因買方與第三人張珮怡為舊識，加上對其頗為信任，故在其催促之下，遂先行以買方經營之仲介公司即被告所使用之定型化契約，提出承購要約。買方提出承購要約當日，益利慶公司竟旋即電話通知買方已經成交，令買方十分錯愕，按不動產買賣投資本屬重大決策，對屋況之掌握與了解係未來與屋主議定買賣契約內容之重要依據。益利慶公司經買方提出複看要求時，竟悍然拒絕並表示不配合簽約就沒收定金，令買方相當不解，進而懷疑系爭房地之屋況是否正常。依據不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說」；同條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」。益利慶公司為了順利成交，罔顧買方依上開規定應獲得之權利及保障，未以不動產說明書向買方解說系爭房地，且沒有提供系爭房地附近的成交行情資訊，並以不立即簽約即沒收定金相脅，故原告主張系爭房地已經成交，買方自無法接受云云。然查，依系爭附停止條件定金委託書買方當事人為訴外人曾素真，賣方當事人為原告，受託人為被告，經紀人為訴外人潘苓蕎，顯非被告所主張「係以本身投資為目的而購置不動產」，且依系爭附停止條件定金委託書第3條；「附停止條件訂金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生訂金效力，買賣契約已成立。」則於訴外人曾素真明確表明不予購買原告系爭房屋而構成違約事由時，原告自得依法予以沒收訂金。
㈣又依系爭停止條件定金委託書文義，被告係受託訴外人曾素
真委託處理購屋事宜，復因與原告已成立買賣契約進而違約，依前開所述原告之簽認，「賣方同意依承購條件出售。委託人支付之定金暫存於受託人處，視為賣方已收定金。」，既視為原告已收受定金，僅係暫存於被告處，則兩造應有將原告所有之系爭支票委託被告保管之合意，縱系爭支票現由被告占有中，然系爭支票之真正所有權人仍為原告。則原告無論是依據寄託抑或委任之法律關係，均有權請求被告返還系爭發票人大旺顧問股份有限公司、發票日102年8月27日、面額200萬元、支票號碼BA0000000之支票一紙。
㈤至於被告一再抗辯；原告於附停止條件定金委託書上註明：
「瑕疵擔保只限於買方未動工改變建築物」之文字，此為新要約，必須再經過買方簽認承諾，買賣契約方為成立云云，經查；該記載係記載於原告於委託書上簽認之後，足見系爭買賣契約業經成立，被告抗辯所謂「該記載係新要約」，顯與事實不符而不可採。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、又按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為20,800元（即第一審裁判費），爰依上開規定命由敗訴之被告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國103年5月13日
民事第一庭法官何清池以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月13日
書記官吳幸芳