臺灣臺北地方法院97年度訴字第1541號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1541號民事判決

裁判日期：民國97年10月31日

裁判案由：返還共有物

臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1541號原告騰達大樓管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人 廖湖中 律師
樓被告丙○○訴訟代理人 黃陽壽 律師複代理人 黃喬詮 律師被告乙○○上列當事人間請求返還共有物事件，本院於民國九十七年十月八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○應將座落台北市○○區○○段六小段2221建號一層如附圖所示為己專用之共用部分所搭蓋違建拆除交付原告點收及保管。
（二）被告乙○○應將座落台北市○○區○○段2221地建號地下二層如附圖為己專用之共用部分交付原告點收及保管。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○區○○段六小段２２２１建號係騰達大樓所有住戶之共同使用部分（原證一），一層如附圖共用部分，被告丙○○經營阿水獅豬腳，未經原告同意即自行為己專用，並搭建違章建築（原證二）。地下二層如附圖共用部分（原證二），被告乙○○未經原告同意即自行為己專用，並自行出租車位收取租金（原證三）。
（二）按公寓大廈管理條例第３６條第１１款規定共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，係管理委員會職務。同條例第９條第２項規定住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。第４項規定住戶違反第２項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。
（三）系爭坐落台北市○○區○○段六小段２２２１建號共用部分係騰達大樓所有住戶之共用部分，未經全體住戶開會同意，被告丙○○竟自行為己專用，並搭建違章建築經營阿水獅豬腳；被告乙○○竟自行為己專用並自行出租車位收取租金，於騰達大樓管理委員會成立後，依公寓大廈管理條例９條第１項規定各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，被告所謂就系爭共用部分有專用權，惟並未經全體住戶同意，又無分管契約，住戶規約並無記載，而係被告占有使用，依公寓大廈管理條例第３６條第１１款規定，原告請求被告等應將系爭共用部分交付原告點收及保管。
（四）對被告答辯之陳述：
1、系爭地下二層B區５個停車位固有台北市政府工務局７２年使字第６５７號使用執照，惟從建物測量成果圖可見該使用執照係騰達大樓地下２層至第１２層共同使用部分，用於共同使用、停車場、防空避難室，雖有載明停車場，但係共同使用部分，並無劃定特定之停車位（詳起訴狀附圖），並非專有部分；再者，從乙○○自謂「……積極想方設法……冀能順利完成移轉登記，迄今尚不得要領」，被告乙○○所謂具有使用上獨立性，應以「視為專有部分管理」，顯無理由。
2、乙○○主張系爭共用部分５個停車位係向 朱介 曾購買設定專用權，惟如上所述該車位係騰達大樓所有住戶之共同使用部分（詳起訴狀附圖及原證一），乙○○之父親 郭金造 於鈞院調閱台灣高等法院８９年度重上字第１３４號卷補充上訴理由狀即以該狀繕本之送達為解除系爭建物７樓之１及其共同使用部分地下室二樓B區停車位之買賣契約（ 詳鈞院 調閱台灣高等法院８９年度重上字第１３４號案卷第６９頁第９、１０行），證明系爭共用部分並非向 朱介曾 購買。再者，依據台灣高等法院８９年度重上字第１３４號請求不動產所有權移轉登記事件和解筆錄，亦無就系爭共用部分５個停車位移轉登記設定專用權予被告先父郭金造（詳原證五），又乙○○於其被證三所提和解協議書第１條亦載明係「占有使用」，並無專用權；乙○○主張系爭共用部分５個停車位係向朱介曾購買設定專用權，顯無理由。
3、丙○○主張其係向 陳安信 購買系爭標的，並提出鈞院８６年度訴字第１７８號判決書，惟參照該判決書內容僅確認陳安信對系爭停車位使用權存在，並非確認對系爭停車位專用權存在，依民法第８１８條規定，僅有按其應有部分對系爭車位使用之權，並無專用權，丙○○既向陳安信購買，其對系爭停車位並無專用權，更不待言。且民國８６年丙○○向陳安信購買時，騰達大樓並非陳安信原始取得，亦非僅屬陳安信一人所有，陳安信僅係買賣繼受取得約定按其應有部分對系爭車位使用之權，並無專用權，亦非陳安信所有（詳被（容）證六），陳安信如何能將現狀為全體共有人之共有部分出賣給丙○○，又如何能將全體共有人之共有部分出租給丙○○？
4、按公寓大廈管理條例第２３條第２項第１款規定約定專用部分約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。被告乙○○自認系爭共用部分之建物係騰達大樓所有住戶之共用部分。乙○○主張朱介曾將５個停車位出售，並設定專用權與其先父郭金造，惟系爭共用部分，乙○○主張之專用權，並未經全體住戶同意，朱介曾亦無權將該共用部分未經全體住戶同意，即設定專用權與其父郭金造；且鈞院８７年度訴字第１３０號郭金造與朱介曾等間不動產所有權移轉事件８７年２月１７日筆錄朱介曾之訴訟代理人表示系爭建物沒有分管契約（詳鈞院調閱該案卷，鈞院８７年度訴字第１３０號卷８７年２月１７日筆錄暨台灣高等法院８９年度重上字第１３４號卷第３９頁第４、５行）；既未經全體住戶同意，又無分管契約，且未載明住戶規約（原證七），乙○○主張系爭共用部分有專用權，丙○○主張就系爭共用部分，有分管契約的法律關係，享有占有專用之正當權源，顯然無據。
5、即便乙○○主張朱介曾出售並設定５個停車位專用權時，丙○○主張買受系爭停車位專用權時，當初並未有公寓大廈管理條例之制定，惟縱當初未有公寓大廈管理條例之規定，系爭共用部分既無分管契約，又未經全體共有人同意，既是共用部分欲設定專用權，仍應經全體住戶之同意，且於公寓大廈管理條例公告施行後，設定專用權非經載明於住戶規約者，不生效力（公寓大廈管理條例第55條第1、2、3項，第24條第2項第1款參照）。又依騰達大樓住戶規約第6條第1、2、3款規定公共建物、停車場、公共機電設備之管理維護，均由管理委員會負責，並無載明設定專用權予被告乙○○、丙○○之記載（詳原證七）。被告所謂就系爭共用部分有專用權，惟並未經全體住戶同意，又無分管契約，住戶規約並無記載，而係被告占有使用，原告自請求被告應將系爭共用部分交付原告騰達大樓管委會點收及保管。
三、證據：提出台北市○○區○○段六小段2221-0建號建物登記謄本、現場照片、車位租賃契約、台北市政府函等為證。
貳、被告方面：
甲：被告丙○○部分：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）被告於最後言詞辯論期日期前一日才接獲原告騰達大樓管理委員會寄來之民事追加起訴狀繕本，為原告甲○○部分的訴之追加，被告深以其追加他訴甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且不合民事訴訟法第255條但書各款之情形，而不同意其追加，應請裁定駁回其追加，庶符法制。
（二）被告與騰達大樓基地即台北市○○區○○段六小段0000-0000地號土地之其他共有人間就騰達大樓空地停車位部分(按：所謂空地停車位部分實際係指被告丙○○向前手陳安信買受之一樓房屋的前緣及左側之可作車位等使用之空地部分而言)，既存有分管協議之法律關係，且迄今仍繼續存在，被告丙○○就該騰達大樓之特定空地部分享有占有專用之既存權利，要不容原告藉詞否認。
（三）被告丙○○前手陳安信前對原告騰達大樓管理委員會祇先行訴求確認其中就系爭空地之使用權存在，最後該訴經台灣高等法院以原告欠缺即受確認判決之法律上利益為由，而為程序判決終結，依法並不生既判力，亦無礙被告依據既存權利義務關係另行訴求或為防禦抗辯之權利主張。
（四）至於原告騰達大樓管理委員會主張並未將被告占有專用系爭騰達大樓空地部分事項列入規約，因之依公寓大廈管理條例規定，被告就系爭空地部分即無專有使用之權利。殊不知，騰達大樓係屬公寓大廈管理條例公布施行前即已建築完成的舊大樓，依法律不溯既往原則，原告固無從再以規約或區分所有權人會議之決議，侵害影響被告之既得權益，已如前述。即退百步假設騰達大樓係屬該條例公布施行以後始新建者以論，按諸該條例第三十三條第三款規定，依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，亦應經使用該約定專用部分之區分所有人同意，違之者，區分所有權人會議所為變更約定專用部分之決議，亦不生效力。
（五）公寓大廈管理條例之施行效力「不溯既往」，原告恣意引據該事後法所定管理委員會之職務為請求權基礎，濫行興訟試圖侵害影響被告丙○○之前手陳安信及被告丙○○相續享有取得之合法專用既得權益，即非有據。查立法院會係於84年6月9日完成「公寓大廈管理條例」三讀立法程序，84年6月28日總統令公布，依當時之原條文第51條(按：現行條文為第63條)：「本條例自公布日施行。」及中央法規標準法第13條：「法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第三日發生效力。」之規定，該條例應自00年0月00日生效。關於法律之施行，乃法律自生效時起以後發生之事項，始有其適用，其生效前所發生之事項，當然不適用此法律，是謂「法律不溯既往」原則，庶無礙於「既得權」之維護，而確保「法律生活」之安定。職是，被告丙○○之前手陳安信如早就系爭特定位置之空地停車位，於公寓大廈管理條例公布施行前既已享有取得合法占有專用之正當權源，嗣並由被告丙○○向之承買而繼受其既得權利者，其既存之合法占有專用正當權源自不受該事後法之規律而生影響。果爾，則原告恣意引據該事後法所定管理委員會之職務為請求權基礎，濫行興訟，試圖侵害影響被告丙○○之前手陳安信及被告丙○○相續享有取得之合法既得權益，即非有據。至於該條例原條文第43條雖有：「Ⅰ本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。Ⅱ前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」之規定，惟其所指「已取得建造執照之公寓大廈」通說咸認應限縮解釋為施行前已取得建造執照然「尚未建造完成」之公寓大廈而言，並不包括施行前已取得建造執照，且已建造完成之公寓大廈在內。又，對於本條例公布施行之前，已取得建造執照之公寓大廈，並不受同法第七條各款約定專用限制，故使已取得建造執照然「尚未建造完成」之公寓大廈約定專用部分，擴大及於公寓大廈本身所占之地面、走廊、樓○○○區○巷道或防火巷（第七條），至於大樓空地本即不在約定專用限制範圍之列。而本件騰達大樓係早於該條例公布施行之前，既已取得建造執照，且已建造完成之公寓大廈，其大樓空地停車位之約定專用事項本即不受該事後法「公寓大廈管理條例」第七條各款約定專用限制，尤屬應然，斯乃本件適用法則應行注意之重點，謹先辯明釐清，俾免含糊混淆。
（六）被告丙○○就系爭特定位置之空地停車位部分，繼受取得前手陳安信合法占有專用正當權源之事實經過始末：
(1)查原編為台北市○○區○○段肆小段100-2地號，現已改編為台北市○○區○○段六小段100-2地號，面積619平方公尺之建地乙筆(以下簡稱系爭建地)，前於69年12月2日起至70年8月5日止之此一期間內為朱介曾單獨所有【請見被（容）證1新、舊土地登記謄本】，朱介曾為在其上興建「騰達大樓」，乃以之為建築基地，並以自己為房屋單獨起造人之身分向台北市政府工務局提出建造執照之申請，而於70年4月15日領得該局核發之70建字第0494號建造執照【被（容）證2】。建築期間內騰達建設股份有限公司（下稱騰達公司）與朱介曾為履行預定房地買賣契約等義務起見，乃先後辦理系爭建地所有權之應有部分移轉登記及建造執照起造人名義變更登記為朱介曾、陳安信、 林章如 、 陳錦琪 等四人，其後建築完成復於72年5月27日領得台北市政府工務局核發之72使字第0657號使用執照【被（容）證3】。為進一步瞭解釐清系爭建地之空地停車位當時之設計位置、實際設計用途、房屋起造人為誰、建物及停車位分配歸屬等項前後是否有所變更，以及各起造人是否有出具同意書憑辦等有關被告陳安信是否享有專用系爭空地車位權源之待證事實，謹請鈞院向台北市政府工務局函調70建字第0494號建造執照及72使字第0657號使用執照申請案卷供證。
(2)上述建築期間內，騰達公司及其連帶保證人亦即系爭建地單獨所有人兼建造執照房屋起造人朱介曾與陳安信訂立預定買賣契約書【被(容)證4】，將朱介曾所有台北市○○段○○段○○○○○○號，面積619平方公尺土地上騰達公司所興建之騰達地下室、壹樓、貳樓全部面積分別為160.47、
127.96、127.08坪及其所占基地持分一併出賣予陳安信，並於其他約定事項約明：「本大樓之空地停車位乙方(即騰達公司)不得另行出售歸屬甲方(即陳安信)使用。」而使陳安信依約取得有償專用騰達公司及朱介曾所有空地停車位之正當權源。
(3)彼時其餘樓層及其所占基地持分及停車位則由騰達公司與其連帶保證人朱介曾以同樣之模式分別訂約出賣予 林文山 及朱介曾自己保留。騰達公司及其連帶保證人為履行對於買受人陳安信、林文山之買賣契約義務，朱介曾乃於70年8月5日將系爭延吉段四小段100-2地號建地應有部分持分2425/10000移轉登記予陳安信，並於70年11月5日、及71年7月28日先後將同地號建地應有部分持分各2447/10000、4122/10000合計6569/10000移轉登記予林文山，而保留應有部分持分1006/10000在朱介曾自己名下。惟林文山嗣因債務糾紛遭債權人聲請台北地方法院假扣押，而以
72.1.24北院立民執72全庚244字第2590號囑託查封其名下持分4122/10000在案。買受人林文山至此無力繼續履約承買，雙方祇好合意解除買賣契約，並由騰達公司及其連帶保證人朱介曾協助解決其債務而塗銷假扣押，並由林文山將其名下之土地應有部分持分2447/10000、2749/10000、1373/10000於72年4月19日移轉登記予騰達公司及其連帶保證人指定之買受人林章如、陳錦琪名下，朱介曾並隨即協同陳安信、林章如、陳錦琪辦理原建造執照房屋起造人由朱介曾一人變更為朱介曾、陳安信、林章如、陳錦琪等四人之手續，未幾，建築完成，而由朱介曾等四人領得台北市政府工務局72年5月27日核發之72使字第0657號使用執照。騰達公司及其連帶保證人旋即依約交屋將買賣標的房、地連同特定位置停車位一併點交各買受人(亦即系爭建地共有人)陳安信、林章如、陳錦琪，而按其各人買賣契約所定範圍與朱介曾自己保留部分分別佔有管業，均無異議，直至86年元月間陳安信並將其所有建物門牌：台北市○○○路○段235之1號，建號○○○區○○段○○段○○○○號一樓房屋及基○○○區○○段○○段○○○○○○○○○號應有部分持分，連同上述空地停車位一併移交被告即丙○○佔有管業迄今，以上均有【被(容)證1至4】之內容可憑。
（七）被告丙○○繼受其前手陳安信就系爭特定位置之空地停車位部分的租賃契約關係而享有合法占有專用之正當權源。查70年6月4日騰達公司邀同其連帶保證人朱介曾與陳安信訂立預定買賣契約，其中關於騰達之地下室、壹樓、貳樓全部面積及其所占基地持分標的物部分，固屬買賣關係，而另於其他約定事項約明：「本大樓之空地停車位乙方（騰達公司）不得另行出售，歸屬甲方（即陳安信）使用。」部分，則應解為騰達公司徵得系爭建地單獨所有人朱介曾之同意將騰達大樓之空地停車位出租予陳安信占有專用，而陳安信則支付應付價款中之相當金額部分作為其專用空地停車位之對價，雙方成立租賃契約關係，按諸「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」（民法第421條第1項）、「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（64年台上字第424號判例）、「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。」（46年台上字第519號判例）、「租金之形式在通常情形，租金固多按期限之長短，比例的支付之，然僅一回給付，亦不失為租金。」（參閱 戴修瓚 著民法債編各論，頁102。 史尚寬 著債法各論，頁139）等意旨，至為顯明。
其後系爭大樓空地停車位出租人騰達公司之連帶保證人朱介曾雖將該租賃物土地持分所有權輾轉移轉予他人，惟依修正前之民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」之規定，及最高法院84年台上字第
163號判例所示：「民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。」意旨，於今上述騰達大樓之空地停車位租賃契約對於現在基地之全體共有人仍繼續存在，被告丙○○繼受其前手承租人陳安信之租賃契約權利義務關係，自有合法占有專用大樓空地停車位之正當權源。
（八）被告丙○○繼受其前手陳安信就系爭特定位置之空地停車位部分的分管契約關係，亦享有合法占有專用之另一正當權源。本件騰達公司與其連帶保證人朱介曾與陳安信成立買賣契約，其特別約定事項部分實則與陳安信成立騰達大樓之空地停車位歸由陳安信專用之分管契約，嗣並由朱介曾將建築基地所有權應分別移轉予其指定之買受人陳安信、林章如、陳錦琪與朱介曾等四人共有，且變更為共同起造人，取得使用執照，其原設計完成之空地停車位歸屬土地共有人陳安信占有專用，乃當時全體土地共有人所同意，則當時朱介曾、陳安信、林章如、陳錦琪就此又已成立土地分管協議，將該大樓之空地停車位歸由陳安信占有專用，確屬真實非虛。即退而言之，按諸「主張契約關係之存在者，雖不能證明其契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。」(21年上字第3046號判例)及「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人實際上僅劃定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益、各自占有之土地，未予干涉，已歷有所年，即非不得認有默示分管契約存在」(最高法院83年台上字第1377號判決)，以及上揭最高法院80年台上字第1104號判決、81年台上字第1060號判決、80年台上字第714號判決、士林地方法院90年訴字第234號判決、台北新店簡易法庭92年簡字第97號判決等判例、判決意旨，亦足見系爭建築基地原共有人全體早既一致同意將大樓空地停車位歸由陳安信占有專用，並於建築完成交屋交地後始終容忍陳安信之占有專用，未予干涉有年，以履行其共有土地分管契約之義務，從而亦足以推定該系爭土地有分管契約關係存在，不容被上訴人無端否認。按諸最高法院48年台上字第1065號判例所示：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在。」之意旨，被上訴人自應受上開分管契約之拘束亦明。司法院釋字第三四九號解釋固就上揭判例，於應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦非屬可得而知之情形，作出不再援引之指示。惟本件系爭建築基地之各受讓人早既知悉其地上實際上已經有陳安信、丙○○始終占有專用系爭空地車位之情況，是根據占有的公示方法，應認其等受讓人縱非明知，亦屬可得而知分管契約存在，而應受分管契約之拘束。最高法院七十六年台上字第九九號判決指出：「…按土地買受人為瞭解買賣標的物，在買受前先調查土地現況，為一般事理之常。上訴人自難諉為買受系爭土地時，不知有 范綱華 房屋之存在，應推斷上訴人已默許范綱華有繼續使用該部分土地之權利。」亦同斯旨。職是，被告丙○○之前手陳安信及被告丙○○基於系爭共有建地分管契約關係相續占有專用系爭空地停車位，自亦有合法正當之權源。
（九）綜上事證理由，被告丙○○無論基於租賃契約或共有系爭建地分管契約之法律關係，就系爭建地之騰達大樓空地停車位均享有占有專用之正當權源，原告引據現行公寓大廈管理條例之事後法規定，為其請求權基礎，提起本訴，企圖侵害影響被告丙○○之既得權益，於法即非有據，其所訴並無理由。為特依法答辯，狀請鈞院鑒核，賜准判決如答辯聲明，以維合法權益。
三、證據：提出系爭建地舊土地登記謄本二件及新土地、建物登記謄本及異動索引各一件、台北市政府工務局70建字第0494號建造執照影本一件、台北市政府工務局72使字第0657號使用執照影本一件、騰達公司與其連帶保證人朱介曾和被告丙○○之前手陳安信訂立之預定買賣契約書影本一件、謝在全發表「分別共有內部關係之理論與實務」乙文之研討會紀錄，刊載法學叢刊第一五九期之影本一件。
乙、被告乙○○部分：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）公寓大廈管理條例第36條第11固規定共用部分、約定共用部分及附屬設施設備之點收及保管，係管理委員會之職務，惟該條款並未規定住戶自始未將共用部分、約定部分及其附屬設施設備交付管理委員會者，賦予管理委員會得請求住戶強制交付之請求權。管委會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作而已，原告是否有所謂「交付」請求權，即非無疑。若原告見解可採，則管委會豈不有權介入住戶與建商間私法上糾紛？如此管委會已超出其性質上僅屬執行機關，而意思機關，甚且是公寓大廈最高權力機關，良非管委會制度設計之本旨。破壞法秩序之安定性，民法有關占有保護制度被架空，誠非所宜。又系爭建物地下二層部分，原告主張被告未經其同意即自行為己專用，並自行出租車位收取租金云云，惟該共用部分建商 朱介增 自始即規劃為停車場，並對有意購買車位者設定專用權，依其設置目的及通常使用方法為停車位之使用，並無違反同條例第9條第2項規定，自無第
4項規定之適用。
（二）系爭共用部分之建築物係騰達大樓所有住戶之共用部分，領有台北市政府工務局72年使字第657號建築物使用執照，其中地下二層如原告起訴書附圖部分，其設置目的即為停車場，建商 朱界 曾於建造完成後，即將地下二層B區五個停車位出售予被告之先父郭金造，並將該五個車位設定專用權，分售予住戶，有無購車位者，其權利範圍不同。當初並未有公寓大廈管理條例之制定，系爭停車位具有使用上之獨立性，應以「視為專有部分」為管理，該條例遲至84年6月28日始公布，事隔二十多年，因原告管理委員會之成立，被告即應將系爭停車位交付原告點收及保管？此時應有信賴保護原則之適用。被告之先父向建商買受系爭停車位，依照買賣關係受領交付而占有，並非無權占有。已設定專用權之停車位，非經專用權人之同意，區分所有權人不得逕依集會決議或變更規約之方式使其消滅。原告依據該條例第3條第9款，顯然欠缺請求權基礎。至於因管理維護而生屬於共益費用部分，被告願依決議或規約支付原告，且被告並未有拖欠情事，未知原告受有何損害？
三、證據：提出朱介曾所有建物2225建號建物登記謄本、台北市松山地政事務所建物測量成果圖、和解協議書等為證。
理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第255條第1項前段規定，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
二、本件據原告訴狀所載，係提起「返還共有物」之訴，原聲明求為「一、被告丙○○應將系爭建物一層如附圖為己專用之共用部分所搭違建拆除『交付原告點收及保管』。二、被告乙○○應將系爭建物地下二層如附圖為己專用之共用部分『交付原告點收及保管』。」，其請求權基礎為公寓大廈管理條例第36條第11款、第9條第4項；自97年1月10日調解庭及第一次言詞辯論期日起，均係就此項聲明為主張及辯論。及至期日將終竣時，原告未得被告同意，於97年10月8日最後言詞辯論期日前二日，具狀表示將原訴為訴之追加，除追加甲○○為原告外，並聲請求為判決「一、被告丙○○應將系爭建物一層如附圖為己專用之共用部分所搭違建拆除『返還於共有人全體』，交付原告騰達大樓管理委員會點收及保管。二、被告乙○○應將系爭建物地下二層如附圖為己專用之共用部分『返還於共有人全體』，交付原告騰達大樓管理委員會點收及保管。」，請求權基礎則增加民法第821條。
三、查本件原訴之辯論，已去成熟不遠，原告除追加原告人數外，亦增加請求權基礎及聲明，而關於原訴之資料，新訴無可利用，若准許其追加或變更，妨礙被告之防禦，徒使訴訟之終結延滯。本院認本件訴之追加未經被告同意並有礙訴訟之終結，自不應准許，已另以裁定駁回之，核先敘明。
貳、實體部分：
一、兩造爭執之要旨及本件爭點：
（一）原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段六小段2221建號（下稱系爭建物）係騰達大樓所有住戶之共同使用部分，一層如附圖一共用部分，被告丙○○經營阿水獅豬腳，未經原告同意即自行為己專用，並搭建違章建築。地下二層如附圖二共用部分，被告乙○○未經原告同意即自行為己專用，並自行出租車位收取租金。按公寓大廈管理條例第36條第11款規定共用部分、約定共同部分及其附屬設施設備之點收及保管，係管理委員會職務。同條例第9條第2項規定住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。同條第4項規定住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，又依騰達大樓住戶規約第6條第1、2、3款規定公共建物、停車場、公共機電設備之管理維護，均由管理委員會負責，並無載明設定專用權予被告乙○○、丙○○之記載。被告所謂就系爭共用部分有專用權，惟並未經全體住戶同意，又無分管契約，住戶規約並無記載，而係被告占有使用，原告自請求被告應將系爭共用部分交付原告騰達大樓管委會點收及保管。
（二）被告答辯部分：
1、被告乙○○答辯以：公寓大廈管理條例第36條第11款固規定共用部分、約定共用部分及附屬設施設備之點收及保管，係管理委員會之職務，惟該條款並未規定住戶自始未將共用部分、約定部分及其附屬設施設備交付管理委員會者，賦予管理委員會得請求住戶強制交付之請求權。管委會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作而已，原告是否有所謂「交付」請求權，即非無疑。若原告見解可採，則管委會豈不有權介入住戶與建商間私法上糾紛？如此管委會已超出其性質上僅屬執行機關，而意思機關，甚且是公寓大廈最高權力機關，良非管委會制度設計之本旨。又系爭建物地下二層部分，係建商朱介增自始即規劃為停車場，並對有意購買車位者設定專用權，依其設置目的及通常使用方法為停車位之使用，並無違反同條例第9條第2項規定，自無第4項規定之適用。且被告之先父購買系爭地下二層時，係基於買賣關係受領而占有，當時並未有公寓大廈管理條例之制定，該停車位具有使用上之獨立性，應以「視為專有部分」為管理，事隔二十多年，因原告管理委員會之成立，豈可謂被告即應將系爭停車位交付原告點收及保管？此時應有信賴保護原則之適用。已設定專用權之停車位，非經專用權人之同意，區分所有權人不得逕依集會決議或變更規約之方式使其消滅。
2、被告丙○○答辯則以：被告丙○○之前手陳安信，就系爭特定位置之空地停車位部分，乃依約有償取得，且有契約約定可證，且與其他共有人間存有分管協議之法律關係，被告丙○○繼受取得陳安信占有系爭特定位置之正當權源。又騰達大樓係屬公寓大廈管理條例公布施行前即已建築完成的舊大樓，依法律不溯既往原則，原告引據事後法之規定作為請求權基礎，即非有據。原告無從再以規約或區分所有權人會議之決議，侵害影響被告之既得權益，縱騰達大樓論屬該條例公布施行以後始新建者，按該條例第33條第3款規定，依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，亦應經使用該約定專用部分之區分所有人同意，違之者，區分所有權人會議所為變更約定專用部分之決議，亦不生效力。
（三）本件爭點：本件兩造對於系爭建物之共用部分（即被告丙○○占用之附圖一、被告乙○○占用之附圖二）現分別正由被告占用使用中之事實既不爭執，且對其範圍亦無爭議，惟就系爭共用部分，原告主張被告並無專用權，且未經全體住戶同意，又無分管契約，住戶規約亦無記載，原告自得依據公寓大廈管理條例第36條第11款、第9條第4項請求被告應將系爭共用部分交付原告管委會點收及保管。被告答辯則以：原告管委會依法並無交付系爭共用部分之請求權，且被告基於買賣關係占有該部分，就該部分存有分管契約，被告有使用權源，又系爭建物係屬公寓大廈管理條例施行前即建造完成之建物，應無該條例之適用餘地等語。則本件爭點厥為：
1.本件系爭建物是否有公寓大廈管理條例之適用？
2.原告可否依據公寓大廈管理條例第36條第11款、第9條第4項請求被告返還系爭占有部分？
3.被告等是否有占用系爭建物共用部分之正當權源？是否有分管契約或約定專用事項存在？
4.縱適用公寓大廈管理條例之規定，本件原告是否有權請求被告將系爭建物之占用部分交付與原告管委會點收及保管？以下分別論述之。
二、得心證之理由：
（一）本件系爭建物建造完成於公寓大廈管理條例施行前：
1、按民法第799條規定「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各共有人，按其所有部分之價值分擔之。」，此處之共同部分，法條既僅規定「推定」共有，而非「視為」共有，其意旨應謂在所有權誰屬不明時，始推定為共有。若該共同部分所有權已得確定，應無推定共有的適用，此觀諸下一條文即可明瞭。民法第800條規定：「前條情形，其一部分之所有人，有使用『他人』正中宅門之必要者，得使用之。但有特約或另有習慣者，從其特約或習慣。」，蓋正中宅門是建築物的共同部分，無庸置疑，若依照民法第799條規定將所有共同部分視為共有，則此處出現「他人」即無意義，甚且將使本條成為贅文，因為依據民法第818條規定：「各共有人，其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」，則各共有人自然可使用建築物的正中宅門，無須民法第800條之規定。故建築物之共同部分，若將之一律視為性質上不許分割為獨立之所有權、應由全體住戶共同使用為原則、並推定為共有，即非理所當然。（參見簡資修：公寓大廈屋頂平台之產權研究，氏著「經濟推理與法律」頁108至109以下。）
2、是以，共有物之使用管理，雖以共有人共同行之為原則，然亦得約定專用。公寓大廈銷售時，建商往往與買受人約定，屋頂平台或一樓法定共地，歸該頂樓或一樓住戶使用，此一契約，以往實務見解將之視為共有物之分管契約（最高法院48台上第1065號判例參照），分管契約對於應有部分的受讓人仍繼續存在，惟司法院大法官會議於民國83年做出之釋字第349號解釋，修正該判例，認為該判例對於法之安定性固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，前開判例在此範圍內，應不再援用。此釋字亦明白標示：「至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效果如何，應儘速立法加以規範，並此說明。」而公寓大廈之建築物林立，已是社會之現實狀況，有關共用部分之使用關係，原有之民法已不敷適用，在司法院動用違憲審查權介入之後，終有公寓大廈管理條例之訂定。
3、查「公寓大廈管理條例」係經由立法院會於84年6月9日完成三讀立法程序，84年6月28日總統令公布，依當時之原條文第51條（按：現行條文為第63條）：「本條例自公布日施行。」及中央法規標準法第13條：「法規明定自公布或發布日施行者，自公布或發布之日起算至第三日發生效力。」之規定，該條例應自00年0月00日生效。關於法律之施行，乃法律自生效時起以後發生之事項，始有其適用，其生效前所發生之事項，當然不適用此法律，是謂「法律不溯既往」原則，以確保法之安定性。本件系爭建物騰達大樓係屬於該條例公布施行之前，於72年5月27日已取得建造執照、且已建造完成之公寓大廈，有台北市政府工務局使用執照附卷可稽（見被證3）。故原告主張依據公寓大廈管理條例第7條規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。」是以被告無權使用系爭占有部分云云，然查：被告乙○○占用之地下二層及被告丙○○占用之一樓空地，若確有約定專用事項或分管契約之存在，即不受事後公佈之「公寓大廈管理條例」第七條各款約定專用之限制。又本件兩造爭執之有關占用部分，自應回歸適用民法有關所有權之規定，然在不影響既有法秩序之情況下，亦可斟酌適用公寓大廈管理條例之立法意旨，以解決衍生之相關問題，合先敘明。
（二）原告依據公寓大廈管理條例第36條第11款、第9條第4項請求被告返還系爭占有部分，並無理由。
1、按，公寓大廈管理條例第36條第11款規定：「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，係管理委員會之職務。」同條例第9條第2項規定：「住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約定。」同條第4項規定：「住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。」核其立法目的，係在加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，並將建築物之共有關係及修繕維護等措施，以及團體組織之運作、公共基金之設立、住戶規約等法制化，衡諸上揭法條，或就管理委員會之職權作一原則性宣示，或就住戶間應遵守之團體規約性質及作用確定界線。至於大廈本身共用部分之維修管理、點收保管、公共基金之運用等事項，仍屬私法自治之範圍。若住戶違反規約或欠繳基金等，管委會以行為主體請求住戶給付基金或改正，本屬該條例所訂定管委會之職權範圍。然本條例既築基在民法所有權之概念下，並非替代民法成為特殊之法制，則有關私人財產間之所有權紛爭，管理委員會自不宜、亦無權介入。原告主張之前揭條文，顯然就就民法規定之所有權規定外，另行創造出以「管委會」為行為主體，且得擅自對住戶請求「交付」共有部分之請求權，自無所據。
2、按，本件原告引述前揭條例據以為請求權基礎，惟該條款並未規定住戶自始未將共用部分、約定部分及其附屬設施設備交付管理委員會者，管理委員會得逕行請求住戶應「交付」之請求權。蓋管委會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，倘若住戶與建商間有產生共用部分之私法上糾紛，管委會若可逕行請求任何一方「交付」共用部分，則豈不承認管委會有權介入住戶與建商間私法上糾紛？如此民法有關占有制度即被架空，管委會已超出其為執行機關之性質，而成為有自主決定權之意思機關，此亦非公寓大廈管理條例之設計管委會制度之本旨，且破壞正當法秩序。是原告依據公寓大廈管理條例第36條第11款、第9條第4項請求被告返還系爭占有部分，自無理由。
（三）被告丙○○占用系爭範圍係基於分管契約之正當權源。
1、查，被告丙○○於86年1月27日自前手陳安信處取得建物門牌號碼：台北市○○○路○段235之1號房屋基地及地號○○區○○段○○段○○○○○○○○○號應有部分，有買賣契約書、土地登記簿謄本附卷可稽。而觀諸陳安信於70年6月4日與建商騰達建設股份有限公司（下稱騰達公司）簽訂之「預定買賣契約其中明文訂定「其他約定事項：本大樓之空地停車位乙方（即騰達公司）不得另行出售，歸屬甲方使用」，亦即其已約定該共用部分屬陳安信專用。而依照最高法院91年台上字第2477號判決要旨：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」（詳見最高法院民事裁判書彙編第45期，頁67-73）。被告丙○○之前手陳安信就系爭特定位置之空地停車位，於公寓大廈管理條例公布施行前，既已與建商騰達公司簽訂約定專有使用之契約，則其既已享有取得合法占有專用之正當權源，嗣後並由被告丙○○向之承買，因而繼受其既得權利，其既存之合法占有專用正當權源，自不受該事後公寓大廈管理條例公布而生影響。
2、再者，縱若被告丙○○取得系爭占用部分之時間，公寓大廈管理條例已施行，則依據該條例第56條規定：「公寓大廈之起造人於申請建照執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，於設計變更時，亦同。」、「前項規約草約，經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」。本件被告丙○○占用部分，既已因前手陳安信與建商之約定而成為專用部分，而依據本條之意旨，該專用部分之約定，應視為「規約」一部份。則本件原告管委會自應承受起造人與買受人之契約約定，該部分已視為約定專用部分。若需變更其用途，需依公寓大廈管理條例第33條第3款規定：「依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」。原告主張被告丙○○應返還其占用部分，自應依前揭規定以區分所有權人會議之決議而主張，原告逕自以該條例第36條第11款、第9條等規定請求被告丙○○應返還系爭占用部分，自無理由。
（四）被告乙○○占用使用附圖二之停車位係基於約定專用事項。
1、按，最高法院71年台上字第1193號判決意旨：「查民法第799條所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。系爭地下層為該大廈之一部（連地上七層共八層），其建造需挖土做成擋土牆，建造成本較地上層有過之而無不及，倘非專為規劃投資施工闢建，不可能形成，依一般社會交易觀念，性質上當非不得獨立為區分所有之客體，原審未注意之，遽認系爭地下層（非地基）為該大廈之共同部分，依上開法條推定為該大廈十四戶所共有，已屬不無違誤，」（引自 王澤鑑 ，民法物權第一冊，通則、所有權，頁195，註３）。被告乙○○所占有使用之附圖地下二層B區五個停車位，既已領有台北市政府工務局頒發72年使字第657號使用執照，其設置目的即為停車場，建商之一朱介曾於建造完竣後，即將系爭五個停車位出售予被告乙○○之先父郭金造，惟該時並未有公寓大廈管理條例之制訂及施行，系爭停車位具有使用之上之獨立性，作為專有部分管理，並未違反其設置目的及通常使用方法，足見被告乙○○占用系爭地下二層部分，即有其正當權源。
2、又原告主張被告之父郭金造曾於台灣高等法院89年重上134號案件中，提出解除其與建商朱介曾就系爭建物七樓以及共同使用部分地下二層B區停車位之買賣契約，足見系爭共用部分並非向朱介曾購買云云，然該案件中，郭金造與朱介曾就此爭執成立和解筆錄，事後並增定協議書，分別約定：「乙方朱介曾同意將上開門牌台北市○○○路○段○○○號7樓之一，建號：仁愛段六小段2225號房屋所有權其中應有部分持分100分之99，與相當於2221建號共同使用部分建物持分10000分之1176之應有部分，辦理不動產所有權移轉登記與甲方（即被告乙○○之先父郭金造）指定人、、、、。」，業據本院調閱前揭卷宗審核屬實，並為原告所不爭執，足見被告之先父郭金造與建商確實就系爭建物及共用部分成立買賣契約。再依前揭判例意旨，系爭地下二層之停車位，既已成為獨立之買賣客體，且以相當之對價取得其專用權，自不得因公寓大廈管理條例事後之公布，則當然將之視為所有住戶之共用部分。且依前所述，本件縱適用公寓大廈管理條例規定，依第56條意旨，本專用部分之情形，應視為「規約」一部份。管委會應承受起造人與買受人之契約約定，該部分已視為約定專用部分。若需變更其用途，仍需依照第33條第3款規定，自不得逕以管委會身份或共有人名義起訴請求被告乙○○返還系爭共用部分。
（五）縱依原告大樓之住戶規約，原告亦無理由主張被告等應返還系爭部分：
1、原告復主張依據騰達大樓現行之住戶規約第6條第1、2、3款規定，公共建物、停車場、公共機電設備之管理維護，均由管理委員會負責，其中並無載明設定專用權予被告乙○○、丙○○之記載，是被告應將占用部分交付原告點收及管理云云，然依前所述，縱原告大樓之規約並未明文記載被告得專用之共用部分，然原告自應承受被告等人與建商間明文約定之事項，並將之視為既存規約之一部。除非依據公寓大廈管理條例第33條第3款規定，原告之區分所有權人大會決議，若將依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更，亦應經使用該約定專用部分之區分所有人同意，違之者，區分所有權人會議所為變更約定專用部分之決議，亦不生效力。在修改規約之前，被告等人占用系爭部分，仍屬其專用之範圍。原告主張該部分並未經全體住戶同意，又無分管契約，住戶規約並無記載，被告等係無權占有使用云云，自無理由。
2、按被告占用系爭部分之事實，既已存之有年，本件系爭建物因建造於公寓大廈管理條例施行之前，固不得因該條例之施行即剝奪被告等人既有之權利，況且民法對於固有「共有觀念」尚未能配合現今大廈之使用情況而作全面性的調整及修正，本院認兩造應基於公平公開之前提，原告應即召集區分所有權人大會，就大樓之共用部分，訂立合理之使用規則及收費標準，並得到該專用部分所有權人之同意。被告既對於系爭專用部分已有使用收益之行為，而管委會亦基於所有區分所有權人之共同利益下，對大樓採取管理、維持、改善等措施，被告等人自應基於共利及公平原則，經過區分所有權人會議之決議，以修改規約明定使用方法，或者以「使用者付費」之概念規定負擔管理費用之方式，以獲得雙方利益均霑之結果，俾減訟累，附此敘明。
（六）本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
參、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年10月31日
民事第四庭法官張瑜鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年10月31日
書記官戴伯勳