裁判字號：臺灣臺南地方法院101年訴字第1574號民事判決
裁判日期：民國102年02月07日
裁判案由：請求確認優先承買權存在
臺灣臺南地方法院民事判決101年度訴字第1574號原告 沈品佑 法定代理人 沈兆岳
邱靖雅 訴訟代理人 沈能勝 被告 沈洪玉惠 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國102年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟玖佰伍拾陸元由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號2筆土地（下分別稱1633-4地號土地、1633-5地號土地）原為被告所有，並由被告於民國83年9月27日以上開2筆土地共同申請起造房屋，被告旋於85年間在1633-5地號土地上興建同段2693建號、門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○號之房屋1棟（下合稱系爭房地）。嗣1633-4地號土地經訴外人 李莉娟 於94年間經強制執行程序拍定買受，復於98年間將該地出售予訴外人 洪金澤 ，洪金澤再於100年9月13日將該地贈與原告，故目前1633-4地號土地為原告所有，系爭房地為被告所有。
本件因被告之債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司向鈞院聲請對被告強制執行，經鈞院民事執行處以101年度司執字第49878號執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並拍賣被告所有之系爭房地，惟前開1633-4地號土地及系爭房地原同屬被告所有，1633-4地號土地由原告輾轉取得所有權，則原告依民法第425條之1第1項、土地法第104條第1項之規定，對系爭執行事件中所拍賣之系爭房地應有優先承買權。況被告申請興建門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋時，係以1633-4、1633-5地號土地共同申請建照，雖該房屋坐落於1633-5地號土地，惟已使用1633-4地號土地計算建蔽率，原告將來已難於1633-4地號土地上興建房屋，若不使原告取得優先承買權，對原告不公平。爰提起本件確認之訴，並聲明：確認原告對系爭執行事件中所拍賣之系爭房地有優先承買權存在。
三、被告經合法通知均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀以為答辯。
四、本件原告主張1633-4地號土地及系爭房地原均為被告所有，嗣原告於100年間輾轉取得1633-4地號土地所有權，而被告所有之系爭房地為系爭執行事件拍賣標的等情，業據其提出1633-4地號土地登記謄本及地籍異動索引表、建造執照申請書、本院民事執行處通知、系爭房地土地及建物登記謄本等件為證（甲卷第7頁至第12頁、乙卷第14頁至第18頁），復經本院依職權調閱本院101年度司執字第49878號執行卷宗核對屬實，堪信為真實。然查：
㈠按民事訴訟法第247條第1項規定，確認法律關係之訴，非原
告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。若被告對原告主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂原告有即受確認判決之法律上利益（參照最高法院70年度台上字第2792號民事判決）。查被告為原告之祖母，被告對原告就系爭房地有優先購買權乙節，均不爭執，迭據原告訴訟代理人（即被告之配偶）於本院審理時陳述明確（乙卷第23頁），則被告對原告所主張之優先承買權自始均無爭執或否定，原告對被告提起本件確認之訴，自屬有疑，本件難認原告有即受確認判決之法律上利益。
㈡退步言之，民法第425條之1第1項係規定「土地及其土地上
之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。考其立法理由，在於土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃，且係法律推定當事人間之不確定期限租賃關係。查門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋係坐落於被告所有之1633-5地號土地，並未坐落於原告所有之1633-4地號土地上，此觀諸系爭房屋建物登記謄本及系爭執行事件卷宗自明（乙卷第15頁、第18頁），則被告所有之門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○○號房屋與原告所有之1633-4地號土地間，並無該法條所稱「不能分離存在」之情形，亦與上開條文所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人」之情形有間，實無從適用民法第425條之1第1項規定推定兩造間有租賃關係存在。依此，原告固為1633-4地號土地之所有權人，然其與被告間並無租賃、地上權、典權等法律關係之存在，原告當無從依土地法第104條第1項之規定，主張對系爭房地有優先承買權。
五、綜上所述，原告提起本訴欠缺確認利益，且原告主張其與被告間有民法第425條之1第1項所定之推定租賃關係，得依土地法第104條第1項規定行使優先承買權，亦屬無據。從而，原告本件訴訟，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年2月7日
民事第二庭法官王淑惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月8日
書記官任婉筠