裁判字號：臺灣宜蘭地方法院108年訴字第232號民事判決
裁判日期：民國108年11月28日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣宜蘭地方法院民事判決108年度訴字第232號原告補天宮法定代理人 陳福山 訴訟代理人 林志嵩 律師被告 陳新添 訴訟代理人 曾誠 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地其中面積零點四五平方公尺之土地租金，應自民國一百零八年七月一日起調整為每年新臺幣貳拾壹元。
被告承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地其中面積零點五十六點八五平方公尺之土地租金，應自民國一百零八年七月一日起調整為每年新臺幣肆仟肆佰伍拾柒元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文規定。本件原告以先位聲明起訴請求：
（一）被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地（下分別稱系爭410、414土地，並合稱系爭土地）上建物門牌宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○號房屋（下稱系爭建物）予以拆除，並將土地返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）1,106,560元，及自民國108年6月3日起至履行上開第一項拆屋還地之義務止每月應給付原告1,776元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。（三）上開第一、二項請求，願供擔保請准為假執行之宣告。備位聲明請求：被告承租原告所有系爭土地面積約60平方公尺之租金應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年21,312元。嗣於108年11月7日以民事準備（一）狀變更先位聲明為：（一）被告應將系爭410土地上如宜蘭縣宜蘭地政事務所108年9月5日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1部分面積0.45平方公尺及系爭414土地上如附圖所示編號A2部分面積52平方公尺（以上合計52.45平方公尺）之磚造鐵屋頂一層建物，及系爭414土地上如附圖所示編號B1部分面積4.7平方公尺、編號B2部分面積0.15平方公尺（以上合計4.85平方公尺）之鐵皮造雨遮均予以拆除，將土地返還原告。（二）被告應給付原告136,958元，及自108年6月3日起至履行上開第一項拆屋還地之義務止每月應給付原告2,283元，暨自本書狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。（三）願供擔保請准為假執行之宣告。並變更備位聲明為：被告承租原告系爭410土地如附圖所示編號A1部分面積0.45平方公尺及系爭414土地如附圖所示編號A2部分面積52平方公尺、如附圖所示編號B1部分面積
4.70平方公尺、編號B2部分面積0.15平方公尺之租金應自108年7月1日起租金調整為每半年（即六個月）13,696元。經核原告前開先位聲明（一）之變更，並未變更訴訟標的，而僅屬更正事實上及法律上之陳述，至其餘聲明之變更，僅係單純減縮或擴張應受判決事項之聲明，依前述說明，於法均無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣系爭土地為原告所有，被告則為未辦理保存登記之系爭建物之事實上處分權人。因鈞院86年度訴字第12號、臺灣高等法院87年度上字第2號及最高法院89年度台上字第1733號判決（下稱系爭前案），曾認定系爭土地及系爭建物間存有不定期租賃關係。然在租地建屋之相關案例，祇要原建舊屋到達不堪使用或因災害而需重建時，租賃關係即告消滅，不論承租人事後改建或重建，應認租賃關係在房屋到達「不堪使用」時，即告消滅。因系爭建物已非常老舊，且早已逾折舊年限，且屋頂已重新舖設，因屋頂為房屋能阻擋風雨之重要部分，應認舊有建物已達不堪使用之程度，而認租賃之目的已達，租賃關係業已消滅。又地上權為租賃債權之物權化，民法既已修訂物權編地上權之規定，得終止地上權或定地上權之存續期間，本件不定期租賃，從日據時期迄今，使地主長期無法使用系爭土地，而承租人又各自有自己之房屋，應認不定期租賃已達終止之要件而歸消滅。
（二）惟鈞院若認兩造間就系爭土地確存有租賃關係，則因被告寄來106年至109年，共計4年之租金為800元，換算每月租金僅16.7元，本件不定期租賃已數十年來未經調整，在此期間，因社會經濟變動，尤以宜蘭地區在北宜高速公路開通以來，整體環境更有大幅改善，縣內土地價值均有上漲，被告主張之租金額，已有失公平，原告請求調漲租金，實屬有據。又原告請求調整之金額，謹先按系爭土地當期公告現值平均值之年息4％，並依被告占用面積調整租金，請求調漲為每半年租金13,696元。
（三）並聲明：
1.先位訴之聲明：⑴被告應將系爭410土地上如附圖所示編號A1部分面積0.45
平方公尺及系爭414土地上如附圖所示編號A2部分面積52平方公尺（以上合計52.45平方公尺）之磚造鐵屋頂一層建物，及系爭414土地上如附圖所示編號B1部分面積4.7平方公尺、編號B2部分面積0.15平方公尺（以上合計4.85平方公尺）之鐵皮造雨遮均予以拆除，將土地返還原告。
⑵被告應給付原告136,958元，及自108年6月3日起至履行上
開第一項拆屋還地之義務止每月應給付原告2,283元，暨自本書狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之5計算之利息。
⑶願供擔保請准為假執行之宣告。
2.備位訴之聲明：被告承租原告系爭410土地如附圖所示編號A1部分面積0.45平方公尺及系爭414土地如附圖所示編號A2部分面積52平方公尺、如附圖所示編號B1部分面積4.7平方公尺、編號B2部分面積0.15平方公尺之租金應自108年7月1日起租金調整為每半年（即六個月）13,696元。
二、被告則以：緣48年11月間，訴外人即被告母親 陳何阿蘭 以勝興碾米廠之名義，向原告承租系爭土地興建系爭建物，以經營勝興碾米廠，並約定每年二期，每期租金100元。被告成年後，即由被告繼續經營勝興碾米廠，訴外人即原告之原管理人 簡祈財 並代表原告定期向被告收取租金。前開情事並經鈞院86年度訴字第12號判決認原告與被告間就系爭土地之有不定期限之租賃關係存在，而駁回原告依無權占有之法律關係訴請被告拆屋還地之請求，俟臺灣高等法院87年度上字第2號、最高法院89年度台上字第1733號判決駁回原告之上訴確定，後被告每年均按時給付租金予原告，並已預付至109年12月31日，由此得見兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，被告基於不定期租賃契約之法律關係占有系爭土地，並非無權占有，且原告請求不當得利，亦無理由。又依土地法之規定，法院調整系爭土地租金應以申報地價為基礎，原告主張以系爭土地當期公告現值計算年租金，自屬無據。考量系爭土地四周多為住宅及農田，無明顯商業發展，是系爭土地之租金額應以申報地價年息4計算年租金即2,374元為合理適當。又因被告於起訴前業已預付系爭土地租金至109年12月31日，故本件調整租金之日期應始於110年1月1日為是等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）先位之訴：
1.按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辦論終結後所後生之事實，並不受其既判力之拘束（最高法院39年台上字第214號民事判例意旨可資參照）。查原告前曾於86年間以被告所有之系爭建物無權占有系爭土地為由，依據民法第767條之規定，訴請被告拆除系爭建物及將土地返還原告，並由本院以86年度訴字第12號受理在案，嗣經本院以系爭土地及系爭建物間存有不定期租賃關係，判決駁回原告之訴後，原告不服前開判決提起上訴，復分別經臺灣高等法院以87年度上字第2號判決、最高法院以89年度台上字第1733號判決駁回原告之上訴確定等情，業據本院依職權調閱前開卷宗核閱無誤。本件原告固再主張被告所有之系爭建物為無權占有，然其乃係以系爭建物業已不堪使用，兩造間已無不定期限之租賃契約存在，故被告所有之系爭建物無權占有系爭土地為由，依據民法第767條規定提起本件訴訟，因原告於本件所主張之事實顯非前案判決既判力所及，是本件自非屬重複起訴，合先敘明。
2.被告抗辯其所有之系爭建物就系爭土地有不定期租賃關係存在乙節，業據前案判決認定如前述，且被告均已繳付系爭土地租金乙節，亦有被告所提出之提存書為憑（見本院卷第125至127頁），核與被告所辯情節相符，足見被告辯稱其就系爭土地有不定期租賃關係存在，堪予採信。又系爭建物外牆顏色雖有些許斑駁，然結構仍甚為堅固，且現仍由被告經營雜貨店使用，此有本院勘驗筆錄及現場照片可證（見本院卷第150、153至156頁），足見系爭建物並無不堪使用之情事，且原告對於系爭建物業已不堪使用等情均未能舉證以實其說，是其主張兩造間已無不定期限之租賃契約存在云云，自嫌無據。
3.從而，兩造間就系爭土地既仍有不定期租賃關係存在，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地，要屬無據。又被告既基係於不定期限之租賃關係占用系爭土地，即無取得相當於租金之不當得利可言，原告另依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利，亦無理由，不應准許。
（二）備位之訴：
1.第按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。查原告為系爭土地之所有權人，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，陳何阿蘭於48年間與原告約定每年租金為二期，每期100元，逾60年至今均未曾調整等情，為兩造所不爭執。而系爭410、414土地均位於宜蘭縣壯圍鄉，系爭410土地於87年7月間之公告土地現值為每平方公尺3,500元；系爭414土地於87年7月間之公告土地現值為每平方公尺6,200元。嗣於108年1月系爭410土地之公告土地現值調升為每平方公尺5,760元；系爭414土地之公告土地現值則調升為每平方公尺12,000元等情，有土地登記謄本、公告土地現值及公告地價查詢資料等在卷可憑。是觀以系爭410、414土地之公告土地現值，自87年7月起至108年1月間已有調漲，遑論自48年間起陳何阿蘭與原告訂立租地契約時迄今，顯見系爭401、414土地之價值已較斯時大幅上漲，依照上開說明，原告依民法第442條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。
2.而按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。又按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，此觀土地法第105條準用同法第97條之規定甚明。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息10％最高額（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號等判例參照）。
另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭土地緊鄰宜蘭縣○○鄉○○路○段，四周有飯店、零星商店及住家，距離大福派出所約200公尺，附近並無學校、醫院及市場，生活機能普通，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第150、153至156頁），認原告請求核定之租金，應以按土地申報地價年息百分之7計算，始屬允當。查系爭建物坐落於系爭410土地之面積為0.45平方公尺；坐落系爭414土地之面積則為56.85平方公尺等情，為兩造所不爭執，又系爭410土地於107年1月之申報地價為每平方公尺670.4元；系爭414土地於107年1月之申報地價則為每平方公尺1,120元，有土地登記謄本在卷可按。是原告依民法第442條訴請調整系爭410、414土地之租金，以按土地法第97條規定以107年度之申報地價年息7％計算後，每年租金應分別以21元（計算式：0.45×670.4元×7％＝21元，元以下4捨5入）、4,457元（計算式：56.85×1,120元×7％＝4,457元，元以下4捨5入）為適當。
3.而房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，有最高法院48年台上字第521號判例可參。本件被告係於108年6月13日收受原告調整租金之意思表示（即本件之起訴狀），有送達證書在卷可查（見本院卷第45頁），依上，原告主張自起訴後之108年7月1日起始調整租金，為有理由，被告抗辯應自110年1月1日起調整租金云云，即無可採。
4.末按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之；非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，民法第326條、提存法第18條定有明文。是以，於債權人受領遲延時，債務人所為之提存，始生清償之效力。次按債權人預示拒絕受領之意思者，債務人固得不為現實提出，惟仍須以準備給付之事情通知債權人，以代提出，此觀民法第235條但書規定自明，倘債務人不為現實提出，亦不以準備給付之事情通知債權人，以代提出，自不生提出之效力，若因而遲延給付，尚難謂因不可歸責於債務人之事由，致未為給付而不負遲延責任（最高法院87年度台上字第2592號民事裁判意旨參照）。經查，被告固依原租約所約定之金額，於108年5月15日向本院提存所辦理提存自106年1月1日起至109年12月31日止之租金，共計1,856元，此有本院108年度存字第95號提存書在卷可參（見本院卷第127頁），然被告上開提存之時間，除自106年1月1日起至108年5月15日之期間外，其餘乃屬清償期前所為之提存，是被告於清償期前所為之前開提存，尚難謂係依債務本旨所為之提存，依前揭之說明，該部分自不生清償之效力，附此敘明。
四、綜上所述，原告先位依據民法第767條及第179條之法律關係，請求被告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。至原告備位聲明請求核定系爭建物占用系爭410土地之每年租金自108年7月1日調整為21元；占用系爭410土地之每年租金自108年7月1日調整為4,457元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，應並予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年11月28日
民事庭法官許婉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月28日
書記官吳昕儒