裁判字號：臺灣高等法院臺南分院95年上字第216號民事判決
裁判日期：民國96年03月13日
裁判案由：排除侵害
臺灣高等法院臺南分院民事判決95年度上字第216號上訴人丁○○
己○○上一人訴訟代理人戊○○上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人丙○○
林金陽 律師複代理人 林俊生 律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國95年10月27日臺灣雲林地方法院第一審判決（95年度訴字第131號），提起上訴，本院於96年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：上訴人初有繳交租金，至民國（下同）81年起，因被上訴人未來收取租金，上訴人始未續繳租金，嗣被上訴人雖有收受被上訴人寄來之存證信函，然因上訴人不識字，致仍未繳租金，上訴人今仍願繳租金繼續承租等語。上訴人己○○另稱：被上訴人如執意拆屋還地，亦應賠償其損失，或被上訴人如願出售系爭土地，其亦願購買等語。
三、證據：引用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決；（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述；除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）坐落雲林縣○○鎮○○段重建小段408之7地號土地，為被上訴人及訴外人丙○○所共有，被上訴人應有部分為2496/2668，訴外人丙○○應有部分為172/2668，而系爭土地如雲林縣斗南地政事務所95年6月22日土地複丈成果圖，所示A部分面積126.35平方公尺係由上訴人丁○○租用，所示B部分面積165.99平方公尺係由上訴人己○○租用，所示C部分面積244.62平方公尺係由上訴人甲○○租用，兩造約定每年每坪土地收稻米代金新臺幣（下同）10.5元，租金分2期繳納。詎上訴人多年均未繳納租金，且上訴人甲○○未經被上訴人同意，擅自將承租之土地部分轉租他人使用，並搭蓋房舍供他人放置礦油及器械。因上訴人均未按期繳納租金，被上訴人遂於93年3月5日分別以存證信函催上訴人於函到之日起7日內繳納租金，惟上訴人均置之不理，嗣被上訴人於93年4月16日再分別以存證信函通知上訴人終止兩造間之租賃關係。而系爭土地為被上訴人與訴外人丙○○共有，上訴人於租賃關係終止後繼續使用系爭土地，自屬無權占有，爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭土地上之地上物，並將系爭土地返還被上訴人及共有人全體。
（二）本件之爭點在於兩造間之租賃契約是否已合法終止？被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭土地上之地上物，並將地上物坐落基地部分土地返還被上訴人及其他共有人全體，有無理由？㈠被上訴人主張系爭土地為其與訴外人丙○○所共有，系爭
土地如附圖所示A、B、C部分，分別由上訴人丁○○、己○○、甲○○租用，附圖所示A部分土地上有上訴人丁○○之磚造住宅，所示B部分土地上有上訴人己○○建造之鐵皮倉庫，所示C部分土地上有上訴人甲○○之磚造住宅及鐵架涼棚，上訴人均已10餘年未繳納租金，經被上訴人以存證信函催告上訴人繳納租金，上訴人仍未繳納，嗣經被上訴人以存證信函通知上訴人終止兩造間之租賃關係之事實，已據被上訴人提出土地登記謄本、存證信函及掛號回執6份、現場照片9張為證，復為上訴人所不爭執，並經原審勘驗現場及囑託雲林縣斗南地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及雲林縣斗南地政事務所繪製之土地複丈成果圖附卷足憑，自堪信實。
㈡按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條定有明文
。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，亦為民法第440條第1項所明定。上訴人均已長達10餘年未繳納租金，為兩造所不爭執，而被上訴人於93年3月5日分別以存證信函催告上訴人於函到之日起7日內繳清租金，上訴人丁○○、己○○已於93年3月9日收受該存證信函，上訴人甲○○亦已於93年3月15日收受該存證信函，此有送達回執3份在卷足按，惟上訴人均置之不理，未於被上訴人所通知期限內繳清積欠之租金。嗣被上訴人於93年4月16日再分別以存證信函通知上訴人終止兩造間之租賃關係，上訴人丁○○於93年4月16日，上訴人己○○於93年4月19日，上訴人甲○○於93年4月22日，已分別收受該存證信函之通知，亦有送達回執3份在卷可佐，是被上訴人依上揭規定終止兩造間之租賃關係，自屬於法有據。
㈢至上訴人辯稱：係被上訴人不來收租金，上訴人仍願意繼
續繳納租金，繼續租用系爭土地云云乙節。因兩造間之租賃關係係以口頭約定，並未簽訂書面之租賃契約，而兩造就租金之給付方式，亦未有特別之約定，為兩造所不爭執，則依民法第314條1項第2款規定，租金之給付自應於債權人之住所地為之，是上訴人所辯被上訴人不來收取租金云者，即無足採。況被上訴人於上訴人欠繳租金後，已於93年3月5日以存證信函通知上訴人繳納租金，惟上訴人於收受存證信函通知後，仍未繳納租金等情，為上訴人所不爭執，自難認被上訴人有未向上訴人收取租金之事實。而上訴人於被上訴人合法終止兩造間之租賃契約後，始表示願意繼續繳納租金，對於兩造間租賃關係業已合法終止一節，亦無影響，上訴人該辯解，同無足取。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。系爭土地為被上訴人與訴外人丙○○所共有，而附圖所示A部分土地上之磚造住宅為上訴人丁○○所有，所示C部分土地上之磚造住宅及鐵架涼棚係上訴人甲○○所有，所示B部分土地上之鐵皮倉庫則係由上訴人己○○出資建造，已如上述，則上訴人於其等與被上訴人間之租賃關係終止後，未能舉證證明其有何占有使用系爭土地之法律權源，顯為無權占用系爭土地，被上訴人自得請求上訴人拆除無權占有系爭土地上之建物，並將土地交還被上訴人及共有人全體。從而被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人丁○○將系爭土地如附圖所示A部分面積126.35平方公尺之磚造住宅拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人全體；上訴人己○○將系爭土地附圖所示B部分面積165.99平方公尺之鐵皮倉庫拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人全體；上訴人甲○○將系爭土地如附圖所示C部分面積90平方公尺之磚造住宅、154.62平方公尺之鐵架涼棚拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人全體，當然為法之所許。
三、證據：引用原審之立證方法。
丙、本院依職權至雲林縣○○鎮○○段重建小段408之7地號土地勘驗。
理由
一、被上訴人起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段重建小段408之7地號土地，為被上訴人及訴外人丙○○所共有，被上訴人應有部分為2496/2668，訴外人丙○○應有部分為172/2668，而系爭土地如雲林縣斗南地政事務所95年6月22日土地複丈成果圖，所示A部分面積126.35平方公尺係由上訴人丁○○租用，所示B部分面積165.99平方公尺係由上訴人己○○租用，所示C部分面積244.62平方公尺係由上訴人甲○○租用，兩造約定每年每坪土地收稻米代金10.5元，租金分2期繳納。詎上訴人多年均未繳納租金，且上訴人甲○○未經被上訴人同意，擅將承租之土地部分轉租他人使用，並搭蓋房舍供他人放置礦油及器械。因上訴人均未按期繳納租金，被上訴人遂於93年3月5日，分別以存證信函催告上訴人於函到之日起7日內繳納租金，惟上訴人均置之不理，嗣被上訴人於93年4月16日，再分別以存證信函通知上訴人終止兩造間之租賃關係。因系爭土地為被上訴人與訴外人丙○○共有，上訴人於租賃關係終止後繼續使用系爭土地，自屬無權占有，爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭土地上之地上物，並將系爭土地返還被上訴人及共有人全體等語。
二、上訴人則以：上訴人初有繳交租金，至81年起因被上訴人未來收取租金，始未續繳租金，嗣雖有收受被上訴人寄來之存證信函，然因上訴人不識字，致仍未續繳租金，惟上訴人仍願繳交租金，繼續承租使用系爭土地，或價購系爭土地等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張系爭土地，為其與訴外人丙○○所共有，而如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之土地，依序分別由上訴人丁○○、己○○、甲○○租用，附圖所示Ａ部分土地上有上訴人丁○○之磚造住宅，附圖所示Ｂ部分土地上有上訴人己○○建造之鐵皮倉庫，附圖所示Ｃ部分土地上有上訴人甲○○之磚造住宅及鐵架涼棚，上訴人均已10餘年未繳納租金，經被上訴人於93年3月5日，以存證信函催告上訴人繳納租金，惟上訴人仍未依限繳納租金，被上訴人遂於93年4月16日，另以存證信函終止兩造間之租賃關係等情，既為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之土地登記謄本1份、存證信函及掛號回執6份、現場照片9張，存於原審卷為證，復經原審及本院勘驗現場，及囑託雲林縣斗南地政事務所測量屬實，而有各該勘驗筆錄，及雲林縣斗南地政事務所繪製之土地複丈成果圖，附於原審卷足憑，自堪信實。惟被上訴人另主張兩造間之租賃契約關係，業經其合法終止在案，上訴人自屬無權占有，其得依民法第767條之法律關係，訴請上訴人拆屋還地乙情，既為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為兩造間之租賃契約是否已合法終止？被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭土地上之地上物，並將土地返還被上訴人及其他共有人，是否有理由？等情。茲更詳細說明如下：
（一）按承租人應依約定日期支付租金，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條、第440條第1項，分別定有明文。卷查上訴人向被上訴人承租系爭土地，均已長達10餘年未繳納租金，既為上訴人所不爭執，且被上訴人於93年3月5日，分別以存證信函催告上訴人於函到之日起7日內繳清租金，上訴人丁○○、己○○於93年3月9日收受該存證信函，上訴人甲○○於93年3月15日收受該存證信函，詎上訴人均置之不理，未遵期繳清積欠之租金，被上訴人為此繼於93年4月16日，再分別以存證信函通知上訴人終止兩造間之租賃契約，上訴人丁○○於93年4月16日，上訴人己○○於93年4月19日，上訴人甲○○於93年4月22日，分別收受該存證信函之通知，亦有各該存證信函之送達回執6份，附於原審卷可佐。據此上訴人長期未付租金，並於被上訴人定相當期限，催告上訴人付租金後，上訴人仍於期限內不為支付，被上訴人為此終止兩造間之租賃關係，於法自屬合法有據。
（二）次查兩造間之系爭租賃契約，係以口頭約定，並未簽訂書面之租賃契約，且兩造就租金之給付方式，亦未有特別之約定，既為兩造所不爭執，則依民法第314條第1項第2款規定，租金之給付自應於被上訴人之住所地為之，是上訴人所辯被上訴人不來收取租金云者，已不足為其未如期繳交租金之正當理由。況被上訴人於上訴人欠繳租金後，已於93年3月5日以存證信函通知上訴人繳納租金，惟上訴人於收受該存證信函通知後，仍未繳納租金，既為上訴人所不爭執，亦難認被上訴人有未向上訴人收取租金之事實。上訴人於被上訴人合法終止兩造間之租賃契約後，始辯稱其之所以未繳交租金，係因被上訴人未向其收取租金，及因其不識字致於收受存證信函後仍未繳交租金，並表示願繳納租金繼續使用系爭土地，或願價購系爭土地云云，均不生影響兩造間之租賃關係，業已合法終止之效力。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者得請求除去之，有妨害其所有權之虞者得請求防止之，民法第767條定有明文。系爭土地為被上訴人與訴外人丙○○所共有，而附圖所示Ａ部分土地上之磚造住宅為上訴人丁○○所有，附圖所示Ｃ部分土地上之磚造住宅及鐵架涼棚為上訴人甲○○所有，附圖所示Ｂ部分土地上之鐵皮倉庫為上訴人己○○出資建造，既均有如上述，且上訴人於其與被上訴人間之租賃關係終止後，復未能舉證證明其有何占有使用系爭土地之法律權源，顯為無權占用系爭土地，被上訴人依法自得請求上訴人拆除無權占有系爭土地上之建物，並將土地交還被上訴人及共有人全體。
四、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條之法律關係，，請求上訴人丁○○將系爭土地如附圖所示Ａ部分面積126.35平方公尺之磚造住宅拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人全體；請求上訴人己○○將系爭土地如附圖所示Ｂ部分面積165.99平方公尺之鐵皮倉庫拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人全體；請求上訴人甲○○將系爭土地如附圖所示Ｃ部分面積90平方公尺之磚造住宅、15
4.62平方公尺之鐵架涼棚拆除，並將該部分土地交還被上訴人及其他共有人全體；於法均屬有據，應予准許。原審本於同上之見解，判決被上訴人勝訴，並依被上訴人之聲請，酌定擔保金額後為假執行之宣告，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執上揭情詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國96年3月13日
民事第四庭審判長法官王惠一
法官蘇重信法官林永茂上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中華民國96年3月13日
書記官謝素嬿【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。