裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第1927號民事判決
裁判日期：民國99年06月17日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第1927號原告甲○○訴訟代理人 張標全 律師被告乙○○訴訟代理人丁○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾捌萬貳仟玖佰伍拾捌元，及自民國九十八年七月十五日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬參仟陸佰柒拾壹元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾陸萬零玖佰捌拾陸元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾捌萬貳仟玖佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國98年3月22日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）2,200,00
0元承買被告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號13樓之2之房屋及基地（下稱系爭房地），原告為購買系爭房地並支出仲介費用44,000元、契稅25,398元及登記費用13,560元，合計2,282,958元。嗣原告遷入系爭房屋後，始自鄰舍處得知，於85年間原屋主 郝懿鈞 之岳父在系爭房屋跳樓自殺，是系爭房屋即屬「凶宅」，而有減少價值之瑕疵，被告既知系爭房屋為凶宅，竟故意隱匿事實使原告受騙而買受系爭房地，原告除得撤銷受詐欺所為之意思表示外，並得主張有解除系爭買賣契約之瑕疵事由，爰以本件訴狀繕本之送達為撤銷買賣之意思表示及解除系爭買賣契約，擇一請求被告應負回復原狀及損害賠償之責。並聲明：（一）被告應給付原告2,282,958元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係被告於96年10月18日，經本院96年度執字第22145號拍賣程序拍定取得所有權，拍賣公告中並未註記「凶宅」，且被告於投標前曾向該大樓管理組長即證人丙○○查明，確認非凶宅後始投標買受，被告確不知系爭房屋於13年前曾否有任何兇殺或自殺等非自然死亡之事故，又系爭房屋於被告所有期間亦未曾發生任何意外事故，是被告將系爭房屋委由訴外人21世紀不動產高鐵店（下稱21世紀高鐵店）代為銷售時，於委售契約不動產標的現況說明書第12項：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」一欄，當然勾選「否」，被告確無隱瞞及詐欺之故意。又被告並未參與系爭房屋締約前之一切銷售行為，且至98年3月22日簽訂系爭契約時始與原告接觸，自無從對原告為隱匿凶宅情事之詐欺行為。而依一般通念對凶宅之定義，係指「房屋內」曾發生兇殺奪命之事件而言，即「發生兇殺或自殺致死之人應死於屋內」方屬之，然據證人丙○○轉述：「其最近聽說，於85年時某日黃昏，有人從門牌17號12樓之2的屋外遮雨棚，垂直墜落死於門牌
15號1樓門口前之中庭紅磚走道上，並說該人踩在遮雨棚上很久，樓下 阿文 在他家屋內有看到。且說原告曾向他抱怨買頂樓很熱。」，系爭房屋應不構成凶宅之條件。又系爭房屋既非凶宅，亦無房屋價值、效用、品質之減少，自無物之瑕疵存在，且依系爭契約第16條之約定：「依現況交屋」，已有免除擔保責任之特約，及無被告保證系爭房屋非被告產權期間或85年間絕無墜樓事故之記載，是被告自無需負擔擔保之責。況原告於締約前已數次自由進出查詢屋況，21世紀高鐵店亦依法向原告提示「不動產說明書」並經原告詳閱確認簽名於「委託物件目錄」上，是縱認為凶宅，原告亦有重大過失事由存在，而不得對被告主張物之瑕疵擔保。本件事實為系爭房屋位處頂樓，燠熱難當，故原告欲藉此聽聞系爭房屋為凶宅事由，以行解除系爭買賣契約或撤銷買賣意思表示之實等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋於85年間，曾發生原屋主郝懿鈞之岳父在系爭房屋跳樓自殺之事實。
（二）兩造於98年3月22日訂立系爭契約，由原告以2,200,000元承買被告所有之系爭房屋，原告為購買系爭房屋並支出仲介費用44,000元、契稅25,398元及登記費用13,560元，被告於不動產標的現況說明書第12項：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」一欄上勾選否。
（三）系爭房屋前曾有買受人解除買賣契約。
（四）如原告主張有理由，被告對原告請求之金額不爭執。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭房屋是否為凶宅？如是，是否屬物之瑕疵？
（二）原告據為撤銷買賣意思表示及解除系爭買賣契約之事由有無理由？
五、本院判斷：
（一）就系爭房屋是否為凶宅？如是，是否屬物之瑕疵部分：
（1）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例參照）。又存有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再者，房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於「屋內」為必備要件。
（2）經查，系爭房屋於85年間發生非自然身故之跳樓自殺身亡事件乙節，有高雄市政府警察局左營分局98年11月6日高市警左分偵字第0980029438號函在卷為憑（見本院卷第72頁），並經證人丙○○於本院審理時證述在卷，復為兩造所不爭執。雖內政部所訂頒「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11，及「成屋買賣契約書範本」附件一「建物現況確認書」項次6，其內容列載「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。」，有內政部98年12月24日內授中辦地字第0980053134號函為憑（見本院卷第104頁、108頁反面、118頁），固載明需房屋專有部分發生兇殺或自殺致死之情事者方屬凶宅，然上開範本並無強制性，已為內政部於前開函示中表明。又本件系爭房屋85年間之跳樓自殺事件，係該跳樓之人自系爭房屋內跨出女兒牆後，以雙腳踏在系爭房屋樓下之遮雨棚上而後跳樓致死，是系爭房屋依一般社會通念，仍屬該跳樓自殺事件之發生地，尚難謂系爭房屋不曾發生自殺致死之情事。又判斷房屋是否為「凶宅」，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於「屋內」為必備要件，已如前述，是系爭房屋應屬「凶宅」。
（3）再者，系爭房屋發生有人跳樓自殺身亡之事故，依我國一般社會民情，多存有嫌惡畏懼之心理，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響，亦造成系爭房屋之市場交易價格減損，已如前述。復參兩造於本院言詞辯論程序時，均稱其等宗教信仰乃一般臺灣民間常見之佛道合一，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，系爭房屋是否曾發生有人跳樓自殺身亡之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。雖該跳樓自殺事件係發生於00年間，迄今已十餘年，然衡諸我國社會民情，購買不動產多為長久居住以安居樂業為計，心裡期待上均不希望購買之不動產上有何意外事件發生，審以本件原告購買系爭房屋乃為自住使用，已為原告自陳在卷，且一知悉自殺事實後即向被告表示退屋不買等情，應認跳樓自殺事件並未因時間經過而使原告心裡無所影響，是原告主張系爭房屋已有瑕疵，即屬可採。
（二）就原告據為撤銷買賣意思表示及解除系爭買賣契約之事由有無理由部分：
（1）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。
民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。
又物之瑕疵擔保責任並不以出賣人明知或可得而知瑕疵存在為限，僅需標的物確有因瑕疵而導致價值或效用減損，出賣人即需負物之瑕疵擔保責任，亦即物之瑕疵擔保屬無過失責任。經查，系爭房屋確實曾發生過跳樓自殺事件且為兩造列為不爭執事項，且就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「兇殺或自殺致死」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，業如前述。故系爭房屋既曾發生「兇殺或自殺致死」之情事，則不論被告是否明知系爭房屋有自殺或兇殺致死之情事或有否據實告知原告，依前揭規定，原告即得主張其為物之瑕疵而解除契約已明。
（2）又按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。另契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第226條第1項、第227條、第259條第1、2款、第260條分別定有明文。又民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言，有最高法院55年台上字第2727、1188號判例可資參照。
經查，本件原告既得依物之瑕疵法律關係解除系爭契約，並業已起訴狀繕本送達之日即98年7月14日為解除系爭買賣契約之意思表示，則系爭買賣契約業經解除，依前開規定，雙方互負回復原狀之義務。是原告應將系爭房屋返還與被告，而被告則應將買賣價金2,200,000元加計利息後返還予原告。至兩造簽約時亦委任仲介，是原告支出仲介費用44,000元、契稅25,398元及登記費用13,560元，依前揭判例意旨，屬簽訂契約之支出，乃債務不履行之損害賠償，而非因解除契約所生之損害，是依前開規定，原告亦得請求被告加計利息賠償。
六、綜上所述，原告依據物之瑕疵及債務不履行損害賠償等法律關係，請求被告給付原告2,282,958元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至原告雖另主張撤銷購買系爭房屋之意思表示，然原告既請求本院為擇一判決，今原告既得以物之瑕疵及債務不履行法律關係請求，則此部分即無庸論述，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。
八、本件訴訟費用為23,671元，依職權命由被告負擔。
九、本件事證業臻明確，兩造之其餘主張、陳述或攻擊防禦方法，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國99年6月17日
民事第一庭審判長法官黃國川
法官張茹棻法官林岳葳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年6月17日
書記官簡文清