裁判字號：臺灣高等法院高雄分院98年上字第124號民事判決
裁判日期：民國100年03月31日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院高雄分院民事判決98年度上字第124號上訴人 王麗禎 訴訟代理人 林石猛 律師
黃致穎 律師 薛西全 律師 劉妍孝 律師 邱國逢 律師被上訴人 彭及祺
薛鳳鶯 共同訴訟代理人 王伊忱 律師
陳景裕 律師 鄭美玲 律師複代理人 鄭方穎 律師被上訴人 施鈞浤
劉淑芬 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國臺灣高雄地方法院98年度訴字第335號第一審判決提起上訴，100年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為購買土地興建房屋，於民國96年5月12日，經被上訴人施鈞浤、劉淑芬（下稱施鈞浤等）及訴外人 黃宣德 之居間仲介，與被上訴人彭及祺、薛鳳鶯夫婦（下稱彭及祺等）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以每坪新台幣（下同）71,000萬元之價格，購買彭及祺等所有座落高雄市○○區○○段160-1、160-2地號土地（下稱系爭土地）。嗣上訴人於97年4月中旬得知，如欲於系爭土地上建築房屋，需先向改制前高雄縣政府（下稱高雄市政府）繳納1,812,578元之「停車空間代金」（下稱系爭代金），而被上訴人於兩造成立系爭契約之前，曾先以每坪68,000元之價格出售系爭土地予某建設公司，其後，該建設公司發現被上訴人隱瞞應繳代金之訊息，因而撤銷買賣契約。詎被上訴人於建設公司解除契約後，再度故意隱瞞該事實，致上訴人陷於錯誤，而簽訂系爭契約。本件系爭土地存有無法按照契約預定效用之重大瑕疵，上訴人自得本於系爭契約及居間契約，主張物之瑕疵擔保責任或不完全給付等情。爰聲明：（一）彭及祺等應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之日（即97年9月29日）起至清償日止，依週年利率5%計算之利息。（二）施鈞浤應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之日（即97年9月29日）起至清償日止，依週年利率5%計算之利息。（三）劉淑芬應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之日（即97年9月29日）起至清償日止，依週年利率5%計算之利息。（四）前三項之給付，在任一項之被上訴人給付範圍內，他項被上訴人免給付義務。（五）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人與彭及祺等簽訂系爭契約之前，被上訴人有提供土地登記謄本、土地使用分區證明書及土地所有權狀正本予上訴人委任之地政士審核無誤。被上訴人亦不知系爭土地於建築房屋時，需繳納代金之情事，自無所謂故意隱匿之情形。況上訴人購買系爭土地時，並未言明係供做興建房屋之用，而被上訴人亦未承諾系爭土地可供建築。又上訴人如係為購地建屋，於訂約前，亦可向主管機關查詢系爭土地之相關資料，包含有無建屋之限制，其竟未為查詢，顯有重大過失，依民法第355條之規定，被上訴人亦不負瑕疵擔保責任。再依民法第356條之規定，上訴人怠於為買受物之檢查及通知義務時，視為承認其所受領之物，故被上訴人之給付已符合債之本旨。此外，如上訴人如保留停車空間，以供使用，即不須繳納任何代金，亦無損害可言等語，資為抗辯。並聲明：（一）上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人提起上訴後，於本院上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）彭及祺等應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年9月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）施鈞浤應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年9月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）劉淑芬應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年9月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（五）前三項之給付，於任一項之被上訴人給付範圍內，他被上訴人免給付義務。（六）願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項
（一）上訴人於96年5月12日透過被上訴人施鈞浤、劉淑芬及訴外人黃宣德之居間仲介，與彭及祺、薛鳳鶯簽訂不動產買賣契約，以總價5,500,000元購買彭及祺等所有座落高雄市○○區○○段160-1、地目建、160-2地號、地目田、使用分區屬澄清湖特定區第三種住宅區、面積各為129.15平方公尺、129.07平方公尺、應有部分各2分之1之土地。並有買賣契約書影本及土地登記謄本影本附於原審卷（見原審卷第9-10頁、20-21頁）可參。
（二）迄目前為止，欲於系爭土地上建築房屋，如不預留停車空間，則需先向高雄市政府繳納「停車空間代金」。上訴人於97年4月中旬始知悉上情。
（三）上訴人購得系爭土地後，有於96年底、97年初委託他人出售系爭土地。
五、兩造協商爭點：（一）欲於系爭土地上興建房屋，如不預留停車空間，即應向高雄市政府繳納代金，是否屬於物之瑕疵及不完全給付？屬於何種瑕疵？彭及祺等於簽訂系爭契約前是否知悉上情，而故意不告知上訴人？施鈞浤等於居間仲介系爭契約簽訂前，是否知悉上情，而未據實告知上訴人？被上訴人有無調查義務？上訴人是否因為重大過失而不知上情，致被上訴人各得免除瑕疵擔保責任及告知義務？（二）高雄市政府如將系爭土地前之4米人行道變更為一般道路，或取消系爭土地附設停車空間，上訴人是否仍受有損害？如有，損害為何？上訴人依物之瑕疵擔保或債務不完全給付，請求彭及祺等給付1,812,578元及利息；或依債務不完全履行，請求施鈞浤給付1,812,578元及利息；或依債務不完全履行，請求劉淑芬給付1,812,578元及利息，有無理由？是否過高？茲分述如下：
（一）欲於系爭土地上興建房屋，如不預留停車空間，即應向高雄市政府繳納代金，是否屬於物之瑕疵及不完全給付？屬於何種瑕疵？彭及祺等於簽訂系爭契約前是否知悉上情，而故意不告知上訴人？施鈞浤等於居間仲介系爭契約簽訂前，是否知悉上情，而未據實告知上訴人？被上訴人有無調查義務？上訴人是否因為重大過失而不知上情，致被上訴人各得免除瑕疵擔保責任及告知義務？
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項著有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。又按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。分別為民法第349條及第350條所規定。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言（最高法院82年度台上字第2364號裁判要旨參照）。復按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其「瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者」，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院86年度台上字第2818號裁判要旨參照）。
是買賣標的物如係特定物，倘所指瑕疵於契約成立時已存在，就出賣人而言，其既已將特定標的物交付買受人，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵，固仍應依瑕疵擔保負其責任，惟並不構成不完全給付問題。本件上訴人主張：伊於97年4月中旬得知，如欲於系爭土地上建築房屋，需先向高雄市政府繳納系爭代金，足見系爭土地具有公法上的使用限制，具有權利瑕疵。而彭及祺等無法除去上述公法上之限制，亦有債務不履行之給付不能情形。又由於公法上的使用限制，導致土地價格貶損，亦屬物之瑕疵及不完全給付云云，固援用系爭土地謄本影本（見原審卷第9-10頁、第38-39頁、第43-44頁）、訴外人歐晉宏建築師事務所計算之「停車空間等代金」、系爭土地平面圖影本（見原審卷第11-13頁、第154-155頁、本院卷一第
124頁）、高雄市仁武區公所（系爭土地）土地使用分區證明書影本（下稱系爭分區證明，見原審卷第19頁、第45頁）、系爭土地買賣契約書影本（見原審卷第20-21頁、第46-47頁）、高雄市政府有關停車位空間代金之自治條例影本、高雄市建築物工程造價標準表影本、高雄市政府有關變更澄清湖特定區計畫〈土地使用分區管制要點通盤檢討〉案法規影本（下稱系爭通盤檢討法規，見原審卷第151-158頁）、高雄市政府98年3月10日府建管字第0980051661號函文（下稱系爭98年函示）及其檢附之：內政部92年11月28日內授營建管字第0920090475號函釋（下稱系爭92年函釋）、變更澄清湖特定區計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）案說明書（下稱系爭說明書）、高雄市建築物附建防空避設備或附設停車空間繳納代金及管理使用自治條例（下稱代金管理使用條例，見原審卷第170-17
1頁）、高雄市政府97年5月20日府建都字第0970121345號函文（見原審卷第172頁）及澄清湖特定區土地使用管制要點節錄影本（見本院卷一第123頁）為證。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
２、經查，上訴人於96年5月12日透過施鈞浤等及黃宣德之居間仲介，與彭及祺等簽訂系爭契約，以總價5,500,000元購買系爭土地乙節，為兩造所不爭執，並有買賣契約及土地登記謄本附於原審卷可稽，堪認上訴人與彭及祺等，就系爭土地簽訂有買賣契約；上訴人與施鈞浤等，就系爭土地存有居間契約。次查，上開160-1地號、地目建、160-
2地號、地目田、使用分區均屬澄清湖特定區第三種住宅區乙節，有系爭土地之土地登記謄本、土地使用分區證明書在卷（見原審卷9-10頁、第19頁、第45頁）可參，堪認系爭土地雖分別屬建或田地目，惟在使用分區上，則均屬澄清湖特定區第三種住宅區。而按系爭土地使用分區均屬澄清湖特定區第三種住宅區，並為上訴人與彭及祺等於簽訂系爭契約之前所知悉乙節，亦為兩造所不爭執，堪予認定。又查，系爭土地因位於澄清湖特定計畫區，如欲於土地上興建房屋，依該澄清湖特定區土地使用管制要點（下稱特定區管制要點）第12點規定：「住宅區其建築樓地板面積150平方公尺以下者，應留設一部汽車停車空間．．
」。而系爭土地因面臨4米人行步道，不得供汽車行駛，故土地所有權人如欲興建房屋，得依「高雄縣建築物附建防空避難設備或附設停車空間繳納代金及管理使用自治條例」，繳納停車空間代金申請建築執照乙節，有系爭函示暨檢附系爭說明書及代金管理使用條例在卷可參（見原審卷第88-97頁），堪認系爭土地如欲興建房屋，其建築樓地板面積150平方公尺以下者，即應留設一部汽車停車空間；又因系爭土地面臨4米人行道，不得供汽車行駛，故土地所有權人得向主管機關申請准予繳納代金，免予附設（參酌代金管理使用條例第3條第3款，見原審卷第96頁），以為變通。以下，依上訴人主張權利瑕疵擔保、給付不能、不完全給付及物之瑕疵擔保等項，分論於後。
３、權利瑕疵擔保部分：上訴人固主張如欲於系爭土地上建築房屋，需先向高雄市政府繳納系爭代金，顯見系爭土地具有公法上的使用限制，具有權利瑕疵云云。惟所謂權利瑕疵，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，包括債權，如租賃權等，或物權，如抵押權等；如係債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。經查，彭及祺等已將系爭土地所有權移轉登予上訴人，並由上訴人取得系爭土地所有權，且於系爭土地上，迄無其他第三人出面向上訴人主張取得任何債權或物權或其他權利乙節，有系爭土地第二類謄本2紙附卷（見原審卷第38-39頁）可稽，並為上訴人所不爭執（見本院卷二第224頁），堪可認定。則揆諸前開說明，本件即無所謂之權利瑕疵，彭及祺等自不負權利瑕疵擔保責任。次查，系爭土地並非不能興建房屋，僅土地所有權人如欲興建房屋，其建築樓地板面積在150平方公尺以下者，應留設一部汽車停車空間；復因系爭土地面臨4米人行道，不得供汽車行駛，故容許土地所有權人得選擇向主管機關申請准予繳納代金，免予附設停車空間乙節，業如前述。足見系爭土地並無任何公法上的權利限制，是上訴人執上開情形，指摘系爭土地具有公法上使用限制之權利瑕疵，顯屬誤解。
４、給付不能部分：上訴人固主張如欲於系爭土地上建築房屋，需先向高雄市政府繳納系爭代金，足見系爭土地具有公法上的使用限制，而彭及祺等無法除去上述公法上之限制，亦有債務不履行之給付不能云云。惟查，系爭土地並無上訴人所指公法上使用限制之權利瑕疵乙節，業如前述。則上訴人猶執彭及祺等無法除去上述公法上之限制為由，指摘彭及祺等應負給付不能債務不履行責任，即屬無據。次查，彭及祺等依系爭契約所應負之出賣人責任，包括移轉系爭土地所有權予上訴人，並將系爭土地交付上訴人占有使用。而按彭及祺等非但已將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，更將土地交付上訴人乙節，為上訴人所不爭執（見本院卷二第224頁），揆諸前揭說明，益徵彭及祺等就系爭土地，並無任何給付不能之情形。是上訴人主張彭及祺等應負給付不能債務不履行責任，洵屬無據。
５、不完全給付部分：上訴人固主張因為上述公法上的使用限制，導致系爭土地價格貶損，亦屬不完全給付云云。惟查，系爭土地並無上訴人所指公法上使用限制之權利瑕疵乙節，業如前述。而按系爭土地既無所謂公法上使用限制之情形，衡情，系爭土地價格是否貶損，即與上訴人所持理由無涉，故上訴人仍執彭及祺等無法除去上述公法上之限制為由，指摘彭及祺等應負不完全給付債務不履行責任，即屬無據。次查，上訴人所謂公法上使用限制情形，依其陳述情形參酌以觀，縱使存在，亦指於系爭契約成立時已存在所謂的瑕疵。倘參諸本件標的物係特定物，就彭及祺等出賣人而言，其既已將特定標的物交付買受之上訴人，即屬依債務本旨而為給付，揆諸前揭說明，上訴人亦不得再向彭及祺等主張不完全給付債務不履行責任，併予敘明。
６、物之瑕疵擔保部分：上訴人固主張因為上述公法上的使用限制，導致系爭土地價格貶損，則彭及祺等自應負物之瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭土地並無上訴人所指公法上使用限制之權利瑕疵乙節，業如前述。而按系爭土地既無所謂公法上使用限制之情形，衡情，系爭土地價格是否貶損，即與上訴人所持理由無涉，故上訴人仍執彭及祺等無法除去上述公法上之限制為由，指摘彭及祺等應負物之瑕疵擔保責任，即屬無據。次按所謂物之瑕疵，係指物依法於危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即可認係物之瑕疵。經查，系爭土地屬於澄清湖特定區第三種住宅區，得供興建房屋乙節，為上訴人所不爭執。則縱依上訴人所述，系爭土地如照系爭契約約定，係供作建築房屋之用，亦堪認系爭土地符合契約約定之效用。至上訴人雖仍執：其如欲於系爭土地上建築房屋，需先向高雄市政府繳納系爭代金，此將導致系爭土地價格貶損云云，以為主張。惟上訴人如欲於系爭土地上興房屋時，依前揭說明，本得選擇留設汽車停車空間，非必須繳納代金。次者，上訴人如選擇留設停車空間，倘參諸上開說明，係以其建築樓地板面積150平方公尺以下者，始留設一部汽車停車。換言之，上訴人是否搭蓋房屋？搭蓋房屋之樓地板面積多寡？均會影響是否預留設停車空間？究竟留設幾個停車空間等事項，此參諸系爭函示載明：「停車空間應繳納代金，因申請之建築物法定工程造價、興建之總樓地板面積、法定停車空間數量等因素而有所不同」等語益明。又上開事項，本取決於上訴人的自由意志，自難僅以上開規定，遽謂上訴人將受有幾個停車空間須繳納代金之損害。況興建房屋時，預留設停車空間，係可供上訴人將來停放車輛使用，並非不利於上訴人，衡情，亦難謂係屬減少價值之物之瑕疵。而系爭函示固一方面指稱：系爭土地因位於澄清湖特定計畫區，如欲於土地上興建房屋，依特定區管制要點，應留設停車空間等語；他方面又函稱：系爭土地因面臨4米人行步道，不得供汽車行駛等詞，似有法令間相互矛盾之情形（即一方面要土地所有權人興建房屋須預留設停車空間；他方面又禁止土地所有權人於面臨之4米人行道行駛汽車），惟此係屬主管機關法令發布不當問題，究不能將此法令不當結果之不利益，歸由彭及祺等承擔。況上訴人主張上述瑕疵部分，按照高雄市政府的相關函文所示，目前正在辦理都市計劃的變更，變更的結果將符合上訴人要求乙節，亦據高雄市政府檢附「澄清湖特定區等十一案都市計劃區土地使用分區管制要點專案通盤檢討案」計劃書草案在卷（見本院卷二第113頁、第89頁及第104頁）可按，益徵上訴人所指之瑕疵，未來於都市計劃變更後，即不存在。再者，一般土地買賣時，有關買賣價格的衡量，通常包括區域因素，如近鄰土地利用、建物利用、公共設施、交通狀況等；暨個別因素，如土地個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項等。換言之，土地如有法定使用管制或其他管制等情形，係屬買賣價格考量，即議價的範圍。本件系爭土地因位於澄清湖特定計畫區，如欲於土地上興建房屋，依特定區管制要點，應留設停車空間；又系爭土地因面臨4米人行步道，不得供汽車行駛等，均係管制事項，倘揆諸前揭說明，即屬買賣雙方訂約時，有關議價的範疇，並不構成物之瑕疵問題。抑有進者，系爭土地因位於澄清湖特定計畫區，且面臨4米人行道，致有上開管制，而上開管制事項，均揭示於主管機關相關法令或資料中，任何人均得向主管機關詢問得悉，自不得僅因系爭土地存在上開管制事項，即謂彭及祺等應負物之瑕疵擔保責任。
７、綜上，系爭土地迄目前為止，固仍存在土地所有權人欲於土地上興建房屋，如不預留停車空間，即應向高雄市政府繳納代金之情形，然上開情形，並不符合權利瑕疵、給付不能、不完全給付或物之瑕疵等情，業如前述，則上訴人以彭及祺等出賣之系爭土地存有契約預定效用之重大瑕疵，伊得本於系爭契約及居間契約，主張物之瑕疵擔保責任或不完全給付云云，即屬無據。
（二）彭及祺等既不負出賣人之瑕疵擔保責任及債務不履行責任，業如前述，則上開爭執事項（一）彭及祺等於簽訂系爭契約前是否知悉上情，而故意不告知上訴人？施鈞浤等於居間仲介系爭契約簽訂前，是否知悉上情，而未據實告知上訴人？被上訴人有無調查義務？上訴人是否因為重大過失而不知上情，致被上訴人各得免除瑕疵擔保責任及告知義務？（二）高雄市政府如將系爭土地前之4米人行道變更為一般道路，或取消系爭土地附設停車空間，上訴人是否仍受有損害？如有，損害為何？上訴人依物之瑕疵擔保或債務不完全給付，請求彭及祺等給付1,812,578元及利息；或依債務不完全履行，請求施鈞浤給付1,812,578元及利息；或依債務不完全履行，請求劉淑芬給付1,812,57
8元及利息，有無理由等事項，即無再予審究之必要，併予敘明。
六、綜上所述，彭及祺等交付之系爭土地既無瑕疵存在，又符合系爭契約債之本旨，則被上訴人自不負任何系爭契約或居間契約之損害賠償責任。從而，上訴人本於系爭契約、居間契約，主張被上訴人應負瑕疵擔保責任或債務不履行損害賠償責任，請求（一）彭及祺等應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年9月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）施鈞浤應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年9月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）劉淑芬應給付上訴人1,812,578元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年9月30日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（四）前三項之給付，於任一項之被上訴人給付範圍內，他被上訴人免給付義務，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果不生影響，無庸再逐一論述及調查之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年3月31日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官謝靜雯法官李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月31日
書記官黃一秋附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。