裁判字號：臺灣高等法院89年重上字第256號民事判決
裁判日期：民國89年10月03日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決八十九年度重上字第二五六號
上訴人甲○○訴訟代理人 許高山 律師被上訴人環泥建設開發股份有限公司設台北市○○○路○段○○○號九法定代理人 李嘉明 訴訟代理人 陳建勳 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年三月八日臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第一五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)、原判決關於駁回左列第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
(二)、被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）八百四十八萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(三)、第一、二審訴訟費用除確定部分外，均由被上訴人負擔。
(四)、第二項判決，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
(一)、上訴人於民國八十五年十一月九日向被上訴人公司購買其所興建坐落台北市○
○區○○段二小段五二一之一、五三○等地號二筆土地（下稱系爭土地）上之「京華ＤＣ」一樓Ｆ號房屋乙戶（下稱系爭房屋）、地下第三層編號二十六車位乙個及基地之地上權，房屋及地上權價金合計為二千七百六十萬元（內含車位價金一百六十萬元），上訴人並已依約給付被上訴人八百四十八萬元買賣價金及預繳交屋雜費十萬零七百元（其中預繳之雜費業經原判決命被上訴人返還予上訴人）。上開房屋於八十八年五月四日領得使用執照，上訴人於八十八年九月一日依約至被上訴人公司以便至被上訴人公司樓下一樓之萬通銀行辦理貸款，竟發現被上訴人於其廣告文宣所強調之本件買賣「月付一萬五起，『保證百分之七十純銀貸』」根本與事實不符。蓋本件買賣之貸款總額為一千八百八十三萬元，其中僅七百萬元為銀行一般之擔保貸款（按此僅約佔總貸款額之百分之三十七），其中一千一百八十三萬元竟係被上訴人以回存同等金額於萬通銀行（按此係被上訴人公司經理 方瑞宏 於八十八年九月一日向上訴人如是表示），所換來萬通銀行承諾對上訴人之「信用貸款」（按萬通銀行為本件買賣唯一可承貸銀行），上訴人至此始發現被上訴人係以詐欺之方法使上訴人與之訂定本件買賣契約，故爰以本件起訴狀繕本之送達為撤銷本件買賣之意思表示，原審竟認被上訴人未為詐欺之行為，駁回上訴人於原審此部分之訴，茲就被上訴人涉嫌詐欺行為之事實說明如下。
(二)、查「詐欺」在概念上必須有雙重故意：首先有使人陷於錯誤的故意，並使該人
基於錯誤而為一定表示的故意。至於是否因意圖不法所有而構成刑法第三百三十九條之詐欺罪或不法侵害他人權利而構成侵權行為，則非所問。又詐欺行為主要有兩種形態：一為積極的虛構事實，例如將Ｋ金偽稱純金、將仿古製品假冒古董，或捏造事實、虛偽誇張性能以誘導表意人陷於錯誤。二為消極的隱匿事實，例如建築用地土質鬆軟、房屋裂痕漏水、機械設計錯誤、時有故障，而故意掩飾否認，以避免表意人發現。本件被上訴人於廣告文宣中強調「月付一萬五起，保證百分之七十『純』銀貸」，顯有積極虛構事實，以虛偽不實之銀行抵押貸款額度以誘導上訴人陷於錯誤，並且消極的隱匿本件貸款之大部分（約百分之六十餘）為「信用貸款」之事實，以避免上訴人發現，蓋：
１、被上訴人於原審八十九年一月二十六日第一次審理時，自承本件買賣係「國內第一件以地上權興建建物並貸款之個案」，被上訴人對此一事實既已明知，是其於規劃、興建本棟建物時即已明知日後之貸款僅有小額（七百萬元）是一般抵押房貸，而絕大部分（一千一百八十三萬元）則為信用貸款，而房屋抵押貸款與信用貸款之利率及還款期限等貸款條件不同，此為社會大眾所共知之事實，被上訴人未於廣告文宣中告知上訴人此一事實，反而於廣告上載明「保證百分之七十『純』銀貸」，使上訴人陷於錯誤，以為本件一千八百八十三萬元貸款均係一般房屋抵押貸款，被上訴人顯有詐欺行為，上訴人自得撤銷本件買賣。
２、被上訴人於原審八十九年二月十八日答辯㈡狀稱：「被告（即被上訴人）銷售廣告中所稱『保證百分之七十純銀貸』乙詞，究其實，係指被告保證買賣總價款中之百分之七十部分，可以單純以銀行貸款支應，而無須自備購屋現金之謂。」果如是，則被上訴人於廣告中僅須表示：「保證百分之七十『銀貸』」即可，豈須強調「純」銀貸？證人方瑞宏於本院八十九年六月二十八日庭訊時證稱：「貸款有二種，一種是銀行貸款，一種是由公司提供的無息貸款，純銀貸是指銀行提供的貸款，不是公司的貸款」，明顯係虛偽不實。事實上，我國不動產交易實務上，所謂的「純銀貸」係指單純的「銀行抵押貸款」，以有別於（建設）公司除了銀行抵押貸款以外，所提供之任何形式之貸款補助（二者還款期及利率均有不同）。如依證人方瑞宏所言，本件廣告登載「銀貸」即可，又為何寫「純銀貸」？
３、上訴人於八十八年九月一日由友人 石宏裕 代書陪同至被上訴人公司擬辦理貸款手續時，負責洽談之被上訴人公司經理方瑞宏及被上訴人公司之業務員 葉秋吟 、代書事務所之 印金蘭 等人均在場聽聞，方瑞宏向上訴人表示：「系爭房屋只能向萬通銀行以一般抵押貸款貸得七百萬元，其餘貸款一千一百八十三萬元只能辦理信用貸款；前者利率及還款期限按萬通銀行之一般貸款規定辦理；信貸一千一百八十三萬元部分，由被上訴人公司回存等額金錢於萬通銀行，萬通銀行再以信用貸款方式借予上訴人，但還款期為五至七年，利率按前揭抵押貸款利率加百分之一。」，上訴人至此始知受騙。上訴人於本院行準備程序中聲請傳喚八十八年九月一日當日在場之證人即業務經理石宏裕及另二名證人（上訴人僅指出係被上訴人公司業務員及承辦代書，並不知其姓名）到庭，被上訴人先則偽稱在場之人為「業務員 周妙音 」及「 卜嘉靖 代書」。 經渠 等二人於八十九年七月十二日到庭，卜嘉靖具結後竟仍為虛偽陳述，經上訴人本人當庭指出卜嘉靖、葉秋吟根本不是當日在場之人，卜嘉靖始改口稱當日係另一代書印金蘭在場；另一證人周妙音則明白表示當日係另一位葉秋吟在場。足徵，被上訴人為圖隱瞞事實而唆使證人為不實之陳述。再者，證人印金蘭及葉秋吟到庭後對當日之情形竟均一問三不知，然則，當日上訴人與友人石宏裕及被上訴人公司業務經理方瑞宏、業務員周妙音及代書印金蘭均在同一張小會議桌上談及本件貸款條件，時間長達二十餘分鐘，證人等竟稱「不清楚」，顯係故意隱瞞實情。
４、本件貸款是否與一般之貸款相同，業經本院向萬通銀行函查得知，本件已向萬通銀行辦妥銀行貸款之承購戶，其信用貸款均為七年（僅一戶為十年，萬通銀行故意未提及抵押貸款及信用貸款之利率各多少），原審引證人萬通銀行（按萬通銀行為被上訴人之關係企業）承辦人員 陳福順 謂本件信用貸款為二十年期，明顯與卷證不符並有偽證之嫌。
５、查不動產之價值高昂，是以一般民眾均會向金融機構貸款，而金融機構同意貸款之額度，則視該標的物之價值而定。本件被上訴人於其廣告文宣中標榜「保證百分之七十純銀貸」，自有使上訴人及一般消費者誤認為本件房地確有如買賣契約所定價格之價值，否則銀行豈願核貸？殊不知該貸款金額中，真正之房屋貸款（以房屋之價值為擔保）只有七百萬元，其餘一千一百八十三萬元根本為「信用貸款」，而二者貸款之重要差異如下：
⑴、八十八年間，國內金融機構對一般房屋擔保貸款利率為年息百方之七．二五至七
．九０五（指非首次購屋貸款）；被上訴人提供之信用貸款利率則按萬通銀行之房屋貸款利率加百分之一。
⑵、一般房屋擔保貸款之還款期限為二十年至三十年；被上訴人提供之信用貸款期限
僅為五至七年，亦即上訴人貸款後短期間即須清償貸款（按縱以七年平均清償本金計算，上訴人每年須清償信用貸款部分之本金即高達二百六十九萬元，平均月付二十二餘萬元）。
⑶、一般房屋擔保貸款於上訴人日後出售系爭房屋時，可移轉予承購人；惟被上訴人
所提供之信用貸款不可移轉予承購人，亦即上訴人日後極不易轉售房屋與第三人。
⑷、萬通銀行之所以會提供右開信用貸款予上訴人，係因被上訴人轉存相當金額或有
等額定存單於該銀行，是被上訴人倘未回存等額金錢於萬通銀行，該銀行根本不可能同意本件一千餘萬元之信用貸款；又日後被上訴人若取回該筆回存金額，萬通銀行亦勢必不願繼續提供該筆信用貸款予上訴人。
⑸、萬通銀行同意就本件房屋之一般抵押貸款僅為七百萬元，約僅佔買賣總價二千七
百六十萬元之二成五；而一般新完工之房屋至少約可貸總價金之七成以上，是被上訴人偽稱「保證百分之七十純銀貸」，顯有誤導上訴人於訂約之際，對本件房屋客觀交易價值之誤判。
(三)、上訴人因被上訴人「月付一萬五，保證百分之七十純銀貸」之廣告，而於八十
五年十一月九日與被上訴人訂約；嗣後，被上訴人又於八十七年二月六日之通知書附件中表示國內金融機構只有萬通銀行願意承貸本件貸款：「．．．（本件貸款）與一般銀行貸款作業明顯不同，目前幾無銀行受理貸款．．．若擬增覓第二家銀行承貸，又需經年溝通，確有困難存在。因此，台端倘擬自行指定金融機關承貸，按本公司先前經驗，實屬不易」，之後，又於八十七年十月二十七日發函上訴人及其他承購戶，以「五周年慶」為名，欲使上訴人於貸款額度中「預繳金額」，被上訴人則給付百之十之年息，於此期間，被上訴人卻一直未告知上訴人本件一千八百八十三萬元貸款金額中只有七百萬元為一般抵押貸款，其餘一千一百八十三萬元皆為信用貸款之事實，迄至八十八年九月一日上訴人擬辦理貸款之際，被上訴人始告知本件貸款之六成餘即一千一百八十三萬元為「信用貸款」而非「抵押貸款」。在在足徵，被上訴人「保證百分之七十純銀貸」，確係欺矇上訴人。
(四)、上訴人當初購買系爭房屋，主要即基於系爭房屋可向金融機構貸得總價百方之
七十之價金（即一千八百八十三萬元），如此，上訴人之自備款較少，亦可依上訴人之經濟狀況分二十年以上逐年繳納本息，詎料被上訴人竟隱瞞上訴人此一交易重要內容，偽稱本件貸款係「保證百分之七十純銀貸」，致上訴人陷於錯誤，誤以為本件貸款即係銀行一般之房屋貸款而與被上訴人訂定本件買賣契約，上訴人自得依民法第九十二條之規定，以起訴狀為撤銷本件房屋、地上權及車位買賣之意思表示，並依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人返還已支付之價金如上訴之聲明。退萬步言，縱認被上訴人虛構百分之七十純銀貸及隱匿信用貸款之行為尚不構成詐欺而為得撤銷之行為；惟依買賣契約第十六條約定：「若賣方有增加價款．．．或違反本約任何條項內容之情事者，買方得解除本契約。解約時，賣方除應將買方已繳之價金全部退還買方外，並應同時賠償本約總價款百分之二十之違約金。．．．」，被上訴人既於廣告中擔保本件買賣為「百分之七十純銀貸」，依消費者保護法第二十二條之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容」，被上訴人顯亦違反契約之內容，上訴人爰以本書狀再為解除買賣契約之意思表示，此一主張不甚礙被上訴人之防禦及訴訟之終結，是依民事訴訟法第四百六十三條準用第二百五十五條第一項第七款之規定，併請求如上訴聲明所主張之金額。
三、證據：除援用原審立證方法外，另聲請訊問證人方瑞宏、卜嘉靖、周妙音、葉秋吟、印金蘭，並聲請本院向萬通銀行函查系爭房屋貸款之相關事宜。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
(一)、程序方面之爭執：
上訴人另於八十九年八月二十二日以辯論意旨狀主張解除系爭買賣契約，請求回復原狀，與本件訴訟標的有所不同，一為不當得利返還請求權，一為回復原狀請求權，自屬甚礙被上訴人之防禦，此訴之追加，被上訴人不予同意，合先敘明。添
(二)、對於上訴人所主張事實及證據有爭執之部分：
１、被上訴人未曾以任何詐欺之方法使上訴人與之訂定本件買賣契約。添
２、被上訴人於廣告文宣中所稱「保證百分之七十純銀貸」乙詞，並不致誤導上訴人使之於訂約之際，對本件房屋之客觀交易價值產生誤判。添
３、被上訴人並未刻意隱瞞與本件買賣攸關之相關訊息（含貸款）。添
４、銀行貸款無論是有擔保貸款抑或信用貸款，各家銀行之年利率均未盡相同，且究係約定固定利率抑機動利率，亦未盡一致，上訴人擇優捨劣自為評比，並非適當。添
５、萬通銀行與被上訴人就本件房屋所有權、土地、地上權所議定之貸款，含有擔保及信用貸款，額度為新台幣一千八百八十三萬，即買賣總價之百分之七十，平均利率為百分之八‧三八，還款期限為二十年，並非上訴人所稱僅為五至七年。
６、被上訴人於規劃興建本件建物時，根本無法預知日後之貸款性質、利率及還款期限，且未曾以此內容向上訴人實施詐術。添
７、於辦理本件貸款之對保手續時，被上訴人公司經理方瑞宏並未向上訴人表示：「系爭房屋只能向萬通銀行以一般抵押貸得七百萬元，其餘貸款一千一百八十三萬元只能辦理信用貸款，前者利率及還款期限按萬通銀行之一般貸款規定辦理，信貸一千一百八十三萬元部分，由被上訴人公司回存等額金錢於萬通銀行，萬通銀行再以信用貸款方式借予上訴人，但還款期五至七年利率按前揭抵押貸款利率加百分之一」等語。添
(三)、本件交易性質與一般房地買賣不同，為上訴人於簽約時所明知：
１、查本件交易，在性質上是房屋所有權及土地地上權之買賣，業經兩造於卷附預定房屋、土地地上權買賣契約書約定有，前言「茲為京華Ｄ、Ｃ房屋、地上權預定買賣事宜」；第一條「買方亦已知悉賣方與財政部國有財產局北區辦事處所簽訂之地上權契約書內容」；第三條「預定買賣標的及權利範圍」，㈠土地地上權．．．」；第四條㈡「地上權價款」等語可稽，故本件與一般房地所有權之交易顯不相同。從而上訴人以一般房地所有權買賣之貸款方式強加在本件交易中，即有未當。
２、再銀行辦理以地上權為標的物之抵押權所擔保之授信，其性質為何？如何辦理？中華民國銀行商業同業公會全國聯合會迄八十九年五月間，始獲財政部以八十九年五月四日台財融第00000000號函指示辦理，被上訴人又怎可能如上訴人指稱明知而行詐？
(四)、被上訴人僅保證貸款之成數而不及其他：
１、查銷售時，被上訴人固於銷售廣告中揭示「保證百分之七十純銀貸」，惟其意涵係指被上訴人保證買賣總價款中之百分之七十，得以單純之銀行貸款支應，無須自備購屋現金。
２、至於所謂「純銀貸」，係指單純之銀行貸款。所以稱為「純銀貸」，乃與「一般民間貸款」、「一般公司無息貸款」或「分期償付尾款價金」等情形相區別乙節，業據證人方瑞宏到庭證述：「貸款有兩種，一種是向銀行貸款，一種是由公司提供之無息貸款，純銀貸是指銀行提供的貸款，不是公司的貸款」等語可稽。
３、如上訴人執意主張廣告中「純銀貸」乙詞，應專指有擔保之銀行貸款，同時排斥無擔保之銀行貸款云云，應由其對此利己事實負舉證之責。
４、再查「申請貸款之利息及償還方式悉依貸款機構之決定，其應辦理之一切手續，買方（即上訴人）願依貸款機構之規定辦理之。」，系爭買賣契約書附件四，代辦貸款委託書第三條已有明文。由其約定意旨推闡以觀，關於上訴人申請本件貸款時，所應支付之利息若干？償還方式為何？（即究為本息攤還？抑先償利息再還本金？借款期限長短？等等）所應辦理之手續為何？（即須提供擔保品否？所提供之擔保品為動產抑不動產？需否保證人？應否簽發擔保本票？等等），兩造於訂立系爭買賣時均無定見，所以乃有「．．．一切．．．依貸款機構之規定辦理」之約定。從而上訴人仍執陳詞主張被上訴人就本件「貸款利息」、「貸款償還期限」、「貸款性質」等有蓄意隱瞞行詐之居心，即不足採。
５、事實上無論於廣告銷售或簽訂系爭買賣契約時，兩造對於申辦本件貸款之利息若干？償還方式為何？（即究為本息攤還？抑先償利息再償本金？借款期限幾年？等等）所應辦理之手續為何？均未言及。被上訴人公司之承辦人員亦從未就本件「貸款利息」、「貸款償還期限」、「貸款性質」等情，於銷售、簽約時向上訴人為任何形式或內容之描述，否則即無須於系爭買賣契約書附件四，代辦貸款委託書第三條更為「申請貸款之利息及償還方式悉依貸款機構之決定，其應辦理之一切手續，買方（即上訴人）願依貸款機構之規定辦理之」等語之約定。
(五)、本件貸款案早已議定，所以未進行係因上訴人拒絕辦理使然：
１、關於被上訴人於八十八年八月間即與萬通銀行議妥本件房屋所有權及土地地上權之貸款額度為一千八百八十三萬元，即買賣總價之百分之七十乙節，業據證人方瑞宏到庭證述明確，並為上訴人所不爭執，是被上訴人確已善盡「保證百分之七十純銀貸」之契約義務，絕無詐欺或違反契約任何條項內容至灼。而之所以未續行辦理本件貸款，純粹係因上訴人拒絕送件辦理對保使然，此亦經證人方瑞宏證述無訛，並為上訴人所不爭執，故上訴人自不得以此執為被上訴人有任何詐欺或違約情事之憑據。
２、至於貸款總額中是否包含建物抵押貸款及信用貸款？信用貸款部分是否須提供任何擔保品為擔保？貸款利息若干？貸款利率是否因抵押貸款或信用貸款而有所不同？貸款期限幾年等，並非契約約定或保證之事項，已如前述，上訴人仍執陳詞一再爭執，實無理由。更何況「銀行辦理授信係依銀行對企業授信規範及銀行評估信用五項原則，即借款人、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等辦理審查，故對應借戶之貸款額度、利率及還款期限等條件皆不盡相同」，有萬通商業銀行世貿分行八十九年六月十六日萬通世貿字第一０一號函說明四可稽。由此更可推知兩造所以為前揭系爭買賣契約書附件四，代辦貸款委託書第三條約定之深切用心，上訴人豈有陷於錯誤之可能？
３、尤有甚者，萬通商業銀行世貿分行於八十八年九月間承做一般長期性置產放款貸款利率約為年息百分之八‧三五至九‧一間，而對於本件「京華Ｄ、Ｃ」分戶貸款，無分抵押貸款及信用貸款，利率均為百分之八‧三八等情，已有前揭函說明三及註可參，而關於本件貸款，已與萬通銀行接洽過要給二十年之貸款乙節，亦經證人方瑞宏到庭證述明確，則上訴人一方面推諉拒絕送件辦理貸款之申請，另一方面復起訴主張伊遭受詐欺云云，實有可議。
(六)、本件撤銷權之行使已逾除斥期間：按「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，民法第九十二
條第一項前段固有明文，惟其撤銷應於發現詐欺後一年內為之，同法第九十三條前段亦有明定。姑不論被上訴人並無絲毫詐欺行為，退步言之，被上訴人縱有隱匿本件貸款之特性而涉詐欺情節，惟被上訴人早於八十七年二月六日即以通知書（含附件）仔細揭示本件貸款之相關特性、細節予上訴人知悉，而上訴人確亦於斯時受此通知，有伊所自行提出之原證三、四號可為佐證，參以首揭規定，上訴人自應於此發現受詐欺之時，即八十七年二月六日起一年之法定除斥期間內行使撤銷權，始克適法，乃伊竟遲至八十九年一月間始以本件起訴狀繕本之送達為行使撤銷權之意思表示，於法自有未合。
三、證據：除援用原審立證方法外，補提財政部函一件為證。理由
甲、程序方面：本件上訴人於原審起訴時，係主張伊被被上訴人詐欺而為系爭買賣之意思表示，故依民法第九十二條第一項規定撤銷系爭買賣之意思表示，按民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還已繳價金八百四十八萬元本息。嗣於本院審理中，上訴人另追加被上訴人違反系爭買賣契約第十六條之約定，以解除系爭買賣契約為由，依民法第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還已繳價金八百四十八萬元本息。固屬訴之追加，然兩者請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書準用同法第二百五十五條第一項第二款規定，被上訴人雖不同意，上訴人仍得為之，依法應准許追加，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於八十五年十一月九日與被上訴人簽訂「預定房屋土地地上權買賣契約書」，向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段二小段五二一之一、五三０等地號土地上之「京華ＤＣ」一樓Ｆ號房屋乙戶、地下第三層編號第二十六個車位乙個及基地之地上權，合計價金為二千七百六十萬元，伊已依約繳交價金八百四十八萬元，並預繳十萬零七百元之交屋雜費，合計八百五十八萬零七百元。系爭房屋已於八十八年五月四日領得使用執照，伊於八十八年九月一日至承貸銀行即萬通銀行辦理貸款，始發現貸款額度當中僅百分之三十七即七百萬元為銀行之一般擔保貸款，其餘一千一百八十三萬元竟係被上訴人以回存同等金額於萬通銀行所換來之信用貸款，此二種貸款之貸款期限及利率有極大差異，被上訴人隱瞞此一重要交易訊息，偽稱本件貸款係「月付一萬起，保證百分之七十純銀貸」，致伊陷於錯誤，誤以為本件百分之七十貸款均係銀行之一般房屋貸款而與之訂定系爭買賣契約，伊自得依民法第九十二條第一項規定，撤銷系爭買賣之意思表示，依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人返還已繳價金八百四十八萬元；又被上訴人此舉，違反系爭買賣契約第十六條約定，伊得解除系爭買賣契約，依民法第二百五十九條之規定，請求被上訴人返還已繳價金八百四十八萬元，爰提起本訴，求為命被上訴人應給付上訴人八百四十八萬元本息之判決(原審對於上訴人超過上開請求之十萬零七百元本息部分，為上訴人勝訴判決後，被上訴人並未聲明不服)。
二、被上訴人則以：上訴人於八十五年十一月九日向伊購買坐落台北市○○區○○段二小段五二一之一、五三０等地號土地上之「京華ＤＣ」一樓Ｆ號房屋乙戶、地下第三層編號第二十六個車位乙個及基地之地上權，總價金合計為二千七百六十萬元，簽訂「預定房屋土地地上權買賣契約書」。系爭買賣之標的為房屋所有權及房屋坐落基地之地上權，買賣契約記載甚明，為上訴人所明知，與一般不動產所有權之交易有所不同。上訴人自不得將一般不動產之交易習慣強加在本件交易中。伊於廣告中僅稱「保證百分之七十純銀貸」，伊所保證者僅為貸款之成數，且關於申請貸款之利息及償還方式悉依貸款機構決定，買賣契約亦有明定，則上訴人可貸款之數額、種類及條件，即應依貸款機構之規定辦理，與伊無涉，伊未施用詐術，前開售屋廣告，亦未違反系爭買賣契約之約定，上訴人撤銷買賣之意思表示或解除契約，均屬無據，其請求返還價金八百四十八萬元本息，即無理由，應予駁回，各等語資為抗辯。
三、查上訴人主張伊受被上訴人「月付一萬五起，保證70%純銀貸」之不實貸款廣告所騙，於八十五年十一月九日與被上訴人簽訂「預定房屋土地地上權買賣契約書」，向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段二小段五二一之一、五三０等地號土地上之「京華ＤＣ」一樓Ｆ號房屋乙戶、地下第三層編號第二十六號車位乙個及基地之地上權，總價金合計為二千七百六十萬元，伊依約繳交價金八百四十八萬元及預繳十萬零七百元之交屋雜費後，無法辦理70%純銀貸，伊以被詐欺為由，撤銷系爭買賣之意思表示，並以被上訴人違約為由，解除系爭買賣契約，被上訴人應返還八百四十八萬元價金等情，有上訴人提出預定房屋土地地上權買賣契約書、廣告傳單等文件為證，且被上訴人對於印製「月付一萬五起，保證70%純銀貸」之售屋廣告，兩造簽訂系爭買賣契約，上訴人已繳交價金八百四十八萬元及預繳十萬零七百元之交屋雜費乙節，亦不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真正。惟被上訴人否認有詐欺情事，並以前詞置辯。則被上訴人是否施用詐術而使上訴人與之簽訂系爭買賣契約？上訴人撤銷系爭買賣契約之意思表示及解除系爭買賣契約是否合法有效？厥為本件應予審究之重點。
四、按所謂詐欺，乃故意欺騙他人，使其陷於錯誤，並進而為不利於自己，且本來不願意表示之意思。故詐欺行為之行為人須有使人陷於錯誤之故意，並基於錯誤而為一定意思表示，但無須具有欲得財產上利益或加害他人之意思，詐欺行為之主要型態分為積極之虛構事實與消極之隱匿事實。當事人主張意思表示係因詐欺或脅迫而為之者，即應就被詐欺或脅迫之事實負舉證責任，最高法院二十一年上字第二０一二號判例參照。本件上訴人主張渠因被上訴人於售屋廣告載明「月付一萬五起，保證70%純銀貸」，使渠陷於錯誤而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，嗣經渠至貸款銀行即萬通銀行洽辦後，方知僅總價中百分之三十七即七百萬元可辦抵押貸款，其餘一千一百八十三萬元則係信用貸款，與售屋廣告不合等情。惟查被上訴人係於售屋廣告宣稱「月付一萬五起，保證70%純銀貸」，該一萬五千元顯非指貸款之利息，且未保證70%係抵押貸款，即上訴人並未保證本件貸款條件為每月僅需付息一萬五千元，且買賣總價金百分之七十可辦理抵押貸款，有該售屋廣告在卷可稽(見原審卷第四九頁)，尚難以上訴人於售屋廣告記載「月付一萬五起，保證70%純銀貸」等語，即認被上訴人有何積極之詐欺行為。又兩造簽訂之系爭買賣契約書第四條第二項第三款約定：「買方（即上訴人）如同意賣方（即被上訴人）指定之金融機構辦理貸款，並以該貸款金額充為本買賣價款之一部分時，應簽立如附件四之代辦貸款委託書予賣方。」、附件四代辦貸款委託書第三條約定：「申請貸款之利息及償還方式悉依貸款機構之決定，其應辦理之一切手續，買方(即上訴人)願依貸款機構之規定辦理之。」，有該「預定房屋土地地上權買賣契約書」在卷可憑(見原審卷第一三、三四頁)，且證人即萬通銀行承辦本件貸款業務之職員陳福順於原審證稱：「當初與被告(即被上訴人)擬定全部可貸款二十年，但詳細需視個人情況而定，貸款期限有抵押部分是二十年，沒抵押部分七年至二十年都有，被上訴人絕無回存任何擔保品予萬通銀行」等語(見原審卷第九三、九四頁)、證人即被上訴人之職員方瑞宏於本院審理時證稱：「上訴人向我們公司購買「京華ＤＣ」一樓的房屋，土地是國有財產局的，只有地上權。在交易金額當中，一千八百八十三萬元可以辦理二十年的銀行貸款，只約定是二十年的銀行貸款，利率八點多，黃先生(即上訴人)在與國有財產局的合約書上蓋章，貸款部分則說讓他考慮考慮。之前我們公司已與萬通銀行接洽過要給二十年的貸款。在辦理對保手續當天，我把之前與萬通銀行談好的條件告訴上訴人，因客戶有選擇銀行的權利，所以要向哪一家銀行貸款，要客戶同意，當天上訴人只在國有財產局的合約上蓋章，貸款部分則說要考慮考慮」等語。另上訴人聲請訊問之證人卜嘉靖、周妙音、葉秋吟、印金蘭於本院審理中均證稱其等不知上訴人於八十八年九月一日至被上訴人公司時，是否曾談及貸款利率等細節問題等語(見本院八十九年七月十二日、八月九日準備程序筆錄)。此外，萬通銀行世貿分行八十九年六月十六日萬通世貿字第一○一號函亦稱：「甲○○(即上訴人)並未向本分行申請貸款，本分行於八十八年九月間承做一般長期性置產放款貸款利率約為年息8.35%－9.1%間，辦理授信係依銀行對企業授信規範及銀行評估信用五項原則即借款人、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等辦理審查，故對應借戶之貸款額度、利率及還款期限等條件皆不盡相同」等語，有該函件在卷可參(見本院卷第三九、四○頁)。足見買賣契約簽訂後，有關貸款額度、利率及還款期限等貸款條件，係由貸款銀行審核承貸戶之個人條件而定，非被上訴人所得左右，被上訴人僅負洽商貸款銀行之責任而已，是以本件上訴人究竟得以如何之條件貸得若干款項，仍應由貸款銀行加以評估，被上訴人之售屋廣告並無不實情事。再者，系爭買賣契約書之封面即已記載「預定房屋、土地地上權買賣契約書」之標題，契約書第一條約定：「．．．買方(即上訴人)亦已知賣方(即被上訴人)與財政部國有財產局北區辦事處所簽定之地上權契約書內容」、第三條約定：「預定買賣標的及權利範圍：（一）土地地上權坐落．．
．」、第四條約定：「．．．（二）地上權價款．．．」、第十二條約定：「．．．（二）地上權讓與登記完成日起之地租」等情(見原審卷第一○至一六頁)，堪信上訴人於簽定系爭買賣契約時，已知系爭買賣之標的為房屋及基地之地上權，要無疑義。上訴人於簽訂系爭買賣契約時，既已知悉買賣之標的為房屋及基地之地上權，與一般純不動產所有權之買賣有所不同，則貸款銀行審核本件貸款額度，與一般不動產所有權買賣之貸款額度不同，即屬上訴人所得預見，自可事先加以審慎評估，對於價金之籌措，亦應有所考量，被上訴人既已為上訴人洽妥貸款銀行，上訴人即無告貸無門之虞，於其辦理貸款並無影響，難認被上訴人有消極隱匿事實之行為。雖上訴人另稱被上訴人以「五週年慶」為名，欲使伊預繳價金，由被上訴人給付年息百分之十之利息，足見被上訴人之「保證70%純銀貸」係欺瞞之手法云云。然此僅係被上訴人以給付優厚利息為條件促使上訴人提早繳交價金之行銷手法，與「保證70%純銀貸」無涉，難謂被上訴人以此詐欺上訴人。
五、綜上觀之，被上訴人並無詐欺或違反買賣契約情事，則上訴人以受詐欺為由，撤銷系爭買賣之意思表示，或以被上訴人違反買賣契約為由，解除系爭買賣契約，均非合法可採。從而，上訴人請求被上訴人返還已繳價金八百四十八萬元本息，即非正當，不應准許。原審為其敗訴判決，並無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，核與判決結果無涉，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十月三日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官郭松濤法官黃豐澤右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十月五日
書記官廖麗蓮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。