裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第419號民事判決
裁判日期：民國93年03月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第四一九號
上訴人丁○○(即 陳桂
戊○○(即陳桂丙○○(即陳桂己○○(即陳桂乙○○(即陳桂右五人共同訴訟代理人 楊思勤 律師複代理人 林達傑 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 楊宗儒 律師當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十一日臺灣 基隆 地方法院九十一年度訴字第一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年三月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠ 陳桂枝 及 陳色 ，與被上訴人間，並無直接買賣關係，並有被上訴人提出之原證一可證，是其對於與陳桂枝及陳色間無直接買賣關係，已自認。
㈡上訴人從未自認被上訴人所提出之 李昭德 與 施雲年 等間之原證一「不動產買賣契約書」（下稱原證一不動產買賣契約書）為真正。
㈢被上訴人所舉證人即代書 陳惠珠 與被上訴人是姨表姐妹，其證言不無偏頗。
㈣原證一不動產買賣契約書上陳桂枝之簽名，與基隆地檢署受理陳桂枝告訴訴外
人施雲年、 蕭雪 詐欺案，開庭時陳桂枝之簽名完全不符，足證「原證一不動產買賣契約書」上陳桂枝之簽名，係偽造不實，該契約書並非真正。
㈤被上訴人取得系爭土地，係基於陳桂枝及陳色，與施雲年及 蕭雪間 所訂立被證
一不動產買賣契約書（下稱被證一不動產買賣契約書）第十一條規定之利他契約而取得，依民法第一七○條規定：「前條債務人得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人」。查陳桂枝及陳色，與施雲年及蕭雪間所訂立之被證一不動產買賣契約書，既附註：「本買賣土地中二四九之一○號（下稱系爭土地）上現有乙方（按指陳桂枝）之房屋，雙方約定買賣後，甲方（按指施雲年及蕭雪）應依房屋界線分割歸還乙方」，則上訴人自得以此抗辯對抗被上訴人。
㈥被上訴人雖稱已取得所有權，本於所有權之作用得訴請拆屋還地云云，惟按土
地法第四三條所謂登記有絕對效力，係為保護信賴登記取得權利之第三人而設，故登記原因無效、或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之，最高法院四十年台上字第一八九二號著有判例。
㈦本件系爭土地共有人之一陳色於七十九年六月二十八日已死亡，有
證，在未辦理繼承登記前，被上訴人竟於陳色死亡三年後之八十二年八月三十日，仍以陳色及陳桂枝之名義。共同辦理所有權移轉登記，亦難謂非無效。㈧原證六以上訴人名義發出之存證信函及上證一之書面意旨，更足證明被證一之不動產買賣契約書始為真正：
⒈依原證六之存證信函記載：「原因坐落基隆市○○區○○段興化坑小段二四九
之一○地號內有房屋在內，當時與李昭德先生，有不動產買賣契約書存在，是因為陳惠珠代書疏忽，將二四九之一○土地全部過戶給甲○○．．．。」顯見發信人確實知悉並主張為系爭上訴人所有房屋所占有之基地不應過戶予被上訴人，且當時可能尚不知承辦該過戶手續之代書並非陳惠珠。惟依照原證一不動產買賣契約書第十四條第二款卻約定：「地上物之補償由施雲年先生負責補償與屋主與甲方（按指李昭德）無涉，其地上物應於簽訂本約後二個月內搬遷清楚。」則若陳桂枝確曾簽立原證一之不動產買賣契約書，理當知悉自己已無繼續占用之權利，何以在原證六之存證信函中，卻為相反之主張？⒉反之，依被證一不動產買賣契約書末附註之記載：「本買賣土地二四九之一○
地號上現有乙方（按即指陳桂枝）之房屋，雙方約定買賣後，甲方（按指施、蕭二人）應依房屋界線分割歸還乙方。」出賣人陳桂枝確已預為保有自己占用土地之權利，此不但符合一般社會交易通念，更與前述原證六之存證信函意旨相符，益見被證一不動產買賣契約書始真正為陳桂枝所簽訂之買賣契約書。⒊再觀諸原證一不動產買賣契約書前述條款用語，若陳桂枝果曾在場參與簽約，
該條款理應記載為：「由施雲年先生負責補償與賣方」，如認同為賣方會有混淆，亦可記載為：「由施雲年先生負責補償與陳桂枝」，斷無將契約當事人記載為似與該契約書無關之第三人而稱之為「屋主」，益見在相關人簽訂該書面之際，下意識中仍不自主地承認陳桂枝並非該契約之當事人。
⒋此外，從施雲年於九十一年十一月八日親自書立並押蓋指紋之說明書，以及施
雲年所草擬欲與李昭德協議之書面（上證一），亦足見陳桂枝當時並未以原證一之契約將自己所有房屋占用土地之權利，出賣與李昭德。
㈨原證六之存證信函係陳桂枝在收到 杜振發 之存證信函後，委請 施雲年代 為處理所發出：
⒈緣因陳桂枝根本不知施雲年又另行與李昭德就系爭土地簽訂買賣契約，因此在
收到杜振發所寄出之存證信函，認為與被證一不動產買賣契約書約定大相逕庭，且陳桂枝本人教育程度非高，因此慌亂之下，自然會委請被證一不動產買賣契約書之當事人施雲年出面處理該事。
⒉而此亦所以在原證六以陳桂枝名義發出之信函，會提及與李昭德間有買賣契約
書存在，其原因當然即係施雲年與李昭德間，私下確曾簽有如原證一不動產買賣契約書，因此，在回覆該存證信函時，自然一時無法區隔其權利關係地以自己之口吻陳述該事實。
⒊此外，從施雲年九十二年八月十七日親自書立並押蓋指紋之證明書（上證二），亦足見原證六之存證信函，確係施雲年為代陳桂枝解決該爭端所擬具發出。
⒋八十九年九月二十九日之存證信函，乃訴外人杜振發出面主張上訴人無權占有
系爭土地，上訴人不勝駭異，乃將信函交訴外人施雲年代為函覆，已據施雲年證明屬實。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件系爭之爭點在於上訴人須証明其有合法占有權源，而非在於爭執買賣契約何者真正：
⒈查本件上訴人九十一年十一月十三日之上訴暨上訴理由狀中乃謂本件之爭點在於
：「第三人利益契約共有兩件，究竟何者為真而已。」云云，惟按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第七百六十七條定有明文。查本件系爭土地乃為被上訴人所有，有土地謄本可稽，乃上訴人竟無權占有被上訴人之土地，妨害被上訴人所有權之行使，被上訴人自得依法訴請上訴人拆屋還地，而本件原告之請求權基礎既為民法七六七條之物上請求權，則本件爭點顯為上訴人究有無有合法占有系爭土地權源而，非買賣契約何者為真正。
⒉縱上訴人主張原審原証一為虛偽、被証一為真，仍無從証明有合法占有系爭土地之權源：
①上訴人直主張「被上訴人所提出、由李昭德與陳桂枝於七十七年七月二十二日所
立之買賣契約為虛偽，而陳桂枝與施雲年、蕭雪於七十七年七月二十三日之買賣契約始為真正」云云，惟縱如此陳述為真，然被上訴人非為該「被証一契約」之契約當事人，自不受其拘束，上訴人對被上訴人而言，有何合法占有之權源？已不待言。
②抑有進者，該被証一契約末乃備註有；「本買賣土地中二Ｏ九之十號上現有乙方
之房屋，雙方約定買賣後，甲方應依房屋界線分割歸還乙方。」云云，是縱該被証一之契約為真，則於移轉登記後、施雲年以買回或其他各種方式向被上訴人取得土地再分割歸還予之前，上訴人仍屬無權占有，亦不待言，矧被上訴人仍否認被証一之契約之真正。
③從而縱原証一之契約為假，被証一之契約為真，被上訴人仍無從據此証明 伊有 合
法占用權源，況原証一之契約為真正、且上訴人與被上訴人兩造間，亦有於地政機關移轉登記資料中蓋有上訴人印鑑章之買賣契約存在（被上証一），被上訴人既係據該等買賣契約合法承受系爭土地之權利，則上訴人顯無任何合法占有之權源甚明！是本件爭點絕非在於原証一、被証一之契約孰為真正，而在於上訴人有無合法占有之權源。
㈡被上訴人取得系爭土地乃為合法、有效：
⒈被上訴人因買賣而合法取得系爭土地權利，有於法推定為真正之公文書─土地謄本可查：
本件系爭土地之登記謄本其上載被上訴人取得自上訴人權利之原因即為買賣，佐以上訴人與被上訴人間，亦有於地政機關移轉登記資料中蓋有上訴人印鑑章之買賣契約存在（被上証一），則上訴人倘否認該公文書，自應舉証証之，而不得以空言抗辯並未將系爭土地出賣予被上訴人，再上開上訴人與被上訴人間地政機關存查之買賣契約（被上証一）顯係基於原証一之契約而來（上訴人謂被上訴人不否認與陳桂枝有直接買賣關係容有誤解），則既上訴人與被上訴人之父立有原証一之買賣契約，上訴人與被上訴人間再基此於移轉登記時，另立直接之買賣契約（被上証一）存查於地政機關，被上訴人基此取得土地權利，上訴人顯無合法占有權源。
⒉兩造間存在有直接之買賣契約：
查如前所述，本件被上訴人取得系爭土地之權利，其直接之原因關係乃在於被上証一兩造間所立之直接買賣契約，再上開買賣契約不僅蓋有上訴人之印鑑章並附有印鑑証明（被上証一），且該契約亦經証人陳惠珠代書於九十二年九月三日庭訊時証明上訴人之印鑑章為上訴人親交予伊，該契約為真正，是兩造間既存有直接之買賣契約，被上訴人取得系爭土地自為合法、有效。
㈢原証一契約之真正，乃有上訴人之自認、証人之証詞、他案之偵查為據，原審並非率斷：
⒈有八十九年九月二十九日之存証信函可為証明：
上訴人曾於八十九年九月二十九日台北九十五支局第三二五號一己寄發之存函中自承「當時與李昭德先生有不動產買賣契約存在。」再於一審程序中，上訴人更從未否認存函之真正（於戊○○在九十一年八月五日代上訴人書寫之答辯狀中亦無），甚於二審程序中僅辯稱該次存函中所指之契約乃指被証一之契約而非原証一之契約（詳九十一年十一月十三日上訴及上訴理由狀第四頁）則上訴人指摘原審此項判斷違誤云云，實無理由。
⒉原証一契約為陳桂枝所親簽，業經陳惠珠代書於九十二年九月三日到庭結証屬實：
①查証人陳惠珠代書業到庭証述原証一之買賣契約書為李昭德先找伊處理，而契約
書中之若干手寫部分為伊所寫，再上開契約書之簽名處，為各立契約書人所親簽，且伊曾接洽過陳色、陳桂枝、蕭雪、施雲年、李昭德夫妻等人、並証稱伊當時之代書事務所為 立誠 代書事務所，另陳惠珠亦於原証一簽約時核對包含陳桂枝在內之賣方②是足証原証一之契約為真正，並確由陳桂枝所親簽無誤。
⒊另証人施雲年亦証稱原証一之契約書確係存在且為陳桂枝親簽：
再証人施雲年於九十二年九月三日庭訊時証稱，伊確有與李昭德訂立原証一之契約，再陳桂枝與陳色亦於其上簽名，足証原証一契約確由上訴人陳桂枝所親簽。
㈣本件並無民法四二五條之一之適用：
⒈再查民法四二五條之一係自八十九年五月五日始施行，是依民法債編施行法第一條之規定，發生於民國000年之本件買賣顯無該法條之適用。
⒉縱得適用本件亦與該條規定未符：
再按本件縱認有民法四二五之一條或其他相關實務見解所認：於土地或房屋同屬一人所有、而僅將土地或房屋所有權讓與他人之情形下，有就土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人0生有推定租賃關係之適用，惟本件亦與該規定未符，查本件爭爭房屋為陳桂枝所有，然系爭土地二四九之十則係陳桂枝持有六分之一，陳色持有六分之五，並未符合土地與房屋均屬一人所有而僅出賣房屋之規定。
㈤施雲年之証述不足為被告有利之認定：
⒈施雲年雖証稱伊有與陳色、陳桂枝訂立被証一之契約云云，然如前所，述縱該被
証一之契約為真正，然該契約中李昭德或甲○○均非當事人，被上訴人自不受其拘束，上訴人亦不得據此為其有權占有之証明。
⒉再施雲年雖再証稱系爭土地為伊與蕭雪先向陳色、陳桂枝等人買再轉賣給李昭德，而被証一契約之日期為立約當天寫的云云：
惟細繹原証一與被証一兩份均經証人施雲年証明為真正之契約觀之，原証一契約立約日為七十七年七月二十二日、而被証一契約則為七十七年七月二十三日，顯陳桂枝係先與李昭德訂立原証一之契約，約定出賣全部二四九之十之土地並同意兩個月內自地上物搬遷後，始再與施雲年（並非李昭德）訂立被証一之契約向施雲年要求於二四九之十土地過戶後再依房屋界線將二四九之十分割還予陳桂枝、陳色二人，是縱使被証一之契約為真正、施雲年所述為真，顯然被証一之契約係於陳桂枝已同意「全部出賣土地、兩個月內自地上物搬走」後再為「應於過戶後再依房屋界線分割返還」之意思表示變更，然此等變更又未與李昭德達成意思表示之合致，對李昭德或其被上訴人俱無拘束力甚明。⒊再施雲年復謂二四九之十之房屋所占土地並未賣給李昭德有與李昭德口頭約定，僅未寫於契約書上云云，惟查：
①然此等買賣標的範圍之大小，當為契約重要之要素，較之轉租土地、地上物補償
、公有地承租、別墅建照申請之協助等均為重要，然細繹本件經施雲年証明為陳桂枝親簽之原証一契約，上開較次之契約要素諸如：轉租土地、地上物補償、承租公有地、別墅建照申請之協助均鉅細靡遺一約定於契約第十四條及末頁第七行，乃關於二四九之十土地上房屋所占有之土地並未出賣之如此重要契約要素竟付之厥如，顯大違常情，施雲年所証是否可採已有可疑。
②再以証據法則而言，書証之效力自優於人証，則原証一之契約既經証人陳惠珠、
施雲年証明真正且為陳桂枝所親簽，又該得拘束李昭德之契約又無「二四九之十上房屋所占土地未出賣」之約定，則施雲年本節証詞云云，自非可採。
⒋另施雲年又稱原審卷二十頁之存函為伊代陳桂枝所發，函中所指有不動產契約書存在是指我賣給李昭德，不是陳桂枝賣的云云：
然此等証述已與上訴人九十一年十一月十三日之上訴及理由狀第五頁末行起迄第六頁第一行謂存函中之契約係指被証一之契約云云，已然矛盾；再如最高法院十七年上字一一一八號判例意旨，既施雲年係受陳桂枝授權代為寄發存函，又存函內文字顯明確指述「陳桂枝與李昭德有契約書存在」亦不得以施雲年之証述即否定存函中陳桂枝自承與李昭德間有不動產買賣契約存在之事實。
理由
一、本件上訴人陳桂枝於訴訟中之民國九十二年一月十六日死亡，其繼承人丁○○、戊○○、丙○○、己○○、乙○○聲明承受訴訟，有應予准許。
二、被上訴人主張基隆市○○區○○段興化坑小段地號二四九─十號之系爭土地為其所有，惟上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物（下稱系爭房屋）坐落其上，而占用系爭土地，爰基於所有權訴請上訴人拆屋還地等事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本、存證信函等物為證，復經原法院履勘現場查明屬實，攝有現場照片多張，並囑託基隆市安樂地政事務所製有如附圖之土地複丈成果圖可佐，且為上訴人所自認，被上訴人此部分之主張堪信為真實。
上訴人則以：系爭土地實係由伊出賣予施雲年、蕭雪二人，再由該二人出賣予被上訴人之父李昭德，上訴人與李昭德間並無買賣關係存在，伊之所以過戶予被上訴人，係基於第三人利他契約之原因關係為之，從而自得援依民法二七Ｏ條之規定，以與施、蕭二人間所生之一切抗辯，對抗告受益之第三人即被上訴人等語置辯。
三、被上訴人主張系爭土地為其所有，惟上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之系爭房屋坐落其上，而占用系爭土地等事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本、存證信函等物為證，復經原法院履勘現場查明屬實，攝有現場照片多張，並囑託基隆市安樂地政事務所製有如附圖之土地複丈成果圖可佐，且為上訴人所自認，被上訴人此部分之主張堪信為真實。
四、兩造之爭點：㈠兩造之間就系爭土地有無直接買賣關係？被上訴人就系爭土地是否已取得完全
之所有權？㈡被上訴人是否為第三人利益契約之第三人？上訴人可否引用其與訴外人施雲年
間之被證一不動產買賣契約書主張上訴人不得請求拆屋還地？
五、兩造爭點之論述：被上訴人主張系爭土地為其父親李昭德於七十七年七月間向上訴人及另共有人陳色購買，並指定被上訴人為所有權登記名義人，嗣於八十二年八月間完成所有權移轉登記，由被上訴人取得系爭土地所有權等事實，雖據被上訴人提出李昭德與上訴人等間之買賣契約書為證，復有原法院調取系爭土地所有權移轉登記之資料在卷可稽；被上訴人於本院則另主張被上訴人與上訴人陳桂枝及陳色間，有直接之買賣關係（本院卷二第一四頁背面）其前後之主張已有不符。而上訴人則否認其與被上訴人之父李昭德有訂立原證一不動產買賣契約書，辯稱被上訴人所提之原證一買賣契約書係出於偽造，被上訴人係依據被證一不動產買賣契約書之指定而取得所有權，為受利益之第三人，而該買賣契約書已載明應將系爭房屋所占用之土地分割歸還予上訴人，故依第三人利益契約之性質，上訴人得以此為抗辯而主張系爭房屋占用被上訴人之土地為有權占有，其與上訴人間亦無直接之買賣關係存在等語。並提出其與訴外人施雲年、蕭雪所訂之被證一不動產買賣契約書為憑。經查：
㈠被上訴人所主張其與上訴人間有直接之買賣關係，係以被上證一之所有權移轉契
約書據，惟被上證一（見本院卷一第一一八頁）之契約書係所有權移轉契約書，屬於移轉所有權之「公契」，並非一般之「買賣」契約書，是被上訴人據此主張其與上訴人間有直接之買賣關係，尚非可採。
㈡上訴人陳桂枝及陳色，與 陳昭德 間就系爭土地是否有買賣關係：
被上訴人所主張原證一不動產買賣契約書為真正，亦即陳桂枝及陳色，與陳昭德間就系爭土地有買賣關係存在；而上訴人則抗辯被證一不動產買賣契約書才是真正，亦即陳桂枝及陳色，與訴外人施雲年、蕭雪間就系爭土地始有買賣關係存在，雙方各執一詞。查，被上訴人所主張原證一不動產買賣契約書雖有陳桂枝及陳色之簽名，惟被上訴人堅決否認陳桂枝及陳色之簽名為真正，雖上訴人舉證人即代書陳惠珠為證，惟陳惠珠與被上訴人有表姐妹關係，其證言已難免偏頗，且證人陳惠珠亦證稱伊單純為雙方訂立買賣契約書而已，買賣經過伊並未參與，雖其另證稱陳桂枝及陳色有於契約上簽名云云，但查，同契約書上不否認為真正出賣人之施雲年，除於買賣契約書上簽名外，另蓋有印章，另一出賣人 魏正一 亦同，而僅陳桂枝及陳色二人唯有簽名而無加蓋印章。經本院調閱基隆地檢署九十二年偵字第一○○三號 詹如青 、甲○○偽造文書一案，詹如青所提出之買賣契約書，其出賣人欄之記載亦屬相同，何以二份之買賣契約書上均無陳桂枝及陳色加蓋印章，被上訴人就此並無法提出圓滿之解釋，且陳桂枝之簽名，核與所調得之基隆地檢署八十九年偵字第一七一七號陳桂枝告訴施雲年詐欺一案，偵查筆錄上陳桂枝當庭之簽名，完全不符，有卷可資對照。再者，依原證一不動產買賣契約書上有關買賣價金之收受，只有施雲年、蕭雪等人收款之簽名、蓋章，並無陳桂枝及陳色之簽名或蓋章，若陳桂枝及陳色亦為原證一不動產買賣契約書之出賣人，為何並無該二人之任何收受買受人李昭德支付買賣價金之簽收記載，而施雲年、蕭雪正是向上訴人買受系爭土地之買受人，施雲年、蕭雪絕不可能買受系爭土地後，再與出賣人之陳桂枝及陳色一同更行出售系爭土地。原證一不動產買賣契約書上，只有施雲年、蕭雪等人收款之簽名、蓋章，正足以證明系爭土地係施雲年、蕭雪向陳桂枝及陳色買後轉售陳昭德，故陳昭德支付之價金全由施雲年、蕭雪二人收取，此亦可以解釋為何僅有施雲年、蕭雪二人收取價金之簽章，是上訴人堅決否認原證一不動產買賣契約書陳桂枝及陳色之簽名為真正，並否認陳桂枝及陳色為原證一不動產買賣契約書之出賣人，自屬可採。
㈢反觀，被證一不動產買賣契約書上不但有陳桂枝及陳色之印章，且有陳色之簽名
，至於陳桂枝之簽名之下方，另有 闕金河 之簽名，因闕金河係陳桂枝之夫，有戶雲年到庭證稱確與蕭雪共同買受連同系爭土地在內之四筆土地，並證稱該四筆土地再轉售予李昭德屬實等語，經查李昭德與施雲年間原證一不動產買賣契約書上，確包含有系爭土地在內共四筆由陳桂枝及陳色所共有之土地，再參照前㈡所述，應可推斷系爭土地係施雲年買售後，再轉售予李昭德，是施雲年所稱再轉售予李昭德，應屬可信。雖被上訴人質疑何以原證一不動產買賣契約書上所載之買賣日期為七十七年七月二十二日，而被證一不動產買賣契約書上所載之買賣日期反而在其後之七十七年七月二十三日，進而主張原證一不動產買賣契約書始為真正，被證一不動產買賣契約書為偽造云云。惟查系爭土地原所有權人為上訴人陳桂枝，係施雲年買售再轉售予李昭德，業如前述，則施雲年買售系爭土地之前，應不可能即將系爭土地賣予李昭德，是尚不能以原證一不動產買賣契約書上所載之買賣日期，推論被證一不動產買賣契約書為偽造。
㈣被上訴人又稱原證六之存證信函係陳桂枝所發，其內已承認「當時與陳昭德先生
有不動產買賣契約書約存在」等語，足證陳昭德與陳桂枝間有買賣系爭土地云云，惟上訴人則辯稱係上訴人陳桂枝於接到訴外人杜振發之原證五之存證信函後，委由訴外人施雲年函覆，所謂「當時與陳昭德先生有不動產買賣契約書約存在」，係指施雲年與陳昭德間有不動產買賣契約書約存在而言，並非上訴人陳桂枝與陳昭德間有不動產買賣契約書存在等語。經查原證六之存證信函，確係由上訴人陳桂枝委由訴外人施雲年所函覆，業經施雲年結證屬實，且郵戳上所蓋為青年郵局印戳，而施雲年即住在台北市○○路，位在青年郵局旁，是施雲年所證原證六覆函中所指係指施雲年本人與陳昭德間有不動產買賣契約書約存在而言，應屬可信，再參以該函接著稱「是因為當時陳惠珠代書疏忽，將二四九之一○土地全部過戶給甲○○」，而施雲年與陳昭德間之不動產買賣契約書約上並無任何保留土地不賣，惟施雲年與陳桂枝不動產買賣契約書約上附註則約定：「本買賣土地中，二四九之一○號上現有乙方（按指陳桂枝）之房屋，雙方約定買賣後，甲方（按指施雲年等）應依房屋界線分割歸還乙方」，則原證六之存證信函稱「是因為當時陳惠珠代書疏忽，將二四九之一○土地全部過戶給甲○○」，自係指施雲年與陳桂枝不動產買賣契約書約上附註所保留之土地而言，否則毫無意義可言。
㈤被上訴人所主張之其與陳桂枝有直接之買賣關係，及以原證一不動產買賣契約書
以證明陳桂枝與被上訴人之父親陳昭德就系爭土地有買賣關係存在，已不足採，已如上述。則被上訴人取得系爭土地之所有權，自係基於訴外人施雲年向陳桂枝買受系爭土地再轉售被上訴人之父親陳昭德，由陳昭德指定被上訴人為登記名義人。而與此情形相同者為，陳昭德指定被上訴人之妹 李盈慧 為陳桂枝同時出售另筆同小段四一九之一一、四一九之一三等二地號土地之記名義人，均係基於施雲年向陳桂枝買受上開土地再轉售被上訴人之父親陳昭德，由陳昭德指定李盈慧為登記名義人，實際上，李盈慧與上訴人陳桂枝間並無買賣關係存在，之所以由原所有權人陳桂枝，直接將系爭土地移轉予被上訴人，及將四一九之一一等號土地移轉予李盈慧，完全係因訴外人施雲年向陳桂枝買受系爭土地等，再轉售被上訴人之父親陳昭德所致，上訴人因陳昭德之指定而成為登記名義人，自屬第三人利益契約，而陳昭德與陳桂枝間既無直接之買賣關係，則被上訴人之所以登記為所有權人，係基於施雲年與陳桂枝間之系爭土地有買賣關係依其等間買賣契約第十一條規定之利他契約而取得，應可認定。
六、依上所述，上訴人係因第三人利益契約由陳昭德之指定而成為登記名義人，則被上訴人為被證一不動產買賣契約受益之第三人。依民法第一七○條規定：「前條債務人得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人。」查陳桂枝及陳色，與施雲年及蕭雪間所訂立之被證一不動產買賣契約書，既附註：「本買賣土地中二四九之一○號上現有乙方（按指陳桂枝）之房屋，雙方約定買賣後，甲方（按指施雲年及蕭雪）應依房屋界線分割歸還乙方」，顯然系爭房屋所占位置土地部分陳桂枝係保留並未出售，則上訴人自得以此抗辯對抗被上訴人，是被上訴人請求上訴人拆屋還地，尚非有據。
七、本件系爭土地共有人之一陳色於七十九年六月二十八日已死亡，有，在未辦理繼承登記前，被上訴人竟於陳色死亡三年後之八十二年八月三十日，仍以陳色及上訴人陳桂枝之名義，以被上證一之陳色死亡三年前七十九年六月二十二日陳色名義之所有權移轉契約書，共同辦理所有權移轉登記，但因移轉登記時，移轉契約書當事人之一之陳色既業已死亡，自無從為移轉之意思表示，此時其所為之移轉登記，自為無效，既屬無效，則被上訴人尚難認已取得完全之所有權全部，是其以自己一人之名義對上訴人起訴請求拆屋還地，亦難認為有據。
八、綜上所述，上訴人抗辯其保留系爭房屋所在之土地未賣，而被上訴人為利益第三人契約之受益第三人，其得以其與訴外人施雲年等間之買賣契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人即被上訴人，自屬可信，被上訴人主張基於所有權，得請求上訴人拆屋還地，為不足採，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審判命上訴人拆屋還地，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經斟酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國九十三年三月三十一日
民事第三庭
審判長法官吳謙仁
法官游婷麟法官魏大喨正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年四月二日
書記官姚麗華