裁判字號：臺灣彰化地方法院96年訴字第767號民事判決
裁判日期：民國97年04月17日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決96年度訴字第767號原告丙○○被告甲○○訴訟代理人 陳勝義 律師被告丁○○法定代理人乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國97年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○應自民國九十六年七月二十三日起，按每年給付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰壹拾陸元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔新臺幣壹佰肆拾貳元；其餘新臺幣貳萬捌仟壹佰捌拾貳元由原告負擔。
事實
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地面積142,700平方公尺（下稱系爭土地）為原告所有。詎被告甲○○、丁○○未經原告同意占用系爭土地，並於其上擁有建物，自屬無權占有。被告已侵害原告之所有權，基於所有權之作用，原告自得請求被告等拆屋還地及給付損害賠償金。
其中被告丁○○無權占用系爭土地如附圖所示A、B、G部分，面積合計為541.85平方公尺，申報土地總額為新臺幣（下同）95,066元，參酌當地土地利用情形以年息百分之7計算應為13,654元；被告甲○○無權占用系爭土地如附圖所示C、D、E、F部分面積合計為634.2平方公尺，依上開方式計算則為15,981元，自民國（下同）96年7月23日起至交還上開土地之日止，被告每年各應給付上開金額之不當得利損害金於原告。被告丁○○有一定名稱、事務所、祭拜之目的、管理人等非屬非法人團體，，原告自始以丁○○為被告，無訴之變更問題。原告是請求丁○○之法定代理人乙○○返還土地，並聲明：
㈠被告丁○○之法定代理人乙○○應將坐落彰化縣○○鄉○○
○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積375.45平方公尺及編號B部分面積9.6平方公尺之地上物拆除，並將該上開基地連同如附圖所示編號G部分面積156.8平方公尺之土地，合計385.05平方公尺之土地交還原告；並應自96年7月23日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）13,654元。
㈡被告甲○○應將坐落彰化縣○○鄉○○○段第20-6地號土地
上如附圖所示編號C部分面積39.50平方公尺之磚造平房、編號D部分面積91.10平方公尺之三層樓房、編號E部分面積
67.80平方公尺之鐵皮造房屋拆除，並將上開基地連同如附圖所示編號F部分面積435.8平方公尺之土地，合計634.2平方公尺之土地返還原告；並應自96年7月23日起至交還上開土地之日止，按年給付原告15,981元。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行
三、被告甲○○部分：㈠按當事人適格，屬於權利保護要件，亦屬於法院職權調查事
項；法院對於當事人不適格之訴訟，無須就其內容有無理由為判斷，逕以當事人不適格為由，駁回原告之訴。又按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文。依法律規定，必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。查：系爭20-6地號土地上478.40平方公尺房屋係被告甲○○之父親 林開喜 於35年間興建竹造平房，並設籍於此，即彰化縣○○鄉○○村○○路○○號（原門牌於91年6月25日整編為公館路85號），林開喜於65年間將竹造平房拆除，出資就地改建現居住三層加強磚造樓房，林開喜為節稅起見，乃直接申報納稅義務人為甲○○，林開喜於67年3月4日去世，扣除出養之子女，尚有三男三女。按拆除房屋，係事實上之處分行為，如房屋為公同共有，依民法第828條第2項規定，其處分除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，本件原告僅對甲○○一人請求拆屋還地，顯然當事人不適格，於法未洽。
㈡林開喜於65年在系爭20之6地號改建三層加強磚造樓房時，
甲○○才32歲尚無職業，只在田裡幫其父林開喜做些雜務，由林開喜給些零用錢。甲○○並無資力可以建該三層樓房。
上開樓房，除甲○○居住外，還有其三弟 林保仁 居住並設籍於此，有戶籍謄本可稽。
㈢複丈成果圖F部分，並非被告甲○○所使用，靠馬路部分有
用竹籬圍起來，但並沒有用門圍起來，是開放式的，丁○○之信徒均可自由出入，種植蔬菜或採取蔬菜。
㈣又原告於96年7月23日買受系爭土地時，明知地上有住屋與
廟宇，仍予買受，足認原告默許被告之房屋繼續使用土地，不得請求被告拆屋還地。
㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、被告丁○○部分：不清楚被告丁○○之土地何時被賣掉，現在查出土地已經是別人的。
五、本院得心證之理由：㈠被告丁○○部分：
⑴原告上揭主張之事實，業據原告提出系爭土地登記謄本為
證，並經本院會同彰化縣北斗地政事務所測量員測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，被告丁○○法定代理人乙○○自認系爭土地上之編號A、B、G之建物為被告丁○○所有一情，是堪信原告主張為真實。次查，被告丁○○設立於民國65年間，主祀觀世音菩薩神像，並設有管理人乙○○，且依規定向彰化縣為寺廟登記，此有民國93年2月9日登記證九三彰縣寺登（六）補字第埤001號彰化縣寺廟登記表影本在卷可稽，故被告丁○○為非法人團體無訛，而有當事人能力自明。原告既以丁○○為被訴對象，且占用原告所有系爭土地之建物為丁○○所有，非被告丁○○之法定代理人所為，然原告竟主張聲明被告丁○○之法定代理人乙○○應拆除系爭土地上編號A、B、G部分之建物及返還編號A、B、G所占用土地部分云云，復經本院向原告先後闡明確認（本院97年4月8日言詞辯論筆錄第2頁參見）。依此原告此部分主張，顯無所據，應予駁回；併同其假執行之聲請即失所附麗，亦併予駁回。
㈡被告甲○○部分：
⑴拆屋還地部分：
按房屋稅之課徵事項，係政府依法向附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵之稅捐。未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。此觀房屋稅條例第3條、第4條第4項之規定自明。所謂現住人應係指對無建築執造之建物為實際利用、使用或供居住之人之意。查原告主張本件系爭土地如附件所示編號C、D、E部分之建物係被告甲○○為使用、利用行為，經彰化縣稅捐稽徵處課徵房屋稅一節，為被告甲○○所自承在卷，亦有上開房屋稅籍證明書影本一紙在卷可參，應認屬實。惟稅捐機關依法課與房屋稅，屬稅務行政管理之公法上行為，核與實際占用利用之人對無建築執造之建物是否具有排他性之所有權，則非所問；換言之，繳稅行為與私法上有無單獨或共有所有權，甚或使用管理權之判斷，並無必然之關係，因此原告主張前開稅籍證明書稅之納稅義務人為被告甲○○，故被告甲○○為上述編號
C、D、E部分之建物之唯一所有人云云，難認允當，自不足可採。次查，前開編號C、D、E部分之建物及圍繞編號F所示空地之圍牆，均未辦理保存登記之建物或地上物，係由被告甲○○之父林開喜於民國60年間建造，現由被告甲○○占有使用中，業據被告甲○○陳稱在卷，核與證人呂傳興於本院證稱相符，應認為真實。按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。民法第758條、第759條各有明文。故未辦理所有權保存登記之建物，以原始出資起造人為所有權人，除有繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，可取得該未保存登記建物之所有權外，其他原因無受讓該建物，因無法辦理所有權登記，僅取得事實上處分權，而無所有權法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，此觀上開規定自明。查系爭建物由被告甲○○之父林開喜出資興建而原始取得所有權，惟林開喜業於67年3月4日死亡，有除戶戶籍謄本在卷可稽，是系爭建物應由被繼承人之繼承人全體繼承而公同共有。次查，林開喜之繼承人除被告甲○○外，尚有訴外人 林樑貞 、林保仁、 徐林昭妹 、 徐林粉妹 、 林秀連 等人；其後繼承人林樑貞於87年1月3日死亡，由其配偶陳秀鳳、 林健誠 、 林征偉 再轉繼承之情，業據被告甲○○於本院陳明在卷，且有證人 林健楠 於本院證稱明確，亦有被告提出被繼承人林開喜繼承系統表及戶籍謄本附卷可查，被告甲○○辯解上開建物非其所有，尚有其他共有人等語，尚稱非虛，由是如附件所示編號C、D、E部分之建物及圍繞編號F所示空地之圍牆，應由被繼承人林開喜之上開繼承人共同繼承無疑。按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；又除依公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有財產權之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條及第831條均有明文。又拆除行為為事實上處分行為，非經全體公同共有人之同意，不得單獨為之，因此，原告請求拆除如附件所示編號C、D、E部分之建物，其訴訟標的對於繼承人全體必須合一確定，自應以全體繼承人為被訴對象，當事人方屬適格，揆諸上開說明，原告僅以被告甲○○為唯一請求對象，訴請拆除如附件所示編號C、D、E部分之建物，並請求返還編號C、D、E、F所示土地部分，則此部分之當事人適格自始欠缺，經本院當庭諭知原告是否補正，惟原告表示此部分之當事人並無不適格，伊不予補正云云（參見本院97年2月19日筆錄第3頁、同年3月4日筆錄第3頁）。依是，原告起訴程式難認為合法，其訴應予駁回；此部分假執行之聲請即失所附麗，亦併予駁回。
⑵相當於租金之利益部分：
①按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責
任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。民法第272條、民法第273條各有明定。依是土地所有權人對於無權占用其土地之他人，請求給付相當於租金之利益，乃屬金錢債權，核屬可分之債；如多數人公同共有而占有使用時，則應共同或連帶給付甚明。查系爭土地為原告所有及被告實際使用如附件所示編號C、D、E所示土地部分，已如前述，故原告請求被告甲○○支付無權占用系爭土地之相當於租金之利益，核與前開規定與說明，非無理由，應予准許。
②查本件原告於民國96年7月23日取得系爭土地之所有權
，而被告甲○○並無取得占用使用系爭土地編號C、D、
E、F所示土地部分之權限，有土地登記謄本等件可稽，故本件被告甲○○應自原告取得系爭土地所有權即96年
7月23日起算相當於租金之利益。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條、第105條及土地法施行法第25條各有規定。所謂法定地價係依土地法第148條規定之申報地價，非指平均地權條例第46條規定之土地公告現值而言。然查本件系爭土地之使用分區為特定農業區內，類別為甲種建築用地，有該土地登記謄本在卷可參，徵以本院前往現場履勘及原告提出之照片觀之，該地點位處鄉間，非屬鄉鎮市集或都市區域，而當地屬低密度之土地利用、無充分商業活動進行且被告甲○○占用系爭土地僅供住宅使用，是本院認為以年息百分之五計算租金，較為允當，原告主張依年息百分之七計算云云，似嫌過高，不予採納。末查，被告甲○○占用系爭土地編號編號C、D、E、F所示部分，面積共634.2平方公尺，於法尚無不許，因此，被告甲○○應按年給付原告11,416元（申報地價每平方公尺360元×634.2平方公尺×5%=11,416，四捨五入），逾此部分即無理由，當予駁回。原告此部分勝訴部分，係自96年7月23日起算，並按年給付，是此部分履行期限尚未屆至，故兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法不合，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中華民國97年4月17日
民事第二庭法官張德寬附件：彰化縣北斗地政事務所於96年10月24日繪製之土地複丈成果圖。
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年4月17日
書記官魏淑美