裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第147號民事判決
裁判日期：民國103年09月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第147號原告 林淑珍 訴訟代理人 張耀聰 律師被告 黃桂蘭
陳志成 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃桂蘭應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○號六樓房屋遷讓返還原告，並自民國一百零二年十二月十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零肆佰參拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃桂蘭負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零捌萬元為被告黃桂蘭供擔保後，得假執行。但被告黃桂蘭如以新臺幣陸佰貳拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，應依原告之聲請，由其一造辯論判決。
二、原告主張：訴外人趙Ｏ前於民國101年4月間向伊借款，並提供登記於其名下之坐落於高雄市○○區○○段○○段00000000000地號土地（權利範圍均為萬分之116，下稱系爭土地），及其上同段3084建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○路○○號6樓之2房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），為原告設定抵押權，嗣原告未獲清償，乃聲請裁定拍賣獲准確定而取得執行名義，並聲請本院以101年度司執字第135199號強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），系爭房地經原告於系爭執行事件拍賣程序中依法聲明承受而登記為原告所有，然現為被告無權占用，被告黃桂蘭於系爭執行事件中，固提出其與黃ＯＯ於101年2月1日所簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），然此係其2人基於通謀虛偽意思表示所為，應屬無效；縱認系爭租約有效，原告亦已依系爭租約第21條約定，向本院提存所對黃桂蘭提存一個月之租金新臺幣（下同）5,000元作為違約金，並以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示。被告無權占用系爭房屋，並受有每月相當於租金不當得利新臺幣（下同）1萬0,438元，爰依民法第767條第1項前段、第179條等規定，提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬0,438元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，據黃桂蘭前於準備程序期日到庭以言詞或書狀答辯以：伊雖有占用系爭房屋，但系爭房屋原為黃ＯＯ所有，伊與其有簽定系爭租約等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，免為假執行宣告。被告陳志成前提出民事答辯狀則以：伊住於高雄市○○區○○街○○號，非系爭房屋現占有人等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告與黃桂蘭不爭執事項：
（一）趙Ｏ為陳志成之配偶，陳志成與黃桂蘭為母子關係，黃ＯＯ與黃桂蘭為姊妹關係。
（二）系爭房地原為黃ＯＯ所有，於101年2月22日以買賣為原因登記趙Ｏ所有，並於101年4月18日及5月3日分別設定第一及第二順位抵押予原告，嗣原告聲請裁定拍賣獲准確定而取得執行名義後，系爭房地經原告於系爭執行事件拍賣程序中依法聲明承受，再於102年5月15日以拍賣為原因登記原告所有。
（三）黃ＯＯ前主張系爭房地遭趙Ｏ偽造文書移轉登記為其所有，並設定抵押予原告，認原告明知系爭房地非趙Ｏ所有，與趙Ｏ共同不法侵害黃ＯＯ對系爭房地之權利，提起塗銷所有權移轉登記訴訟，本院以101年度重訴字第376號判決認定原告並無明知趙Ｏ偽造文書移轉系爭房地之情，亦無與趙Ｏ共同侵害黃ＯＯ之權利，判認黃ＯＯ對原告所為請求敗訴確定。
（四）黃ＯＯ亦曾以上情對原告及趙Ｏ提出刑事偽造文書等告訴，原告所涉偽造文書罪嫌部分，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官以102年度偵字第1178號、號9424號認罪嫌不足予以不起訴不處分，黃ＯＯ不服聲請交付審判後，經本院以102年度聲判字第94號刑事裁定駁回。
（五）黃ＯＯ與黃桂蘭簽立系爭租約，並約定：
１、第2條：「租賃期限經甲（指黃ＯＯ）乙（指被告）雙方洽訂為4年11個月即自101年2月1日起至105年12月31日止。」
２、第3條：「租金每個月5,000元‧‧‧。乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中扣抵作為租金。」
３、第4條：「租金每年度開始一次繳納，每次應繳1年‧‧‧。」
４、第5條：「乙方應於訂約時，交於甲方20萬元作為押租保證金（下稱押租金）。」
５、第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解除契約，必須在1個月前通知對方，同時交付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」
（六）原告曾委請楊ＯＯ律師事務所以102年5月6日102年度靜律字第00000000號函通知黃桂蘭解除（或終止）系爭約，黃桂蘭已於102年5月9日收受送達。
（七）原告已依系爭租約書第21條約定，以本院102年存字第2234號提存給付1個月違約金予黃桂蘭，黃桂蘭並已於102年10月18日收受送達知悉。
五、本件之爭點：
（一）陳志成是否為系爭房屋之現占有人？被告占用系爭房屋，有無正當法律權源？
（二）原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？
六、本院得心證之理由：
（一）陳志成是否為系爭房屋之現占有人？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文所明定。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項項前段定有明文，而請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告（最高法院29年上字第1061號判例意旨可資參照），本件原告主張陳志成為系爭房屋之現占有人，雖提出黃ＯＯ101年8月13日刑事告訴狀、102年8月之刑事交付審判聲請狀，及101年8月14日民事起訴狀等為證，然為陳志成所否認，原告對此利己之事實，自應負舉證責任之責。
２、黃ＯＯ上開書狀固分別記載略以如下：⑴101年8月13日刑事告訴狀：「‧‧‧告訴人（即黃ＯＯ）因長年居住馬來西亞，名下所有系爭房地無償借予姊姊黃桂蘭一家使用‧‧‧。」（本院卷第119頁）；⑵102年8月之刑事交付審判聲請狀（本院收文時間為102年8月20日）：「‧‧‧黃ＯＯ因長年旅居馬來西亞，將名下所有系爭房地無償借予黃桂蘭和趙Ｏ使用‧‧‧。」（本院卷第121頁反面）；⑶101年8月14日民事起訴狀：「‧‧‧原告（即黃ＯＯ）為系爭房地所有權人，原告之姊姊黃桂蘭、外甥陳志成及被告（外甥之配偶即趙Ｏ）共同居住於系爭房屋‧‧‧。」（本院卷第125頁）。惟查，陳志成曾住於系爭房屋，嗣歷次遷徙後已於102年1月14日遷至高雄市○○區○○街○○號，有陳志成之戶籍謄本附卷可參（本院卷第45頁）。而本件歷次訴訟文書送達於上開地址時，均為陳志成本人所親收，有歷次送達證書附卷足憑（本院卷第
61、73、91、102、129、140、150、156、165、17
1頁），足見陳志成確實現住於上址。陳志成是否仍居於系爭房屋，經本院函詢系爭房屋所屬大樓之京城大樓管理委員會結果，僅能知悉陳志成經常進出大樓，因住家內係屬區分所有權人私有部分，委員會無法查證其目前是否仍居住於屋內一節，有京城大樓管理委員會103年4月22日京函字第0000000號函文在卷可稽（本院卷第132頁）。
故原告所提出上開書狀，或僅能證明陳志成曾居住於系爭房屋，尚無法據以證明陳志成仍為系爭房屋之現占有人。況陳志成與黃桂蘭為母子關係，其遷離系爭房屋後經常返回探望母親，未與常情相違，原告復未就此更為舉證，自難認原告所指為真。
３、從而，原告就陳志成為系爭房屋之現占有人之舉證尚有不足，其對陳志成為本件之請求，自無理由。
（二）黃桂蘭占用系爭房屋，有無正當法律權源？
１、次按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨可資參照）。黃桂蘭對系爭房屋於10
2年5月15日以拍賣為原因登記原告所有等事實，並不爭執，僅抗辯前與黃ＯＯ間就系爭房屋存有租賃關係，有買賣不破租賃原則之適用，並非無權占有等語，然為原告所否認，依上開說明，黃桂蘭應就有權占用系爭房屋一節，負舉證責任。
２、黃ＯＯ為系爭房屋之前所有權人，其將系爭房屋交與黃桂蘭居住，當應知悉黃桂蘭使用系爭房屋有無支付相關對價，然依原告所提出其真正為黃桂蘭所不爭執之上開黃ＯＯ之書狀所示，依記載內容均表示黃桂蘭係無償使用系爭房屋，該等書狀均係於系爭租約簽立時間（即101年2月1日）後所具狀，核與黃桂蘭所主張係有償使用等情相矛盾，則黃桂蘭是否與黃ＯＯ確有簽立系爭租約之真意，顯非無疑。
３、依系爭租約第3條至第5條所示，可知黃桂蘭於訂立系爭租約時，除交付黃ＯＯ押租金20萬元外，尚應於每年度開始時，每次交付1年租金計6萬元（計算式：5000×12＝60000），系爭租約記載簽立日期為101年2月1日，黃桂蘭依約自應交付押租金20萬元及每年度之租金5萬5,00
0元（計算式：5000×11＝55000），共計25萬5,000元予黃ＯＯ，且不得由押租金扣抵作為租金。惟查，黃桂蘭就是否支付租金部分陳稱：伊雖有交付押租金予黃ＯＯ，但從未支付租金，伊請其直接自押租金扣抵租金等語（本院卷第86頁），顯見黃桂蘭簽立系爭租約時並未支付租金，更違反系爭租約不得由押租金扣抵作為租金之約定，倘黃ＯＯ確有與黃桂蘭簽立系爭租約之真意，豈能縱容簽立系爭租約時即有違約情事之發生？再者，依系爭租約第2條所示，租賃期限為4年11個月係其2人洽談約定，惟黃桂蘭就此陳稱：當時係黃ＯＯ填寫4年11個月， 伊當 並不知道為何會如此填寫等語（本院卷第85頁），顯見黃桂蘭簽立系爭租約時，實際上並未與黃ＯＯ洽談，足認其2人簽立系爭租約並無真意甚明。
４、綜上，黃桂蘭就其與黃ＯＯ間存有系爭房屋租賃關係之真意，並未舉證以實其說。復經勾稽上情結果，倘其2人確有簽立系爭租約之真意，何以黃桂蘭無法知悉租賃期限約定之情形？甚至簽立系爭租約時即未依約實際支付租金？顯見 渠等 簽立系爭租約係通謀虛偽意思所為，原告所為主張，即屬有據。從而，黃桂蘭占用系爭房屋，即屬無權占有，原告本於民法第767條第1項項前段規定，請求黃桂蘭將系爭房屋遷出返還，自有理由。至原告另主張縱認系爭租約有效亦已終止租約乙節，因本院已審認黃桂蘭係無權占用系爭房屋，此部分本院自無庸再予審究，附此敘明。
（三）末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照），此項見解與城市房屋租金之酌定亦有適用。黃桂蘭無權占用系爭房屋，業如前述，則其因此可能獲得相當於租金之利益自明。系爭土地102年1月申報地價每平方公尺2萬8,221元，系爭房屋102年課稅總現值125萬2,600元，業據原告提出系爭房屋課稅明細表及系爭房地登記謄本附卷可參（本院卷第46至52頁），本院審酌系爭房屋位處商家林立之新田路，生活機能良好，亦可通往鄰近五福二路及中山二路主要道路，交通非常便利，鄰近房屋租金每坪約393元，有原告提出地圖、照片及不動產交易實價查詢服務資料附卷可參（見本院卷第69、159至162頁），認原告主張以年息10％之比率計算為適當。是以，原告請求黃桂蘭自起訴狀繕本送達翌日即102年12月11日（見本院卷第40頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬0,438元（計算式：0000000元×10％÷12＝10438），洵屬有據。
七、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段規定，請求黃桂蘭應將系爭房屋遷讓返還；另依同法第179條規定，請求黃桂蘭自102年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬0,438元，均屬有理由，應予准許。至原告就陳志成為系爭房屋之現占有人之舉證尚有不足，其對於陳志成請求將系爭房屋遷讓返還及按月給付相當於租金不當得利，均屬無據，應予駁回。
八、本件原告、黃桂蘭均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。
中華民國103年9月15日
民事第五庭審判長法官張維君
法官李育信法官饒志民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月15日
書記官許白梅