臺灣高等法院100年度重上字第226號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第226號民事判決

裁判日期：民國100年09月27日

裁判案由：所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決100年度重上字第226號上訴人 廖淑真 訴訟代理人 朱俊雄 律師被上訴人 吳麗華 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國100年2月11日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第400號第一審判決提起上訴，經本院於100年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造經由台灣房屋板橋特區加盟店之仲介，於民國（下同）99年7月17日在該加盟店簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由伊向被上訴人購買門牌號新北市○○區○○○路○段○巷○○號4樓房屋及其坐落新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分（下稱系爭房地），約定買賣價款為新臺幣（下同）888萬元，伊於簽約當時支付10萬元作為定金，又於99年8月12日再將80萬元匯入中國信託商業銀行敦南分行之不動產價金履約保證專戶（下稱履約保證專戶），惟被上訴人卻拒不履行買賣契約，經伊於99年8月30日以存證信函催告被上訴人履行，被上訴人仍置之不理等情，爰依系爭買賣契約關係，先位聲明請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊；又依系爭買賣契約書第11條第3項約定，備位聲明請求被上訴人給付違約金90萬元並加付法定遲延利息。原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。備位聲明：被上訴人應給付上訴人90萬元及自99年8月13日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人則以：依系爭買賣契約書第15條之約定，上訴人應於99年8月5日前經銀行核准貸款並對保完成，否則該買賣契約無效，仲介公司人員雖曾以電話要求展延上開期限，然伊並未同意，上訴人遲至99年8月12日始完成銀行貸款及對保手續，系爭買賣契約即已無效，上訴人請求移轉系爭房地所有權或給付違約金，應屬無據等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、經查上訴人主張兩造經由台灣房屋板橋特區加盟店之仲介，於99年7月17日在該加盟店簽訂系爭買賣契約書，由伊向被上訴人購買系爭房地，約定買賣價款為888萬元，伊於簽約時支已付10萬元作為定金，又於99年8月12日再將80萬元匯入履約保證專戶，惟被上訴人拒不履行系爭買賣契約之事實，業據其提出系爭買賣契約書、變更總價款及期款協議書、台北縣板橋市農會匯款申請書、郵局存證信函及掛號郵件收件回執為證（見原審卷4至7、9至24頁），且為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。
三、惟按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。又當事人主張契約內容變更者，就該變更約定業經當事人間互相表示意思一致之事實，應負舉證責任。經查：
㈠系爭買賣契約書第15條約定：「雙方同意買方（指上訴人
）貸款需貸至770萬元正，否則合約無效，買方已支付價款無息返還，但需於99年8月5日前核准並對保完成」。準此，兩造間系爭買賣契約，乃附有「上訴人未於99年8月5日前申請貸款核准並對保完成」之解除條件，若該條件成就時，系爭買賣契約即失其效力。
㈡雖上訴人主張伊於99年8月4日，已委請仲介人員 李容瑋 通
知被上訴人將前項約定之期限延至同年月19日，並經被上訴人同意云云，但既為被上訴人所否認，上訴人自應就兩造間存在上開變更契約之合意，負舉證責任。雖上訴人所舉證人即台灣房屋仲介人員李容瑋證述：「（99年8月5日）已經核准貸款，但對保還沒有完成。在99年8月4日的下
午6點31分我有打被告（指被上訴人）的手機，號碼是0000000000，當時是被告本人接聽的，我告訴他買方即原告（指上訴人）的貸款對保來不及在99年8月5日前完成，經過我與他溝通之後，被告在電話中答應我給原告延後兩個禮拜完成對保的時間，…後來在99年8月12日下午8點40分我打同一支電話給被告，跟他說原告的貸款對保已經完成，且已經將80萬元匯入價金履約保證專戶，但這時候被告說他已經不想賣了…」（見原審卷50頁背面）；證人即台灣房屋仲介人員 陳詠霖 證述：「…後來在（99年）8月4日上訴人打電話給我，請我轉達賣方，請求再給二週時間辦理貸款事宜，當時我請賣方的協辦人員李容瑋轉達，李容瑋在我面前立打電話給賣方，屋主同意展延二週時間，我再打電話給上訴人告知此事…」（見本院卷31頁）；另證人即台灣房屋仲介人員 林宗翰 證述：「…雙方原約定若上訴人未依期限完成對保，合約就無效，後來因在截止日前一天，買方打電話給經紀人陳詠霖，請求賣方給她寬限，因當天我休假，陳詠霖有通知我，並請協辦同事李容瑋通知賣方即被上訴人，據同事告知我被上訴人有答應。後來一個禮拜內我都有以電話與被上訴人聯絡過幾次，告訴她買方辦理貸款進度，因被上訴人當時需要用錢，表示希望買方貸款可以辦快一點，並沒有表示不賣。後來約一個禮拜，買方就辦好貸款，辦好之後由李容瑋打電話通知被上訴人，但當時被上訴人就反悔了…」（見本院卷31頁背面）。惟仲介人員李容瑋上開證言，既為被上訴人所否認，其他證人又屬間接傳話，均難確切證明被上訴人同意展延核貸對保期限；復經衡諸上開證人均為仲介人員，就系爭買賣契約之有效，具有獲取仲介報酬之利害關係，殊難期彼等為客觀公正之證言，彼等證言自難據為有利於上訴人之認定。況查，兩造經由仲介公司成立系爭房地買賣契約，並已簽訂系爭買賣契約書載明上開第15條約定，該約定涉及系爭買賣契約之效力，係屬極重要之條款，故若被上訴人確已同意展延該約定之期限，仲介人員依其專業，理當要求當事人於契約書內另行加註或另立書面，俾免日後發生爭議，乃兩造間系爭買賣契約書內並無附記任何變更約定，或另立書面或錄音存證，上訴人上開主張尚與常情有悖，為無足採。
㈢被上訴人並未同意延長期限，而上訴人遲至99年8月12日
始完成貸款之對保，已逾系爭買賣契約書第15條所約定99年8月5日之期限，則系爭買賣契約即因解除條件成就而溯及失效。從而上訴人本於系爭買賣契約關係，先位聲明請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人；又依系爭買賣契約書第11條第3項約定，備位聲明請求被上訴人給付違約金90萬元並加付法定遲延利息，均屬無據。
四、綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約關係，先位聲明請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人；又依系爭買賣契約書第11條第3項約定，備位聲明請求被上訴人給付上訴人90萬元及自99年8月13日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，均屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年9月27日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官邱琦法官梁玉芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年9月27日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。