裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年上易字第88號民事判決
裁判日期：民國97年07月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決97年度上易字第88號上訴人丁○○
丙○○兼上列二人訴訟代理人乙○○住同上被上訴人甲○○住嘉義市○○街○○○號訴訟代理人 黃木春 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年2月29日臺灣嘉義地方法院第一審判決（96年度訴字第161號）提起上訴，本院於97年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）按租賃契約已終了，承租人或借貸人仍占有租賃物或使用物者，所有人得行使民法第767條之所有物返還請求權。
惟系爭如嘉義市地政事務所96年7月27日複丈成果圖（下稱附圖）Ａ、Ｂ部分所示磚木造建物，並非「租賃契約已終了仍占有租賃物」之無權占有，原審以無權占有之理由，判決上訴人敗訴，顯無理由。
（二）民法第876條法定地上權成立之要件為：⑴須於設定抵押權時，土地上已有建築物。⑵須土地及土地上之建築物於設定當時，同屬一人所有，則無論僅以土地或僅以建築物為抵押或以土地及建築物為抵押，土地上之建築物可繼續原來利用土地之關係，不另行擬制地上權之設定。⑶須經拍賣結果，土地與建築物之所有人各異。地上權之成立以使用他人之土地為必要。上訴人乙○○於民國（下同）88年間，將嘉義市○○段22-136、22-287地號土地（下稱系爭土地）設定抵押權時，系爭土地及其地上房屋皆為上訴人乙○○所有，嗣抵押物遭拍賣造成土地及土地上房屋所有權人各異，依民法第876條規定視為已有法定地上權之存在。再依最高法院48年度台上字第1457號判例：「其再因轉讓而承受土地所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人，或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」是原審判決違反上開民法規定與判例。
（三）上訴人丙○○於93年6月15日，依法律行為合法申請營利事業登記證，依營利事業登記辦法規定必需繳交房屋租賃契約書，故上訴人丁○○、丙○○間推定有租賃關係，有「買賣不破租賃」原則之適用，被上訴人要求上訴人「拆屋還地」與民法第425條之1規定不符。又按法律不能違背事實，系爭房屋於49年合法申請建照建築完成，建築於門牌嘉義市○○街○○○巷○○號基地上，建築面積共計99.5平方公尺，嗣雖經市○○道路拓寬，將建物面路之牆壁拆除，並將建物分成兩邊，一邊是住房另一邊為廚房，且廚房仍為另一邊住房不可分割之一部分，依上訴人丁○○於96年9月13日所提供之相片可資證明，系爭廚房內部之現況，有桌椅及碗盤烹煮用具，衛浴設備自來水流理台，自來水迄今仍為有效之使用有水費單可證，且系爭房屋迄今財產登記及房屋稅之徵收仍設定為一筆，另上訴人丙○○於93年6月15日以系爭建物合法申請為營業場所，於附圖Ｂ部分所示建物放置10餘輛腳踏車，有上訴人及被上訴人所提照片為證，是被上訴人主張系爭建物內部空無一物，顯與事實不符。又被上訴人提供附圖Ａ部分所示廚房照片，無法反映廚房內部陳設之事實，且照片中車輛之高度，超過自來水及流理台內部陳設，故不應作為本件審究之證據。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出附圖、嘉義市政府稅務局97年房屋稅繳款書、財政部臺灣省南區國稅財產歸屬資料清單、臺灣省自來水公司各項費款收據、嘉義市政府嘉市府建商登字第09300632號營利事業登記證各影本1份、房屋租賃契約書影本2份、照片影本2張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）上訴人能否依民法第876條規定拒絕拆屋還地：⒈按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以
土地或僅以建築物為抵押者，於抵押權拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。」修正前民法第876條第1項定有明文。
是上開法定地上權之發生，須以拍賣實行抵押權而致土地及建築物各異其所有人為要件，若係依法律行為為之，則當事人間就建築物對於土地之利用自必已有安排，法無過問之必要，自無上開規定之適用。上訴人乙○○於88年間將系爭土地設定抵押權時，如附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物亦為其所有，嗣其於91年間將系爭土地分別讓與訴外人 王世周 、 簡素珍 ，已依法律行為致系爭土地及其地上物各異其所有人，自已無上開規定之適用，亦即上訴人乙○○不得主張其就系爭土地有法定地上權。嗣訴外人王世周、簡素珍所有土地被拍賣，由被上訴人買受，輾轉受讓上開地上物之上訴人丁○○，自亦不能依上開規定主張就系爭土地有法定地上權。
⒉又按「民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於
土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認建築於設定抵押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍，雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上權之建築物。」最高法院著有57年度台上字第1303號判例。依該判例要旨，需地上建物有相當之經濟價值，為保護社會經濟，始有成立法定地上權之必要。本件上訴人乙○○原有門牌嘉義市○○街○○○巷○○號房屋為木造30坪多，建築在嘉義市○○段○○○○○號嘉義縣有土地上，而22-6地號是道路預定地，於88年間開設道路，補償地上物後拆除地上房屋，留下系爭22-136地號及22-287地號乙○○私有地上之建物，此為上訴人所是認。系爭剩下未拆除部分建物，在房屋未拆除前是附屬房屋旁之違章建築，附圖Ａ部分所示地面層是磚木造，已建造40多年，價值甚微，主建物房屋被拆除後，附圖Ｃ部分是空地，附圖Ｂ部分及Ａ部分第二層無門戶牆壁，不能遮風避雨，有被上訴人於96年5月24日在原審提出之相片可證，其不堪使用已無價值甚明。而附圖Ａ部分所示地上面層雖為磚木造，但只14平方公尺，面臨道路部分無門也無牆壁，不能遮風避雨，並且自92年9月起就無電力，有台灣電力公司嘉義區營業處96年8月3日嘉義字第09608000031號函附原審卷可查。其於88年設定土地抵押權時，該部分僅為房屋之附屬違章建物，又極老舊，約有40年，價值甚微，房屋拆除後即不堪單獨使用，雖予拆除於社會經濟亦無甚影響，依上開判例不能視為民法第876條第1項可成立法定地上權之建築物，應無民法第876條第1項法定地上權之適用至明。
（二）上訴人能否依民法第425條之1第1項規定拒絕拆屋還地：按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民法第425條之1第1項定有明文。依上開規定所生之租賃關係，既以房屋得使用期限為期限，則該租賃關係之發生，自應以土地及房屋之所有人，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋仍堪使用且有相當之經濟價值為要件。系爭如附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物，原為嘉義市○○街○○○巷○○號房屋之一部分，該房屋建築在嘉義市○○段○○○○○號嘉義縣有土地上，為木造房屋，附圖Ａ、Ｂ部分係違章增建部分，已如上述。88年間嘉義市○○街○○○巷拓寬成崇文街，402巷12號房屋被拆除，遺留在堀川段22-136及22-287地號私有地上未拆除部分，係本來之違章增建物，附圖Ｂ部分及Ａ之二樓部分無牆壁門窗，不能遮風避雨，已不能使用無價值甚明，有被上訴人於96年5月24日在原審提出之相片及原審勘驗筆錄可參。附圖Ａ部分之地面層雖為磚木造，面臨道路部分無門也無牆壁，不能遮風避雨，有被上訴人在原審提出之相片足以證明，該相片係被上訴人向法院買受土地時（93年8月31日）所拍照，最為真實，並且僅有14平方公尺，又建40多年極老舊磚木造，自92年9月起就無電力，已不堪使用，無價值，實不能依民法第425條之1第1項規定成立租賃關係至明。
（三）上訴人雖提出房屋稅繳納書，證明系爭地有合法房屋存在。惟上訴人原所有房屋係建在堀川段22-6地號嘉義縣有土地上，木造面積30坪多，有其提出之賣渡證書附原審卷可證，並經上訴人在原審供述明確，此為課稅房屋，而在私有地之系爭堀川段22-136、22-287地號上之系爭建物，係木搭棚架及磚木造建物，兩不相同，其為事後違章增建物甚明。雖原有房屋已被拆除，因上訴人為主張私有地部分有地上權或租賃權，不向稅捐機關申報，稅捐機關未再查估而照原有房屋繼續課稅，此由嘉義市稅捐稽徵處函送之房屋稅課稅明細表內，課稅總面稅有99.5平方公尺即足證明。該房屋確已不存在，不能因照原有房屋繳納房屋稅即認定原房屋尚存在，且該房屋本來建造在嘉義縣所有堀川段22-6地號上，亦與本件無關。
三、證據：引用原審之立證方法。理由
一、被上訴人起訴主張：系爭嘉義市○○段22-136、22-287地號土地，為被上訴人所有，然於該土地上分別有附圖Ａ、Ｂ部分所示磚木造建物及雜物，該建物為上訴人丁○○所有，雜物則為上訴人乙○○、丙○○所有，惟其等對系爭土地並無合法使用權源，顯屬無權占用，爰依民法第767條物上請求權之法律關係，請求上訴人丁○○將上開建物拆除，並將系爭土地及如附圖Ｃ所示部分土地返還被上訴人。另上訴人乙○○、丙○○在系爭土地上堆放腳踏車等雜物，被上訴人亦得請求其等將全部雜物遷出，並將土地返還被上訴人等語。
上訴人則以：嘉義市○○街○○○巷○○號房屋，係上訴人乙○○之父親 侯詩慶 ，於49年建造嗣轉賣與他人，繼於80年間經上訴人乙○○買回，系爭土地及上揭房屋之所有權人皆為上訴人乙○○，嗣於88年間嘉義市○○街拓寬時，上開房屋從中拆除而變為兩部分，其中一部為系爭房屋，上訴人乙○○為節省增值稅，遂於90年間將拆除後之嘉義市○○街○○○巷○○號房屋，連同系爭房屋，贈與上訴人乙○○之配偶 劉美華 ，劉美華復於93年間將上開房屋贈與訴外人 侯庭堯 ，侯庭堯再於94年間將上開房屋贈與上訴人丁○○，而系爭土地則於91年出賣予訴外人王世周、簡素珍。則依民法第425條之1規定，斯時系爭土地與房屋間推定有租賃關係存在，上訴人侯廷揚嗣因贈與而取得系爭房屋所有權，亦不影響租賃關係之存在。又於88年間以系爭土地為銀行設定抵押權時，系爭土地及其地上房屋皆為上訴人乙○○所有，嗣抵押物遭拍賣造成土地及房屋所有權人各異，依民法第876條規定，亦視為有法定地上權之存在，是上訴人顯有合法使用權限。又系爭房屋雖因道路拓寬遭拆除一部，但上訴人仍將系爭房屋作衛浴設備、廚房之用，且系爭房屋有門窗及水電，足證目前仍是上訴人當廚房使用之中，是被上訴人之訴顯無理由等語，資為抗辯。
二、經查系爭嘉義市○○段22-136、22-287地號土地，為被上訴人向法院所標買，被拍賣之所有權人為王世周、簡素珍；96年7月27日嘉義市地政事務所複丈成果圖Ａ、Ｂ部分所示地上物，為上訴人丁○○所有，上訴人三人均為系爭土地之占有人；又上訴人乙○○於88年間以土地為銀行設定抵押權時，系爭土地及其上附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物，均為其所有，嗣於91年間將系爭土地分別賣予王世周、簡素珍，於90年間則將拆除後之嘉義市○○街○○○巷○○號房屋，連同附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物贈與劉美華，劉美華於93年間將之贈與侯庭堯、侯庭堯再於94年間將之贈與上訴人丁○○；另附圖Ａ部分所示地上物為二層樓，一樓有木門、二樓無門，二層部分僅剩鐵皮牆兩面，屋頂已經殘破，地面層面臨馬路部分僅以木板矮牆遮蔽，該木門係於95年底以原舊門安裝，Ｂ部分所示地上物則為平房無門牆，面臨馬路部分已無牆壁等事實。既有系爭土地登記謄本、土地登記簿、原審法院93年9月3日嘉院 雲民 92執宇字第14730號不動產權利移轉證明書、現場照片、96年7月27日嘉義市地政事務所複丈成果圖，原審法院96年10月25日勘驗筆錄、本院97年5月23日勘驗筆錄等件存卷為證，復為上訴人所不爭執，自堪信實。惟被上訴人另主張上訴人占有系爭土地，無正當權源應屬無權占有，其得依民法第767條物上請求權之法律關係，請求上訴人拆屋還地乙情，既為上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為上訴人是否有占有系爭土地之正當權源？即是否有上訴人抗辯民法第425條之1第1項、第864條第1項規定之適用？及附圖Ａ、Ｂ部分所示房屋，是否已殘破不堪不能遮避風雨無經濟價值？而得拒絕拆屋還地乙節。茲更詳細說明如下：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條前段、中段定有明文。本件上訴人既不否認占用系爭土地，及所占用之系爭土地確為被上訴人所有之事實，則上訴人自應就其係有正當權源占用系爭土地乙情，負舉證之責任。次按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押權拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。」修正前民法第876條第1項定有明文。是上開法定地上權之發生，須以拍賣實行抵押權，致土地及建築物各異所有人為要件，若係依法律行為為之，則當事人間就建築物對於土地之利用權自必已有安排，法無過問之必要，自無上開規定之適用。上訴人乙○○於88年間將系爭土地設定抵押權時，如附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物亦為其所有，嗣於91年間其將系爭土地分別讓與訴外人王世周、簡素珍，既已為上訴人所是認，則上訴人乙○○自斯時起顯已依法律行為，致系爭土地及其上地上物各異其所有人，自已無上開法定地上權規定之適用，即上訴人乙○○已不得主張其就系爭土地有法定地上權。嗣訴外人王世周、簡素珍所有土地被拍賣，由被上訴人買受，輾轉受讓上開地上物之上訴人丁○○，自亦不能依上開規定主張就系爭土地有法定地上權。至上訴人所引最高法院48年度台上字第1457號判例，其意旨係謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開或同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」仍係就因轉讓而承受土地所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對其默許繼續承租，繼續其原來之法律關係，而非其得主張對系爭土地有法定地上權。又按民法第876條第1項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件，最高法院著有57年度台上字第1303號判例足參。據此需地上建物有相當之經濟價值，為保護社會經濟，始有成立法定地上權之必要。上訴人乙○○原所有嘉義市○○街○○○巷○○號房屋，為木造30多坪，建築在堀川段22-6地號嘉義縣有土地上，因該22-6地號土地為道路預定地，於88年間開設道路補償地上物後拆除地上房屋，留下系爭上訴人乙○○私有之堀川段22-136、22-287地號土地及私有地上建物等情，既為上訴人所不爭執。且系爭剩下未拆除之部分建物，係屬原建物之附屬建物，其中附圖Ａ部分所示地面層是磚木造14平方公尺，面臨道路部分無門僅以木板矮牆遮蔽，內部僅置有櫥櫃、瓦斯、流理台、桌子、衛浴設備，已建造40多年，第二層為殘留建築物，無門亦無窗，僅剩鐵皮牆兩面，屋頂已殘破，內置雜物，並且自92年9月起就無電力；附圖Ｂ部分所示為磚木造，面臨道路部分亦無門也無牆壁，作儲藏室使用，內置雜物及腳踏車；至附圖Ｃ部分係空地，其上堆放上訴人乙○○工作用原料各情；不惟有被上訴人提出之現場照片、台灣電力公司嘉義區營業處96年8月3日嘉義字第09608000031號函等件，附於原審卷足稽，更迭經原審及本院履勘現場屬實，分別著有各該勘驗筆錄附卷為憑。再參酌上訴人另自承係於95年底，將附圖Ａ部分所示臨路部分加上木門乙情（見原審卷第17
4頁），益見系爭建物於主建物拆除後之現況，實已殘破不堪難以遮風避雨，而不堪使用。況系爭建物已建造40餘年，依嘉義市稅捐稽徵處97年1月25日嘉市稅房字第0970702812號函附之嘉義市○○街○○○巷○○號房屋稅籍資料證明書及課稅明細表，可知嘉義市○○街○○○巷○○號房屋於97年之現值共新臺幣20,500元（見原審卷199-201頁），則縱將附圖Ａ、Ｂ部分所示系爭道路拓寬拆除剩餘之建物，認屬原有房屋建物之一部，益顯系爭建物價值甚微，故將系爭建物拆除，於社會經濟亦無甚影響，揆諸上開判例，其無民法第876條第1項法定地上權之適用，灼然明甚。
（二）次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第449條第1項規定之限制。」民法第425條之1第1項定有明文。則依上開規定所生之租賃關係，既係以房屋得使用期限為期限，該租賃關係之發生自應以土地及房屋之所有人，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋仍堪使用且有相當之經濟價值為要件。卷查嘉義市○○街○○○巷○○號房屋，於88年間因嘉義市○○街拓寬拆除後，所遺如附圖Ａ、Ｂ部分所示建物現況，已殘破不堪難以遮風避雨，顯已不堪使用致無相當經濟價值，既有如上述。則上訴人乙○○縱先後將系爭土地及地上物，讓與訴外人王世周、簡素珍及劉美華，然於該土地受讓人及地上物受讓人間，已不能認有民法第425條之1第1項所定之租賃關係，嗣自訴外人劉美華受讓上開地上物之訴外人侯庭堯，及自訴外人侯庭堯受讓上開地上物之上訴人丁○○，對於系爭土地自亦無租賃權可言。至上訴人另以上訴人丙○○於93年6月15日，申請營利事業登記證時，有繳交房屋租賃契約書，應推定上訴人丁○○、丙○○間有租賃關係，且系爭房屋雖經道路拓寬，將建物面路之牆壁拆除，並將建物分成兩邊，一邊是住房另一邊為廚房，而廚房為另一邊住房不可分割之一部分，廚房內部有桌椅及碗盤烹煮用具，衛浴設備自來水流理台，自來水迄今仍為有效之使用有水費單可證，況系爭房屋迄今財產登記及房屋稅之徵收仍為一筆等由，抗辯系爭建物尚堪使用有經濟價值，及有租賃關係存在等節。因系爭附圖Ａ、Ｂ部分所示建物拆除後現況，已殘破不堪難以遮風避雨，顯已不堪使用致無相當經濟價值，已如上述；且各該建物內放置廚房用具或其他雜物，並不影響系爭建物是否堪用，及有無經濟價值之判定，另仍有自來水係繼續原來水管施設之使用，繳納水費、房屋稅及申請營利事業登記證，或係使用者付費或係房屋及營業財稅行政管理層面，亦均與系爭建物是否仍堪使用，及有無租賃關係存在之認定無直接必然關係，要難據為上訴人有利之證明。
三、綜上所述，上訴人抗辯其依法定地上權及租賃權占有系爭土地，有合法正當權源而非無權占有，既不足採信。從而被上訴人依民法第767條物上請求權之規定，訴請上訴人丁○○應將堀川段22-136、22-287地號土地如附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物拆除，上訴人乙○○、丙○○應將放置於堀川段22-
136、22-287地號土地上之物品騰空，及上訴人三人應將堀川段22-136、22-287地號土地返還被上訴人，洵屬有據，應予准許。原審本於同上之見解，為被上訴人勝訴之判決，經核認事用法並無違誤。上訴人上訴意旨猶執上揭情詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年7月8日
民事第四庭審判長法官王惠一
法官蘇重信法官林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年7月8日
書記官謝素嬿