裁判字號：臺灣橋頭地方法院109年訴字第1100號民事判決
裁判日期：民國110年04月23日
裁判案由：返還房屋
臺灣橋頭地方法院民事判決109年度訴字第1100號原告 潘永瑞 訴訟代理人 蔡易廷 律師被告高雄市文化院法定代理人 蔡文 成訴訟代理人 王仁聰 律師
田崧甫 律師上列當事人間返還房屋事件，本院於民國110年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落於高雄市○○區○○段○○段000地號土地上之同段3098建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號4樓之6，下稱系爭建物），為原告以新臺幣（下同）680萬元向前手即訴外人 蔡苾玲 購得，並於民國108年5月28日完成所有權移轉登記。而系爭建物現為被告無權占用作為道場使用，原告業已多次促請被告處理，均未獲回應，原告遂於109年
5月21日以存證信函敦請被告返還系爭建物，然被告仍持續占用系爭建物迄今，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告應自系爭建物遷出，並騰空後返還予原告。另被告無權占用原告所有系爭建物而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月返還原告19,000元之不當得利等語，並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，並騰空後返還原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告19,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之組織章程第1條記載被告下轄汶羅書院，而汶羅書院之地址即為系爭建物及同號4樓之7，均係86年間由被告之信徒捐款予被告，並由院主蔡文購置，二間房屋之所有權雖皆登記在蔡文個人名下，但所有信徒皆知悉此只是借名登記，且歷年來二間房屋之房屋稅、地價稅、大樓管理費，皆由被告支出。又蔡文曾以上開二間房屋作為抵押品，向高雄銀行借款5,500,000元，所有本息皆由被告負擔，96年間被告繳款略有遲延，蔡文更曾寄發陳情書予高雄銀行，表示歉意，凡此種種，皆可證明汶羅書院之二間房屋真正所有權人確係被告。蔡文於108年辭世，二間房屋分別遭蔡文之2位女兒即訴外人蔡苾玲、 蔡苾茱 繼承，蔡苾玲更於108年5月28日旋及將其繼承之系爭建物以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。被告知悉後，於108年9月5日寄發律師函予蔡苾玲及蔡苾茱，請其等2人辦理所有權移轉登記予被告。蔡苾玲則於108年9月17日以Line回覆被告信徒表示：未將房產賣出，只是借用友人名義暫時辦理過戶。且依蔡苾玲之證述。其於簽立買賣契約書當時，並未要將系爭建物出售原告，該買賣契約應屬通謀虛偽意思表示而無效，均堪認原告並非系爭建物之所有權人，而僅是借名登記之人，原告並無權向被告請求遷讓房屋，亦無從請求被告返還相當於租金之不當得利。況依蔡苾玲之證述，原告於購買系爭建物當時，即已知悉系爭建物由被告無償使用中，且被告之占有應屬有權占有，原告自仍應受蔡苾玲與被告間債權契約之拘束，其請求被告遷讓房屋及返還相當於租金之不當得利，均屬權利濫用及違反誠信原則，應不得為之等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經法官會同兩造整理爭點，結果如下：㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⒈高雄市○○區○○段○○段000地號土地（應有部分30,000
分之174）及同段3098建號建物（即系爭建物，與前開土地合稱系爭房地），原登記為訴外人蔡文所有，蔡文過世後，由訴外人即蔡文之女蔡苾玲於108年4月19日辦理分割繼承登記，並於同年5月28日以買賣為登記原因移轉所有權登記與原告。
⒉系爭建物現為被告占有，供作被告所屬汶羅書院使用中。
⒊如本件被告為無權占有系爭建物，不當得利之數額應以每月19,000元計算。
㈡爭執事項：
⒈原告依民法第767條第1項之法律關係請求被告返還系爭建
物有無理由？⑴原告與蔡苾玲間就系爭房地之買賣契約是否為通謀虛偽意思
表示而無效？⑵被告就系爭建物有無得對抗原告之占有權源？⒉原告依民法第179條之法律關係請求被告返還相當於租金之
不當得利有無理由？
四、得心證之理由：㈠原告與蔡苾玲間就系爭房地之買賣契約為通謀虛偽意思表示而無效：
按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，為民法第87條所明定。經查：
⒈本件原告主張其向訴外人蔡苾玲以680萬元購買系爭房地而
取得系爭房地所有權等情，雖據其提出不動產買賣契約書及付款資料為證（見本院卷第35至41頁、第49至51頁），惟證人蔡苾玲於本院審理中先係證稱：當初欠原告錢就先把系爭房地抵押給原告，用原告的名義跟銀行貸款，貸款剛開始是我在繳，希望有一天能再買回來，繳到後面無法再負擔，我就直接把房地賣給原告，我原來欠原告3、400萬元，扣掉中間的費用，原告有另外再付給我200多萬元，貸款的金額是400多萬元等語（見本院卷第66至67頁），惟嗣又證稱：
當初簽買賣契約時約定的各期款項，原告真的有支付，付給我之後，過戶完我再還給原告，還錢是為了還借款等語（見本院卷第69頁），繼而又證稱：還貸款的原因是還到我可以把房子買回來的時候，意思是說，我繼續把貸款繳完，這些繳的錢可以當作我還原告的錢，之後等我有能力的時候把貸款一次還清，再補上跟當初買賣金額的差額就可以把房子買回來，原告當初向銀行貸款的錢也有匯給我，這筆錢我有還我欠原告的錢，剩下自己留著等語（見本院卷第69至70頁）。
⒉依證人蔡苾玲上開證述內容，可知其就系爭房地買賣之原因
，係因積欠原告借款而將系爭房地抵押給原告，並再由原告以原告名義向銀行貸款400多萬元，且將貸款所得款項匯給蔡苾玲，後由蔡苾玲先清償積欠原告之欠款，剩下款項自己留存。然而，蔡苾玲積欠原告之款項高達3、400萬元，蔡苾玲雖證稱係以現金交付，然卻未見原告就此提出任何提領款項之紀錄，亦無任何蔡苾玲簽收款項之單據，顯與一般社會常情有別，已有可疑。且蔡苾玲若有因積欠原告款項而有將系爭房地抵押原告之必要，大可逕自為原告設定抵押權即可，並無刻意以買賣為原因辦理系爭房地移轉登記之必要，此節亦與常情有違。縱使蔡苾玲係欲以所謂「讓與擔保」之方式為之，然原告取得系爭房地所有權後，卻又再以自己名義向銀行貸款400多萬元，所得款項亦非逕自清償蔡苾玲之欠款，而係先交付蔡苾玲後，再由蔡苾玲向原告清償欠款，此行為不僅毫無必要，亦徒增原告自身積欠銀行之債務，對原告並無任何好處可言，更難認與常理相符。
⒊況且，系爭房地既得作為擔保品向銀行貸款400多萬元，已
足以清償蔡苾玲積欠原告之全部債務，蔡苾玲捨自行向銀行貸款取得款項後清償欠款此一單純途徑，卻大費周章先將系爭房地過戶給原告，再由原告向銀行貸款取得款項用以清償蔡苾玲欠款，不啻多此一舉，亦徒增交易之成本，更與常情顯然相悖。再者，蔡苾玲既證稱已以貸款所得款項清償積欠原告之債務，則何以仍需提供系爭房地供原告作為抵押？且清償原有債務後，卻導致原告負有向銀行貸款之債務，而需由蔡苾玲代為向銀行清償，顯然並無實益。此外，蔡苾玲又證稱原告除該款項外，另有給付其200多萬元之舉，原告透過系爭房地之交易，不僅需增加對銀行之負債，甚且需另行給付蔡苾玲200多萬元，其目的卻係取得系爭房地登記作為蔡苾玲欠款之擔保，顯然對原告並無任何實益，亦有矛盾之處，更足以凸顯蔡苾玲證述之不合理，益徵蔡苾玲證述顯然不符常情又前後矛盾。
⒋是原告如僅係單純以680萬元向蔡苾玲購買系爭房地，蔡苾
玲應無須為上開複雜過程證述之必要，可知原告與蔡苾玲間就系爭房地之買賣過程，絕非僅為單純買賣，再審酌蔡苾玲就買賣過程證述前後矛盾，又有諸多不合理之處，且蔡苾玲亦證稱買賣契約及原告所提付款紀錄中之款項，事後均有返還原告之情形，均堪認原告與蔡苾玲間就系爭房地之買賣確有明顯可疑之處，被告抗辯該買賣為通謀虛偽意思表示，即非全然無憑。而原告就此則未能提出其他反證足以推翻被告上開舉證，自無從為有利原告之認定，應認原告與蔡苾玲間就系爭房地之買賣，確屬通謀虛偽意思表示，依首揭規定，原告與蔡苾玲間就系爭房地買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均應屬無效。
㈡從而，原告既無從因與蔡苾玲間之買賣而取得系爭房地之所
有權，自無從依系爭房地之所有權而為請求，是原告依民法第767條之法律關係請求被告自系爭建物遷出，並騰空後返還原告，即屬無據。且原告既未能取得系爭房地之所有權，則被告占有系爭建物，縱屬無法律上原因，亦無從致原告之所有權受有損害，原告請求被告返還占有系爭建物所受不當得利，亦屬無據。又依上開說明，原告既已因未取得系爭房地所有權而無從向被告為上開權利主張，則系爭房地實質所有權人究為何人，亦屬蔡苾玲與被告間之權利糾紛，與本件訴訟之請求尚不生影響，爰不予贅述，併此敘明。
五、綜上所述，原告與蔡苾玲間就系爭房地之買賣及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示而無效，原告即無從取得系爭房地之所有權，自亦不得基於系爭房地之所有權而為主張，亦不因被告占有系爭建物而受有損害。從而，原告依民法第76
7條、第179條之法律關係請求被告自系爭建物遷出，並騰空返還原告，及請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告19,000元之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年4月23日
民事第一庭法官蕭承信以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月23日
書記官黃進遠