裁判字號：臺灣彰化地方法院103年事聲字第48號民事裁定
裁判日期：民國103年09月17日
裁判案由：聲明異議
臺灣彰化地方法院民事裁定103年度事聲字第48號異議人 黃郁翔 相對人 林春成 上列異議人就債權人 戴瑞麟 等與債務人 黃金象 間請求清償債務強制執行事件，主張優先承買權，不服民國103年5月29日本院102年度司執字第43034號民事裁定，聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項至第3項分別定有明文。本件異議人就本院司法事務官於民國103年4月28日以102年度司執字第43034號清償債務強制執行事件所為裁定之終局處分，於103年6月10日收受送達後，於103年6月20日聲明不服提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，是本院依法自應就本院司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，合先敘明。
二、異議意旨略以：本院102年度司執字第43034號強制執行中所拍賣之彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號，面積4727平方公尺土地（下稱系爭土地）屬農業發展條例第3條第1項第11款之耕地，依農業發展條例第16條規定，未達0.5公頃，不得分割。又因系爭土地所通行之土地為異議人所有之同段6-40地號土地，故系爭土地為袋地，則系爭土地有不能分割且不能單獨使用之情。依司法院94年度第4期民事業務研究會-強制執行專題第21則，已明確函示執行標的若有不能分割或不能單獨使用情事，地上權人主張優先承買權時，應就全部土地主張，不得僅就該部分土地為之。且依土地法第104條之立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，以發揮土地利用價值，是以地上權人主張優先承買權時，應就全部土地主張，方能貫徹土地法第104條之立法意旨。至台灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第17號法律問題，係以該基地可以分割為前提始能適用，與本件情形有別，逕予適用，難為無違誤。為此請求廢棄原裁定，准許異議人就全部土地有優先承買權等語。
三、經查，異議人提出土地使用協議書為證，主張其於系爭土地上有建物，依司法院94年度第4期民事業務研究會-強制執行專題第21則，其就整筆系爭土地有優先承買權云云。惟按民事強制執行貴在迅速實現私權，執行法院就執行名義僅作形式上程序審查，並無實體審認之權，如當事人或利害關係人就實體上權利（含優先承買權）有爭執，應另尋民事訴訟程序另提起民事訴訟以資解決，本件異議人主張其於系爭土地上有建物，就整筆系爭土地有優先承買權云云，而與拍定人爭執，則允由異議人另提起民事訴訟以資解決，以確認有無優先承買權或其範圍為何。況由異議人於103年1月10日提出陳報狀及其所稱90年10月1日與債務人黃金象訂有土地使用同意書，載為：系爭6-124號土地其中約0.12公頃土地原所有權人 黃晏子 （為黃金象之父親）於46年間同意給 黃文澤 興建房屋永久使用，今黃文澤死亡由異議人繼承取得房屋所有權，雙方協議自91年起每年支付三千元使用補償費給黃金象，黃金象同意異議人繼續使用前述土地等語，姑不論異議人提出之土地使用協議書（私文書）真偽，縱然屬實，由其內容似謂46年間興建房屋時，土地原所有權人黃晏子同意提供黃文澤無償使用而已，並無租賃契約，更未經法院公證，且未設定地上權或典權，亦無此等登記，能否認係租地建屋之土地承租人，或有無地上權或典權，均顯有疑問，異議人以一紙土地使用協議書（載為90年10月1日所簽訂），不論其私文書真偽，且異議人之建物僅佔有系爭土地之一部分，即主張就整筆系爭土地有優先承買權云云，於異議人尚未提起民事訴訟以確認有無優先承買權或其範圍為何之前，執行法院實難就此實體上私權爭執，遽予准許。
四、次查，依據異議人所提出其與債務人黃金象所訂土地使用同意書所載：系爭6-124號土地其中約0.12公頃土地原所有權人黃晏子（為黃金象之父親）於46年間同意給黃文澤興建房屋永久使用，今黃文澤死亡由異議人繼承取得房屋所有權，則異議人與債務人黃金象各自取得建物與土地所有權，建物與土地自始即分屬不同人所有，依行政院農業委員會91年10月21日農企字第0000000000號函所示，農業用地於89年前已興建農舍，若該農地與農舍分屬不同人所有，為避免該類所有權人無法處分其產權，該農地與農舍移轉時，並不受農業發展條例第18條第4項之限制，故系爭土地得單獨移轉，拍定人林春成自得買受，異議人主張系爭農地應與農舍疑移轉云云，委無足採。
五、末按台灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第17號審查意見認：「法院拍賣債務人土地，第三人於其中一部蓋建房屋，並取得地上權，如該土地經拍定，地上權人主張優先承買權時，法院應視該土地得否分割，如可分割，由法院辦理分割後，由地上權人優先承買；如不可分割，則按面積比例核算價金與拍定人成立共有關係。」，亦即須視該土地得否分割，而分別為不同之處理，異議人認此法律問題審查意見係以該基地可以分割為前提始能適用云云，顯然有誤。另查，系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地。依農業發展條例第3條第11款規定屬於耕地，而耕地依農業發展條例第16條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，即不得分割，因系爭土地為面積4727平方公尺，依法不得分割為二人以上（含二人）。是系爭土地屬不得分割之土地，經本院調取本院102年度司執字第43034號強制執行卷，依據該事件拍賣公告備註欄所載，系爭土地上有異議人所有三合院與鐵皮建物佔用1214平方公尺，異議人於90年10月1日與債務人訂有土地使用同意書，異議人每年支付三千元使用補償費，姑不論此於建築房屋之後40餘年始須支付線爭性之補償費能否認係租地建屋之土地承租人，或有無地上權或典權，均尚有疑問，亦可見異議人僅佔有系爭土地之一部分，依上開台灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第17號審查意見，縱認異議人有優先承買權，亦應由（有優先承買權人）按面積比例核算價金與拍定人成立共有關係。異議人援引司法院94年度第4期民事業務研究會-強制執行專題第21則主張其對整筆系爭土地有優先承買權云云，應有誤認，異議意旨指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。
六、依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中華民國103年9月17日
民事第一庭法官施坤樹以上正本證明與原本無異如不服本裁定，應於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元。
中華民國103年9月18日
書記官黃鏽金