台灣士林地方法院民事簡易判決 98年度湖簡字第727號
原 告 杏之友有限公司
法定代理人 庚○○
訴訟代理人 余盈鋒 律師
吳旭洲 律師
李依蓉 律師
被 告 賴冠吟 即 東門九如 商號
號
辛○○○
共 同
訴訟代理人 李建民 律師
複代理人 李志聖 律師
之11
複代理人 乙○○
2
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國98年7月2日辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告賴冠吟即東門九如商號應將門牌臺北市○○區○○○路○段
○○○號1樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告賴冠吟即東門九如商號、辛○○○應連帶給付原告新台幣貳
拾參萬陸仟陸佰元及自九十七年十二月二日起至清償日止，按年
利率百分之五計算之利息；並應連帶自九十七年八月十九日起，
按月給付原告玖萬壹仟元至前項房屋返還原告止。
訴訟費用新台幣玖仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告之主張：
1、原告將其名下臺北市○○區○○○路○段○○○號1樓房屋（
下簡稱系爭房屋）出租予被告賴冠吟即東門九如商號（以下
簡稱被告賴冠吟），租賃期間自96年7月1日起至98年6月
30日止，每月租金新台幣（以下同）91,000元，雙方於96
年6月26日訂有件租賃契約，被告賴冠吟並邀同被告賴林素
貞為其連帶保證人。詎被告等人自97年6月起即未給付原告
租金，原告遂委請律師以97年7月23日97歐字第97038號律
師函催告被告給付租金計182,000元，惟被告拒不履行。原
告遂再度委託律師以97年8月18日台北古亭郵局第1933號
存證信函與被告終止租賃契約，請求被告將系爭房屋騰空遷
出，被告於97年8月19日收受此一存證信函，然被告仍拒絕
履行。
2、被告賴冠吟於向原告承租系爭房屋前，即已知悉系爭房屋之
汽車昇降機設備遭拆除而仍願意承租，被告當不得藉此主張
拒付租金，原告當有權終止本件租賃契約。
3、被告賴冠吟於94年4月15日起承租系爭房屋，而原告於96年
3月28日購買系爭房屋後，按系爭房屋之原狀繼續出租予被
告賴冠吟。被告等人係明知前開汽機車昇降機設備遭拆除乙
事，仍願意承租，當不得執此藉口主張原告等人違反民法第
423條之情事，且原告當得依據本件租賃契約第14條及民法
第767條規定，請求被告賴冠吟將系爭房屋騰空返還予原告
。
4、又本件租賃契約之租期業已於98年6月30日屆滿，依據租賃
契約第6條前段「乙方（即被告賴冠吟）於租期屆滿時，除
經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方（即本件原告），不得藉詞推諉或主張任何權利
」及民法第455條規定，被告賴冠吟亦應有返還系爭房屋予
原告之義務。
5、原告依據租賃契約第3條、第13條及民法第179條規定，請
求給付租金或相當於租金之不當得利：
①原告終止本件租賃契約前之租金，原告按本件租賃契約書第
3條規定，請求被告賴冠吟給付；終止本件租賃契約後，原
告則按民法第179條規定，請求相當租金之不當得利。而被
告賴 林素貞 為本件租賃契約之連帶保證人，依據租賃契約第
13條規定，對於違反系爭租賃契約等情事，應對原告負起連
帶損害賠償之責，遂就租金與相當租金之不當得利部分，訴
請被告等人連帶給付。退步言之，倘若前開終止租賃契約不
合法（此為假設語氣，原告否認之），租賃期間屆滿前，原
告按本件租賃契約第3條及第13條規定，請求被告等人連帶
給付租金；租賃期間屆滿後，原告則係按租賃契約第13條及
民法第179條規定，請求被告等人連帶給付相當租金之不當
得利。
②二造間對於酌減租金乙事從未達成合意，被告等人當不得藉
此主張抵銷：
1.被告等人略以：原告之法代庚○○於鈞院98年5月19日言
詞辯論筆錄證述於96年5月27日向被告表示願以租金×19
÷26酌減租金，故主張抵銷抗辯云云。
2.然查證人庚○○於該次庭訊時證稱：「（事後接到罰單後
有否向被告表示要減租金之意思？被告如何回應？）97年
5月27日晚上我有跟辛○○○講到減租的事，就是把車位
平台隔起來後租金的算法，原租金×19÷26，因為汽車位
平台是7坪。第二點若違建的事有造成辛○○○的困擾，
他找到新的房屋後可以隨時搬遷。被告不理睬然後就停止
付房租。」由該證言可知，對於酌減租金乙事，二造根本
未達成合意，被告等人當不得藉此主張抵銷。
6、爰聲明①被告賴冠吟即東門九如商號應將門牌台北市○○區
○○○路一段148號1樓房屋騰空遷讓返還原告。②被告應
連帶給付原告236,600元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至
清償日止按年利率百分之五計算之利息，被告並應連帶自97
年8月19日起按月給付原告91,000元至前項房屋返還原告止
。
7、提出租賃契約、律師函、存證信函、東門九如營利事業登記
資料查詢、系爭房屋之土地、建築改良物買賣所有權轉契約
書、台北市政府都市發展局95年8月11日北市都建字第0957
3496400號函，並聲請傳訊證人丙○○、庚○○、戊○○、
丁○○、甲○○○、己○○。
二、被告之答辯：
1、原告於96年6月26日將系爭房屋出租予被告賴冠吟，被告賴
冠吟於訂約後，花費數百萬元裝潢費開始營業後，突於97年
6月20日奉接臺北市政府都市發展局北市都建字第09763954
600號函知被告賴冠吟違反建築法規定將臺北市○○區○○
○路○段○○○號1樓停車空間（汽車昇降機，如附圖黃色部
分所示）經營餐飲業。始知原告自始即矇騙被告賴冠吟，將
系爭148號1樓如附圖黃色部分所示汽車昇降機設備拆除違
法出租予被告賴冠吟使用，被告旋即與原告協商減少租金，
未蒙置理。
2、該汽車昇降機位置，為東門九如商號櫃台，係東門九如商號
整個店面之精華位置，如經拆除，不僅店面數百萬元裝潢全
毀，東門九如商號店面亦僅成不足二米之走道而已，完全無
法營業作生意。又原告登記系爭房屋坪數為25坪，其中公共
設施6坪及騎樓5坪合計11坪均無法使用作生意，故該148
號1樓已無每月91,000元之價值，被告自97年6、7月起即
再三與原告洽商減少租金事宜，詎原告對其違規拆除汽車昇
降機設備出租予被告乙節，置若罔聞，完全不理被告減租請
求，竟仍於97年7月23日委任律師以97歐字第97038號函催
討97年6、7月每月91,000元高額租金，顯然違法，原告於
調降租金前，不生催告效力。
3、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民
法第423條定有明文。而系爭148號1樓如附圖所示黃色部
分所示汽車昇降機設備位置之店面裝潢如經拆除，原告已無
法提供所約定使用收益之租賃物供被告正常營業使用，系爭
汽車昇降機設備拆除違規出租，係可歸責於原告事由，被告
並因此遭臺北市都市發展局以97.12.10北市都建字第097778
53700號函知違反建築法第91條第1項（即處新臺幣6萬元
以上30萬元以下），原告於與被告協調減少租金前，自無權
以97.9.18臺北古亭郵局第933號存證信函終止系爭租賃關
係，原告逕提本訴，顯無理由。
4、被告於奉接都發局97年6月取締處罰公文之前，完全不知屋
主或原告未經大樓住戶全體或管委會同意拆除汽車升降機出
租予被告。蓋：
①系爭房屋之前前手丁○○（原告前手為甲○○○）因拆除汽
車升降機平台違規使用，於95年8月遭臺北市政府都市發展
局通知限期改善時，都發局承辦人戊○○迄未將該事實告知
被告，戊○○於本案98.5.26言詞辯論筆錄證述「我不認識
賴冠吟，但我有把違規的情形叫店員轉知該店的老闆，我也
有把姓名電話留給店員，請該店老闆跟我聯絡。但該店老闆
也都沒有跟我連絡」等語。然被告店員迄未將違規情形轉知
被告，而證人戊○○僅將違規情形告知被告店員，並未通知
被告，尚不發生意思表示送達之效力，故被告於95年8月間
丁○○為屋主時，完全不知丁○○屋主將汽車升降機拆除違
規出租。
②96年3月間原告向甲○○○購買系爭房屋時，原告前手屋主
甲○○○之代理人己○○迄未將其前手丁○○於95年8月間
被都發局取締之事實告知被告，已經證人己○○於98.5.19
言詞辯論筆錄結證屬實，足證被告於97年6月間奉接都發局
取締處罰公文前，完全不知原告或其前手未經大樓全體住戶
或管委會同意違法拆除汽車升降機，違規出租予被告。
③證人即原告之法代庚○○於98.5.26言詞辯論筆錄證述於96
年5月27日向被告表示願以租金×19÷26酌減租金云云，故
原告應將96年4月至6月共3個月違法出租7坪（即汽車升
降機位）同意酌減租金71,076元（即88,000元×7÷26坪×
3月＝71,076元），及96年7月至97年5月共11個月同意酌
減之租金269,500元（91,000元×7÷26坪×11月＝
269,500元），合計340,576元（71,076元＋269,500元＝
340,576元）均退還被告；並應自97年6月至98年6月共計
13月酌減租金318,500元（91,000×坪×13月＝318,500元
），其中原告應退還96年4月至97年5月之違規出租酌減之
租金340,576元，並主張抵銷之抗辯。
5、提出一樓平面圖、臺北市政府都市發展局97.6.20北市都建
字第09763954600號函、照片二紙、臺北市政府都市發展局
97.12.10北市都建字第09777853700號函等為證。
三、本院依原告之聲請傳訊證人丙○○、庚○○、戊○○、己○
○、丁○○、甲○○○。（後二人未到庭）
四、本院得心證之理由：
1、原告主張之前揭事實，業據其提出租賃契約、律師函、存證
信函、東門九如營利事業登記資料查詢、系爭房屋之土地、
建築改良物買賣所有權轉契約書、台北市政府都市發展局95
年8月11日北市都建字第09573496400號函等為證，被告對
於自97年6月起即未給付原告租金等情雖不爭執，然以前詞
置辯。
2、本案爭點在於：
①被告向原告承租系爭房屋時，是否明知該店面之一部份約7
坪，是拆除汽車升降機後予以改裝為店面出租予被告使用，
仍願意支付每月91,000元之租金？
②被告是否得以該店面之一部份約7坪，是拆除汽車升降機後
予以改裝為店面出租予被告使用為由，拒付租金？
③原告以被告積欠租金逾二月為由，與被告終止租賃契約是否
有據？
3、經查被告賴冠吟在向原告承租系爭房屋前之94年4月15日起
，已在該處營業長達2年之久，有被告賴冠吟即東門九如商
號之營利事業登記資料在卷足憑。原告於96年3月28日向前
手甲○○○購買系爭房屋後，再與被告重新訂立租賃契約等
情，亦經證人 林安德 （買賣系爭房屋時之仲介）於本院審理
時結證稱稱：「（原告公司買金山南路1段148號1樓是你
仲介的嗎？）對。我是仲介買賣。傅先生當時來我們的店面
看到一個廣告，當時告訴我說想要買一個店面作為診所，我
就跟他介紹這個店面...他委託我們當時被告的商號已經開
設。…」、「（當時原告購買系爭房屋是要經營診所，後來
為何改租給被告？）因為當時租期還未到，所以我有跟被告
接觸希望租期到後房屋歸還，但被告希望我轉達給新的屋主
租期到後可以繼續簽約續租。」；證人己○○（系爭房屋前
手甲○○○之委託人）於本院審理時亦結證稱：「當時賣給
庚○○時因為甲○○○和東門九如的租約還未到期，所以我
有到東門九如找 賴林素貞 說在96年3月20幾日要換約，換約
後我們房子再交給庚○○，因為庚○○他說他們房屋還要繼
續租給東門九如，所以東門九如繼續向庚○○租該房子。」
；此外證人庚○○亦結證稱：「（原告買系爭房屋之前後以
及租給東門九如前後有無變更系爭房屋的佈置或任何狀態？
）沒有。」等語至為明確，足徵被告賴冠吟即東門九如商號
在向原告承租系爭房屋前，已在該處營業長達2年之久，且
原告並無變更系爭房屋之任何佈置，顯無被告所指稱原告自
始矇騙被告之情形。
4、次查證人戊○○（台北市政府建管處人員）於本院審理時亦
結證稱：「（在95年8月時有否取締臺北市○○○路○段
○○○號1樓違規使用的問題？）有，當時我是承辦人。當時
我去取締的時候那間是餐廳類型，名字叫東門九如。當時是
取締他室內有汽車升降機的平台違規作為室內餐廳使用。…
那個案子我去過至少一次，我是早上去，也有向店員表明身
分和因為有民眾檢舉違規使用所以來查看，也有告訴店員違
規使用的情形。我要找他們老闆，但店員都不理會。…我當
時也有把為違規的情形告訴管理員…」、「（當時向店員表
明身分是否為被告的店員？）是，是東門九如的店員，因為
我早上去的時候已經有幾個店員在店內作業」、「（有無叫
店員將把違規使用的情形轉知賴冠吟？）…我有把違規的情
形叫店員轉知該店的老闆，我也有把姓名電話留給店員，請
該店老闆跟我聯絡…」。足徵證人戊○○於95年8月間，即
已將系爭房屋有汽車昇降機設備遭拆除等違規使用情形告知
予被告賴冠吟即東門九如商號之店員及管理員，被告雖又辯
稱該店員並未將違規情事告知被告云云，然查店員係雇主之
受領使者，證人戊○○於95年8月間已將系爭房屋有汽車昇
降機設備遭拆除等違規使用情形告知予東門九如商號之店員
時，即已發生意思表示送達予被告賴冠吟之效力。至於該店
員是否有誤傳、遲傳或未傳達於被告賴冠吟之危險，應由被
告賴冠吟自行承擔，與原告無涉。再查證人庚○○復結證稱
：「（當時由誰跟你簽約？）…第三次碰面是在97年5月27
日我去收最後一次房租時，因為我買該房屋後又被檢舉過開
了一張罰單，繳完罰單後我有向市政府重新申請要修正違建
，所以賴林素貞有約我去洽談日後該違規使用部分要如何圍
起來及調整租金問題，同時賴林素貞有告訴我這房子的來龍
去脈和被檢舉的細節，檢舉人就是該房子的第一任陳姓屋主
，因為他房子欠債被拍賣心有不甘所以才每次都來檢舉。他
還說我的前兩任屋主丁○○因為不堪被騷擾被檢舉所以認賠
七百萬賣出，還抱怨丁○○為何不將房子直接賣給他…」等
語，足徵被告賴冠吟於向原告承租系爭房屋前，即已知悉系
爭房屋之汽車昇降機設備遭拆除而仍願意以每月租金91,000
元承租，事是後被告即不得以該店面之一部份約7坪，是拆
除汽車升降機後予以改裝為店面出租予被告使用為由，拒付
租金，況截至原告起訴時，系爭房屋仍維持出租時之現狀，
並未將汽車昇降機設備予以回復，致出租坪數減少，是被告
以前揭理由拒付租金，顯屬無據。
5、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
為民法第440條所明文。本件被告自97年6月起即拒絕支付
租金，原告遂委請律師於97年7月23日以律師函催告被告給
付租金計182,000元，惟被告拒不履行。原告遂再度委託律
師於97年8月18日以台北古亭郵局第1933號存證信函與被告
終止租賃契約，請求被告將系爭房屋騰空遷出，被告於97年
8月19日收受此一存證信函，有律師函、存證信函、回執等
在卷可參，是兩造間之租賃契約於97年8月19日業經終止，
被告自有將系爭房屋騰空遷出，返還原告之義務。
6、被告雖又主張：證人即原告之法代庚○○於98.5.19言詞辯
論筆錄證述於96年5月27日向被告表示願以租金×19÷26酌
減租金云云，故原告應將96年4月至6月共3個月違法出租
7坪（即汽車升降機位）同意酌減租金71,076元（即88,000
元×7÷26坪×3月＝71,076元），及96年7月至97年5月
共11個月同意酌減之租金269,500元（91,000元×7÷26坪
×11月＝269,500元），合計340,576元（71,076元＋
269,500元＝340,576元）均退還被告；並應自97年6月至
98年6月共計13月酌減租金318,500元（91,000×坪×13月
＝318,500元），其中原告應退還96年4月至97年5月之違
規出租酌減之租金340,576元，並主張抵銷之抗辯云云。然
查證人即原告之法代庚○○於98.5.26言詞辯論時係證稱：
「97年5月27日晚上我有跟辛○○○講到減租的事，就是把
車位平台隔起來後租金的算法，原租金×19÷26，因為汽車
位平台是7坪。第二點若違建的事有造成辛○○○的困擾，
他找到新的房屋後可以隨時搬遷。被告不理睬然後就停止付
房租。」等語，係表示若將該7坪之汽車位平台予以隔起來
，再將其餘19坪重新出租予被告使用之租金算法，然兩造對
於酌減租金之事根本未達成合意，因此原告未將該7坪予以
隔起來，被告自始至原告向被告終止租約為止，被告使用之
坪數仍均為26坪，並為減少，被告主張酌減之租金340,576
元，並提出抵銷之抗辯，顯無理由。
7、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
定有明文，從而原告依租賃及不當得利之法律關係，訴請被
告賴冠吟即東門九如商號應將門牌編號台北市○○區○○○
路○段○○○號1樓房屋騰空遷讓返還原告。另被告二人應連
帶給付原告236,600元及自起訴狀繕本送達之翌日（即97年
12月2日）起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，
被告二人並應連帶自97年8月19日起按月給付原告相當於租
金之損害金91,000元至前項房屋返還原告止，為有理由，應
予准許。
8、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。並依職權確定訴訟費用額9,190元（第一審裁
判費7,600元、證人旅費1,590元）由被告負擔。
中 華 民 國 98 年 7 月 16 日
臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須附
繕本）
中 華 民 國 98 年 7 月 16 日
書記官劉芷含