裁判字號：臺灣高雄地方法院88年重訴字第1082號民事判決
裁判日期：民國89年08月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度重訴字第一○八二號
聲請人臺灣糖業股份有限公司法定代理人 錢秉才 訴訟代理人甲○○律師
李明益 律師被告 楊崑龍 住
丙○○住乙○○○住丁○○○住戊○○住共同訴訟代理人己○○律師
吳麗珠 律師 陳裕文 律師右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告等應將座落高雄市○鎮區○○段○○○號，田，面積０．九五六七公頃土地內如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計０．０二六四公頃；同段八七地號，田、面積０．二六三八號公頃土地內如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分面積共計０．一三七一公頃；同段八八地號，田，面積０．四四五四號公頃土地內如附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分面積共計０．０七二九公頃；同段八八之三地號，田，面積０．０一八五號公頃土地內如附圖（三）所示Ｋ部分面積０．００一七公頃之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告等負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟參佰元供擔保後得假執行；但被告等於假執行程序實施前，預以新臺幣參仟捌佰伍拾柒萬參仟零壹元，為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決:
（一）被告等應將高雄市○鎮區○○段○○○號，田，面積０．九五六七公頃土地內如附圖（三）所示Ａ、Ｂ部分面積共計０．０二六四公頃；同段八七地號，田、面積０．二六三八號公頃土地內如附圖（三）所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分面積共計０．一三七一公頃；同段八八地號，田，面積０．四四五四號公頃土地內如附圖（三）所示Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分面積共計０．０七二九公頃；同段八八之三地號，田，面積０．０一八五號公頃土地內如附圖（三）所示Ｋ部分面積
０．００一七公頃之地上物除去後，將土地返還原告。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告等負擔。
二、陳述：
（一）按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項之規定至明。又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自任耕作而任之荒蕪者而言（參見最高法院五十六年度台上字第一五二０號判例及七十一年度台上字第四二九號判決要旨），又按以一契約承租數筆耕地，雖僅轉租其中之一筆或一部，仍全部契約應歸於無效。如同租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租他人或自任耕作部分之土地並請求收回（參見最高法院七十一年台上字第二一二九號及七十三年度台上字第一一二號判決要旨）。
（二）緣坐落高雄市○鎮區○○段○○○號田面積０．九五六七公頃、同段八七地號田面積０．二六三八公頃、同段八八地號田面積０．四四五四公頃、同段八八之三地號面積０．０一八五公頃等四筆土地係原告公司所有，此有土地登記簿謄本共六份可稽（見原證一）。
（三）查訴外人 楊明州 （即被告等之被繼承人）前向原告公司承租佛公段五０地號（重測前），嗣因民國（下同）七十三年間辦理地籍重測，且地號迭經分割變更，楊明州乃於七十六年間向原告申請指界，並同意按其實際耕作位置及實測面積繼續辦理租用，此有楊明州於七十六年十二月二日出具之申請書及同年月二十三日立具承諾書影本各乙份可證（見原證五、二）。故其承租土地自七十六年十二月間即變更為台糖段八十六、八十六之二、八十七、八十七之二、八十
八、八十八之一、八十八之三、八十八之四、九十二等九筆土地內部分土地（附圖（二）著色部分），嗣八十一年間因中安路開闢工程，致台糖段八十八之
四、八十八之五（分割自八十八之四地號）、八十八之六（分割自八十八之四地號）、八十七之二、八十六之二地號內部分土地被徵收（附圖（二）橘色部分），原告亦依法發放徵收補償金予楊明州，此○○○區○○○○道一之一號道路工程用地徵收補償清冊影本可稽（見原證六），又八十六年間再因捷運南機場用地需要而徵收台糖段八十八之一、九十二地號土地（附圖（二）紅色部分），是楊明州承租之範圍僅剩系爭土地即八十六、八十七、八十八、八十八之三地號內部分土地（附圖（二）黃色部分）。前開楊明州承租系爭土地之面積，業經鈞院囑託高雄市政府地政處前鎮地政事務所測量完畢，製有複丈成果圖乙份附卷可稽，爰將原告請求拆除地上物及返還土地之面積更正如前開訴之聲明第一項所示，以符訴訟經濟原則。
（四）查被告等就其不自任耕作之情並不爭執，惟以渠等僅係消極不自任耕作，並無適用耕地三七五減租條例第十六條規定之餘地，且系爭土地上之鐵皮屋非渠等之被繼承人楊明州所搭建而係遭人侵占云云等語抗辯。經查，鐵皮屋佔地甚廣，幾以涵蓋系爭土地面積之全部，此有照片附卷可證（見原證三、證八），倘非楊明州所搭蓋或經其同意搭蓋，豈能在系爭土地上搭蓋如此廣大之鐵皮屋？另查楊明州持續繳納租金直至原告於八十六年九月間申請耕地租佃爭議調解前方停止，若如被告所言，系爭土地係遭第三人強佔並在其上搭建鐵皮屋，則楊明州一方面於其承租權遭受第三人侵害時，不僅未見其有何法律上主張及請求，且另方面仍持續繳納租金予原告等情，實有違經驗法則，復查，訴外人 林明弘 於鈞院八十九年三月二十九日履勘現場時陳稱：「成泰企業行農具買賣、堆高機買賣是向楊明州承租，未定租約，已有十多年了．．．，以前向楊明州承租每月租金大約一、二萬元」、「八十六地號是我借給 林新連 使用．．．」、「當初是我向楊明州承租的．．．」，皆足徵訴外人楊明州確有將系爭土地違法轉租予他人等情，被告等所辯系爭土地係遭人強占云云，純係渠等卸責之詞，不足採信。況所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己來將租賃物供耕作使用而擅自變更用途者而言（最高法院七十六年台上字第二二二二號、八十四年台上字第一０五號判決要旨參照），系爭土地既轉租第三人，顯然未供耕作使用，而擅自變更用途，揆諸前揭最高法院判決要旨，即屬不自任耕作甚明。
（五）被告等確有積極不自任耕作之事實，已如前述，則依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，系爭租約無效，則被告等人繼續佔用系爭土地即為無權占有，原告本於所有權作用，自得請求被告等將系爭土地之地上物除去並回復原狀，暨交還土地予原告。退萬步言，縱鈞院認本件僅屬消極不自任耕作，則原告另依耕地三七五減租條例第十七條第四款規定，主張終止本件租佃契約，業以八十九年三月二十日準備書狀之送達被告等人，為向被告等人終止系爭耕地租約之意思表示，則一經終止，原告自得依民法第四百五十五條及七百六十七條請求被告等人將系爭土地之地上物除去並回復原狀，並交還土地予原告，雖此或可構成訴之追加，惟其請求之基礎事實與本訴乃屬同一，且不甚礙被告等人之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款規定應可准許，為此狀請鈞院鑒核，賜准判決如原告訴之聲明，以維權益，實感德便。
三、證據：提出左列證據，並聲請會同高雄市政府地政處前鎮地政事務所現場勘驗、測量，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖。
原證一：土地登記謄本五份。
原證二：承諾書影本一份。
原證三：現場照片四張。
原證四：楊明州繼承系統表一份（附戶籍謄本六份）。
原證五：申請書影本二份。
原證六○○○區○○○○道一之一號道路工程用地徵收補償清冊影本一份。
原證七：最高法院五十一年度台上字第二六二九號判例要旨一份。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決:
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
（三）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）按依原告起訴狀所引述之最高法院七十一年台上字第二一二九號及七十三年度台上字第一一二號判決要旨稱以：「按以一契約承租數筆耕地，雖僅轉租其中之一筆或一部，仍全部契約應歸於無效。如同租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租他人或自任耕作部分之土地請求收回。」云云。從而依上開最高法院判決之意旨觀之，承租人以一契約承租數筆耕地時，若承租人就其中一筆耕地即契約標的之一部轉租他人或不自任耕作者，全數耕地全部租約均為無效；相反地，倘若承租人係以多筆契約分別承租多筆耕地時，則承租人就其中一筆耕地即其中一筆契約轉租他人或不自任耕作者，其他耕地即其他租約之效力並無受影響，是以，上開耕地租賃契約之性質與效力大異歧趣實應分別以觀，就此謹先陳明。
（二）次按，被告楊崑龍於渠父親楊明州逝世前，確曾聽聞父親楊明州與原告台灣糖業股份有限公司（下簡稱台糖公司）間之耕地租賃契約係屬就多筆耕地分別簽訂多筆契約，亦即係就一筆耕地簽訂一份租賃契約，而並非如原告所稱係以一契約承租屬多筆耕地云云，職是，原告遽以被告承租之高雄市○鎮區○○段八
六、八七、八八及八八之三等數筆地號之部分耕地上遭他人擅自搭建鐵皮屋為由，訴請被告返還上開全部耕地，自與前揭最高法院判決意旨不符，委無足取。矧，上開數筆地號之土地因重測後界址及面積確有不明，則原告所提出之搭建鐵皮屋照片證物，是否果真如原告所述係座落於被告所承租之部分耕地上云云，實亦令人置疑。
（三）末按，依民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」此乃民事訴訟上舉證責任分配之原則。核原告於起訴狀稱以：「訴外人楊明州於八十六年間本件調解時雖謂該鐵皮屋非其本人搭蓋而是被人侵占云云，惟該鐵皮屋佔地甚廣，倘非楊明州所搭蓋或經其同意搭蓋，豈能在系爭耕地上搭蓋如此廣大之鐵皮屋？足見楊明州上開主張，核與事實不符，不足採信。」云云，惟被告之父親楊明州於本案調解時即稱以本案系爭土地因重測後界址及面積皆屬不甚明確，則伊又何能知悉他人所搭建之鐵皮屋是否已佔有伊所承租之部分耕地上，更遑論該鐵皮屋係由被告父親楊明州所搭建或經其同意搭蓋。再者，原告僅以該鐵皮屋佔地甚為廣大為由，而無提出任何確切證據便遽斷定係被告父親楊明州所搭蓋或經其同意搭蓋云云原告未盡其舉證責任，自與前揭民事訴訟法之規定未合，從而原告如此推測之詞當亦自欠允洽。
（四）原告主張本件係出租多筆土地簽訂一份租賃契約，其中一筆土地有租約無效之情形，其他土地之租約均屬無效，惟原告上開主張並未能提出租賃契約書為證，自不能信其主張係屬真實可採。
（五）原告復主張，縱未能提出租賃契約以證明係多筆土地簽訂一份契約，惟系爭土地台糖段第八八及八八－三號土地係被告違法轉租予林明弘經營成泰企業行，八六地號由林明弘借予林新連經營卡車介紹買賣，八七地號土地租予 黃枝來 經營經濟運輸公司，被告對於系爭四筆土地均違法轉租並未自任耕作云云，惟查：
⒈系爭台糖段第八八地號土地係遭訴外人林明弘無權占用，因其係非法占用系爭土地，是其於鈞院履勘現場時自不可能為真實之陳述。
⒉系爭第八六地號土地，經證人林明弘於鈞院履勘現場時證稱，係其借予林新
連使用，並未收租云云（請參勘驗筆錄），惟被告並未同意將系爭土地借予林新連使用，是此部分林新連仍屬無權占用系爭八六地號，原告若主張被告有同意林新連使用系爭八六地號土地，應負舉證責任。
⒊又系爭八七地號土地雖據經濟運輸公司之職員 許瑞超 到庭證稱：「十幾年前該
地還是荒地時，聽老闆說是向一位楊先生租的，是第一任姓名不清楚，未打契約書。」惟證人僅證稱係向一位楊先生承租，並不知其真實姓名，故是否可據以認定是向被告承租，似堪質疑。
⒋復查，證人林明弘於鈞院履勘時僅證稱其向被告承租八八地號土地等語，證
人並未陳稱系爭八八－三地號土地亦為被告出租予伊使用，是原告指稱系爭八八－三地號土地亦為被告出租予林明弘使用，洵屬無據。
（六）本件系爭土地日後將被政府徵收，依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，出租人之原告應給付徵收補償費三分之一金額予被告，原告係因不願給付被告補償費方提起本訴，而原告出租予他人之土地中亦有承租人經營餐廳，不自任耕作之情事，惟台糖公司並未訴請取回，台糖公司如此作法，實有違行政法上之「平等原則」，退而言之，倘鈞院認為被告所辯均不足採而應返還系爭土地予原告，祈鈞院惠准勸諭原告能念及兩造間多年之租賃關係，被告均按期繳租之情事，酌情給付些許補償金予被告，俾符政府照顧佃農之德政。
丙、本院依職權詢問證人林明弘及經濟運輸公司之現場負責人許瑞超。理由
一、原告起訴主張坐落高雄市○鎮區○○段○○○號田面積０．九五六七公頃、同段八七地號田面積０．二六三八公頃、同段八八地號田面積０．四四五四公頃、同段八八之一地號面積０．０三五０公頃、同段八八之三地號面積０．０一八五公頃、同段九二地號田面積０．二六二九公頃等六筆土地係原告公司所有。而訴外人楊明州（即被告等之被繼承人）前向原告公司承租佛公段五０地號（重測前）土地內部分土地，嗣於七十四年間因辦理地籍圖重測，地號多次分割變更，楊明州曾於七十六年間指界並同意按其實際耕位置及實測面積繼續辦理租用。故其承租土地變更為上開六筆土地內部分土地。八十一年間因中安路開闢工程部分土地被徵收，其承租面積減少，另上開八八之一地號及九十二地號，於八十六年間經高雄市政府捷運局徵收後其承租土地僅剩上開八六、八七、八八、八八之三地號等四筆土地內部分土地，惟原告公司於八十六年間發現訴外人楊明州於承租耕地上搭建鐵皮屋，並未自任耕作，則依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，原訂租約無效，楊明州自負有拆除地上物及返還土地之義務。嗣訴外人楊明州於民國八十八年一月十二日死亡，被告丁○○○、楊崑龍、丙○○、乙○○○、戊○○等五人為其繼承人，依法應由被告等共同繼承，則原告公司依法自得向被告等請求收回系爭土地並拆除地上物等語。
二、被告則以：被告等人於渠等父親楊明州逝世前，確曾聽聞父親楊明州與原告台糖公司間之耕地租賃契約係屬就多筆耕地分別簽訂多筆契約，亦即係就一筆耕地簽訂一份租賃契約，而並非如原告所稱係以一契約承租屬多筆耕地云云，職是，原告遽以被告承租之高雄市○鎮區○○段八六、八七、八八及八八之三等數筆地號之部分耕地上遭他人擅自搭建鐵皮屋為由，訴請被告返還上開全部耕地，自與前揭最高法院判決意旨不符，委無足取。矧，上開數筆地號之土地因重測後界址及面積確有不明，則原告所提出之搭建鐵皮屋照片證物，是否果真如原告所述係座落於被告所承租之部分耕地上，實亦令人置疑等語置辯。
三、經查本件被告之被繼承人楊明州生前曾向原告承租坐落高雄市○鎮區○○段○○○號、八七地號、八八地號、同段八八之三地號等土地內如附圖所示之Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ之土地耕作，嗣被繼承人楊明州於八十八年一月十二日死亡，而被告等人為其繼承人，因而楊明州之上開耕作租賃權乃由被告等人繼承之事實，業據原告提出土地登記謄本五份、承諾書影本一份、申請書影本二份及楊明州繼承系統表一份（附戶籍謄本六份）在卷為憑，雖被告另辯稱上開數筆土地因重測後界址及面積確有不同，則原告所提出之搭建鐵皮屋照片等物，是否果真如原告所述係座落於被告所承租之部分耕地，實令人置疑云云，惟查被告等人之被繼承人楊明州生前曾於七十六年十月二十日，因承租高雄市○鎮區○○段五０、五二等地號之土地，嗣因承租土地借界址變更及地籍重測等因素，致其土地標示與原承租契約內之標示不符而聲請換訂契約；並於同年十二月二十三日出具承諾書表明：「○○○鎮區○○段八六、八六之二、八七、八八、八八之一、八八之三、八八之四、及九二號等土地，願照按本人實際耕作位置及實測面積繼續辦理租用，」等情，有楊明州出具之申請書及承諾書影本各一份在卷可稽（見原證二、五），況且原告公司於八十六年九月間曾檢附承租位置圖及照片四張申請高雄市前鎮區耕地租佃委員會調解，而被告等人之被繼承人楊明州則於八十六年十月二十八日之調解會議中陳述：該鐵皮屋非本人搭建，而是被人侵占，其餘土地目前尚有耕作等語，此有高雄市前鎮區公所耕地租佃委員會八十六年第五次會議調解程序筆錄附卷可查，是被告等人之被繼承人楊明州於當時對於原告所提出之承租位置圖既未否認其真正，則原告主張楊明州承租之範圍僅剩如附圖所示即八十六、八十七、八十八、八十八之三地號內如之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ區域之土地等語，應可採信。
四、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。」、「承租違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。」耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。又「所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自任耕作而任之荒蕪者而言。」（參見最高法院七十六年度台上字第二二二二號判決及八十四年度台上字第一０五號判決要旨）。
經查本件被告等人之被繼承人楊明州向原告公司所承租即如附圖所示八十六、八
十七、八十八、八十八之三等土地內之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、
Ｊ、Ｋ區域之土地，現分別出租予第三人林明弘開設成泰企業行（經營吊車起重工程承攬業）及經濟運輸公司（經營運輸業）等情，業據本院會同高雄市政府地政處前鎮地政事務所現場勘驗（測量）屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，且經證人林明弘及經濟運輸公司之現場負責人許瑞超分別於本院現場勘驗及審理中證述明確，是被告另辯稱前述土地係遭他人竊佔云云，顯屬無稽之談，不足為採。至於被告另辯稱被告楊崑龍於渠父親楊明州逝世前，確曾聽聞父親楊明州與原告間之耕地租賃契約，係屬就多筆耕地分別簽訂多筆契約，亦即係就一筆耕地簽訂一份租賃契約，而並非如原告所稱係以一契約承租屬多筆耕地乙節。經查，依前所述，原告所請求被告等人返還之上開Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ區域內之土地，皆有違規使用之情事，即均已違反耕地三五七減租條例第十六條第一項之規定，是原告公司與被告等人之被繼承人楊明州間不論係多筆耕地分別簽訂多筆契約或以一契約承租屬多筆耕地，均應不影響原告之請求，被告前開所辯，亦無足採。
五、綜上所言，被告等人之被繼承人楊明州承租耕地後未自任耕作，且將耕地轉租予他人開設公司營業，依前揭法條及判決說明，其原訂租約無效，即原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。（參照最高法院八十年度台再字第一五號判例）申言之，原告請求被告返還如附圖所示之高雄市○鎮區○○段八十六、八十七、八十八、八十八之三地號等土地內之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ區域之土地，核屬正當，應予准許。至於原告另請求上開Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ區域內之地上物拆除乙事，因如前述，被告等人之被繼承人楊明州係將上開土地轉租予第三人林明弘開設成泰企業行（經營吊車起重工程承攬業）及經濟運輸公司（經營運輸業），是上開土地上之地上物應非被告等人或其被繼承人楊明州所建，即被告等人對該地上物應無事實上之處分權，從而原告訴請被告等人拆除之，依法無據，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失依附，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之主張及陳述，核與本判決所為上述判斷不生影響，爰不一一加以論述，併此敘明。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年八月十一日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官吳進寶右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年八月十一日~B法院書記官劉佳娟