臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第169號
原 告 張家驊 即永續房屋仲介企業社
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求清償債務事件，於中華民國98年4月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠相對人於民國（下同）97年11月6日與聲請人簽立委託銷
售契約書（證物一），委託聲請人居間仲介出售其所有位
於臺南市○區○○路○○○巷○○號之房地，金額為新台幣（
下同）6,980,000元。按委託銷售契約書第12條第1款規定
，委託期間內，甲方自行將委託買賣標的出售或另行委託
第三仲介或片面終止本契約者，甲方應付委託總價額百分
之4與乙方。今相對人於97年11月20日寄發台南安南郵局
存證信函第318號（證物二），片面終止與本公司之委託
契約，又於委託本公司銷售期間另行委託第三仲介（永慶
房屋，證物三），相對人之行為已符合上開契約約定要件
，本公司茲依上開契約請求相對人應給付聲請人委託總價
額百分之4。
㈡查本案系爭之委託銷售契約書（原證一）中第十五條規定
『本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止』
，因系爭契約原即係以書面方式簽訂，則二造為求慎重，
而約定契約之變更亦須比照契約之簽訂以雙方合意書面方
式為之，應符合常情，並未對契約當事人課以過重之負擔
，是系爭契約既以就契約終止為特別約定，自應排除民法
委任契約規定之適用，在此合先敘明。
㈢次查，不動產仲介經紀業雖具有民法居間之身份存在，惟
本案已就原、被告雙方違約事宜，於委託銷售契約書第十
二條明訂罰則，基於私法自治、契約關係原則，被告之行
為既已該當該條第一項之規定，原告據此請求服務報酬之
給付則洵有理由，該契約之約定應優先適用於民法居間服
務報酬之規定。並聲明：一、被告丙○○應給付原告新台
幣279,200元，並自97年12月19日起至清償日止，按年息
百分之5計付之利息。二、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
㈠東森房屋後甲店（即永續房屋仲介企業社）業務副理甲○
○（營業員登記字號：96登字第103068號）於民國（以下
同）97年10月間至答辯人住於台南市○○區○○路○○號住
所接洽答辯人，表示欲承接仲介答辯人名下所有坐落台南
市○區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）；當時答
辯人向 林女 表示該系爭房屋現在尚與位於○區○○路上之
全國不動產公司有仲介契約仍未到期為由予以婉拒；林女
繼而詢問與全國不動產合約到期日為何時？答辯人告以為
97年11月5日；林女遂向答辯人遊說謂「其公司有許多欲
購買東區透天房屋之客戶；」「若是因為與全國不動產間
之契約尚未到期，無法交給她賣，她可先向公司報備先針
對系爭房地做產權估價市調和介紹公司現有客戶來看屋」
等語，答辯人當時向林女表示與全國不動產合約尚未到期
，不可能再重複交由她賣之意，林女又回以她「只是將其
公司客戶引導介紹來看屋，並不需要簽約」「如果全國不
動產在合約期限內成交，則無庸再談；若全國不動產方面
未能於合約期限內成交，且若其引導之客戶對系爭房屋有
購買意願，她會請客戶於97年11月5日全國不動產合約到
期日以後再來洽談。」至此，林女又再對答辯人強調「現
在仍是全國不動產合約期間，不能重複簽約，但因她要引
導介紹其公司現有客戶，必須對其公司有所交代，故需請
答辯人簽一份同意書表示屋主同意其引導介紹客戶看屋，
」「若沒有屋主的同意書，公司方面不會同意員工將公司
客戶引導介紹去看無合約的房屋」等語，而答辯人又向林
女表示該系爭房屋乃是姐妹共有現掛名在其名下，但產權
資料和鑰匙皆在妹妹之處，必須徵詢妹妹同意，才可讓林
女介紹客戶；林女回以「簽同意書並非仲介契約，不必交
付產權資料和鑰匙，只要是名義上屋主同意其介紹客戶來
看屋即可」「且若事後妹妹不同意，該同意書隨時可以作
廢」等語。當時林女一面以言詞遊說，不斷強調並再三保
證該同意書並非契約，沒有綁約之問題，且隨時可以作廢
，要我放心，一面又已取出該所謂「同意書」表格，向答
辯人表示她介紹客戶看屋時，必須向客戶說明房屋內容和
欲賣價格，就在林女就房屋內容及價位問題一問一答之間
，林女已將該同意書表格填寫完畢，並指示答辯人在該同
意書中數個欄位中簽名，並留下基本資料後隨即離去。事
隔一日，答辯人將簽同意書之事告知妹妹，並對其表示東
森房屋要介紹其公司客戶來看屋…等語，未料妹妹向答辯
人表示「不要隨便相信仲介業務人員的說詞，亦不要任意
簽任何文件或資料給他人」，並舉其同事過去和仲介公司
發生糾紛之例告知答辯人，此時答辯人遂去電林女，要求
取消該同意書，當時林女在電話中仍不斷強調該同意書並
非契約，不會對答辯人造成什麼影響…」等語；在答辯人
堅持之下，林女乃表示「她會將同意書作廢，要答辯人放
心…」等語。直至97年11月6日，林女來電向答辯人詢問
全國不動產方面可有客戶成交？答辯人心想為免麻煩，乃
答以林女「該系爭房屋已賣出」，當時林女即表示「若該
屋已賣出，可否請答辯人影印一份成交簽約契約書給她？
」當答辯人問及為何要影印成交簽約契約書給她時，林女
遂向答辯人表示「如該屋確已賣出，她要以簽約之契約書
報請公司作廢前述同意書」；當時答辯人反問林女「該同
意書不是在之前即以電話通知她取消且她也說過會將該同
意書作廢，為何現在又變成沒作廢，而且還需影印成交的
簽約書才能作廢？」林女答以「這是他們公司規定的作業
方式要答辯人配合影印成交資料給她辦理」等語。至此，
答辯人心生疑問乃取該「同意書」向其他房仲公司詢問相
關問題，經該仲介同業人員告知：
⒈林女給答辯人簽的所謂「同意書」，其實是她公司的
銷售契約書，並非什麼同意書，只是該契約書內容殘
缺不全，而答辯又未曾交付任何產權資料、鑰匙等相
關售屋之篡本物事，該契約書約書能否成立仍有疑問
…。⒉林女之所以要答辯人影印成交之簽約契約書，
可能是東森房屋欲強調該所謂「同意書」之銷售契約
已於00年00月0日生效，而答辯人告之以房屋已售出，
東森房屋正可據此表示答辯人在合約期問自行售出，
屬違反其銷售契約，須支付服務費給其公司。
㈡是故，該仲介同業人員建議答辯人向東森房屋回覆房屋
並未售出，且另以書面信函通知東森房屋方面解除契約
，直至此時，答辯人才恍然大悟自己已為林女的業務手
法哄騙，簽下了該所謂「同意書」之銷售契約。然而，
當時答辯人即去電就此事質問林女，林女卻一反先前種
種說詞，全盤否認她有說過什麼同意書之事，並表示「
是答辯人自願和她簽銷售契約…」等語。而當答辯人反
問到先前林女所說之「同意書不用交付產權資料和鑰匙
，也並非契約諸語，林女則回以「之前說什麼不重要，
重要的是答辯人已在他公司的銷售契約書上簽名，既然
已有簽名，有沒有產權資料和鑰匙都不重要」，並謂答
辯人「如果不將房屋交給她公司賣，就要賠她公司4%服
務費」，要答辯人「自己選擇是要將房子交給她賣，或
者賠4%」等語，為此，答辯人感到憂心如焚，又不敢讓
妹妹得知此事，加上林女不又斷來電軟硬兼施，重複訴
求著答辯人要將房屋交給她賣或者賠錢等語；對於答辯
人形成莫大滋擾，亦今答辯人後悔莫名。直至97年11月
10日，林女再次來電表示「她將調到其他分店上班而本
案將由其公司其他主管接手承辦…。」，隨後即由該公
司另一男性員工來電語氣溫和的表示「先不必談4%服務
費之事，可否有考慮要將房屋交由他公司處理？」「只
要將房屋交給他公司賣，一級問題就都沒有了」等語。
此時答辯人已成驚弓之鳥，怎敢再相信仲介公司的說詞
；爾後該員工仍數度來電以言詞勸說，答辯人不勝其擾
，乃決定將此事之來龍去脈向妹妹說明。後經妹妹友人
乙○○（即本案訴訟代理人）去電東森房屋要求解除契
約，其公司負責人張家驊乃語氣強地表示該契約是合法
成立的契約，我方無權解除，並強調如不將房屋交由他
公司賣，就得付4%服務費給他公司；當時雙方所談迄無
交集，答辯人遂委由代理人乙○○於97年11月21日向東
森房屋後甲店寄發存證信函（證一）向其公司表示「該
銷售契約違反公平原則等等，並要求解除契約」。唯東
森房屋方面於97年11月28日回覆信函（證二）指稱「我
方所寄信函內容乃對其公司做不實指控，且該指控完全
子虛烏有…」等語。就在答辯人於97年12月4日再針對該
公司信函內容回應表示不可能將房屋交予其公司銷售（
證三）之後，該公司負責人張家驊乃向鈞院聲請對答辯
人發出支付命令（97年度司促字第45658號），答辯人對
此自只能無奈回應，迄於97年12月26日對鈞院就該支付
命令提出異議，因而進入本案訴訟程序。在進入訴訟程
序後，答辯人亦曾委任妹妹及代理人乙○○於97年12月
31日向台南市政府消保官投訴，經消保官通知兩造於98
年1月12日至市政府會議室調解；然東森房屋後甲店負責
人張家驊在消保官調解會議中仍措辭強硬地表示「他已
向法院聲請支付命令，根本沒有必要到消保會做調解」
並反指「代理人轉述答辯人之說法皆毫無證據，且答辯
人已在其公司銷售契約中簽名，就算契約中記載產權資
料之欄位沒有填寫，或答辯人雖未交付產權資料和鑰匙
，該契約仍屬有效…」等語，致令調解不成立收場。唯
會議後消保官以及在場出席仲介公會代表建議「何不考
慮將系爭房屋交予束森房屋銷售，以避免雙方爭議繼續
？」然代表答辯人出席會議之妹妹與代理人乙○○皆認
為「前此已因其公司業務人員哄騙上當過一次，誰能保
證交予他公司賣不會有再次或更加過份的手段發生」，
「反正房屋交由那家仲介公司銷售，售出後都必須支付
仲介費，但是再怎麼樣也不能交由那種以哄騙手段，前
後不一的仲介公司銷售」，「何況現在東森房屋已向法
院申請支付命令，目的在於錢，已非房屋交不交由他賣
的問題了」。當時消保會及仲介公會代表亦只能善意地
建議我方待於民事庭中，如實地向法官陳述，相信法官
對此會秉持公平合理之立場作出判決。對於事實發生及
時間先後，答辯人已作以上陳述。而對於原告主張之事
實及證據，皆係原告所捏造，迄非事實：
⒈原告於支付命令聲請狀請求原因及事實，第一條中謂答
辯人「於97年11月6日與其簽立委託銷售契約書」；然
事實是該銷售契約乃是林女於97年10月中旬以欺矇方式
，哄騙答辯人以簽立「同意書」，實則以「銷售契約書
」魚目混珠所簽立，非如原告所指稱是於97年11月6日
所簽立，此事於98年2月11日兩造在鈞院調解時，原告
亦曾承認契約乃在97年10月中所簽。且雖答辯人確在該
契約書上簽名，然則其餘契約內容與其中不動產標的現
況說明書皆為林女所書寫勾選，內容頗多乖誤不實之處
。
⒉原告主張該契約書為有效，然則原告乃從事居問仲介銷
售房地產之行業，何以該契約書就房地產權部份的欄位
除只填寫該屋地址外，其他與系爭房屋相關之地段、地
號、建號、面積、筆數、持分及車位等基本資料一概皆
無記載，甚至未取得屋主該提供之土地建物權狀、鑰匙
，如此契約直如兒戲，又以該契約除地址、簽名外，其
他售屋要件皆無，又該何從售屋？以原告以及身為該公
司業務副理的林女，長期從事該行業，豈有以如此謬誤
方式承接業務之理，更何況原告張家驊於市府消保官調
解會議和，鈞院調解會議中，皆仍堅稱該契約已由答辯
人簽名自屬有效，如此有背離於常情之業務手法，如何
令消費者信任，又何以保護消費者權益？
⒊契約書有被告丙○○簽名部分無爭執，但其契約書成立
要件與簽約當時動機有爭執：按委託銷售契約書乃針對
客戶委任房仲業者居間銷售房地產而締約之用，其用意
非止在委任雙方對標的物產權、售價、房地資訊之記載
，以及相關委託銷售事宜之約定而已，乃進而有保障買
賣雙方之交易安全，並避免因房地產權上爭議，導致買
賣糾紛產生；故而契約書上除產權部分皆須詳實填注之
外，其他從屬於契約之產權資料、所有權人資料等，皆
為售屋之基本要件，缺一不可。然而查該系爭契約書中
，對於委託標的物標示產權之欄位，除房屋地址外，其
他各欄如土地坐落之地段、地號、筆數、面積、持分、
房屋建號、樓層、建坪面積、權利範圍、有無車位等產
權資料皆一無所載；且銷售產權只有房屋部分，沒有土
地部分，如此含混不清之契約將如何進行銷售行為？又
何以取信於買方今人置疑。而原告於98年3月12日出庭
時，就此問題表示謂該契約書第一條第一項買賣範圍中
有「下列買賣標的記載事項如未詳盡或與產權不符，應
依地政機關登記簿謄本及使用執照等資料所載為準」字
樣，乃謂該系爭契約書產權各欄位雖未詳實填寫，並不
影響契約內容；唯答辯人認為：通常委任銷售契約既是
以售屋為目的而設計用為締約之定型化契約，自應於締
約時即就產權房地資料等內容於各欄位作詳實記載：而
上開「下列買賣標的記載事項如未詳盡…」字樣，應是
針對締約業務員於訂約當時，就內容有疏漏處或筆誤，
致今記載有未詳盡或與產權不符之情形發生，而得以登
記簿謄本或使用執照等資料為補強，非可謂該各產權欄
位得以不必填寫而逕以登記簿謄本或使用照為準。若然
如此，往後房仲業者皆可直接以登記簿謄本或使用執照
影本由所有權人簽名即可，又何必另行印製契約書使用
!是故，系爭契約書既是針對房地產銷售而訂定，然則
除房屋址外，對於房地產權曾無任何標示記載，可知該
契約顯然欠其成立要件。
⒋就他從屬於契約之產權資料，所有權人資料、房屋鑰匙
等售屋基本物品，原告一概未獲交付，其未獲交付之原
由與當時簽約動機，答辯人業以於答辯狀中述明。唯原
告謂因被告丙○○欲片面終止系爭契約故不配合交付上
開物項。對此，答辯人認為：⒈以原告身為一專業經營
之房仲業者，在與客戶訂定契約之時，除注意契約條款
內容之完備外，對於須向所有權人收取售屋相關產權、
所有人資料與房屋鑰匙等物項，必無致遺忘之理。即令
當時諸物項不在所有權人身旁，亦必會和所有權人約定
交付時間與物項數量。⒉且據答辯人就此問題向台南市
仲介公會諮詢，經公會人員回以：一般情況下，仲介業
務人員若於簽約當時未能收到上開項，必會與所有權人
約定於某期日交付，並會於契約書上，另開立物品交付
約定書，註明交付日期、物項、數量等絕不能僅以口頭
約定。⒊是原告既認定系爭契約之簽訂無爭議，何以簽
訂當時未收取開物項，亦未於契約書註明收取時間與物
項，即於原告認定約生效日97年11月6日以至97年11月
28日回覆存證信函，歷經二十餘日間，皆未曾見原告就
上開物項有隻字片語提及，豈不令人對原告宣稱簽訂契
約過程無爭議產生懷疑。
㈢房仲業與客戶間委任銷售行為乃屬民法中之委任，而房
仲業者代客戶銷售房地產，亦為民法中之居間。據民法
549條：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」「
當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負
損害賠償責任。」就被告丙○○已於97年11月6日通知原
告終止系爭契約之委任，而原告亦從未就系爭房地進行
銷售之行為，此二項事實皆為兩造所不爭執，是故依民
法549條規定，該系爭契約書自已於97年11月6日終止效
力，且原告並未對系爭房屋進行任何銷售工作，即亦無
任何損失。又據民法568條：「居間人，以契約因其報告
或媒介而成立者為限，得請求報酬。」然就原告從未就
系爭房屋進行任何銷售行為，即無民法568條所規定得以
請求報酬之理由。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告所提出之委託銷售契約書、被告寄給原告之存證信函、
被告委託永慶房仲銷售房屋之網路資料、相片；被告所提出
之原告所寄發之存證信函之真正均不爭執。
㈡被告有於九十七年十一月六日以電話以房屋已出售為理由通
知原告終止契約。
㈢被告並未交付身分證、土地權狀、建物權狀影本及鑰匙。
㈣九十七年十一月六日所簽訂的委託銷售契約書是九十七年十
月中旬所預簽之合約。
四、兩造爭執事項：
㈠被告依民法第五四九條是否可以隨時終止委任契約？
㈡原告是否受有損害發生？
㈢雙方是否有約定如九十七年十一月六日合約生效即交付身分
證、土地權狀、建物權狀影本及鑰匙？
五、本件原告與被告固簽訂有委託銷售契約書，且委託銷售契約
書第12條第1款規定，「委託期間內，甲方自行將委託買賣
標的出售或另行委託第三仲介或片面終止本契約者，甲方應
付委託總價額百分之4與乙方。」且被告亦不否認有另行委
託永慶房仲網仲介一事，茲首要探究者乃在：㈠兩造已訂立
不得片面終止之特約，被告可否片面終止委任契約？㈡終止
契約後，原告有無損害發生？
六、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第五百四
十九條第一項定有明文。惟終止契約不失為當事人之權利，
雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約
，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關
係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成
立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排
除民法第五百四十九條第一項之適用。（最高法院95年度台
上字第1175號判決參照）本件兩造間所訂定之委託銷售契約
係出於雙方意思表示合致所簽訂，並未違反強行規定，其契
約當然自始有效成立，被告抗辯該契約無效云云，自不足採
，惟該契約第十二條雖約定被告不得任意終止合約，但被告
以不想讓原告繼續仲介而以屋已售出為由終止合約，此為兩
造均不爭執，揆諸委任契約依民法第五百四十九條第一項規
定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止。（最
高法院62年台上字第1536號判例參照），復依民法第二百六
十三條準用第二百五十八條規定：「終止權之行使，應向他
方當事人以意思表示為之。」並按諸民法第九十四條規定：
「對話人為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生
效力。」（另參考同法第九十五條第一項前段及第九十六條
），可知終止權之行使，在對話人之間，只須表意人所為意
思表示於相對人了解時，即生效力，無須經其同意。本件被
告雖以該屋已售出為由表示終止契約，事實上該屋並未售出
，而另委之永慶房屋代售，固無正當理由，但民法第五百四
十九條第一項不得以契約排除，足認被告其行使終止權於法
自屬有據，且其終止契約之意思表示已到達原告了解之程度
，自已生終止契約之效力，原告以雙方訂有特約，基於當事
人契約自主原則，不得違反契約，被告不得片面終止契約云
云，依上開最高法院判決及判例要旨，原告主張尚有違誤，
自不足採。
七、另被告並未交付原告售屋相關產權資料、所有人資料與房屋
鑰匙等物項，為兩造所不爭執，原告自無從偕同客戶看屋及
登報等活動，況原告亦未提出任何具體損害之證據，自無損
害發生。
八、綜上所述，原告請求被告給付委任契約報酬，自屬無據。從
而，原告依委任契約之法律關係，請求被告人丙○○應給付
原告新台幣279,200元，並支付命令送達翌日起即97年12月
19日至清償日止，按年息百分之5計付之利息，為無理由，
應予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證
據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐
一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
臺南簡易庭法官侯明正
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
書記官程欣怡