裁判字號：臺灣高雄地方法院89年重訴字第905號民事判決
裁判日期：民國91年01月09日
裁判案由：分割共有物
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度重訴字第九○五號
原告甲○○
丙○○○被告乙○○右當事人間請求分割共有物事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○號、地目田、面積二五三五平方公尺之土地所有權應有部分八分之三，移轉登記與原告甲○○。
被告應將坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○號、地目田、面積二五三五平方公尺之土地所有權應有部分八分之二，移轉登記與 陳侯招 ，再由陳侯招移轉登記與原告丙○○○。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告起訴狀訴之聲明載：被告應將坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○號、地目田、面積二五三五平方公尺土地（下稱系爭土地），按應有部分比例原告甲○○應有部分八分之三、原告丙○○○應有部分八分之二（原共有人陳侯招於民國七十六年六月間售於原告丙○○○），被告乙○○應有部分八分之三，以原物應有部分（分割）登記予原告等語（詳本院簡易庭卷第四頁）。嗣後追加為被告應將系爭土地之應有部分八分之三所有權移轉登記予原告甲○○；被告應將系爭土地之應有部分八分之二所有權移轉登記予陳侯招，陳侯招並應將該部分土地所有權移轉登記予原告丙○○○，並准予兩造所有之系爭土地予以分割等語（詳本院卷二四九頁），被告就此訴之追加雖不同意，惟原告起訴時即已陳明欲先辦理移轉登記，且原告於本院九十二月七日審理時，復陳明除登記予被告名下之系爭土地返還外，尚請求分割等語（本院卷第一○四頁），故此訴之追加，顯無礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸前揭法條意旨，原告訴之追加，自屬合法，合先敘明。
二、原告主張：原告甲○○、被告乙○○及訴外人陳侯招於七十二年六月十六日共同向訴外人 林茂川 購買系爭土地，其權利範圍各為八分之三、八分之三及八分之二，因當時原告甲○○及訴外人陳侯招皆不具自耕農身分，故約定以被告乙○○之名義登記為系爭土地之所有權人，且該三人之價金，均已支付予訴外人林茂川；嗣訴外人陳侯招於七十六年一月十二日將系爭土地應有部分八分之二之權利出售予原告丙○○○，是訴外人陳侯招自有交付及辦理所有權移轉登記予原告丙○○○之義務，從而被告乙○○雖為系爭土地所有權登記名義人，但於原告甲○○及訴外人陳侯招具備取得系爭土地所有權資格時，被告乙○○即負有依約定將應有部分移轉予原告甲○○及訴外人陳侯招之義務；而訴外人陳侯招於農業發展條例修正開放非自耕農亦得辦理農地所有權登記後，遲未向被告乙○○請求辦理系爭土地應有部分移轉登記，原告丙○○○為保全債權，爰依民法第二百四十二條之規定，代位陳侯招向被告乙○○請求辦理系爭土地之所有權移轉登記；另原告丙○○○除購買系爭土地八分之二之應有部分外，亦為毗鄰同段一一○四號土地所有權人，則依農業發展條例第十六條第一項第一款之規定，因購買毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割之請求及同條例第十七條回復所有權登記之規定，原告丙○○○自得請求他共有人辦理分割，爰依民法第三百四十八條第一項、二百四十二條及農業發展條例第十六條第一項第一款、第十七條第一項之規定，提起本訴，並聲明（一）被告應將系爭土地之應有部分八分之三移轉登記予原告甲○○，（二）被告應將系爭土地應有部分八分之二移轉登記予陳侯招，陳侯招並應將該部分移轉登記予原告丙○○○，（三）兩造所有之系爭土地依分割如附表所示，（四）訴訟費用由被告負擔。
三、被告則辯稱：系爭土地係於七十二年間由伊與原告甲○○、訴外人陳侯招共同購買，而登記在伊名下，亦即以被告出名登記為所有人，三人間既非合夥、亦非信託關係，茲原告遲至十八年後始要求辦理所有權應有部分之移轉登記，是其請求權已罹於十五年時效而消滅；另訴外人陳侯招出賣其應有部分時，未通知其他共有人（原告甲○○與伊）優先承購，故其出賣應有部分之行為，應不生效力；且不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條著有明文，原告甲○○及訴外人陳侯招均未辦理應有部分之所有權移轉登記，故尚未取得系爭土地之共有權，至於原告丙○○○之權利無非係受讓自訴外人陳侯招，其受讓行為亦僅屬於債權行為，並非物權行為，且訴外人陳侯招既非系爭土地之共有人，則原告丙○○○更非共有人，故原告訴請分割，自無理由，為此聲明（一）原告之訴駁回，（二）訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事實：原告甲○○、被告乙○○及訴外人陳侯招於七十二年六月十六日共同向訴外人林茂川購買系爭土地，其權利範圍各為八分之三、八分之三及八分之二，該三人之價金業已支付予訴外人林茂川，因當時原告甲○○及訴外人陳侯招皆不具自耕農身分，故約定以具備自耕農身分之被告乙○○名義登記為系爭土地所有權人之事實，業據原告提出買賣契約書、切結書、土地登記謄本各一份為證，而被告就此亦不爭執，堪信為真實。
五、按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議意旨，可資參照。查系爭土地之地目為田，而農地於八十九年二月二日前之移轉，亦限於承受人以承受後能自耕者為限（參土地法第三十條修正前之規定），而原告甲○○、被告、訴外人陳侯招於七十二年六月十六日與訴外人林茂川簽訂買賣契約書時，買方三人僅被告具有自耕農身分，此亦有買方嗣後於同年八月十七日簽訂之切結書附卷可證（本院簡易庭卷第九頁），系爭土地嗣於同年八月十一日亦依約登記在被告乙○○之名下（本院卷第一一頁），揆諸前揭最高法院決議意旨，前開買賣契約之效力，自屬有效。
六、次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法九十八條定有明文。查原告甲○○、被告及訴外人陳侯招於七十二年八月十七日簽訂之切結書第二條約定：甲方（即被告）、乙方（甲○○）、丙方（陳侯招）三者向丁方（林茂川）承買系爭土地，甲方目前具有自耕農身分，故而以甲方名義與丁方辦理所有權移轉登記，‧‧‧等語（本院簡易庭卷第九頁）。該切結書固未規定於農地開放登記時，被告即應將甲○○及陳侯招購買之部分，移轉登記予二人，惟依原告甲○○及證人陳侯招陳述：當初三人一起買地時，約定將來可辦理登記時，被告就應移轉登記給我們等語（本院卷第二四二頁），且如於可辦理移轉登記時而不能辦理登記，則原告甲○○及訴外人陳侯招所支付予訴外人林茂川之價金，則無意義，顯不符三人訂約購買系爭土地之原意，是本院認為上開三人於切結書雖未明定何時應將原告甲○○及訴外人陳侯招價購部分之系爭土地為移轉登記，但依訂約之真意，顯然係於農地可由非自耕農承受時，被告即負有辦理移轉登記之義務；另請求權雖因十五年間不行使而消滅，但消滅時效，應自請求權可行使時起算，民法第一百二十五條、一百二十八條分別定有明文。而農地移轉之限制，係於八十九年二月間始修法放寬，從而原告甲○○及訴外人陳侯招可請求被告將系爭土地應有部分移轉登記之時點，亦應自上開修法公佈之八十九年二月二日起算，而本件訴訟原告係於八十九年八月二十二日提起，有起訴狀附卷可證，從而原告甲○○依上開約定，請求被告乙○○應將系爭土地八分之三之應有部分，移轉登記予原告甲○○，洵屬有據。
七、另陳侯招嗣後於七十六年一月十二日再將其對於系爭土地之權利，以一百三十四萬一千九百七十元之價金，轉讓與原告丙○○○，此有原告丙○○○提出之不動產買賣契約書一份為證（本院卷第六六至六九頁），且經證人陳侯招結證稱：「‧‧‧契約書上之簽名及蓋章是我自己簽蓋的，我們三人有約定將土地登記在被告乙○○名下，後來我將我的部分賣給原告丙○○○，一坪賣給原告丙○○○一萬元，因為被告乙○○當時不願辦塗銷（抵押權），所以一坪先拿七千元，等土地可塗銷時再拿尾款，目前還有約十多萬元的價金未拿。」等語屬實（本院卷第
一一九、一二○頁）；此外，陳侯招於轉讓該權利時，復已行文原告甲○○、被告乙○○告知此事，並請二人行使優先購買權，亦據證人陳侯招提出存證信函一份附卷可稽（本院卷第一二二、一二三頁），且被告亦陳稱：「時間過了十五年我記不起來了，我只記得收到存證信函後，我有寄一份存證信函，告訴 陳侯昭 土地係她私人土地，是否買賣與我無關。」等語（本院卷第一二○頁），另原告甲○○亦陳述：「我知道有這件事，陳侯昭存寄的存證信函被告乙○○之父有拿給我看，當時我沒有意思要優購【優先購買】土地。」等語（本院卷第一二○頁）；證人陳侯招復證稱：「（寄出存證信函後甲○○、乙○○有無表示要優購【優先購買】）﹖我只收到被告乙○○回的存證信函表示不願優購【優先購買】，他們並沒有找過我，我也有打電話去他們二個人的家，電話不知誰接的，但接電話的人有告訴我不願優購【優先購買】土地。」等語（本院卷第一二○、一二一頁）。是訴外人陳侯招已將系爭土地之權利轉讓與原告丙○○○，而陳侯招於轉讓時，復已通知原告甲○○及被告行使優先購買權，從而被告辯稱原告丙○○○與訴外人陳侯招間之買賣關係不存在、陳侯招未通知伊與原告甲○○云云，不足採信。
八、再按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第二百四十二條定有明文。查原告甲○○、被告及訴外人陳侯招既約定於系爭土地可登記予原告甲○○及陳侯招時，即應將該二人之應有部分辦理移轉登記，並簽立切結書為證，已見前述，從而訴外人陳侯招自得依據前開約定，請求被告應將系爭土地應有部分八分之二移轉登記予陳侯招，嗣後陳侯招復將其權利移轉予原告丙○○○，故原告丙○○○自為陳侯招之債權人，而陳侯招雖證述尚有十餘萬之價金未取等語（本院卷第一二○頁），惟此係因系爭土地由被告設定之本金最高限額一百九十萬元抵押權尚未塗銷所致，亦見前述，而該抵押權迄今尚未塗銷，有原告提出之土地登記謄本附卷可稽（本院卷第一一頁），故陳侯招與原告丙○○○約定給付前開價金十餘萬元之條件尚未成就，但於該二人讓與系爭土地應有部分八分之二之約定，尚屬無礙；且該權利亦非專屬於訴外人陳侯招，從而原告丙○○○請求被告應將系爭土地應有部分八分之二移轉登記予陳侯招後，再由陳侯招登記予原告丙○○○，自屬有據，應予准許。
九、復按每宗耕地分割後每人所有面積○‧二五公頃者，不得分割，但因購買毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併，農業發展條例第十六條第一款定有明文。查原告丙○○○主張同段第一一○四號、地目田、面積一○九四平方公尺之土地，亦為其所有，而系爭土地與上開土地毗鄰，故依該條請求分割系爭土地云云。惟每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割，乃耕地分割之基本原則，惟因部分情形特殊，無法依該原則辦理，遂有但書之例外規定，該條第一款雖明定：「因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。」依該款之立法意旨，前段乃基於擴大農場經營規模需要，而允許所購置之毗鄰耕地可不受分割面積限制，得與承受人之原耕地合併利用；後段亦基於便利耕地經營之特殊需要，而賦予分割之例外規定，故本條但書之各款規定，背後仍有其政策考量，非僅限於文意，為防止耕地細分，維護「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不能分割」之基本原則，依農業發展條例第十六條第一款申請耕地分割合併者，分割合併後之宗數不能超過分割合併前得分割之宗數。查原告丙○○○所有同段一一○四號土地，地面均已鋪設水泥，其上尚有廢置之鋼鐵造廠房，其餘空地除堆置廢鐵外，尚無其他用途，業據原告提出卷附照片四幀，且經本院會同地政人員履勘現場屬實並製有複丈成果圖附卷可憑（本院卷第九三頁背面、九二、九七頁），故同段一一○四號土地顯非供經營農場所用，從而原告丙○○○依該款規定請求分割系爭土地，自難准許。又系爭土地之共有人為原告丙○○○、甲○○及被告三人，從而分割後勢必形成三筆土地，亦與上開農業發展條例第十六條第一款後段之規定有違，從而原告依該款規定請求分割，亦屬無據。
十、末按本條例修正施行前，繼承人因受原土地法第三十條之一及修正前本條例第三十一條之限制，而以約定或信託方式，將農地或其持分登記於受託人名下者，於本條例修正通過後一年內，得請求回復登記為所有人，回復請求權人並得請求依其持分分割，農業發展條例第十七條第一項亦有明文。惟該條申請耕地回復所有權登記規定，旨在解決本條例修正施行前，繼承人因受原土地法第三十條之一及修正前本條例第三十一條之限制，數繼承人協調由一繼承人繼承耕地所衍生之產權糾紛問題，而原土地法第三十條之一及修正前本條例第三十一條均係於遺產繼承始產生之情形，而本件係由當事人透過買賣而成立共有關係之農地，非關繼承，故亦無該條規定之適用，從而原告依據本條訴請分割系爭土地，亦無足取。
十一、綜上所述，原告甲○○、丙○○○依據原告甲○○、陳侯招與被告間之約定，請求被告應將系爭土地應有部分八分之三、八分之二之所有權移轉登記予原告甲○○、丙○○○，為有理由，應予准許。至其等另依農業發展條例第十六條第一款及第十七條第一項規定，訴請分割，則為無理由，應予駁回。又本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，爰不一一論述。
十二、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年一月九日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法官吳為平右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十一年一月九日~B法院書記官陳昱良